Actuación de un tercero

Santiago, veinte de febrero de dos mil veinticinco.

VISTO:

En estos autos Rol C-8194-2021, seguidos ante el 23° Juzgado Civil de Santiago, por resolución de fecha cuatro de agosto de dos mil veintitrés se rechazó la excepción de inoponibilidad de los obrado deducida por los subarrendatarios Selfish SpA y Santos Power SpA; ordenó notificarles por cédula la resolución que ordenó el lanzamiento y condenó a la demandada Inmobiliaria Cordillera al pago de un multa de 2 UF a beneficio fiscal.

Este fallo fue recurrido de casación en la forma y apelado por los subarrendatarios, y una de las salas de la Corte de Apelaciones de Santiago, por determinación de veinticinco de enero de dos mil veinticuatro, luego de rechazar el recurso de casación formal, lo confirmó.

En contra de esta última decisión, dicha parte dedujo recurso de casación en la forma y en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

CONSIDERANDO:

EN CUANTO AL RECURSO DE CASACIÓN EN LA FORMA

PRIMERO: Que se denuncia por los recurrentes que la sentencia impugnada ha incurrido en la causal de casación formal del artículo 768 N° 7 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que es incompatible y contradictorio resolver que se rechaza la excepción de inoponibilidad, admitiendo la comparecencia de terceros; pero por otra parte, condenar al demandado principal a un multa de 2 UF por haber infringido el artículo 11 de la Ley N° 18.101.

SEGUNDO: Que la revisión de los antecedentes del proceso permite constatar que Selfish SpA y Santos Power SpA, impugnaron el fallo de primer grado mediante casación en la forma y apelación. La Corte de Apelaciones de Temuco rechazó el recurso de casación en la forma y confirmó la decisión de primer grado. Pues bien, toda vez que se ha invocado una de las causales que sirvió de sustento al recurso de casación formal que se dedujo en contra del fallo de primer grado, se debe entender que el recurso de casación que se revisa impugna el pronunciamiento que desestimó el recurso de nulidad formal mencionado, pues con él se están cuestionando -aunque no se diga de manera expresa- los motivos en que se fundó tal decisión de rechazo.

TERCERO: Que al efecto el artículo 63 N°1 letra a) del Código Orgánico de Tribunales dispone que las Cortes de Apelaciones conocerán en única instancia de los recursos de casación en la forma que se deduzcan en contra de las sentencias dictadas por los jueces de letras de su territorio jurisdiccional. La palabra “instancia”, en este caso, está tomada en el sentido de que el fallo que resuelve el correspondiente recurso de casación en la forma no es susceptible de ningún otro recurso ni puede ser revisado, de consiguiente, por ningún tribunal superior (Mario Casarino Viterbo, Manual de Derecho Procesal Orgánico, Quinta Edición Actualizada, Tomo I, página 161); motivo por el cual el presente arbitrio se rechazará.

EN CUANTO AL RECURSO DE CASACIÓN EN EL FONDO

CUARTO: Que los recurrentes alegan que se han infringido los artículos 11 de la Ley especial N°18.101 y 22 y 23 del Código de Procedimiento Civil, ya que del tenor de la primera norma citada se desprende que la falta de notificación de los subarrendatarios conduce necesariamente a declarar la sanción de ineficacia jurídica contemplada por el legislador, esto es, la inoponibilidad de lo obrado y de la sentencia recaída en el juicio.

Aduce que no puede pretenderse que la falta de emplazamiento de los subarrendatarios se subsane o legitime por recaer la omisión en el demandado y no en el demandante. Sea que el defecto u omisión del emplazamiento tenga por causa eficiente un defecto atribuible al arrendador o al arrendatario, la consecuencia o sanción jurídica permanece incólume, precisamente porque su interés es total y absolutamente independiente de los contendores (arrendador y arrendatario) en el juicio de arriendo.

QUINTO: Que, para los efectos de una debida inteligencia de las cuestiones planteadas en el recurso, es menester reseñar algunos de los antecedentes de mayor relevancia que surgen del proceso en el cual se pronunció la sentencia que se impugna:

1.- Con fecha 8 de octubre de 2021 comparece Inmobiliaria Miraflores S.A. y deduce demanda de término de contrato de arrendamiento en contra de Inmobiliaria Cordillera Limitada fundada en que el 28 de agosto de 2022 mediante escritura pública, se celebró un contrato de arrendamiento con respecto de las propiedades ubicadas en domicilio reservado y domicilio reservado ambas de la comuna y ciudad de Santiago, por la renta mensual y anticipada 150 Unidades de Fomento, desglosadas en 90 Unidades de Fomento por domicilio reservado y 60 Unidades de Fomento por domicilio reservado. Alega que el demandado no ha pagado las rentas de arrendamiento a contar del mes de junio de 2020.

2.- Una vez notificada y efectuada la primera reconvención de pago comparece con fecha 21 de enero de 2022 la parte demandada y acompaña la lista de subarrendatarios, dentro de la cual no aparecen los recurrentes de autos, pero si sus representantes legales (nombre reservado y nombre reservado).

3.- Con dicha fecha el tribunal suspende la audiencia de estilo y tiene por acompañado el listado de subarrendatarios, con citación, ordenando su complementación, suspendiéndose la audiencia de estilo fijada en la causa.

4.- Se cumple lo ordenado por el tribunal y se realiza la notificación de los subarrendatarios indicados en el listado a través de avisos, en conformidad a lo dispuesto en el artículo 54 del Código de Procedimiento Civil.

5.- Con fecha 31 de mayo de 2022 se lleva a efecto la audiencia de estilo.

6.- Con fecha 24 de marzo de 2023 se dicta sentencia definitiva, por la cual el tribunal de primer grado acoge la demanda y declara terminado el contrato de arriendo, ordenando a la demandada restituir el inmueble arrendado, libre de todo ocupante y enseres, dentro de tercero día contado desde que dicho fallo cause ejecutoria, bajo apercibimiento de ser lanzada con auxilio de la fuerza pública.

7.- El 20 de junio de 2023, en la etapa de ejecución del fallo (ya habiéndose certificado que no se habían opuesto excepciones a la dicha ejecución), comparecen Selfish SpA y nombre reservado, quienes se hacen parte como terceros excluyentes en lo principal y en un primer otrosí formulan incidente de inoponibilidad de lo obrado y de la sentencia en virtud de lo dispuesto en el artículo 11 de la Ley N° 18.101, señalando al respecto que la propiedad sub lite sería destinada al funcionamiento de un centro comercial abierto (Persa), “objeto que las partes elevan a condición decisiva y determinante para la celebración del contrato de arrendamiento…”, siendo de destacar que “la arrendadora autoriza desde ya a la arrendataria para subdividir la propiedad en locales de aproximadamente dos por dos metros con separación de material ligero, bodegas y oficinas, y para celebrar los contratos de subarrendamiento que sean necesarios con los distintos locatarios.”

Mencionan que Selfish SpA, en virtud de dicha autorización expresa, procedió a subarrendar los locales números 88, 89 y 210 ubicados en el interior del Galpón habilitado como Centro Comercial abierto, situado en la propiedad de domicilio reservado, según consta del contrato de arrendamiento de 1 de agosto de 2018 que celebró con Inmobiliaria Cordillera Limitada. Dicho vínculo contractual se encuentra actualmente vigente, y su parte, asevera, ha pagado regular y completamente la renta pactada.

A su turno, la sociedad Santos Power SpA, cuenta que tomó en arriendo el local número 100 del denominado Persa Cordillera, ubicado en domicilio reservado, celebrando al efecto un contrato de arrendamiento con la demandada principal el 1 de noviembre de 2021. Destaca que ha pagado regularmente la renta de arrendamiento pactada, encontrándose actualmente vigente el referido vínculo contractual.

8.- El demandante evacua el traslado, señalando que la demandada fue requerida de juramento respecto de la información del listado entregado de los subarrendatarios, por lo que se puede concluir que el escrito de incidencia presentado no tiene asidero, toda vez que, no existe ningún fundamento lógico ni jurídico sobre el cual sustentarse. En efecto, dice, no es procedente la inoponibilidad en el caso de autos, toda vez que ésta presupone el haber omitido un trámite de publicidad, cuestión que no es correcta, ya que, tal como consta en autos, la notificación fue practicada conforme a derecho. Junto a lo anterior, sostiene que, la manera en que se hace valer la inoponibilidad no es la correcta, ya que, la doctrina y jurisprudencia solo la han permitido hacer valer a modo de excepción y en contados casos como acción, pero solo a propósito o como fundamento de otra. Por último, aduce que, el tener la calidad de tercero en el procedimiento, tendrá como consecuencia que lo obrado en el juicio, tendrá que ser aceptado por aquél.

SEXTO: Que la sentencia censurada para rechazar el incidente de inoponibilidad razonó que “Selfish SpA y Santos Power SpA, no figuran dentro de las listas de subarrendatarios acompañadas, figurando solo sus representantes y, por ende, no constan en las notificaciones por avisos que se practicaron en autos, siendo notificados únicamente dichos representantes. Sin perjuicio de ello, lo obrado en estos autos y la sentencia definitiva dictada, les es oponible en tanto, aquellas se han apersonado en este juicio mediante su intervención como terceros y dable es tener muy presente que, al tenor de lo regulado en los artículos 22 y 23 del Código de Procedimiento Civil, al comparecer como terceros, se entiende que aceptan todo lo obrado en autos antes de su presentación y el juicio continuará en el estado que se encuentre”, a lo que añade que “constando la calidad de subarrendatarios de Selfish SpA y Santos Power SpA, respecto de la demandada Inmobiliaria Cordillera Limitada, y constando la omisión de la correcta individualización de dichas sociedades, corresponde aplicar la multa dispuesta en artículo 24 número 1 de la Ley N 18.101.”

SÉPTIMO: Que para resolver es necesario tener presente que el artículo 11 de la Ley 18.101 dispone que “Para que a los subarrendatarios les sean oponibles lo obrado y la sentencia recaída en los juicios de desahucio, de restitución o de terminación de arrendamiento por falta de pago de la renta seguidos contra el arrendatario, les deberá ser notificada la demanda o deberán haberse apersonado a la causa”.

Es decir, para que a los subarrendatarios les sea oponible lo obrado en el juicio de arriendo y en la sentencia dictada en dicho procedimiento se deben dar una de dos situaciones, que se les haya notificado la demanda o que se hayan apersonado a la causa, y ese apersonamiento, conforme lo entienden estos sentenciadores debe ser durante la tramitación del proceso, en la etapa de discusión y prueba y hasta la dictación de la sentencia, pero no en la etapa de ejecución del fallo, como pretenden los jueces del grado, pues ya a esas alturas del procedimiento los subarrendatarios no tienen ninguna posibilidad de defensa.

OCTAVO: Que, no obstante lo anterior, resulta útil consignar que, conforme lo dispone el inciso penúltimo del artículo 767 del Código de Procedimiento Civil, el recurso de casación en el fondo procede siempre que la sentencia impugnada se haya dictado con infracción de ley y esta infracción haya influido substancialmente en lo dispositivo del fallo, esto es, cuando sea posible afirmar que, de no haberse incurrido en dicha infracción, el pleito habría sido decidido de modo diverso al que se hizo. Esta exigencia implica que, en determinados casos, el recurso habrá de ser desestimado si, en el evento de no haberse incurrido en la infracción legal que se denuncia, la decisión del asunto habría sido la misma.

NOVENO: Que, en la especie, efectivamente los sentenciadores del grado han errado al entender que el solo hecho de haberse apersonado Selfish SpA y Santos Power SpA al juicio en la etapa de ejecución del fallo y por aplicación de los artículos 22 y 23 del Código de Procedimiento Civil, era motivo suficiente para entender que les era oponible todo lo obrado en este juicio de termino de contrato de arriendo por no pago de rentas y la sentencia dictada en él; pues como ya se indicó en el considerando anterior, este apersonarse lo debe ser durante el procedimiento mismo y no en la etapa de ejecución del fallo. Sin embargo, este error no tiene influencia en lo dispositivo del fallo, puesto que esta Corte, en el evento de dictar sentencia de reemplazo, arribaría a la misma resolución del fallo impugnado, a saber, rechazar la impugnación opuesta por estimar que lo obrado en este proceso y la sentencia dictada en él si les es oponible a los recurrentes y, ello es así, puesto que como ya se analizó el artículo 11, tantas veces mencionado, tiene dos condiciones para efectos de hacerles oponibles a los subarrendatarios lo obrado en el proceso y la sentencia dictada en él, las cuales no son copulativas, y una de esas condiciones es que se les notifique la demanda, y consta en autos que la arrendataria entregó un listado con los nombres de sus subarrendatarios, y si bien, no consignó a Selfish SpA y Santos Power SpA como personas jurídicas en dicho listado (razón por la cual los jueces del grado le aplican una multa), si señaló los nombres de sus representantes legales, a los cuales si se les notificó la demanda por avisos en virtud del artículo 54 del Código de Procedimiento Civil.

En razón de lo anterior, y teniendo especialmente presente el principio de la buena fe procesal, estos sentenciadores no pueden más que entender que los recurrentes tuvieron conocimiento de la demanda, al ser sus representantes legales notificados de ella.

DÉCIMO: Que las circunstancias descritas en los razonamientos que anteceden traen por consecuencia inevitable que el presente recurso de casación en el fondo deberá ser desestimado.

De conformidad, además, con lo dispuesto en los artículos 764 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechazan los recursos de casación en la forma y en el fondo interpuestos por los abogados Carlos Cáceres Burgos y Héctor Cáceres Contador, en representación de los terceros incidentistas, Selfish SpA y Santos Power SpA, en contra de la sentencia de la Corte de Apelaciones de Santiago, de fecha veinticinco de enero de dos mil veinticuatro.

Acordado el rechazo del recurso de casación en la forma, por improcedente, con el voto en contra de la ministra señora María Angélica Repetto quien estuvo por entrar a conocer de él en virtud de las siguientes consideraciones:

1.- Que del examen del recurso se advierte, que la resolución impugnada es la sentencia definitiva dictada por la Corte de Apelaciones de Chillán, conociendo del recurso de apelación deducido por la parte demandada, en contra del fallo de segunda instancia.

2.- Que en consecuencia no se ha recurrido de casación en la forma respecto de la sentencia dictada por esa misma Corte que rechazó el recurso de casación formal.

3.- Que de existir el vicio alegado, al rechazarse en la sentencia definitiva ese motivo, la referida Corte habría hecho suyo el mismo vicio alegado respecto de la sentencia de primer grado.

4.- Que en esas condiciones no existe a juicio de esta disidente obstáculo procesal alguno para que se recurra por idéntica causal en contra del fallo de segunda instancia, no produciéndose entonces la situación conocida como “casación sobre casación”, porque la inadmisibilidad a que alude esa expresión radica básicamente en que una sentencia que resuelve un recurso de casación, tiene una naturaleza sui generis, no asimilable a una sentencia definitiva o interlocutoria de aquellas que posibilitan su impugnación por esos recursos de nulidad procesal.

5.- Que, por otra parte, el artículo 63 N°1 letra a) del Código Orgánico de Tribunales, cuando dispone que las Cortes de Apelaciones conocerán en única instancia sobre los recursos de casación en la forma, que se interpongan en contra de las sentencias dictadas por los jueces de letras o por uno de sus ministros, y de las sentencias definitivas de primera instancia dictadas por jueces árbitros, está señalando que las sentencias dictadas resolviendo esos recursos, no son susceptibles de recurso de apelación, pero, no puede considerarse una limitación a la interposición de un recurso de casación en la forma, respecto de un fallo que no está resolviendo propiamente el recurso de casación sino que la apelación de una sentencia definitiva, respecto del cual se le atribuye mantener el mismo vicio que contenía el fallo de primer grado.

Regístrese y devuélvase vía interconexión.

Redacción a cargo de la ministra señora María Angélica Repetto García.

Rol 11.775-2024.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros señor Arturo Prado P., señor Mauricio Silva C., señora María Angélica Repetto G., señora María Soledad Melo L. y el Ministro Suplente señor Hernán Crisosto G. No obstante, haber concurrido a la vista de la causa y al acuerdo, no firma el Ministro Suplente señor Crisosto G., por haber terminado su periodo de suplencia. Santiago, 20 de febrero de 2025.