Carga de la prueba

Santiago, treinta de mayo de dos mil veintitrés.

VISTOS:

En este procedimiento sumario sobre terminación de contrato de arrendamiento tramitado bajo el rol C-7.482-2021 del Cuarto Juzgado Civil de Santiago, caratulado “nombre reservado con nombre reservado”, mediante sentencia de veintinueve de diciembre de dos mil veintiuno fue acogida la demanda, ordenando a la demandada restituir el inmueble materia del juicio, en el lapso que indica, junto al pago de las rentas que menciona. A la vez, desestimó la acción reconvencional de devolución de garantía y cobro de pesos, con costas.

La demandada apeló el fallo y el tribunal de alzada de esta ciudad lo confirmó en su pronunciamiento de veintidós de abril de dos mil veintidós.

En contra de esta última decisión, la misma parte interpuso recurso de casación en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que la recurrente afirma que el fallo cuestionado incurrió en numerosos errores de derecho.

Manifiesta, en primer lugar, que la sentencia contraviene el artículo 2 transitorio de la Ley N° 18.101, en relación a la Ley N° 11.622, por falta de aplicación, puesto que admite que la arrendadora cobre rentas cuya cuantía excede del 11% del avalúo fiscal del inmueble.

Sobre el rechazo de su demanda reconvencional y la apelación que interpuso en contra, afirma que se vulnera el N° 5 del artículo 8 de la Ley N° 18.101 y las normas regulatorias de la prueba, en tanto aquella disposición la autorizó para deducir esa acción y reclamar una indemnización compensatoria por las expensas y mejoras útiles no locativas realizadas en el inmueble arrendado los últimos 10 años, así como la restitución de garantías otorgadas y el cobro de rentas ilegales de arrendamiento pagadas desde el año 2011, más las sumas entregadas como parte del precio de la compraventa de inmueble, contrato este último que aseveró haber convenido con su contraparte luego de una modificación del arrendamiento originalmente pactado.

Esa misma decisión también conlleva la violación de la “ley del contrato”, la cláusula 13° de la convención y, una vez más, el artículo 2 transitorio de la Ley N° 18.101, en tanto los sentenciadores no consideraron lo convenido acerca de la garantía de arrendamiento acordada en la aludida estipulación.

A continuación, denuncia la falta de aplicación de las Leyes Nros. 21.249 y 21.394, explicando ese desacato en relación a la infracción que se le atribuyó respecto de la falta de pago de los servicios básicos, imputación que, junto con la invocación de multas impagas que no se habían devengado por haberse modificado el contrato en el año 2011, demuestran, a su parecer, el dolo de la contraparte.

En un siguiente acápite, el recurso se refiere a la transgresión de los artículos 1545, 1546, 1656, 1698, 1552 y 908 y siguientes del Código Civil.

Tocante a las dos primeras disposiciones, la impugnante insiste en el quebrantamiento de la ley del contrato y su cláusula 13°, añadiendo ahora que tampoco fueron correctamente valoradas las modificaciones que sufrió la convención en el año 2011, pues solo se consideraron en cuanto beneficiaban a la actora, generando una discriminación odiosa, ilegal e injusta.

Igualmente, asevera que las actitudes de la demandante contrarían el principio de buena fe en la ejecución de los contratos, tanto por haber esgrimido causales artificiales para instar por el término del arrendamiento, cuanto por la falta de restitución de las inversiones consentidas por ella.

El quebrantamiento del artículo 1656 del Código Civil se explica en la circunstancia de haberse desestimado la excepción de compensación que opuso en subsidio, reprobando la falta de consideración de las pruebas que evidencian la existencia de sus acreencias, recriminando también que la sentencia no aplicara el principio de primacía de la realidad ni el de razón suficiente.

Luego, se refiere a la transgresión del artículo 1698 del Código Civil, arguyendo que probó la existencia de las obligaciones que alegó en su demanda reconvencional, lo artificial de las causales invocadas por su contraparte y su evidente mala fe. Todo, a diferencia de la demandante, quien no produjo probanzas que acreditaran sus asertos, reclamando a la vez que el tribunal de primera instancia le impidió rendir varias pruebas, vulnerándose las garantías constitucionales relativas al debido proceso y la igualdad ante la ley.

Aduce asimismo que se infringe el artículo 1552 del código sustantivo, porque ha sido la demandante quien incumplió el contrato, de modo que no estaba habilitada para deducir la demanda respecto de prestaciones que, a propósito de la modificación del contrato en el año 2011, son inexistentes, aprovechándose de su propio dolo, contrariando la buena fe en la celebración y ejecución de los contratos y la doctrina de los actos propios.

Este error jurídico, asevera, fue el más grave y decisivo que incidió en lo dispositivo del fallo, al avalar un enriquecimiento injusto de su contraparte, decisión que, por esas mismas razones, también vulnera los artículos 908, 909, 914 y siguientes del Código Civil, puesto que su calidad de “poseedor de buena fe” no fue discutida, insistiendo en haber efectuado múltiples, expensas de cuya restitución no se ocupa el fallo, transgrediendo el principio de inexcusabilidad contenido en el artículo 10 del Código Orgánico de Tribunales.

SEGUNDO: Que la sentencia impugnada por el recurso recién enunciado se ocupa de resolver el conflicto que enfrentó a nombre reservado con nombre reservado, quienes mediante contrato celebrado el 15 de marzo de 2006 acordaron que la primera daba en arrendamiento al segundo la propiedad ubicada en domicilio reservado, de la comuna de Las Condes, por períodos anuales y renovables tácitamente, convención que al decir de la actora fue modificada verbalmente en el año 2017, aumentando la renta mensual a la suma de $800.000, bajo las mismas condiciones del contrato primitivo.

Demandó la restitución del inmueble por incumplimiento grave de las obligaciones del arrendatario, quien adeuda las rentas reajustadas desde el mes de septiembre de 2020, consumos por suministro de electricidad, gas y agua y multas originadas en aquellas infracciones contractuales.

A su turno, el arrendador postuló que el contrato fue modificado verbalmente en el año 2011, acordándose un contrato de promesa de compraventa del inmueble que no pudo ser escriturado pero en cuya virtud efectuó abonos al precio de adquisición junto a las rentas de arrendamiento. Esos montos, a su parecer, deben ser descontados de la renta mensual.

También denunció que la cuantía de la renta pretendida supera el 11% del avalúo fiscal del inmueble y que fue la arrendadora quien incumplió el contrato al exigir cobros excesivos, hipótesis que configura la excepción de contrato no cumplido.

Sobre los consumos adeudados, acusó que la actora le impidió convenir acuerdos de pago con las empresas proveedoras para invocar esa deuda, de mala fe, como fundamento de la demanda.

Opuso excepción de compensación sobre la base de las mejoras que dijo haber invertido en la propiedad y, finalmente, dedujo demanda reconvencional de restitución de garantía, de lo invertido a título de mejoras, por los pagos excesivos por rentas de arrendamientos y aquellos realizados por concepto de abonos al precio de venta del inmueble desde el año 2011.

La actora se opuso a la excepción de compensación y la demanda reconvencional negando haber convenido modificaciones del contrato en el año 2011, desconoció pagos a título de precio de adquisición de la propiedad y cuestionó la existencia y naturaleza de las mejoras realizadas.

TERCERO: Que la sentencia definitiva, confirmada en la alzada, dejó asentada la existencia del contrato de arrendamiento convenido por las partes el 15 de marzo de 2006, sus cláusulas principales, el hecho de que la renta originalmente pactada, ascendente a $300.000, se incrementó de común acuerdo en el año 2017 alcanzando en la actualidad la cantidad de $870.000, que la actora no infringió las obligaciones que la ley le impone en su calidad de arrendadora y que el demandado no logró acreditar haber realizado las construcciones cuya cuantía demanda a título de mejoras ni la solución de las rentas debidamente reajustadas desde el mes de septiembre de 2020.

En razón del antedicho presupuesto fáctico los jueces desestiman la excepción de compensación y acogen la demanda principal, declarando terminado el contrato y ordenando el pago de las rentas y multas adeudadas y la restitución de la propiedad.

Sobre la demanda reconvencional, al tenor de lo previsto en la cláusula 13° del contrato la sentencia reconoce que la demandada entregó la suma de $300.000 como garantía de conservación y restitución de la propiedad y declaró, al tenor de esa estipulación, que la devolución de esa cantidad es procedente solo una vez que el inmueble sea entregado a la arrendadora.

Luego, advirtiendo que no existe prueba sobre la celebración de un acuerdo sobre la venta del inmueble, que el demandado hubiese pagado sumas en virtud de tal acuerdo o que haya desembolsado la cantidad que reclama por concepto de mejoras, los jueces desestiman la demanda reconvencional.

CUARTO: Que al emprender el examen de los planteamientos que la recurrente expone en su arbitrio de nulidad es necesario puntualizar, como reiteradamente lo ha expresado esta Corte, que los hechos fijados en una sentencia corresponden al resultado de la ponderación judicial de la prueba rendida en el juicio y esta actividad de análisis, examen y valoración del material probatorio se encuentra dentro de las facultades privativas de los sentenciadores, concerniendo a un proceso racional del tribunal, por lo que no está sujeto al control del recurso de casación en el fondo, salvo que se haya denunciado de modo eficiente la vulneración de las leyes reguladoras de la prueba que han permitido establecer el presupuesto fáctico que viene asentado en el fallo.

QUINTO: Que, en el caso en análisis, como ya fue enunciado, los hechos asentados por la sentencia permiten a los juzgadores acceder a la demanda principal y desestimar la reconvencional. No obstante, aun cuando la impugnante cuestiona lo decidido, su recurso no resulta idóneo para modificar el presupuesto fáctico que viene establecido en el fallo, pues la mera y genérica alusión a un desacato de las normas reguladoras de la prueba hace imposible siquiera definir a cuál de esas disposiciones se refiere.

La única disposición de esa naturaleza que se aduce vulnerada con precisión es la contenida en el artículo 1698 del Código Civil, pero su infracción se sugiere en relación a la ponderación de las probanzas producidas en juicio y no respecto de una eventual alteración de la carga probatoria, que es la materia que regula el inciso primero de ese precepto, regla que por lo demás tampoco aparece transgredida en el fallo en revisión.

Debe añadirse que el particular sistema de valoración probatorio que impera en el procedimiento de autos exige a la recurrente explicar circunstanciadamente la manera en que pudieron ser quebrantadas las reglas de la sana crítica, puntualización de la que el recurso carece.

Corresponde aclarar, de otra parte, que la falta de consideración de las probanzas, como se sugiere en el libelo, constituiría un defecto de carácter formal, extraño al ámbito de actuación que se pide de este tribunal de casación si su intervención es reclamada mediante un recurso de casación en el fondo, como sucede en la especie.

SEXTO: Que, consiguientemente, el supuesto material en cuya virtud se ha desestimado la demanda resulta inamovible para este tribunal de casación.

Luego, si no es posible revisar los hechos asentados en el pronunciamiento impugnado ni fijar aquellos sobre los que se explican las infracciones sustantivas, debe ineludiblemente concluirse que la aspiración anulatoria queda desprovista de todo asidero, particularmente en cuanto se alega una vulneración de los artículos 1656, 1546, 1546, 1552, 908, 909 y 914 del Código Civil, cuya transgresión se justifica sobre la base de supuestos de hecho que no es posible establecer en la causa.

No puede obviarse que la necesidad de establecer un presupuesto fáctico acorde con el postulado de casación queda manifestado también en lo que expresamente dispone el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto declara que: “Cuando la Corte Suprema invalide una sentencia por casación en el fondo, dictará acto continuo y sin nueva vista, pero separadamente, sobre la cuestión materia del juicio que haya sido objeto del recurso, la sentencia que crea conforme a la ley y al mérito de los hechos tales como se han dado por establecidos en el fallo recurrido, reproduciendo los fundamentos de derecho de la resolución casada que no se refieran a los puntos que hayan sido materia del recurso y la parte del fallo no afectada por éste”.

SÉPTIMO: Que aun cuando lo recién razonado resulta suficiente para desestimar desde ya el recurso, su tenor hace necesario recordar que el artículo 772 del Código de Enjuiciamiento Civil, en armonía con lo previsto en los artículos 764 y 767 del mismo cuerpo legal, permite, como sustento de la nulidad de la sentencia impugnada, el quebrantamiento de una o más normas legales contenidas en la decisión.

Es imprescindible entonces que la recurrente cumpla con esa exigencia y exprese circunstanciadamente en qué consisten el o los errores de derecho de los que adolece la sentencia recurrida y el modo en que han influido sustancialmente en lo dispositivo de la sentencia que se trata de invalidar, ya que el agravio que debe manifestar y soportar quien interpone el arbitrio es una de las varias exigencias que singulariza el recurso de casación de los otros recursos en general.

En este orden de ideas, la jurisprudencia judicial y la doctrina hacen consistir esos yerros en aquéllos que pudieron originarse por haber otorgado la judicatura del fondo a una norma legal un alcance diferente al establecido por el legislador, ya sea ampliando o restringiendo el mandato de sus disposiciones, por haber aplicado una ley a un caso no previsto en ella o, por último, por haber dejado de aplicar un precepto legal que prevé la situación.

OCTAVO: Que al enfrentar lo recién expuesto con el recurso en análisis se advierte que la pretensión anulatoria tampoco reúne los recién enunciados requerimientos legales que son exigibles para su interposición.

Todavía soslayando el hecho de que la aspiración de la recurrente carece de un supuesto fáctico que otorgue sustento a sus alegaciones, la escasa fundamentación que desarrolla el libelo tampoco permite comprender de qué manera se habrían infringido las disposiciones legales que dice vulneradas pues, en general, se postula una hipótesis que está orientada más bien a desvirtuar las aseveraciones de la recurrente y no para cuestionar razonadamente los fundamentos de derecho que desarrolla la sentencia censurada.

En otros casos, no se individualizan las normas eventualmente transgredidas, como sucede con la acusación indeterminada de haberse quebrantado las Leyes Nros. 21.249, 21.349 y la derogada Ley N° 11.622, o los preceptos a los que se alude no constituyen normas de carácter sustantivo, cuyo es el caso del N°5 del artículo 8 de la Ley N° 18.101, que además equivocadamente se dice mal aplicado por el hecho de haberse desestimado la demanda reconvencional. El proceso demuestra que el tribunal no impidió deducir aquella acción ni omitió tramitarla, emitiendo un pronunciamiento a su respecto, de modo que tampoco pudo haberse transgredido esa disposición o el artículo 10 del Código Orgánico de Tribunales, que también se pretende infringido por esa misma razón.

Asimismo, la explicación del eventual desacato del artículo 2° transitorio de la Ley N° 18.101 resulta inverosímil, no solo porque la propia recurrente convino el monto de la renta, como quedó debidamente establecido, sino porque la norma define con claridad su ámbito de aplicación temporal, muy anterior a la data de celebración del contrato de la especie.

NOVENO: Que, por último, la recurrente parece no advertir que el recurso de casación en el fondo persigue instar por un examen del juicio conclusivo de la cuestión principal, desplegado en la sustancia misma de la sentencia definitiva o interlocutoria que se busca anular, cuyos desaciertos jurídicos sólo autorizarán una sanción procesal de esa envergadura en la medida que hayan trascendido hasta la decisión propiamente tal del asunto, definiéndola en un sentido distinto a aquel que se imponía según la recta inteligencia y aplicación de la normativa aplicable que, como tal, debe tener la naturaleza de decisoria litis.

Tratándose de una decisión relativa a la terminación de un contrato de arrendamiento, el recurso necesariamente debió estimar vulneradas las normas contenidas en los artículos 1915, 1924, 1938, 1940 1942, 1944 y 1947 que, entre otros, regulan esa convención, las obligaciones que de ella emanan para los contratantes y que, en último término, aplican los jueces para adoptar la decisión plasmada en el fallo.

Empero, como esas disposiciones no forman parte del arbitrio de nulidad, su vigor se ve radicalmente debilitado, debiendo ponerse de relieve, en este punto de la reflexión, la particularidad que, en cuanto constituye su objetivo directo, define al recurso de casación en el fondo y es que éste permite la invalidación de determinadas sentencias que hayan sido pronunciadas con infracción de ley, siempre que ésta haya tenido influencia sustancial en su parte resolutiva o decisoria.

Semejante connotación esencial de este medio de impugnación se encuentra claramente establecida en el artículo 767 del Código de Procedimiento Civil, que lo instituye dentro de nuestro ordenamiento positivo y se traduce en que no cualquier transgresión de ley resulta idónea para provocar la nulidad de la sentencia impugnada -pues la nulidad no se configura en el mero interés de la ley- sino sólo la que haya tenido incidencia determinante en lo resuelto por aquélla, esto es, la que recaiga sobre alguna ley que en el caso concreto ostente la condición de ser decisoria litis.

Al respecto, esta Corte ya ha dicho que las normas infringidas en el fallo para que pueda prosperar un recurso de casación en el fondo han de ser tanto las que el fallador invocó en su sentencia para resolver la cuestión controvertida, como aquellas normas decisoria litis que dejó de aplicar, puesto que en caso contrario esta Corte no podría dictar sentencia de reemplazo, dado el hecho que se trata de un recurso de derecho estricto. (CS, 14 diciembre 1992, RDJ, T. 89, secc. 1ª, pág. 188).

DÉCIMO: Que, así, lo razonado solo conduce a colegir que, del modo en que fue propuesta, la casación intentada no puede prosperar.

Y de conformidad, además, con lo dispuesto en los artículos 764 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza, con costas, el recurso de casación en el fondo interpuesto por el abogado Juan Pablo Cardemil Olavarría, en representación de la parte demandada, en contra de la sentencia de la Corte de Apelaciones de Santiago de veintidós de abril de dos mil veintidós.

Regístrese y devuélvase.

Redacción a cargo del ministro señor Prado P.

Nº 14.443-2022.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sr. Arturo Prado P., Juan Manuel Muñoz P., Sr. Raúl Mera M. y Abogados Integrantes Sr. Diego Munita L. y Sr. Raúl Fuentes M.

No firman los Ministros Sr. Prado y Sr. Mera no obstante haber concurrido al acuerdo del fallo, por estar con feriado legal el primero y haber terminado su periodo de suplencia el segundo.