Principio de especialidad

Santiago, cuatro de marzo de dos mil veinticuatro.

En estos autos Rol C-1331-2022 del Primer Juzgado de Letras de Iquique, juicio sumario de terminación de contrato de arriendo, caratulados “nombre reservado con nombre reservado”, el juez titular de dicho tribunal, mediante sentencia de dieciocho de julio de dos mil veintidós, hizo lugar a la demanda disponiendo la terminación del contrato y ordenando el pago de las rentas insolutas y servicios domiciliarios con reajustes e intereses, sin costas, por estimar que el demandado tuvo motivo plausible para litigar. Desestimó, sin embargo, los perjuicios solicitados.

Apelada dicha decisión por la parte demandada, la Corte de Apelaciones de Iquique, con fecha catorce de noviembre de dos mil veintidós, la confirmó.

En contra de aquella última resolución, la misma parte interpuso un recurso de casación en el fondo.

Se ordenó traer los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que la demandada, por medio de su recurso, atribuye a la sentencia que impugna diversos errores de derecho que necesariamente conducirían a su invalidación, por haberse infringido los artículos 1560 y siguientes del Código Civil, los artículos 1915, 1917 y 1918 del mismo cuerpo legal, además de indicar que no fueron considerados los artículos 2174 y siguientes, y 2194 y 2195, todos del Código Civil.

Indicó en sus fundamentos que la controversia ha consistido en determinar si las partes están vinculadas por un contrato verbal de arrendamiento debido a la aceptación tácita de la oferta por parte de la demandada en virtud de la ocupación del inmueble.

El reproche que formula, señaló, consiste precisamente en la calificación jurídica que se hizo sobre la existencia de una relación contractual, ya que lo que se ha verificado es un contrato de comodato, o quizás un precario, pero en ningún caso un contrato de arrendamiento, cuyos requisitos o elementos, referidos en las normas señaladas, no se cumplen.

SEGUNDO: Que, constan en la causa los siguientes antecedentes:

1°.- Este procedimiento se inició por demanda de nombre reservado, por la que pide la terminación de un contrato de arrendamiento por no pago de rentas, con indemnización de perjuicios, en contra de nombre reservado. Indicó que celebró con el demandado un contrato de arrendamiento respecto de la casa N°111, ubicada en calle D, del Conjunto Habitacional Condominio La Tirana V Etapa, Sector C de Playa Brava, domicilio reservado de la comuna de Iquique, por una renta mensual de $800.000.-, pagadera en dinero efectivo los días 27 de cada mes, más los gastos de energía eléctrica, agua potable, gas licuado y gastos comunes.

Sostuvo que este contrato nació a raíz de la suscripción, con el demandado, de un contrato de promesa de compraventa por el inmueble individualizado, acordándose que se entregaría la propiedad a título de arrendamiento hasta la firma del contrato de compraventa prometido y, en contraprestación, el demandado pagaría un valor como renta mensual. Este contrato comenzó a regir el 27 de agosto de 2020.

Relata que no obstante este acuerdo, el demandado no pagó el precio de la renta acordada, adeudando 20 meses de rentas (desde agosto de 2020 a abril 2022), las que en total suman $16.000.000 y que mantiene deudas por el consumo de servicios eléctricos por la suma $1.923.800; agua potable, por la suma de $1.005.250; gas licuado, por la suma $486.330 y, gastos comunes, por la suma $1.212.555.

Demandó igualmente una indemnización de perjuicios, solicitando $3.000.000 por daño emergente y $8.000.000 por lucro cesante.

Así, pidió finalmente, la terminación del contrato, la restitución del inmueble dentro de tercero día, el pago de las rentas atrasadas con reajustes e intereses, el pago de los servicios pendientes, y las costas.

En subsidio, solicitó el desahucio.

2°.- En su contestación, la parte demandada indicó que no era efectivo la celebración de un contrato de arriendo, reconociendo sí la suscripción de un contrato de promesa de compraventa del inmueble por la suma de 10.500 U.F.

Agregó que las partes mantienen una controversia judicial sobre incumplimiento contractual del referido contrato de promesa de compraventa, en la causa Rol C-1034-2022 del 2° Juzgado de Letras en lo Civil de Iquique; y que, mientras la demandante regularizaba la recepción definitiva de obra de su inmueble, por medio de un correo electrónico entre aquella y la corredora de propiedades, ésta última afirmó no tener inconvenientes de gestionar el pago de un arrendamiento con el comprador, pero que, por su parte, no manifestó aceptación alguna.

Pidió el rechazo de la acción con costas.

TERCERO: Que, por sentencia de primera instancia, de dieciocho de julio de dos mil veintidós, se hizo lugar a la demanda de terminación de contrato de arrendamiento, el que se dio por establecido; se ordenó el pago de rentas insolutas y servicios domiciliarios, rechazándose la demanda de perjuicios, sin costas por estimar que el demandado ha tenido motivo plausible para litigar.

En sus fundamentos, luego de reseñar los antecedentes probatorios, precisó la naturaleza consensual del contrato de arrendamiento, indicando que el contrato de promesa de compraventa no refiere un contrato de arrendamiento mientras se verifica la venta, pero tampoco habilita al demandado para ocupar desde ya la propiedad; sin embargo, de la certificación efectuada por el ministro de fe al notificar a la demandada, advirtió que está ocupando de la propiedad.

Señaló que los testigos de la demandante están contestes en la existencia de un contrato de arrendamiento verbal entre las partes, el cual recae sobre el inmueble objeto de la promesa de venta y por el cual se debía pagar una renta mensual. Lo mismo deduce del contenido de las copias de correos electrónicos acompañados por el mismo demandado, donde colige que el demandante, mediante su corredora de propiedades, puso en conocimiento del demandado la oferta de celebrar un contrato de arrendamiento sobre la propiedad mientras se concretaba la promesa de compraventa, esto, según se puede extraer de aquellas comunicaciones, se habría materializado a lo menos en la época del mes de enero del año 2021.

Si bien considera que, del tenor de uno de los correos electrónicos, la corredora de propiedades comunica al demandante que el demandado no estaría de acuerdo en pagar una renta, de la prueba rendida – testigos de la demandante y demás documental-, era posible colegir -a lo menos- la aceptación tácita de la oferta, ya que el demandado se encuentra haciendo uso de la propiedad, lo que no pudo haber ocurrido sino mediante la entrega de las llaves por parte de su dueño, o de la propia corredora.

De esos antecedentes, en consecuencia, da por establecida la existencia de un contrato de arrendamiento celebrado de forma verbal por las partes de este pleito. A ello se agregó que la celebración del contrato prometido se difirió por varios meses, lo que llevó al demandante, en enero de 2021, a ofertar el arriendo del inmueble, y aunque no obtuvo respuesta expresa, el demandado continuó habitándolo, perfeccionando de esa forma el consentimiento a lo menos desde febrero de ese año, naciendo así el contrato señalado.

En cuanto a la renta, sin perjuicio que el demandado controvirtió el contrato, estimó no aplicables las normas de los artículos 1708 y 1709 del Código Civil por aplicación del principio de especialidad de las disposiciones contenidas en la Ley N° 18.101, entendiendo que si bien el artículo 20 de dicho cuerpo legal establece una presunción a favor del arrendatario para el señalamiento de la renta en caso de falta de escrituración, ello es sin perjuicio de las reglas probatorias y los medios que se rindan para acreditarla. Además, concluyó, el arrendatario no hizo ejercicio de ese derecho, lo que sumado a las características del inmueble y su plusvalía, las declaraciones de los testigos y la realidad regional, lleva a determinar el valor de la renta en la suma de $800.000.

De esa forma, y según lo dispuesto por el artículo 1698 del Código Civil, habiéndose probado la existencia de la obligación, sentenció, era carga de la demandada acreditar su extinción total, cuestión que no aconteció en autos.

En cuanto a las prestaciones reclamadas, determinó una deuda de $12.000.000, por rentas insolutas a la fecha de la demanda, ordenando su pago, lo mismo que aquellas devengadas en el curso del procedimiento y hasta la restitución del inmueble.

Sobre los servicios domiciliarios, hizo lugar al pago de $1.923.800 por deudas de energía eléctrica; $1.005.250, por agua potable; $486.330 por gas; y, $1.212.555, por gastos comunes.

Desestimó la demanda de indemnización de perjuicios por no haberse acreditado el daño.

CUARTO: Que, en contra de la sentencia de primera instancia, la demandada interpuso un recurso de apelación, y, en sentencia de catorce de noviembre de dos mil veintidós, la Corte de Apelaciones de Iquique, la confirmó, agregando como fundamento que el contrato de promesa de compraventa no estableció la entrega inmediata del inmueble sino una vez perfeccionado el contrato prometido.

QUINTO: Que, los diversos reproches formulados en el recurso de casación en estudio están centrados en el análisis que formularon los jueces del fondo en relación con el establecimiento de un contrato de arrendamiento que ligaba a las partes, verificado mientras se cumplían las condiciones previstas en un contrato de promesa de compraventa que ellas mismas suscribieron. Este último no estipuló la entrega del inmueble al demandado, no obstante lo cual se determinó que aquel sí ocupaba la propiedad, asentando, a partir del conjunto de medios de prueba rendidos, la existencia del consentimiento que dio lugar al contrato de arriendo, cuya renta se determinó en $800.000 mensuales, junto con una deuda por diversos servicios domiciliarios.

Lo expresado resulta relevante para la resolución del arbitrio en estudio, puesto que –como se ha expresado por esta Corte- la valoración de los antecedentes probatorios corresponde a una función propia y privativa de los jueces del fondo, en tanto aquel ejercicio importa la determinación de los hechos que resultan asentados en la causa, por lo que no está sujeto al control del recurso de casación en el fondo, salvo que se haya denunciado de modo eficiente la vulneración de las leyes reguladoras de la prueba que han permitido establecer el presupuesto fáctico que viene asentado en el fallo.

Como se sabe, tales preceptos constituyen reglas básicas de juzgamiento que contienen deberes, limitaciones o prohibiciones a que deben sujetarse los sentenciadores y se entienden vulnerados, según lo ha reconocido reiteradamente esta Corte, cuando los jueces invierten el onus probandi, rechazan las pruebas que la ley admite, aceptan las que la ley descarta, desconocen el valor probatorio de las que se produjeron en el proceso cuando la ley les asigna uno determinado, de carácter obligatorio, o alteran el orden de precedencia que la ley les diere.

SEXTO: Que, como se observa del recurso en análisis, este, no obstante haberse determinado en la sentencia que se revisa la existencia de un contrato de arrendamiento, postula la inexistencia de elementos propios de este contrato, afirmando que se trata de un comodato, sosteniendo una modificación de los hechos que fueron establecidos por los jueces del fondo, sin que se haya formulado infracciones a las normas reguladoras de la prueba, particularmente aquellas referidas a la valoración de los medios de prueba rendidos como el artículo 8 N° 7 de la Ley N° 18.101.

Del mismo modo, el recurso no refiere la infracción de aquellas disposiciones relativas a la formación del consentimiento y que fueron consideradas en la decisión dada por los jueces del fondo, contenidas en los artículos 97, 98 y 101 del Código de Comercio, relativas a la oferta y su aceptación, que sustentaron los razonamientos que dieron por establecido el contrato de arriendo, y particularmente en la aceptación de “… la oferta de celebrar un contrato de arrendamiento sobre la propiedad, mientras se concretaba la promesa de compraventa, esto, según se puede extraer de los correos electrónicos, se habría materializado a lo menos en la época del mes de enero del año 2021.”, como se precisa en el motivo décimo tercero del fallo de primera instancia.

Lo mismo ocurre con aquellas normas contenidas en la Ley N° 18.101 relativas a las prestaciones acogidas por los jueces del fondo.

SÉPTIMO: Que, en relación con la infracción referida a las normas sobre interpretación de los contratos el recurso en estudio postula que, a partir de enero de 2021, lo que ha existido es un contrato de comodato, que fue lo verdaderamente querido por las partes, y no el contrato que fue finalmente determinado en la sentencia recurrida. Al respecto, corresponde precisar que lo decidido por la Corte de Apelaciones se sustenta precisamente en la determinación de la existencia y requisitos propios de un contrato de arrendamiento verbal, a partir de lo cual se asentaron los incumplimientos que originaron la decisión de pago de rentas insolutas y servicios domiciliarios.

Lo expresado deja en evidencia que el planteamiento que formula el recurso de casación de la demandada, en este acápite, apunta a diferencias con el análisis interpretativo que los jueces del fondo han desarrollado de las cláusulas del contrato; sin embargo, ello no resulta ser suficiente para concretar las infracciones que acusa, pues se construye sobre la base de una nueva revisión de los antecedentes fácticos determinados por los jueces del fondo, particularmente sobre la ocurrencia de los supuestos contractuales del contrato de arrendamiento.

OCTAVO: Que, de esta forma, en la calificación de los hechos asentados por los jueces del fondo no se advierten las infracciones normativas que se acusan en el recurso de casación en el fondo de la demandante, por lo que deberá ser desestimado.

Por estas consideraciones y visto además lo dispuesto en los artículos 764 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo interpuesto por el abogado José Antonio Guerra Pinto, en contra de la sentencia de catorce de noviembre de dos mil veintidós, pronunciada por la Corte de Apelaciones de Iquique.

Regístrese y devuélvase, vía interconexión.

Redacción a cargo del Ministro Sr. Mauricio Silva Cancino.

Rol N° 160.303-2022.-