Daño emergente

Santiago, veintinueve de noviembre de dos mil veinticuatro.

VISTO:

En estos autos Rol C-254-2021, seguidos ante el Juzgado de Letras de Tomé, sobre juicio sumario, caratulados “PO-CHA-MA SpA con nombre reservado”, por sentencia de trece de enero de dos mil veintidós, se declaró: I.- Que ha lugar, a la demanda principal de indemnización de perjuicios en juicio de arrendamiento por incumplimiento de obligación de no hacer y se condena a la demandada a pagar la suma de $ 40.000.000 por concepto de indemnización de perjuicios. Se rechaza en lo demás. II.- Que no ha lugar, a las demandas subsidiarias de resolución de contrato y de cumplimiento forzado con indemnización de perjuicios. III.- Que no ha lugar, a la demanda reconvencional interpuesta por la demandada. IV.- Que no ha lugar a las medidas de seguridad, de no ser expelida de la propiedad o de las construcciones solicitadas por la demandante en el quinto otrosí de su libelo. V.- Que las sumas adeudadas se reajustarán de conformidad al art culo 21 de la Ley N° 18.101. Sin costas.

En contra de dicho fallo se alzó la parte demandada y se adhirió a dicha apelación el demandante y una Sala de la Corte de Apelaciones de Concepción, por resolución de veintitrés de octubre de dos mil veintitrés, lo confirmó.

En contra de esta última decisión la parte demandada dedujo recurso de casación en la forma y en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

CONSIDERANDO:

EN CUANTO AL RECURSO DE CASACIÓN EN LA FORMA

PRIMERO: Que la demandada alega que la sentencia cuestionada ha incurrido en el vicio de casación formal del artículo 768 N° 7 del Código de Procedimiento Civil, ya que, refiere, de la simple lectura del considerando 8°, la demandante solicita que se declare el incumplimiento de una obligación de no hacer, esto es, de no vender la propiedad sin respetar la opción preferente, a lo que el tribunal, de acuerdo a lo pactado entre las partes, razona correctamente que el demandante solo tenía una opción (libertad para elegir) de compra en el evento que la propietaria quisiere vender con una fecha tope, pero que de modo alguno podría impedir a la propietaria hacerlo antes de la fecha pactada, pues en tal situación se habría convenido una cláusula penal en caso de incumplimiento, o bien una promesa de venta con los requisitos del artículo 1554 del Código Civil., señalando, para finalizar el citado considerando, que no se vislumbra un incumplimiento taxativo de la cláusula décimo primera por parte de la demandada. No obstante ello, el tribunal en su parte resolutiva de la sentencia cuestionada, en lo que importa a este recurso, decide: “I.- Que ha lugar, a la demanda principal de indemnización de perjuicios en juicio de arrendamiento por incumplimiento de obligación de no hacer…”, lo cual asevera sería contradictorio.

SEGUNDO: Que, esta Corte ha dicho que existen decisiones contradictorias cuando las que contiene el fallo son incompatibles entre sí, de suerte que no pueden cumplirse simultáneamente, pues interfieren unas con otras. En otras palabras, contradictorias son aquellas proposiciones en las que una afirma lo que niega la otra, pero no pueden ser al mismo tiempo ambas verdaderas o ambas falsas, por oponerse una a la otra, como si se declarara resuelto un contrato y se ordenara, a la vez, su cumplimiento. Luego, para que proceda esta causal, es requisito indispensable que las decisiones sean dos o más.

En este contexto es posible advertir que tal defecto no concurre en el fallo en análisis, pues la antinomia denunciada se habría dado entre los razonamientos de la sentencia cuestionada, sin embargo el planteamiento en que se ha fundado el recurso no constituye la causal opuesta, ya que de ser efectivo el defecto, esta contradicción entre sus fundamentos llevaría a que estos se anularan entre sí, por lo que el fallo impugnado carecería de consideraciones de hecho y de derecho, vicio que corresponde a una causal de nulidad distinta, razón por la cual este arbitrio será rechazado.

EN CUANTO AL RECURSO DE CASACIÓN EN EL FONDO

TERCERO: Que el recurrente alega que se han infringido los artículos 1545, 1546, 1555, 1556 y 1698, todos del Código Civil, por cuanto dice que, ha quedado establecido, respecto de los hechos fijados por los jueces del fondo y de las razones dadas para adoptar su decisión, que entre las partes se firmó un contrato de arriendo, estableciéndose en la cláusula décimo primera una opción de compra con fecha tope para el caso en que la arrendadora estime vender la propiedad, ante lo cual el tribunal de primera instancia establece en el considerando 8° que “…Al efecto, es necesario determinar el significado del término -opción de compra- empleado en la cláusula décimo primera del contrato de arrendamiento. Según el diccionario significa libertad o facultad para elegir. Que si nos atenemos a lo literalmente pactado se puede concluir que el demandante solo tenía una opción (libertad para elegir) de compra en el evento que la propietaria quisiere vender con una fecha tope, pero que de modo alguno podría impedir a la propietaria hacerlo antes de la fecha pactada, pues en tal caso se habría convenido una cláusula penal en caso de incumplimiento, o bien una promesa de venta con los requisitos del artículo 1554 del Código Civil…”.

Menciona que lo resuelto por el tribunal a quo en la parte dispositiva del fallo, contraviene expresamente la ley del contrato celebrado entre las partes, ya que, como bien razona, los términos en que fue acordada la opción de compra no obliga, en ninguna circunstancia, a que su parte no pudiera vender la referida propiedad, sino que está escrita en términos tales que el demandante tenía hasta determinada fecha para manifestar si compraba o no. Refiere que como en la cláusula de opción de compraventa su parte nunca se obligó a esperar respuesta del demandante o a no disponer del bien hasta que se recibiera dicha respuesta, se encontraba perfectamente habilitada a proceder con la compraventa realizada, y si a lo anterior, expone, se le suma el hecho de que nunca se celebró entre las partes un contrato de promesa de compraventa, es que la acción de indemnización debió ser rechazada.

Indica que habiéndose determinado que no existió incumplimiento de su parte respecto de la obligación de no hacer, es que se vulneran las reglas del onus probandi, al condenar al pago por concepto de daño emergente, sin haberse acreditado por el actor el incumplimiento de dicha supuesta obligación, tanto es así, señala, que el tribunal a quo ha sido tajante en determinar que no se vislumbra un incumplimiento taxativo de la cláusula décimo primera, sin embargo, aun así, resuelve condenarla al pago de $40.000.000.

CUARTO: Que, para una adecuada comprensión del asunto planteado en el recurso, resulta necesario tener presente los siguientes antecedentes:

1.- Se ha interpuesto por parte de Po-Cha-Ma SpA demanda de Indemnización de Perjuicios, en juicio de arrendamiento, por responsabilidad contractual, ante incumplimiento de obligación de no hacer; y en subsidio, demanda de resolución de contrato con indemnización de perjuicios; y a su vez en subsidio, demanda de cumplimiento forzado, en contra de nombre reservado, solicitando, en la demanda principal, que se condene a la demandada a pagar la suma de $40.000.000.- por concepto de daño emergente; $10.000.000 por concepto de daño moral y $12.600.000 por concepto de lucro cesante. Funda su demanda en que con fecha 28 de agosto del año 2017, su parte celebró un contrato de arrendamiento con la demandada respecto del inmueble ubicado en domicilio reservado. En dicho contrato se estipuló que la propiedad sería destinada para uso comercial, hostal de alojamiento y restaurante de comida. A continuación, señala que dicho contrato tendría una duración de 5 años contados desde el 15 de agosto del año 2015, renovándose automáticamente por dos años más si luego de dos días hábiles desde la fecha del vencimiento ambas partes se encontraban de acuerdo en ello. Y que el contrato se encuentra actualmente vigente venciendo el plazo estipulado de 5 años, el 15 de agosto del año 2022. La renta pactada, dice, fue por la suma de $300.000 con el incremento que experimente el IPC más un valor de $50.000 anuales, pagaderos los días 15 de cada mes. Finalmente, y lo que convoca a esta presentación, se centra en la cláusula decimoprimera “opción de compra”, del mencionado contrato, en virtud de la cual de común acuerdo de las partes se estableció una opción de compra del inmueble, avaluando dicha venta en la suma de $30.000.000, que podría hacerse efectiva hasta el 31 de mayo de 2018. Además, agrega que, en la cláusula siguiente se estableció que en caso de que la propietaria pusiera a la venta la propiedad debía, en primer término, acordar con el arrendatario conforme el plazo que faltare del contrato un acuerdo indemnizatorio según se estimare el valor comercial a la fecha del local comercial. Continúa el demandante señalando que, su parte siempre estuvo interesado en adquirir el inmueble, sin embargo, la arrendadora, de mala fe, vendió la propiedad el 28 de noviembre de 2017 a nombre reservado en la suma de $8.000.000, situación de la que tomó conocimiento cuando pagó por mano la totalidad de las rentas debidas a la arrendadora. Expresa que tuvo y ha tenido el vale vista - siendo el último de fecha 21 de octubre de 2020- a fin de demostrar que siempre estuvo llano a cumplir con el precio estipulado. Para finalizar, menciona que ha realizado mejoras, proyectos y modificaciones que han incrementado considerablemente el valor de la propiedad, en razón de que es utilizado para uso comercial. El valor por todas las mejoras realizadas en el inmueble arrendado, se estima en la suma de $40.000.000, y al respecto, ante las inversiones desarrolladas por su parte, en la cláusula decimosegunda del contrato se estipuló que en caso de venta del inmueble a un tercero, daría lugar a la obligación de indemnizar.

2.- La demandada contestando la demanda pidió su rechazo y señaló, en lo que a este recurso interesa, que debido a problemas económicos se acercó al actor en octubre de 2017 explicándole que debía vender el inmueble, a lo que el demandante le señaló que no contaba con el dinero para ello. Se le indica en dicha oportunidad que la propiedad será vendida, pero que se respetaría el acuerdo del 2015 válido entre las partes. Cuenta que luego su parte junto a la nueva propietaria del inmueble se acercan al actor para proponerle nuevamente la venta del inmueble y éste vuelve a señalarles que no cuenta con el dinero para ello. Por lo que, sostiene, le llama la atención que el demandante señale que tomó conocimiento de la venta el año 2021 al momento de pagar rentas adeudadas. En seguida, refiere que, el contrato de autos no genera la obligación que la contraparte señala como incumplida, pues en los términos en que fue acordada la opción de compra, no obliga, en ninguna circunstancia, a que su parte no pueda vender la referida propiedad, sino que está escrita en términos tales que el demandante tenía hasta determinada fecha para manifestar si compraba o no. En cuanto a la avaluación de los perjuicios, sostiene que la indemnización solicitada en autos es del todo improcedente, a título de daño emergente, el actor reclama la suma de $40.000.000 por el precio de las cosas que su parte debió comprar, reparar y pagar por las instalaciones y mejoras realizadas en el inmueble arrendado, las que nunca son señaladas ni siquiera a modo de resumen, destacando que según el contrato de arrendamiento, todos aquellos gastos serán exclusivos del arrendatario demandante, de forma que indemnizar este concepto es totalmente improcedente.

3.- Por sentencia de 13 de enero de 2022 se declaró: I.- Que ha lugar, a la demanda principal de indemnización de perjuicios en juicio de arrendamiento por incumplimiento de obligación de no hacer y se condena a la demandada a pagar la suma de $ 40.000.000 por concepto de indemnización de perjuicios. Se rechaza en lo demás. II.- Que no ha lugar, a las demandas subsidiarias de resolución de contrato y de cumplimiento forzado con indemnización de perjuicios. III.- Que no ha lugar, a la demanda reconvencional interpuesta por la demandada. IV.- Que no ha lugar a las medidas de seguridad, de no ser expelida de la propiedad y aval o de las construcciones solicitadas por la demandante en el quinto otros de su libelo. V.- Que las sumas adeudadas se reajustarán de conformidad al art culo 21 de la Ley N° 18.101. Sin costas.

4.- Ambas partes apelaron en contra de dicho fallo y una Sala de la Corte de Apelaciones Concepción, por sentencia de 23 de octubre de 2023, lo confirmó.

QUINTO: Que el fallo cuestionado, que confirmó en todas sus partes el de primer grado, tuvo por establecido como hechos de la causa la existencia del contrato de arrendamiento suscrito por las partes y lo mencionado en cada una de sus cláusulas, en especial la cláusulas décimo primera y décimo segunda, así como también, el hecho de la venta de la propiedad arrendada a un tercero.

Luego, para resolver como lo hizo, razona que rechazará la demanda de incumplimiento contractual en cuanto a su cláusula décimo primera por cuanto “el demandante solo tenía una opción (libertad para elegir) de compra en el evento que la propietaria quisiere vender con una fecha tope, pero que de modo alguno podría impedir a la propietaria hacerlo antes de la fecha pactada, pues en tal caso se habría convenido una cláusula penal en caso de incumplimiento, o bien una promesa de venta con los requisitos del artículo 1554 del Código Civil”. A lo que añade que “es obligación de la demandante acreditar que antes de cumplirse la fecha referida estuvo llana a cumplir con lo pactado, esto es, disponer de los $ 30.000.000 para celebrar el contrato de compraventa. Conforme a ello, solo acompañó el vale Vista por la suma de $ 30.000.000 con fecha 21 de octubre del 2020, esto es con una fecha posterior al vencimiento del plazo convenido en la cláusula décimo primera del contrato de arrendamiento. Es así, que no se vislumbra un incumplimiento taxativo de la cláusula décimo primera por parte de la demandada”.

Luego, en cuanto al incumplimiento de la cláusula décimo segunda, que también fue objeto de la acción, señala que “la cláusula décimo segunda es clara en establecer que en caso que la propietaria ponga a la venta la propiedad deberá en primer término acordar con el arrendatario y según el plazo que faltare del contrato un acuerdo indemnizatorio según se estime el valor comercial a la fecha del local comercial. Conforme a ello, si la demandada vendió la propiedad que incluía la edificación del local comercial a un tercero debió acordar con el demandante un acuerdo indemnizatorio según el plazo que faltare para el término del arriendo y según el valor comercial a la fecha del local comercial. Al efecto, se debe considerar como antes se dijo que la demandada en su confesional declaró que tuvo conversaciones con el demandante en el mes de octubre del 2017, esto es, un mes antes de la venta de su propiedad y éste le mencionó que no contaba con los dineros para realizar la compra y le comentó que la nueva compradora respetaría el contrato y la opción de compra hasta mayo del 2018. Conforme a ello, la actora cumplió en parte con conversar con el actor haciéndole presente que la compradora respetaría el contrato de arrendamiento. Sin embargo, a criterio de este sentenciador no se satisface con ello lo convenido en cuanto a llegar entre las partes a un acuerdo indemnizatorio según el valor del local comercial en el caso de la venta de la propiedad, y considerando conforme la prueba rendida que las construcciones del local comercial fueron realizadas por el arrendatario demandante, teniendo además presente que está prohibido en nuestro ordenamiento jurídico el enriquecimiento injusto, y no constando que las partes se hubieran puesto de acuerdo en alguna indemnización, procede que el tribunal determine el monto a pagar que no puede ser sino la cantidad determinada en el peritaje realizado por don nombre reservado quien en su Informe Pericial, valora la edificación de 231,60 metros cuadrados en la ó suma total de $60.014.946, que comprende los dos niveles, y que corresponde a una propiedad destinada para su uso comercial, hostal de alojamiento y restaurante de comida denominado PO-CHA-MA. Sin embargo, y para no caer en ultra petita, solo se dará lugar a una indemnización por daño emergente ascendente a la suma de $40.000.000 que corresponde a la petitoria de la demanda”.

SEXTO: Que, de los términos del recurso en estudio se desprende que las alegaciones en que se sustentan las infracciones de derecho que denuncia resultan del todo improcedentes en la especie, teniendo en consideración la decisión arribada por los tribunales del mérito, según se pormenorizó en el considerando quinto de este fallo, puesto que éstas giran en torno a que los sentenciadores del fondo rechazaron el fundamento de la acción referido al incumplimiento de la cláusula décimo primera del contrato de arrendamiento, no obstante lo cual, igualmente acogen la demanda de indemnización de perjuicios; sin embargo, el recurso de casación en el fondo no se hace cargo, siquiera lo menciona, que los jueces del fondo no acogieron la acción por tal motivo, sino que, porque estimaron que se incumplió la cláusula décimo segunda, que decía relación con que en caso de que se pusiera en venta la propiedad objeto del contrato de arrendamiento, en primer término, debía acordarse con el arrendatario y, por el plazo que faltare del contrato, un acuerdo indemnizatorio según se estime el valor comercial a la fecha del referido inmueble, cuestión ésta que se estimó incumplida por la sentencia cuestionada, estableciendo el monto de dicha indemnización conforme a un informe pericial que se evacuó en la causa.

Luego, la impugnación sobre vulneración a los artículos 1545, 1546, 1555, 1556 y 1698, todos del Código Civil desarrollada en el presente arbitrio, basada en que los jueces pese a establecer que no se incumplió la cláusula décimo primera, hicieron igualmente lugar a la demanda de indemnización de perjuicios; unido a que la recurrente con sus argumentos, más que plantear un error de derecho en la aplicación de dichas normas, pretende se establezca por esta Corte hechos que no se tuvieron por probados a través del fallo que se revisa; implica, finalmente, que la demandada no se ha hecho cargo de la cuestión fundamental debatida en la causa, a saber, el no haberse acordado con el arrendatario un acuerdo indemnizatorio una vez puesta en venta la propiedad conforme se dispuso en su cláusula décimo segunda.

En este sentido, el recurso no solo ha sido encaminado de manera errónea, sino que, además, gira en torno a alegaciones que no tienen influencia en lo dispositivo del fallo, por lo que resulta útil consignar que, conforme lo dispone el inciso penúltimo del artículo 767 del Código de Procedimiento Civil, el recurso de casación en el fondo procede siempre que la sentencia impugnada se haya dictado con infracción de ley y esta infracción haya influido substancialmente en lo dispositivo del fallo.

SÉPTIMO: Que cabe tener presente que el recurso de casación en el fondo exige para su correcta deducción conocer las normas infringidas, la forma en que dicha infracción se ha producido y la influencia que ésta ha tenido en lo dispositivo del fallo, requisitos todos consignados en el artículo 772 del Código de Procedimiento Civil.

OCTAVO: Que, solo a mayor abundamiento, es del caso indicar que este recurso tampoco ha invocado todos los fundamentos jurídicos que en propiedad e ineludiblemente resultaban pertinentes y de rigor. Esto es así puesto que la preceptiva legal citada en el motivo tercero y que constituye aquella en que se asila la estructura normativa sobre la cual viene construido el alegato de casación de fondo, no es bastante para abordar el examen y proceder a la modificación de lo que ha sido resuelto, al no venir denunciada la conculcación de todas las norma decisoria litis que resultaron fundamentales para la resolución de la materia discutida, a saber, los artículos 1560 y siguientes del Código Civil, que dicen relación con la interpretación de los contratos, puesto que el alegato efectuado por la recurrente refiere más bien a un asunto de calificación jurídica y de interpretación de contrato de arrendamiento en cuestión y de aquellos actos jurídicos que lo integran, labor que, realizada por los jueces del fondo, los llevó a adoptar la decisión que se reprocha. Al no formular tal denuncia se genera un vacío que la Corte no puede subsanar dado el carácter de derecho estricto que reviste el recurso de nulidad intentado.

NOVENO: Que, conforme a todo lo razonado, el recurso de casación será desestimado.

Por estas consideraciones y de conformidad además con los artículos 767, 781 y 782 del Código de Procedimiento Civil, se rechazan los recursos de casación en la forma y en el de fondo deducidos por el abogado Mario Espinosa Valderrama, en representación de la parte demandada principal, en contra de la sentencia de veintitrés de octubre de dos mil veintitrés, dictada por la Corte de Apelaciones de Concepción.

Regístrese y devuélvase, vía interconexión.

Redacción a cargo del Ministro señor Arturo Prado P.

Rol N° 246.067-2023.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Arturo Prado P., señor Mauricio Silva C., señora María Angélica Repetto G., señora María Soledad Melo L. y la Abogada integrante señora Pía Tavolari G.