Influencia sustancial en lo dispositivo del fallo

Santiago, doce de diciembre de dos mil veinticuatro.

Vistos:

En este procedimiento sumario tramitado ante el Vigésimo Noveno Juzgado Civil de Santiago, bajo el Rol C-8548-2021, caratulado “nombre reservado con nombre reservado”, por sentencia de treinta de agosto de dos mil veintitrés, el tribunal a quo acogió la acción de precario, condenando al demandado a restituir la propiedad, con costas.

Apelada la decisión de primer grado por el demandado, una Sala de la Corte de Apelaciones de Santiago, por pronunciamiento de cinco de enero de dos mil veinticuatro, la confirmó.

En contra de este último pronunciamiento, el demandado dedujo recurso de casación en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que, en su recurso de nulidad sustancial, el demandado denuncia, en primer lugar, infracción al artículo 2195 inciso segundo del Código Civil, al considerar la sentencia recurrida que no existe un título suficiente que justifique la ocupación del demandado, no obstante que se acreditó la existencia de un contrato de arrendamiento con promesa de compraventa entre el demandado y un anterior dueño del inmueble.

En segundo lugar, el impugnante esgrime la transgresión al artículo 1962 N° 2 del Código Civil, al decidir los sentenciadores que el contrato de arrendamiento es inoponible a la demandante, a pesar que se encuentra vigente y fue suscrito por escritura pública y a título oneroso.

Por último, señala que la sentencia recurrida contraviene el artículo 1491 del Código Civil, por cuanto al constar el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa en un registro público, se debió presumir que la demandante conocía o debía conocer el derecho del demandado a ocupar el inmueble.

Finaliza solicitando que se invalide el fallo y se dicte uno de reemplazo que revoque la sentencia de primera instancia, sin condenación en costas.

SEGUNDO: Que para un acertado examen de las alegaciones que postula el recurrente, resulta útil consignar las siguientes actuaciones del proceso:

1) nombre reservado dedujo, el 25 de octubre de 2021, demanda de precario en contra de nombre reservado, a fin de que se le restituya el departamento N° 101 del primer piso, del Edificio 1 del Condominio Don Domingo, con acceso por domicilio reservado. La fundó en que es dueña del inmueble singularizado y que el demandado lo ocupa en virtud de un contrato de arrendamiento con promesa de compraventa celebrado con el anterior dueño, de conformidad a la Ley N° 19.281, y aseveró que desde el 10 de abril de 2016, el demandado dejó de pagar las cuotas mensuales a las que se había obligado en la señalada convención.

Precisó que, a consecuencia del incumplimiento del contrato antes referido, por escritura pública de 5 de agosto de 2021, la Sociedad Inversiones Nueva Atlas SpA, le vendió el inmueble de marras. En la referida escritura, consta que la sociedad vendedora adquirió el bien raíz por compra de 2 de julio de 2019, efectuada a San Sebastián Inmobiliaria S.A.

Añadió que, al momento de solicitarle al demandado el abandono de la propiedad, éste se negó, ocupándola sin su consentimiento.

Dado lo expuesto, solicitó que se acogiera la acción y se condenara al demandado a la restitución del inmueble sub lite, con costas.

2) El demandado no contestó la demanda.

3) Por decisión de treinta de agosto de dos mil veintitrés, la demanda fue acogida y se ordenó al demandado la restitución del inmueble. De conformidad a la prueba rendida en autos, en especial, la documental, la sentenciadora estableció como hecho de la causa que la actora es dueña del departamento N° 101 del primer piso, del Edificio 1 del Condominio Don Domingo, con acceso por domicilio reservado, conforme al certificado de inscripción de la escritura pública otorgada con fecha 5 de agosto de 2021. También dejó asentado que el demandado ocupa el inmueble que recién se ha individualizado, al haber sido notificado personalmente en el mismo.

Respecto a la existencia de algún título que justifique la ocupación de la propiedad, el fallo sostiene que el demandado no rindió probanza alguna para acreditar tal hecho, debiendo estimarse como consecuencia de ello, que lo hace necesariamente por mera tolerancia de su dueño en los términos del inciso segundo del artículo 2195 del mismo cuerpo legal.

Indica que, lo anterior, es sin perjuicio de lo expuesto por la actora en su libelo pretensor, relativo a que el demandado sería arrendatario y promitente comprador del dueño anterior del inmueble, dado que no consta en estos autos convención alguna alusiva a dicha circunstancia, que pudiera establecer la efectividad de los referidos contratos y sus condiciones que, a su vez, permitieran concluir que el demandado cuenta con algún título justificativo para su ocupación, y que este sea oponible a la demandante y poseedora inscrita del inmueble de marras.

Agrega que la conclusión precedente, se ve reforzada con la interpretación del efecto relativo de los contratos, en virtud de la cual éstos no pueden producir efectos sino entre las partes, por lo que la suscripción de un contrato de promesa de compraventa con el anterior dueño del inmueble no constituye título suficiente que pueda estimarse respecto del actual propietario del bien, precisamente por el efecto relativo de aquel, que no puede oponerse a terceros que no son ni ha sido parte en estos acuerdos.

En consecuencia, al estimar que se verifican los presupuestos del artículo 2195 del Código Civil, la sentencia en estudio acogió la demanda, condenando al demandado a la restitución del inmueble.

TERCERO: Que la decisión de primera instancia fue objeto de un recurso de apelación por la parte demandada y una Sala de la Corte de Apelaciones de esta ciudad, la confirmó. Los sentenciadores tuvieron presente que el apelante acompañó junto a su recurso un documento consistente en un contrato de leasing celebrado el 30 de abril de 2015 entre nombre reservado, como vendedora, San Sebastián Inmobiliaria S.A., como compradora y arrendadora promitente vendedora, y nombre reservado -el demandado- como promitente comprador; para luego aseverar que el título que justifica la ocupación debe ser uno que la vincule al derecho de propiedad del dueño del inmueble, el cual, en razón del mismo, ve restringida la facultad de uso inherente a su derecho, situación que en la especie no ha sido comprobada, debiendo considerarse al respecto, que las circunstancias que el demandado aduce para tal finalidad no imponen a la actual dueña del bien raíz el deber de tolerar la aludida ocupación la que -según el Tribunal de Alzada- se efectúa sólo por su mera tolerancia, puesto que el contrato de leasing esgrimido es inoponible al actual propietario del inmueble.

CUARTO: Que así expuestos los antecedentes del proceso y las alegaciones del recurrente de casación, se observa que la controversia jurídica radica en determinar la naturaleza del título que invoca la parte demandada, consistente en un contrato de leasing celebrado entre el demandado y un anterior propietario del inmueble, y si los hechos asentados en la causa se encuadran dentro de la hipótesis de mera tolerancia que habilita al dueño de un inmueble para accionar de precario contra el o los ocupantes.

QUINTO: Que para emprender el análisis propuesto conviene tener presente el artículo 2195 del Código Civil dispone: “Se entiende precario cuando no se presta la cosa para un servicio particular ni se fija tiempo para su restitución. Constituye también precario la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño.”

Conforme al precepto antes transcrito, constituye un precario el goce gratuito de una cosa ajena, no amparada en un título que le sirva de fundamento y explicable solo por la ignorancia o mera tolerancia de su dueño, como indica el inciso segundo del referido artículo. En tal situación, el propietario de la cosa tenida por una tercera persona puede recuperarla en cualquier momento, ejerciendo la acción correspondiente.

En consecuencia, para que exista precario es necesaria la concurrencia de los siguientes requisitos copulativos: a) que el demandante sea dueño de la cosa cuya restitución solicita; b) que el demandado ocupe ese bien; y c) que tal ocupación sea sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño.

SEXTO: Que sobre la materia, esta Corte Suprema ha tenido la oportunidad de señalar que el precario es una cuestión de hecho y constituye un impedimento para su establecimiento que el tenedor tenga alguna clase de justificación para ocupar la cosa cuya restitución se solicita, aparentemente seria o grave, sea que vincule al actual dueño con el ocupante o a este último con la cosa, aunque sea de lo aparentemente ajeno.

En este sentido, resulta pertinente tener en especial consideración las palabras que, sobre este punto, se sirve la ley en la disposición que regula la acción de autos. Señala el precepto, en lo que interesa, que constituye también precario la tenencia de una cosa ajena sin previo contrato. Por su parte, la expresión contrato ha sido definida por el legislador en el artículo 1438 del Código Civil, como el acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Si bien este es el concepto legal, la expresión que utiliza el inciso segundo del artículo 2195 citado, se ha entendido en términos más amplios, en el sentido que la tenencia de la cosa ajena, para que no se entienda precario, debe al menos sustentarse en un título al que la ley le reconozca la virtud de justificarla, aun cuando no sea de origen convencional o contractual y que ese título resulte oponible al propietario, de forma que la misma ley lo ponga en situación de tener que respetarlo y, como consecuencia de lo anterior, de tolerar o aceptar la ocupación de una cosa de que es dueño por otra persona distinta que puede eventualmente no tener sobre aquélla ese derecho real. En razón de lo anterior, el título que justifica la tenencia no necesariamente deberá provenir del dueño, sino que lo relevante radicará en que el derecho que emana del referido título o contrato y que legitima esa tenencia de la cosa puede ejercerse respecto del propietario, sea que él o sus antecesores contrajeron la obligación de respetarla -si el derecho del tenedor u ocupante es de naturaleza personal- bien sea porque puede ejercerse sin respecto a determinada persona, si se trata de un derecho real. De lo acotado se aprecia, como se adelantó, que un presupuesto de la esencia del precario lo constituye la absoluta y total carencia de cualquier relación jurídica entre el propietario y el detentador de la cosa, esto es, una tenencia meramente sufrida, permitida, tolerada o ignorada, sin fundamento, apoyo o título jurídicamente relevante. Consecuencialmente, la cosa pedida en la acción de precario, esto es, la restitución o devolución de una cosa mueble o raíz, encuentra su apoyo en la ausencia total de nexo jurídico entre quien tiene u ocupa esa cosa y el dueño de ella o entre aquél y la cosa misma (Corte Suprema, Rol 24.568-2020. También, Corte Suprema Rol 42.903-2021).

SÉPTIMO: Que dicho lo anterior y entrando al análisis del recurso interpuesto, es un hecho establecido en la causa que el demandado celebró por escritura pública, un contrato de arrendamiento con promesa de compraventa el 30 de abril de 2015, por medio del cual le arrendó y prometió comprar la propiedad sub lite a San Sebastián Inmobiliaria S.A. (anterior propietaria del bien, antecesora de Sociedad Inversiones Nueva Atlas SpA), pactándose, en dicho acto, que el precio del contrato prometido sería de 1.093 U.F. pagadero de la siguiente forma: a) 328 U.F., que se canceló en el mismo acto, y; b) el resto, 765 U.F., en 239 cuotas mensuales de 7,86 U.F. y una última cuota de 7,87 U.F. Al no constar que dicho contrato -denominado también de leasing y suscrito al alero de la Ley N° 19.281- haya sido terminado o resuelto por sentencia judicial o por alguna otra causa, se desprende que el demandado sigue manteniendo el título de mero tenedor por ser arrendatario y promitente comprador del inmueble en cuestión.

OCTAVO: Que, en las condiciones antes anotadas, la situación de hecho establecida en la causa no se encuadra dentro de la hipótesis de ausencia absoluta de nexo jurídico entre quien ocupa la cosa y la demandante.

En efecto, al haberse constatado que el demandado ocupa el inmueble desde abril del año 2015, en calidad de arrendatario y promitente comprador en virtud de un contrato de arrendamiento con promesa de compraventa suscrito entre éste y una de las anteriores propietarias del inmueble, no cabe más que dar por verificada la existencia de un vínculo jurídico entre el ocupante y la cosa objeto de la ocupación, lo cual necesariamente se contrapone a una tenencia meramente sufrida, permitida, tolerada o ignorada y denota una situación que debe ser solucionada a través de las acciones específicas, no siendo ésta la vía idónea para resolver el conflicto, en tanto el sustrato fáctico descrito no resulta subsumible en los presupuestos de hecho del precario. Lo mismo ha resuelto esta Corte Suprema en casos similares al de autos, en causas roles N° 297-2023 y N° 157.973-2022.

NOVENO: Que lo razonado, pone de manifiesto el desacierto en que incurrieron los juzgadores al desatender la situación fáctica asentada en la causa, transgrediendo así el artículo 2195 inciso segundo del Código Civil, y esta infracción de ley ha influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo, desde que el error de derecho antes anotado condujo a los jueces a acoger, equivocadamente, una demanda de precario, por lo que procede hacer lugar al recurso de casación en el fondo, sin que resulte necesario pronunciarse sobre las restantes infracciones denunciadas.

Por estos fundamentos, disposiciones legales citadas y lo preceptuado en los artículos 764 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casación en el fondo deducido por el abogado Edson Dettoni Andrade, en representación del demandado, en contra de la sentencia de cinco de enero de dos mil veinticuatro, dictada por la Corte de Apelaciones de Santiago, la que se invalida, procediendo a dictar acto seguido y sin nueva vista, pero separadamente, la sentencia de reemplazo que corresponde.

Regístrese.

Redacción a cargo del abogado integrante Sr. Urquieta.

N° 4082-2024.-

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señora María Angélica Repetto G., señor Mario Carroza E., señora María Soledad Melo L. y los Abogados integrante señor Álvaro Vidal O., y señor Carlos Urquieta S.