Exigibilidad de la obligación

Santiago, seis de enero de dos mil veinticinco.

Vistos:

En autos Rol 492-2022, del Tercer Juzgado de Letras de Arica, juicio ordinario de cobro de pesos, caratulado “Sociedad de Inversiones Soto Correa S.A.C. con Inversiones Inmobiliarias Mopar Ltda”, por sentencia de primera instancia de veinticuatro de mayo de dos mil veintitrés, se rechazó la demanda con costas.

Apelada dicha decisión por la parte demandante, una sala de la Corte de Apelaciones de Arica, en sentencia de dos de noviembre de dos mil veintitrés, la revocó, condenando a la demandada al pago de la suma demandada, más reajustes e intereses, con costas a la demandada por haber sido totalmente vencida.

Esta última parte, formuló respecto de aquella decisión un recurso de casación en el fondo.

Se ordenó traer los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que, por medio de su recurso de casación sustancial, la demandada acusó la infracción de los artículos 2492, 2493, 2514 y 2515 del Código Civil, en relación con los artículos 1437, 1438, 1441, 1545, 1546, 1560, 1562, 1563, 1564, 1698 y 1793 del mismo cuerpo legal; y de los artículos 144, 160 y 170 del Código de Procedimiento Civil.

Señaló que existe infracción a las normas de la prescripción extintiva de las acciones por cuanto en la especie, la obligación demandada consta en un contrato de compraventa que se suscribió el 4 de mayo de 2012, habiendo transcurrido el plazo de 5 años previsto en las normas señaladas a la fecha de la interposición de la demanda, el 30 de marzo de 2022, tal y como fue razonado en la sentencia de primera instancia que la Corte de Apelaciones revocó.

En un segundo acápite, señaló que al contestar la demanda indicó que han existido actos que afectan a aquellos propios desplegados por la demandada, la que, en otros procesos previos, ha reconocido la exigibilidad de la obligación en momentos anteriores a aquel que ha sido determinado por la sentencia recurrida, como ocurre con aquella causa por resolución de contrato de compraventa, iniciada el 24 de julio de 2012.

La infracción en que incurre la Corte de Apelaciones de Arica señala, se produce al no valorar de manera acertada los documentos acompañados como prueba por esa parte, especialmente los que dicen relación con la escritura de compraventa, instrucciones notariales y certificado de hipotecas y gravámenes relativos al bien inmueble objeto de la litis.

La escritura pública que contiene la obligación demandada, expresó, fue inscrita el 7 de junio de 2012, cumpliéndose la condición estipulada en el apartado 6° de las instrucciones notariales, por lo que era exigible a partir del 8 de junio de 2012, y de esta manera, de haber hecho una correcta ponderación de la prueba aportada por las partes, el tribunal de alzada habría llegado a la misma conclusión que el tribunal de primera instancia, es decir, que las condiciones pactadas por las partes se cumplieron, y por tanto, que la obligación se hizo exigible a partir del año 2012, razón por la cual, indefectiblemente se encontraría prescrita.

Finalizó solicitando la invalidación del fallo de segunda instancia en todas sus partes, y que, en sentencia de reemplazo, se confirme la sentencia de primer grado que rechaza en todas sus partes la demanda de cobro de pesos, con expresa condena en costas.

Pidió también el ejercicio de facultades de invalidación de oficio.

SEGUNDO: Que, previo a la decisión del presente recurso de casación en el fondo, conviene precisar los siguientes antecedentes que constan en el proceso:

1°.- La presente causa se inicia por demanda de la Sociedad de Inversiones Soto Correa S.A.C., en contra de sociedad INVERSIONES INMOBILIARIAS MOPAR LIMITADA, solicitando sea condenada a pagarle la suma de $205.050.652 con reajustes e intereses, o la suma que el tribunal determine conforme al mérito del proceso, por concepto de precio insoluto del contrato de compraventa que señala, con costas.

Precisó que por medio de escritura pública de 4 de mayo de 2012, la demandante vendió a la demandada un inmueble denominado Lote B-Uno-A resultante de la subdivisión del Lote B-Uno de la subdivisión de la propiedad constituida por la manzana comprendida entre las calles Dieciocho de Septiembre, Velásquez, Maipú y Arturo Prat, hoy domicilio reservado, en la ciudad de Arica, inscrito a nombre de la compradora a fojas 3841, número 2287 del registro de propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Arica correspondiente al año 2012.

El precio fue pactado en $600.000.000 que se pagarían de la siguiente forma: a) Con la suma de $ 413.867.916, que se pagaron a la compradora en el acto del contrato, y de esta suma, la demandada debía pagar $208.817.264 a dos acreedores (Ferreterías Iberia Ltda y Maderas Enco S.A.) conforme se explicitó en la misma compraventa. La diferencia, esto es, $205.050.652, se pagarían en la forma indicada en carta Instrucción de fecha 4 de mayo del año 2012, otorgada al Notario Público de la ciudad de Arica don Juan Antonio Retamal Concha; b) Con la suma de $50.000.000 que se pagaron a la sociedad vendedora en el acto del contrato de compraventa; c) Con la suma de $5.389.219 que la sociedad compradora y demandada pagó por concepto de deuda de Impuesto de Contribuciones del inmueble objeto del contrato; y, d) Con la suma de $130.742.865, que se compensó por deudas que a la fecha del contrato de compraventa mantenían con la empresa MOPAR y con la sociedad Constructora Paros S.A., los señores nombre reservado y la Sociedad Constructora e Inmobiliaria Andalien S.A.

En lo que interesa a esta demanda dijo que las partes entregaron al Notario Público instrucciones sobre el pago del precio, y para ello la sociedad MOPAR dejó en poder del ministro de fe cheque Nº 5732942, serie 2012AH girado contra cuenta corriente del Banco de Chile, por la suma de $205.050.652, de fecha 15 de junio del año 2012, a nombre de la Sociedad de Inversiones Soto Correa S.A. abierto a la orden y al portador. (N° 1)

Las partes acordaron instruir al Notario Público, en cuanto al cheque mencionado de entregarlo a don nombre reservado o a quien éste designe mediante poder notarial, una vez cumplida la siguiente condición: “una vez que se le acredite al señor Notario que el inmueble esté debidamente inscrito a nombre de la compradora sin más gravámenes que los siguientes: hipotecas constituidas en favor de Ferreterías Iberia Limitada, RUT Nº 79.889.659-4 y Maderas Enco SA, RUT Nº 92.648.000-6, inscritas a fojas y prohibición de fojas 19, Nº 11 del Registro de Prohibiciones del año 2012, constituida en favor de las sociedades acreedoras hipotecarias antes individualizadas.

Luego se señaló que el 15 de marzo de 2022, nombre reservado concurrió a la notaría y procedió a retirar el cheque, al cumplirse la condición señalada, el que endosó a nombre reservado y que depositó en la cuenta del Banco de Chile N° 001051253402, pero no fue pagado, sino protestado por caducidad, pues había sido extendido al 15 de junio de 2012 y revalidado hasta agosto de 2012.

En consecuencia, señaló, el saldo de precio ascendente a $205.050.652, no ha sido pagado por la sociedad demandada, encontrándose en mora de su cumplimiento.

Fundó su acción en los Art. 1437, 1437, 1439, 1479, 1484, 1545, 1567, 1568, 1551 N° 1, 1793, 1808, 1440 y 1441 y pidió el pago del saldo de precio indicado, debidamente reajustado, más intereses corrientes, desde la fecha de la mora, con costas.

2°. - En su contestación la demandada expresó que el contrato de compraventa -el que reconoce- fue celebrado el 4 de mayo de 2012, y como se expresó en él, el inmueble se encontraba hipotecado a favor de las sociedades Ferreterías Iberia Ltda., y a la sociedad Maderas Enco S.A.

Además, agregó, que la vendedora -Sociedad de Inversiones Soto Correa S.A.C.-, autorizó a la compradora para pagar el monto que corresponda a los acreedores hipotecarios, con el fin de alzar las hipotecas y prohibiciones, imputando dicho pago y rebajando el saldo de la cantidad anotada en el literal a) que le correspondería a la parte vendedora.

También, la vendedora renunció a la acción resolutoria.

Agregó que se entregaron instrucciones al Notario conteniendo cheques, uno por $205.050.652, girado con el día 15 de junio de 2012, para el pago de los acreedores hipotecarios indicados, otro por $100.000.000, a nombre de Ferretería Iberia Ltda, que sería entregado a un representante de ésta y de Madera Enco S.A., una vez que se le acredite al Notario que el inmueble estuviese debidamente inscrito a nombre de la compradora sin más gravámenes que los señalados en el punto a) y b) del punto uno anterior.

Un tercer cheque, por $54.408.632, a nombre de Ferretería Iberia, que sería entregado a un representante de Ferretería Iberia Limitada y de Madera Enco S.A., una vez transcurridos 30 días desde que se hayan alzado los gravámenes señalados en los numerales a) y b) del punto uno anterior y debiendo estar inscrito el inmueble a nombre de la compradora.

Un último cheque, de $54.408.632, a nombre de Ferretería Iberia, con instrucción de ser entregado a un representante de Ferretería Iberia Limitada y de Madera Enco S.A., una vez transcurridos 60 días desde que se hayan alzado los gravámenes señalados en los numerales a) y b) del punto uno anterior y debiendo estar inscrito el inmueble a nombre de la compradora.

Aclaró que en el punto 7 de las instrucciones se fijó un plazo de 180 días a partir de la fecha de la escritura, si no se acredita lo señalado en los numerales anteriores, el notario queda facultado para devolver los documentos dejados en custodia de la parte compradora, si la compraventa no se puede inscribir en forma definitiva, previa suscripción por parte de la compradora de una escritura de resciliación de la compraventa y restitución del inmueble.

Luego de lo señalado expresó que la demandante omitió un antecedente fundamental, cual es que posterior a la celebración del contrato de compraventa, tomó conocimiento que el bien inmueble ya singularizado se encontraba gravado con una nueva hipoteca, distintas a las reconocidas en la escritura de compraventa y en las instrucciones (Ferreterías Iberia Ltda y Maderas Enco S.A.).

En el año 2012, la demandante Sociedad de Inversiones Soto Correa S.A.C., constituyó hipoteca en favor de la sociedad Factorline Servicios Financieros S.A. (Tanner Servicios Financieros) la que fue inscrita a fojas 2982 N°1080 del Registro respectivo de ese mismo año 2012 en el Conservador de Bienes Raíces de Arica, cuestión que es -precisó- un evidente incumplimiento del contrato suscrito entre las partes, así como también es una contravención al principio de buena fe que debe guiar todos los contratos.

La demandante, argumentó, también habría omitido en su relato que el 24 de julio de 2012, la demandante -Sociedad de Inversiones Soto Correa S.A.C-, interpuso una demanda de resolución de contrato que se tramitó bajo el Rol 1775-2012 del Primer Juzgado de Letras de Arica, basado en el supuesto no pago del precio pactado, acción que fue desestimada, acogiéndose, en cambio, la demanda reconvencional de cumplimiento de contrato, sentencia que se encuentra ejecutoriada.

Luego, la misma demandante, interpuso una acción de nulidad absoluta del contrato de compraventa y acuerdos de la junta de accionistas y en subsidio de nulidad absoluta de pagos y de compensación, todo con el mismo objeto, bajo el Rol C-2375-2914 del 3° Juzgado Civil de Arica, acción que también fue desestimada.

Con estos antecedentes, opuso como excepciones, en primer lugar, la de prescripción de la acción, señalando que el contrato fue celebrado el 4 de mayo de 2012, más de 10 años a la fecha de la demanda, transcurriendo el lapso para el ejercicio de cualquier acción. El cómputo, señaló, comenzó a correr desde la fecha de la escritura, momento en que se hizo efectiva la obligación.

En segundo lugar, alegó igualmente la afectación a la buena fe contractual y de la teoría de los actos propios, ya que la demandante ejerció una acción de resolución de contrato en su momento estimando que las obligaciones eran exigibles a ese mismo momento, esto es, la fecha de la escritura pública de compraventa. Por lo mismo, precisó, sus actuaciones vulneran la buena fe ya que en el contrato de compraventa, la actora declaró haber recibido las sumas que demanda.

Así, pidió el rechazo de la demanda.

TERCERO: Que, por sentencia de primera instancia de veinticuatro de mayo de dos mil veintitrés, se desestimó la demanda, con costas.

En sus fundamentos el fallo expresó que, en concordancia con la documental presentada -contrato de compraventa e instrucciones notariales-, que las partes celebraron un contrato de compraventa de inmueble el 4 de mayo de 2012, donde la demandante tuvo calidad de vendedora y la demandada de compradora, y que recayó sobre el bien raíz correspondiente al Lote B-Uno-A resultante de la subdivisión del Lote B-Uno de la subdivisión de la propiedad constituida por la manzana comprendida entre las calles Dieciocho de Septiembre, Velásquez, Maipú y Arturo Prat, hoy domicilio reservado, de Arica.

En cuanto al precio asentó que correspondió a $600.000.000, que se pagaría, entre otros montos, con la suma de $413.867.916 que la parte compradora pagó a la parte vendedora en el acto de la compraventa, declarando la vendedora recibirlo a su entera satisfacción. De dicha suma, $208.817.264, se utilizaron para el pago de las deudas con los acreedores hipotecarios Ferreterías Iberia Limitada y Maderas Enco S.A., con el fin de alzar las hipotecas y prohibiciones respectivas; con $5.389.219 que se destinan al pago de las contribuciones del bien raíz; $50.000.000 que se pagaron a la parte vendedora en dos cheques de $35.000.000 y de $15.000.000; y $130.742.865 que la vendedora y demandante dio por pagado en el acto de la compraventa por compensación en virtud de las deudas que mantenía nombre reservado, representante de la sociedad demandante y de Constructora e Inmobiliaria Andalien S.A. con la compradora y Constructora Paros S.A.

También asentó el fallo que en cuanto a las instrucciones notariales, las partes las otorgaron al Notario Público de Arica, don Juan Antonio Retamal Concha, para proceder a la entrega de los cheques que darían por saldado el precio de la compraventa, indicando que quedan en poder del Notario, entre otros cheques y en lo aquí pertinente pues es la cantidad que en autos se persigue de pago, uno por la suma de $205.050.652.- a nombre de Sociedad de Inversiones Soto Correa S.A., documento girado para el día 15 de junio de 2012, endosado en blanco en el evento que de dicha cantidad fuera destinada en parte a los acreedores hipotecarios, Ferretería Iberia Ltda, y Maderas Enco S.A., agregándose en la cláusula 2°, que el referido cheque debía ser entregado por el Notario a don nombre reservado o a quien éste designe mediante poder notarial, una vez que se le acreditara que el inmueble estuviera debidamente inscrito a nombre de la compradora sin más gravámenes que la hipoteca en favor de Ferreterías Iberia Limitada y maderas Enco S.A. y prohibición relacionada.

Precisó también el fallo que las partes están de acuerdo que el cheque extendido por la suma de $205.050.652, dejado en custodia del Notario Público no ha sido pagado a la fecha de la sentencia y que fue protestado por caducidad.

Con lo dicho, indicó que correspondía a la demandada probar el pago del saldo de precio, lo que no ocurrió.

Sobre la excepción de prescripción, señaló que no es procedente entender que la obligación corría desde el 1 de marzo de 2022, fecha en la que fue alzada la hipoteca a nombre de Factorline S.A. o Tanner Servicios Financieros, como consta en los autos Rol 2538-2019 del 3° Juzgado de Letras de Arica, ya que ni en el contrato de compraventa y ni en las Instrucciones Notariales se establecieron estipulaciones al efecto y en relación a tal persona jurídica ajena a la relación contractual de autos, por lo que resultan improcedentes en cuanto a la existencia de una supuesta condición positiva e indeterminada relacionada.

Después, indicó que se advierte de la copia de la escritura pública de compraventa que la propiedad fue inscrita a nombre de la demandada con fecha 07 de junio de 2012, cumpliéndose así la condición estipulada en el apartado 6° de las Instrucciones Notariales otorgadas por las partes con fecha 04 de mayo de 2012, en particular en cuanto se estipuló que las condiciones precedentes, entre ellas haberse cumplido con inscribir a nombre de la compradora el inmueble objeto de la compraventa, importaría tener por cumplida la condición para la entrega del cheque a contar del 08 de junio de 2012, fecha a partir de la comenzó a correr el plazo de prescripción para perseguir el pago aquí pretendido, ya sea como acción ejecutiva, ya sea como acción ordinaria en su caso, consideración temporal ésta que conduce a que a la fecha de notificación de la demanda, el 13 de abril de 2022, la misma se encontrara prescrita.

Agregó como fundamento que la demandante solicitó en su momento la resolución del contrato de compraventa, en causa Rol 1775-2012 del Primer Juzgado de Letras de Arica, donde la demandante alegó que el precio no fue pagado precisamente el 7 de junio de 2012, “lo que obviamente supone que entendía que la obligación de pago ya era exigible a dicha pretérita época de forma tal que transcurrido casi 10 años, considerando la fecha de presentación de la presente, la misma se encontraba prescrita a todo evento”, como precisó en su considerando quinto.

Citó al efecto las normas de los artículos 1567, 2492 y 2525 del Código Civil, y rechazó la demanda, con costas a la demandante por haber sido totalmente vencida.

CUARTO:

Que, la sentencia de primer grado fue objeto de un recurso de apelación por la demandante, y, en sentencia de dos de noviembre de dos mil veintitrés, la Corte de Apelaciones de Arica, la revocó, indicando que quedó en evidencia que la demandada no probó haber pagado el saldo de precio de la compraventa, y que efectivamente se dejó en custodia en la Notaría un cheque por $205.050.652, el que fue protestado por caducidad sin pagarse, centrándose la controversia en si la deuda está prescrita y/o si se trata de una obligación sujeta a una condición suspensiva indeterminada contenida en la carta de instrucción que se dejó en la Notaría.

Analizando los términos del contrato y el contenido de las instrucciones notariales, precisó el fallo recurrido, que en su punto N° 1 letra a), se estableció que se dejó en custodia el cheque N°5732942, Serie 2012AH, del Banco de Chile, por la suma de $205.050.652, acotándose en el punto 2 que el Notario deberá entregarlo a don nombre reservado o a quien éste designe mediante poder notarial una vez que se le acredite que el inmueble esté debidamente inscrito a nombre de la compradora sin más gravámenes que los siguientes: 2.1) Hipoteca en favor de Ferreterías Iberia Limitada y en favor de Maderas Enco S.A (acreedores hipotecarios). 2.2) Prohibición, también en favor de dichos acreedores hipotecarios.

Las mismas instrucciones, se precisó, indican en su punto 6 que “Las condiciones indicadas en los puntos anteriores, se acreditarán al señor notario exhibiéndole copia autorizada de la inscripción de dominio vigente de la propiedad a favor de la compradora y un certificado de hipotecas y gravámenes, prohibiciones e interdicciones de enajenar en el que conste el cumplimiento de lo expresado en estas instrucciones según corresponda”

En análisis de estas disposiciones contractuales, concluye la Corte, que la obligación no se hizo exigible sino hasta el cumplimiento de las dos condiciones establecidas en las instrucciones notariales, momento en el que el notario podía entregar al vendedor el cheque en comento. Las condiciones eran:

a) que la propiedad se inscribiera en el Conservador de Bienes Raíces a nombre de la compradora, hecho que -asentó- no fue controvertido por la parte demandada, no obstante de quedar ello acreditado con el certificado de hipotecas y gravámenes acompañado, que establece como fecha de inscripción de la propiedad a nombre de la parte demandada el 7 de junio de 2012.

b) que la propiedad apareciera inscrita sin más gravámenes que los establecidos en el punto 2.1 y 2.2 de la mencionada carta de instrucciones notariales, situación que recién pudo cumplir la parte vendedora en marzo de 2022.

En efecto, recién el 1° de marzo del año 2022, la hipoteca constituida en favor de un tercero (Factorline S.A. o Tanner Servicios Financieros) fue alzada en los autos Rol 2538-2019 seguidos ante el 3° Juzgado de Letras de esta ciudad, y el día 15 de marzo de 2022, luego de acreditarse dichas condiciones, el referido cheque fue retirado de la Notaría y presentado a su cobro, no obstante fue protestado el mismo día por estar caducado.

Conforme lo anterior, expresó el fallo en su motivo sexto, ninguna prescripción podía empezar a correr sino desde marzo de 2022, por lo que la deuda no se encuentra prescrita, pues estaba sujeta una condición indeterminada, de modo que resulta improcedente la prescripción extintiva alegada por la demandada.

Sobre la acción resolutoria incoada en un proceso diverso, expresó, en nada altera lo antes concluido, toda vez que lo pretendido allí no era el cobro del precio no pagado por el inmueble, sino la resolución del contrato de compraventa, cuestión distinta al objeto de la presente Litis. Tampoco tiene relación con el objeto de la causa la acción de nulidad absoluta por vicios formales del contrato llevada ante el Tercer Juzgado de Letras de Arica.

Estimó no aplicable la teoría de los actos propios, pues la demandante con las acciones de resolución y nulidad absoluta del contrato presentadas nunca reconoció que la obligación de pagar el precio se encontrare cumplida; por el contrario, indicó que se han realizado esfuerzos procesales por lograr el pago de lo debido, sin lograr su cometido hasta ahora.

Finalmente, el hecho que se haya establecido en la cláusula tercera del contrato de compraventa que la compradora declara “recibir dichos valores a su más completa satisfacción”, a la luz de las instrucciones notariales antes aludidas, en caso alguno puede interpretarse del contrato que el precio se encuentra pagado, situación que no sólo no fue alegada como excepción perentoria, sino que la demandada no probó haber pagado el saldo de precio objeto de la presente demanda.

Así, revocó la sentencia apelada, y se condenó a la sociedad demandada, Inversiones Inmobiliarias MOPAR Ltda, al pago de la suma de $205.050.652 a la sociedad Inversiones Soto Correa S.A. por concepto de saldo de precio de contrato de compraventa de inmueble señalado, suma que será pagada con los reajustes legales desde que la sentencia quede ejecutoriada hasta su pago efectivo, más los intereses corrientes para operaciones reajustables menores a treinta días desde que exista la mora y hasta su pago efectivo, condenando en costas a la demandada por haber resultado totalmente vencida.

QUINTO: Que, de la extensa descripción de los antecedentes es posible determinar que la esencialidad de lo debatido dice relación con la forma y determinación del momento en que la obligación se hizo exigible, para lo cual, la sentencia recurrida, analizó el sentido y alcance de las cláusulas sobre pago del precio contenidas en la escritura pública de compraventa de 4 de mayo de 2012, las que – en lo relativo al saldo de precio por la suma de $205.050.652 contenidos en un cheque-, señalaban que sería entregado a nombre reservado o a quien éste designe mediante poder notarial una vez que se le acredite que el inmueble esté debidamente inscrito a nombre de la compradora sin más gravámenes que unas hipotecas a favor de Ferreterías Iberia Limitada y de Maderas Enco S.A., y una prohibición a favor de estos mismos acreedores hipotecarios.

La Corte de Apelaciones, interpretando las cláusulas contenidas en la instrucciones notariales determinó que recién el 1° de marzo de 2022, una hipoteca constituida a favor de un tercero – Factorline S.A. o Tanner Servicios Financieros- fue alzada en la causa Rol 2538-2019 del Tercer Juzgado de Letras de Arica, determinando así que la obligación cobrada estaba sujeta a una condición indeterminada, la que se cumplió en la fecha indicada, desestimando de esa forma la prescripción alegada.

SEXTO: Que, conforme lo expresado, y entrando en análisis del recurso de casación en el fondo en estudio, es necesario advertir diversas falencias que llevan necesariamente a su rechazo.

En efecto, resulta evidente que el arbitrio de la demandada postula una construcción fáctica diversa a la sostenida en la sentencia recurrida, desde que, a su juicio, la valoración de la prueba rendida debió llevar a los jueces recurridos a sostener que la condición se cumplió el 8 de junio de 2012, y por tanto desde ahí ha debido computarse el plazo de prescripción; sin embargo, como ya se precisó, la interpretación otorgada a las instrucciones notariales llevó a la Corte de Apelaciones a precisar que recién el 1° de marzo de 2022 comenzó a correr dicho término con al alzamiento de la hipoteca dada a favor de Factorline S.A., actualmente Tanner Servicios Financieros, lo que permitió el 15 de marzo de 2022, el retiro del cheque con el saldo de precio pendiente.

SÉPTIMO: Que, en relación con lo señalado en el motivo anterior, como se ha determinado en uniformes decisiones de esta Corte, los hechos asentados por los jueces del fondo le resultan inamovibles conforme a lo previsto en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, salvo que se haya denunciado de modo eficaz la vulneración de las leyes reguladoras de la prueba que han permitido establecer el presupuesto fáctico que viene asentado en el fallo, lo que no ocurre en este caso.

Por lo demás, pese al esfuerzo argumentativo del recurrente, su recurso no ha sido encaminado, como debió serlo, abarcando el basamento jurídico que en propiedad e ineludiblemente resultaba ser pertinente cuales son las disposiciones relativas a la naturaleza y efectos de las condiciones, ya que justamente aquella cuestión fue objeto de análisis y decisión por la Corte de Apelaciones, como se expresó en el motivo sexto del fallo.

El recurso de la demandante no se extendió a las normas pertinentes del título IV del libro IV del Código Civil, particularmente los artículos 1482 y 1484, justamente porque a partir de la determinación de la naturaleza de la condición a que se encontraba sujeta la obligación de pago de parte del precio, ni tampoco la norma contenida en los artículos 1567 N° 9 y 2492, todas del mismo cuerpo legal.

De esta forma, estando el recurso carente de las normas que deciden la materia controvertida, se omite un requisito esencial de este arbitrio contenido en el artículo 767 del Código de Procedimiento Civil, al faltar aquella normativa sustancial en la decisión del asunto controvertido, no bastando la formulación genérica o particial de normas como se advierte en el arbitrio en estudio.

OCTAVO: Que, en un segundo aspecto, ha sido evidente que el contenido argumental del tribunal ad quem ha estado en la interpretación dada a las cláusulas contractuales relativas a la forma de pago del precio de la compraventa, y al contenido de las instrucciones notariales que al efecto otorgaron las partes.

En efecto, la interpretación dada en el fallo tuvo como consecuencia la conclusión que el plazo de prescripción comenzó a correr desde marzo de 2022, desestimado, en consecuencia, la excepción que al efecto opuso la demandada, de modo que lo resuelto por la Corte de Apelaciones no es una simple inaplicación normativa, sino una determinación de los supuestos de procedencia de la acción a partir de una formulación contractual aceptada por las partes, en ejercicio de la función de interpretación del contrato que le cupo a los sentenciadores del fondo, plasmado ello en el fallo recurrido.

NOVENO: Que, se hace necesario recordar que la interpretación de los contratos pertenece a la esfera de las facultades propias de los jueces de la instancia, sujeta a la revisión de esta Corte de Casación sólo en el evento que por tal labor se desnaturalice lo acordado por los contratantes, lo cual como se dijo no aconteció.

El objetivo de la labor de interpretar actos y contratos estriba en conocer los puntos en que ha confluido la intención de los contratantes, la voluntad que han expresado al celebrar el acto o convención de que se trate, aquello en lo que han consentido, lo cual les unió y determinó a contratar; aspectos todos esos que, con arreglo al artículo 1560 del Código Civil, deben conocerse "claramente" para estarse más a ellos que a la letra de la estipulación.

Para guiar al intérprete en su labor, el legislador ha entregado diversas reglas que sirven a la consecución de la finalidad perseguida con su actividad; directrices que se contienen, fundamentalmente, en los artículos 1560 a 1566 del Código Civil, las que no tienen un orden de prelación, sino que serán más o menos relevantes, según la incidencia que tengan en la determinación de la intención de las partes, siempre considerando las circunstancias que hayan integrado el iter contractual, inclusive lo relativo a la etapa de cumplimiento.

No obstante, el artículo 1560 del Código Civil presupone que la prevalencia de la intención de los contratantes, por sobre lo literal de las cláusulas o términos de su acuerdo, queda supeditada a que aquélla se conozca “claramente”, es decir, de modo palmario o manifiesto, descartando cualquier ambigüedad sobre el particular.

Con lo anterior, queda de manifiesto que la recurrente ha omitido en su escrito de nulidad precisar las reglas de interpretación que se han vulnerado en autos para atribuir al contrato efectos o un sentido diversos al determinado por los jueces del fondo.

DÉCIMO: Que, conforme los razonamientos expresados, no cabe sino desestimar el recurso de casación en el fondo de la demandada.

Y de conformidad además con lo dispuesto en los artículos 764, 765 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo interpuesto por el abogado Daniel Cortés Silva, en representación de la demandada, en contra de la sentencia de la Corte de Apelaciones de Arica de dos de noviembre de dos mil veintitrés.

Acordado con el voto en contra del abogado integrante Sr. Raúl Patricio Fuentes M., quien fue de parecer de acoger el recurso de casación en el fondo, y en sentencia de reemplazo, confirmar la resolución recurrida en virtud de los siguientes fundamentos:

1°. - Que, si bien se observan diferentes deficiencias en el señalamiento de normas sustantivas vulneradas, el recurso sí se ha referido a aquellas que resultan esenciales en la discusión levantada por las partes.

En efecto, la sentencia de la Corte de Apelaciones, luego de reconocer el contenido del contrato de compraventa de 4 de mayo de 2012, reseñó el contenido de las instrucciones notariales, precisando que se dejó en custodia el cheque N°5732942, Serie 2012AH, del Banco de Chile, por la suma de $205.050.652, acotándose en el punto 2 que el Notario debería entregarlo a don nombre reservado o a quien éste designe mediante poder notarial una vez que se le acredite que el inmueble esté debidamente inscrito a nombre de la compradora sin más gravámenes que los siguientes: 2.1) Hipoteca en favor de Ferreterías Iberia Limitada y en favor de Maderas Enco S.A (acreedores hipotecarios). 2.2) Prohibición, también en favor de dichos acreedores hipotecarios.

Lo anterior se acreditaría con copia autorizada de la inscripción de dominio vigente de la propiedad a favor de la compradora y un certificado de hipotecas y gravámenes, prohibiciones e interdicciones de enajenar en el que conste el cumplimiento de lo expresado en las instrucciones.

2°. - Que, como se advierte, ninguna de las condiciones previstas por las partes en las instrucciones notariales, decían relación con aquella hipoteca constituida en favor de un tercero como fue Factorline S.A. o Tanner Servicios Financieros, y que fuera alzada en los autos Rol 2538-2019 seguidos ante el 3° Juzgado de Letras de esta ciudad en marzo de 2022.

Así, y tal como lo indica el recurrente, y como fue asentado en la sentencia de primera instancia, no se estableció en el contrato de compraventa ni en las instrucciones suscritas por las partes, estipulación o consideración alguna en relación a la obligación anterior, verificándose en junio de 2012 el cumplimiento de las condiciones señaladas en el apartado 6° de las instrucciones notariales, momento a partir del cual empezó a correr el plazo de prescripción.

3°. - A mayor abundamiento, el párrafo final de considerando quinto de la sentencia de la Corte de Apelaciones se refiere a la fecha en que se alzó la hipoteca constituida a favor de Factorline S.A, hoy Tanner Servicios Financieros, sin precisar o señalar que esta obligación no se encontraba entre aquellas señaladas en las instrucciones notariales ya referidas, lo que reafirma la errada apreciación del momento en que comenzó a correr la prescripción.

4°. - Que, conforme lo expresado, y habiéndose cumplido las condiciones previstas por las partes para el pago del saldo de precio en junio de 2012, y notificándose la presente demanda el 13 de abril de 2022, correspondía acoger el arbitrio de nulidad de la demandada y desestimar la demanda entablada al haberse extinguido la obligación demandada por prescripción.

Regístrese y devuélvase, vía interconexión.

Redacción a cargo del abogado integrante Sr. Raúl Patricio Fuentes M.

Rol Nº 247.141-2023

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señora María Angélica Repetto G., señor Mario Carroza E., señora María Soledad Melo L. y los Abogados integrante señora Pía Tavolari G. y señor Raúl Patricio Fuentes M.