Posesión inscrita

Santiago, veintitrés de agosto de dos mil veinticuatro.

Visto:

Ante el 1° Juzgado de Letras de San Bernardo, en autos Rol Nº 4148-2020, por sentencia de diecinueve de agosto de dos mil veintidós, se acogió la demanda de precario ordenándose la restitución al actor dentro del plazo de décimo días desde que el fallo quede ejecutoriado del bien inmueble ubicado en domicilio reservado.

Una sala de la Corte de Apelaciones de San Miguel, conociendo del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, por resolución de nueve de noviembre de dos mil veintitrés, lo confirmó.

En contra de esta última decisión, la parte perdidosa dedujo recurso de casación en el fondo.

Se trajeron estos autos en relación.

Considerando:

Primero: Que el recurrente fundamenta su recurso sosteniendo que el fallo recurrido ha infringido el artículo 2195 inciso segundo del Código Civil por cuanto su parte ocupa el inmueble en virtud del contrato de compraventa, mutuo hipotecario vivienda, tal como consta en el documento que acompañó ante la Corte de Apelaciones, lo que no era desconocido para el demandante cuando lo adquirió en remate, por lo tanto, había un vínculo jurídico preexistente que lo habilitaba para estar en dicho lugar, por lo que no es efectiva la mera tolerancia, debido a que ocupa un inmueble que adquirió para sí y que fue debidamente inscrito a su nombre en el Conservador de Bienes Raíces de San Bernardo, lo que descarta de plano una actitud permisiva, de aquiescencia o condescendencia del actor, sino que tiene su origen en una relación contractual previa, lo que constituye un título suficiente para justificar la ocupación.

Segundo: Que la sentencia recurrida estableció como hechos de la causa, los siguientes:

a) Que la parte demandante es poseedor inscrito del inmueble ubicado en "domicilio reservado de la comuna de San Bernardo, conforme consta en el certificado vigente del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de San Bernardo, que acompaña.

b) Que el demandado ocupa dicho inmueble.

En cuanto al tercer requisito del precario señala que “el título invocado por el demandado para ocupar el inmueble es el contrato de compraventa celebrado con dos terceros – una inmobiliaria y un banco – hace más de 10 años, mismo que por incumplimiento de su parte en lo relativo al pago del precio del crédito que financió la operación en la forma pactada, originó la subasta de la propiedad que sigue ocupando, al menos hasta que se trabó la Litis. Que la invocación de esta escritura no puede fundar una ocupación legítima que se ampare por el derecho, cuando precisamente ha sido despojado del dominio del inmueble a través de un procedimiento legalmente tramitado, por lo que corresponde acoger la demanda de precario en los términos que se resolverá. No muta esta conclusión, la existencia de otras acciones de lato conocimiento para obtener esta declaración, por cuanto los requisitos de la acción de precario en este caso concurren, no habiendo justificado el actual ocupante un título legítimo actual que habilite a obtener el amparo del derecho que mediante la apelación pretende”.

Tercero: Que, el goce gratuito de una cosa ajena no amparado en un título que le sirva de fundamento y explicable sólo por la ignorancia o mera tolerancia de su dueño, constituye la situación de precario prevista en el artículo 2195 inciso 2° del Código Civil que dispone: "Constituye también precario la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño". De lo preceptuado en esta norma es dable establecer que el propietario de la cosa tenida por una tercera persona puede recuperarla en cualquier momento, ejerciendo la acción correspondiente, con arreglo al procedimiento sumario, según el artículo 680 N° 6 del Código de Procedimiento Civil.

Cuarto: Que, con estricto apego a la referida norma y de acuerdo con la reiterada jurisprudencia sobre la materia, para que exista precario es necesaria la concurrencia de los siguientes requisitos copulativos: a) que el demandante sea dueño de la cosa cuya restitución solicita; b) que el demandado ocupe ese bien; y c) que tal ocupación sea sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño.

Quinto: Que, en el caso que se trae a conocimiento de esta Corte la discrepancia jurídica surge en torno al tercer elemento reseñado precedentemente –cuya carga procesal de probar le corresponde a la parte demandada- pues no existe controversia sobre el dominio del inmueble y tampoco se discute su ocupación por parte del demandado.

Sexto: Que, sobre la materia, esta Corte Suprema ha tenido la oportunidad de señalar que el precario es una cuestión de hecho, y constituye un impedimento para su establecimiento que el tenedor tenga alguna clase de justificación para ocupar la cosa cuya restitución se solicita, aparentemente seria o grave, sea que vincule al actual dueño con el ocupante o a este último con la cosa, aunque sea de lo aparentemente ajeno. Así entonces, cuando el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil señala que constituye precario la tenencia de una cosa ajena sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño, debe entenderse que la expresión mera tolerancia está aludiendo a la ausencia de un título que justifique la tenencia, más no necesariamente a la existencia de cualquier convención celebrada en cualquier tiempo por una de las partes.

Séptimo: Que, en este contexto, es un presupuesto de la esencia del precario la absoluta y total carencia de cualquier relación jurídica entre el propietario y los ocupantes de la cosa, es decir, una tenencia meramente sufrida, permitida, tolerada o ignorada, sin fundamento, apoyo o título jurídicamente relevante. Consecuencialmente, la cosa pedida en la acción de precario, esto es, la restitución o devolución de una cosa mueble o raíz, encuentra su justificación en la ausencia absoluta de nexo jurídico entre quien tiene u ocupa esa cosa y su dueño o entre aquél y la cosa misma. (Corte Suprema, Rol N°11.143-20).

En este sentido, resulta pertinente tener en especial consideración las palabras que, sobre este punto, se sirve la ley en la disposición que regula la acción de autos. Indica el precepto, en lo que interesa, que constituye también precario la tenencia de una cosa ajena sin previo contrato. Por su parte, la expresión “contrato” ha sido definida por el legislador en el artículo 1438 del Código Civil, como el acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa.

Si bien este es el concepto legal, la expresión que utiliza el inciso 2º del artículo 2195 citado se ha entendido en términos más amplios, en el sentido que la tenencia de la cosa ajena, para que no se entienda precario, debe al menos sustentarse en un título al que la ley le reconozca la virtud de justificarla, aun cuando no sea de origen convencional o contractual y resulte oponible al propietario, de forma que la misma ley lo ponga en situación de tener que respetarlo y, como consecuencia de lo anterior, de tolerar o aceptar la ocupación de una cosa de que es dueño por otra persona distinta que puede eventualmente no tener sobre aquélla ese derecho real.

Octavo: Que, en razón de lo anterior, el título que justifica la tenencia no necesariamente deberá provenir del propietario, sino que lo relevante radicará en que el derecho que emana del referido título o contrato y que legitima esa tenencia de la cosa puede ejercerse respecto del propietario, sea que él o sus antecesores contrajeron la obligación de respetarla -si el derecho del tenedor u ocupante es de naturaleza personal- bien sea porque puede ejercerse sin respecto a determinada persona, si se trata de un derecho real.

De todo lo expresado, se advierte, como se adelantó, que un requisito de la esencia del precario lo constituye la absoluta y total carencia de cualquier relación jurídica entre el propietario y el detentador de la cosa, esto es, una tenencia meramente sufrida, permitida, tolerada o ignorada, sin fundamento, apoyo o título jurídicamente relevante. Consecuencialmente, la cosa pedida en la acción de precario, esto es, la restitución o devolución de una cosa mueble o raíz, encuentra su apoyo en la ausencia total de nexo jurídico entre quien tiene u ocupa esa cosa y el dueño de ella o entre aquél y la cosa misma (Corte Suprema, Rol 24.568-2020. También Corte Suprema Rol 42.903-2021).

Noveno: Que el título que se ha alegado como suficiente por el demandado para justificar la tenencia que hace del inmueble en cuestión, corresponde a su calidad de antecesor en el dominio del actor, acompañando para tal efecto copia del contrato de compraventa y sus inscripciones que dan cuenta de haber adquirido la casa 68 del Condominio Las Lomas, mediante compraventa a Inmobiliaria Caleuche Limitada por escritura pública del 23 de octubre de 2013. La misma copia de escritura y las inscripciones prueban que para adquirir la propiedad obtuvo un préstamo con garantía hipotecaria del Banco BBVA.

Además, el mismo demandado ha reconocido al deducir recurso de apelación en contra del fallo de primer grado, que el bien inmueble fue rematado en juicio ejecutivo por su acreedor hipotecario, quien se adjudicó el bien raíz con cargo a su crédito, y luego fue adquirido por la parte demandante en virtud de contrato de compraventa suscrito con Banco Scotiabank Chile.

Décimo: Que, así las cosas, el título esgrimido por el demandado no reúne las características a que se ha hecho mención, por cuanto, si bien tuvo en su oportunidad un título de dominio respecto del inmueble sub lite, sin embargo, ese título lo perdió en atención que Scotiabank Chile se adjudicó la propiedad en pública subasta efectuada en juicio seguido en su contra, adquiriendo, posteriormente la posesión inscrita de aquél la parte demandante en virtud de contrato de compraventa celebrado con el mencionado banco. Es decir, fue el propio demandado quien se puso en la posición jurídica de despojarse del dominio, razón por la cual, se puede concluir que éste no cuenta actualmente con título alguno que lo habilite para ocupar la propiedad objeto de marras y que sea oponible al actor. Por lo que, concurriendo en autos todos los presupuestos de la acción de precario establecidos en el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil, sólo cabía, tal como se hizo, acoger la acción.

Undécimo: Que, conforme a lo razonado, se hace evidente que los jueces recurridos no incurrieron en el error de derecho denunciado al haber acogido la demanda de precario por estimar que el demandado ocupa la propiedad por mera tolerancia del actor, razón por la cual este arbitrio no podrá prosperar.

Por estas consideraciones y lo preceptuado en los artículos 765, 766, 767 y 768 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido por el abogado Julio Aroldo Cortés Escaida, en representación de la parte demandada, en contra de la sentencia de la Corte de Apelaciones de San Miguel, de nueve de noviembre de dos mil veintitrés.

Regístrese y devuélvase vía interconexión.

Redacción a cargo del abogado integrante Juan Carlos Ferrada.

Rol N° 249.266-2023.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Mauricio Silva C., señora María Soledad Melo L., señor Juan Manuel Muñoz P. (S) y los Abogados integrantes señor Juan Carlos Ferrada B. y señor Álvaro Vidal O.