Contrato de compraventa

Santiago, veintiocho de julio de dos mil veintidós.

En cumplimiento a lo ordenado en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil se pronuncia la siguiente sentencia de reemplazo.

VISTO:

Se reproduce el fallo en alzada, con excepción de los motivos undécimo a decimocuarto, que se eliminan.

Y SE TIENE EN SU LUGAR Y ADEMÁS PRESENTE:

I. En cuanto a la objeción documental.

PRIMERO: Que la parte demandada objetó, bajo el folio 24, la documental aportada en segunda instancia por la actora, en el folio 19, fundada en que si bien el informe pericial, acompañado como documento, tiene una data de 09 de mayo de 2019, el mismo no se incorporó en la oportunidad procesal pertinente, a saber, el término probatorio o bien, durante la vigencia de la medida para mejor resolver decretada en el proceso, por lo cual, procediendo de un tercero, ajeno al juicio, quien no lo ratificó, malamente podría tenerse aquel por reconocido, al no emanar el mismo de la persona contra quien se intenta hacer valer, siendo improcedente alegar su falsedad o falta de integridad, añadiendo que, la única forma de obtener el reconocimiento de dicho instrumento privado, sería a través de la declaración, como testigo, del tercero que lo suscribe, prueba que sería improcedente en segunda instancia, en los términos del artículo 207 del Código de Procedimiento Civil.

SEGUNDO: Que el aludido documento, se tuvo por acompañado, con citación.

TERCERO: Que el fundamento de la objeción, planteada por la demandada, se centra en asuntos de valoración del documento de que se trata, las cuales son de exclusivo resorte de los tribunales de justicia. En efecto, se refiere en su presentación al supuesto contenido en el artículo 346 N°3 del Código de Procedimiento Civil, en circunstancias que el documento se acompañó al proceso, con citación, razón por la cual, las alegaciones que realiza, no tienen relación con el mérito del proceso y, además, no corresponden propiamente a una objeción, razones por las cuales, se desechará la alegación formulada, como se dirá al resolver.

Lo anterior es sin perjuicio del valor que se otorgue al documento, en su oportunidad.

II. En cuanto al fondo.

CUARTO: Se reproduce lo expuesto en los motivos cuarto, quinto y sexto del fallo de casación que antecede, los cuales se tienen como parte integrante de esta sentencia.

QUINTO: Que conforme a la naturaleza de la acción intentada, la cuestión a determinar en autos es si concurren los presupuestos que hacen viable declarar la existencia de lesión enorme, en la celebración del contrato de compraventa de 12 de marzo de 2014, entre las partes de este juicio.

SEXTO: Que la lesión enorme, como vicio que hace posible la rescisión, con los especiales efectos que ésta acarrea, ha sido prevista por el legislador, a propósito de la compraventa de bienes raíces y, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1889 del Código Civil, ella concurre, para lo que interesa al presente caso “cuando el precio que recibe (el vendedor) es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que se vende”. En otras palabras, mediante la figura sustantiva que se analiza, el contratante en esa compraventa, cuenta con el arbitrio que hace posible poner remedio al quebrantamiento de la conmutatividad del negocio, expresado en el ostensible desequilibrio entre las ventajas obtenidas por cada una de las partes, poniendo a resguardo a aquel contratante que, por lo general, presenta una mayor debilidad relativa.

SÉPTIMO: Que don nombre reservado, en su obra De la Compraventa y Promesa de Venta estableció que, para que una venta sea rescindible por lesión enorme, deben reunirse los siguientes requisitos: 1) Que el vendedor o comprador experimenten una lesión en los términos del artículo 1889 antes aludido; 2) Que la venta en que ésta incida sea de aquellas que pueden rescindirse por lesión enorme (artículo 1891 del Código sustantivo); 3) Que la cosa vendida no haya sido enajenada por el comprador (artículo 1893 del Código recién mencionado); 4) Que la cosa vendida no haya perecido fortuitamente en poder del comprador (el mismo artículo 1893); y 5) Que la acción se entable dentro del plazo legal que contempla el artículo 1896 (Tomo II, volumen 2, página 1061).

OCTAVO: Que, del mérito del proceso, consta que no hubo discusión entre las partes, acerca de los 4 últimos requisitos, centrándose el asunto, en el hecho de determinarse el justo precio, a la fecha del contrato, del bien sub judice.

NOVENO: Que tal como lo ha dicho esta Corte, “la determinación del justo precio, al tiempo de la venta, es una mera cuestión de hecho…” (C. Santiago, 8 junio 1983, R., t.80, sec. 2ª, p.51).

DÉCIMO: Que no encontrándose definido por la ley lo que constituye el justo precio, la determinación de este concepto normativo ha quedado entregada a las circunstancias particulares de cada asunto en que sea menester dilucidarlo, para lo cual, habrá de estarse al valor normal, común y corriente o de mercado de la cosa, al tiempo de celebración del contrato; esto, pues la lesión emerge “de la diferencia existente entre el valor monetario que tiene lo que se ha dado, en comparación del que tiene lo que se ha recibido”. (nombre reservado, Estudio Crítico de la Jurisprudencia del Párrafo 13° del Título XXIII del Libro Cuarto del Código Civil).

UNDÉCIMO: Que de lo dicho se desprende que, en la determinación de la suma representativa del justo precio, en cada caso particular, tendrá notable significación el material probatorio que los litigantes hayan aportado al pleito.

A este respecto, a falta de la fijación en nuestro ordenamiento de los medios de prueba con los cuales acreditar la avaluación en referencia, el actor puede valerse de cualquiera de los medios de prueba dispuestos por la ley.

DUODÉCIMO: Que del mérito del proceso consta que:

a) Las partes de este juicio celebraron un contrato de compraventa, el día 12 de marzo de 2014, por el cual el actor vendió a la demandada el inmueble ubicado en domicilio reservado, en $30.000.000.-;

b) Que el inmueble antes referido, había sido adquirido por el actor, el día 10 de abril de 2013, en el precio de $56.000.000.-, financiado mediante un crédito bancario, crédito que se mantuvo vigente, hasta la época de la demanda, de cargo del actor;

c) Que las partes, a la época de la compraventa, mantenían una relación sentimental;

d) Que no existe constancia de haberse pagado el precio, de $30.000.000, tal como se declaró en la escritura de compraventa, lo cual, en todo caso, no fue materia de las peticiones formuladas en la demanda;

e) Que la tasación fiscal del inmueble, a la época del contrato, era de $32.309.664.-

DÉCIMOTERCERO: Que ante la Corte de Apelaciones de San Miguel, ambas partes aportaron documental.

La demandante adjuntó, bajo el folio 19, un Informe de Tasación, realizado por don nombre reservado, el 09 de mayo de 2019, en el cual da cuenta de haber visitado la propiedad, en compañía de la demandada, con quien recorrió la misma, concluyendo, luego de aplicar diversos métodos de valoración, que el valor de la propiedad, en el año 2014, era de $87.000.000.-

La demandada, por su parte, acompañó bajo el folio 14, diversos documentos que corresponden a 46 comprobantes de pago de un crédito, fechado entre los años 2015 y 2018, correspondientes a las cuotas 19, 22 a 24; 35, 36 y 38; 40, 43, 44, 46, 47 y 48; 50, 52 a 63; además de los comprobantes de pago del seguro de desgravamen, correspondiente a las cuotas 37 y 38; 44 al 48; 50 y 52 al 63, todos los anteriores emanados del Banco BBVA, a nombre del actor don nombre reservado, que se tuvieron por acompañados, con citación.

DÉCIMOCUARTO: Que tal como se estableció en el motivo 5° del fallo de casación, la propia demandada rindió prueba testimonial, bajo el folio 37, consistente en la declaración de tres testigos, de oídas, contestes dos de ellos en que, además del precio pactado y pagado, de $30.000.000, la demandada serviría, actualmente, un crédito hipotecario, por otras 2.000 U.F., correspondiente al mismo inmueble, acompañando, la propia demandada, comprobantes que van, en el mismo sentido. Señalaron además, los tres testigos, que la demandada entregó una camioneta, valorada en $3.000.000.-, como parte adicional del precio de la compraventa materia de este juicio.

DÉCIMOQUINTO: Que del mérito de la prueba rendida por la propia demandada y a pesar de sus dichos, en cuanto a que el justo precio del inmueble sería aquel pagado, es decir, $30.000.000, fluye que la valoración que aquella hace del inmueble que adquirió, lo es por una suma superior a la expresada, puesto que 2 de sus 3 testigos expresaron que la demandada estaría pagando, además del precio enterado en efectivo, un crédito hipotecario por la propiedad sub lite, a lo que se suma la entrega, en su momento, de un vehículo, avaluado en otros $3.000.000, que se habría entregado por la demandada al actor, para completar el valor del avalúo fiscal de la propiedad.

DÉCIMOSEXTO: Que la prueba testimonial antes analizada, permite a esta Corte dar base a una presunción, con caracteres de gravedad y precisión suficientes, para formar convencimiento en cuanto a que, al mes de marzo de 2014, el valor comercial del inmueble de la litis ascendía a $80.069.840.-

En efecto, son los testigos de la demandada quienes afirman que aquella se habría encargado de cumplir con la obligación de pagar las cuotas de un crédito, por 2.000 U.F., respecto del inmueble por ella adquirido, obligación que evidentemente ha asumido, porque entiende que aquello es lo que corresponde, al valorar el inmueble en una suma muy superior al precio declarado en el contrato de compraventa, lo que permite concluir entonces que el justo precio, en este caso, corresponde a la sumatoria de estos ítems, es decir, los $30.000.000 (precio) más 2.000 U.F. (crédito) más $3.000.000 (vehículo).-

Por su parte, 2.000 U.F., el 12 de marzo de 2014 (fecha de la compraventa) correspondían a $47.069.840.

En consecuencia, sumados los tres conceptos, se arriba a la cantidad de $80.069.840, la que corresponde al justo precio del inmueble, materia del contrato de compraventa, a la fecha de la misma.

DÉCIMOSÉPTIMO: Que lo anterior, va en estrecha concordancia con la documental aportada en segunda instancia por el actor, en cuanto a la suma arribada y a los recibos de pago, incorporados por la demandada.

DÉCIMOCTAVO: Que establecido lo precedente, corresponde abocarse a la comparación del justo precio que se ha tenido por acreditado, con el consignado por la partes en el contrato impugnado, ascendente a $ 30.000.000.

De dicho ejercicio, cabe concluir que, en la especie, la vendedora recibió por el inmueble enajenado menos de la mitad del valor de mercado de la propiedad, al momento del contrato, por lo que se han concretado, en el caso en estudio, los supuestos objetivos del instituto preceptuado en el artículo 1889 del Código Civil, para que el contrato en comento padezca de lesión enorme y proceda su rescisión.

DÉCIMONOVENO: Que con arreglo a lo prescrito en el inciso 2° del artículo 1893 del Código Civil, si el dueño de un predio lo vende, recibiendo por ello menos de la mitad del justo precio, tiene derecho a pedir la rescisión del contrato, por haber sufrido lesión enorme.

VIGÉSIMO: Que así, decidido como ha quedado, que en el caso de autos concurren los supuestos que hacen procedente la figura invocada por la parte demandante, corresponde hacer lugar a la rescisión por lesión enorme impetrada por ésta, en los términos que en seguida se puntualizarán.

VIGÉSIMOPRIMERO: Que sin perjuicio de lo acotado, cabe consignar que en cuanto al justo precio que se ha fijado en estos autos, esto es la cantidad de $80.069.840, ha de tenerse en cuenta lo dispuesto en el artículo 1890 del Código Civil, según el cual, se permite al comprador contra quien se pronuncia la rescisión, a su arbitrio, consentir en ella o completar el justo precio, con deducción de una décima parte.

A tal efecto, se concederá a la demandada un plazo de treinta (30) días hábiles, contados desde que se notifique el decreto que ordene cumplir la presente sentencia.

VIGÉSIMOSEGUNDO: Que conforme a lo señalado, la demanda de rescisión por lesión enorme será acogida, en los términos que se indicarán en lo resolutivo.

Y visto, además, lo dispuesto en los artículos 186 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se revoca la sentencia de catorce de noviembre de dos mil diecinueve, dictada por el 1° Juzgado Civil de Puente Alto y, en su lugar, se decide que:

I. Que se desecha la objeción documental, formulada por la demandada bajo el folio 24;

II. Que se acoge la demanda interpuesta en lo principal del folio 1 del rol N°5.348-2017, en cuanto se declara que se rescinde el contrato de compraventa sobre el inmueble ubicado en domicilio reservado, inscrito a nombre de la compradora y demandada, a fojas 1.389, N°2.385 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Puente Alto, del año 2014;

III. Que la demandada tendrá el plazo de 30 días hábiles, una vez notificado el cúmplase de la presente sentencia, para hacer uso de la opción de completar el justo precio del bien, consignado en el motivo 21° de la presente sentencia, con reducción de la décima parte, persistiendo así en el contrato.

IV. Que no se condena en costas a la demandada, por estimarse que tuvo motivos plausibles para litigar.

Se previene que el ministro señor Silva Cancino, estuvo por no dictar sentencia de reemplazo, atendido lo razonado en el voto contenido en el fallo de casación que antecede.

Regístrese y devuélvase.

Redacción a cargo del Ministro señor Juan Manuel Muñoz Pardo.

Rol N°144.461-2020.-

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros Sr. Guillermo Silva G., Sra. Rosa Egnem S., Sr. Mauricio Silva C., Sra. María Angélica Cecilia Repetto G., y el Ministro Suplente Sr. Juan Manuel Muñoz P. No firma la Ministra Sra. Egnem, no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por haber cesado en sus funciones. Santiago, veintiocho de julio de dos mil veintidós.