Contrato de arrendamiento

Santiago, seis de mayo de dos mil veinticinco.

En cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, se dicta la sentencia de reemplazo que sigue.

VISTOS:

Se reproduce la sentencia en alzada, a excepción del motivo décimo sexto, párrafo sexto, séptimo y octavo del motivo décimo octavo, párrafo final del motivo vigésimo, del último párrafo del motivo vigésimo primero la frase, desde el punto seguido luego de la expresión “En efecto,…” la frase que sigue: “…habiéndose establecido en motivos anteriores, no solo la terminación del contrato de arrendamiento, sino el devengamiento y deudas derivadas de rentas insolutas por parte de la demandada principal …” y de los considerandos vigésimo segundo, vigésimo tercero y vigésimo cuarto, que se eliminan; y lo señalado en los considerandos sexto a noveno de la sentencia de casación que antecede.

Y se tiene, además, presente:

1°. – Que, por medio de la demanda principal se ha solicitado la terminación del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, referido al inmueble ubicado en domicilio reservado, y el pago de las rentas de los meses de mayo a junio de 2020 y de aquellas que se verifiquen en el curso de la presente causa, los reajustes de las rentas desde el año 2016 hasta abril de 2020, y las multas fijadas en el contrato por el retardo en el pago de la renta.

La demandada, por su parte, entre otras cuestiones, sostuvo que no existe contrato vigente, puesto que se le puso término al mismo conforme el artículo 1950 N° 2 del Código Civil, el 30 de abril de 2022, entregando el inmueble en esa fecha, controvirtiendo el monto del canon de arriendo y los reajustes demandados, expresando que a consecuencia de la pandemia de COVID-19, en marzo de 2020 se declaró estado de excepción constitucional de catástrofe por calamidad pública, en cuya consecuencia, en los meses de mayo, junio, julio y agosto de 2020, se vio impedida de abrir el local comercial por orden de la autoridad sanitaria por no tener una actividad declarada esencial, no debiendo pagar las rentas de aquellos meses por la imposibilidad de uso, lo mismo que las multas demandadas. Finalmente opuso una excepción de compensación con base en la suma entregada en garantía del contrato de arrendamiento.

2°.- Que, resulta necesario referirse primero a la incidencia que las restricciones impuestas por la autoridad sanitaria tienen en las cuestiones demandadas en esta causa. En efecto, como ya se precisó en la sentencia de casación cuyos considerandos han sido reproducidos, es posible afirmar que en el contrato de arrendamiento la principal obligación del arrendatario es el pago de la renta, mientras que la del arrendador es la entrega y mantención de la cosa para el fin que ha sido arrendada, obligaciones que, por tratarse de un contrato de tracto sucesivo, se desarrollan y se cumplen a lo largo de toda la vigencia del contrato, de manera sucesiva y sin interrupciones, a fin de permitir tanto al arrendador como al arrendatario el máximo provecho económico y jurídico de la relación contractual.

En la especie, se ha determinado la existencia de un impedimento para el funcionamiento del local comercial arrendado, cuyo objeto era la venta de accesorios para teléfonos celulares y equipos electrónicos, sin que se acreditase por la actora que aquella actividad fuese de aquellas permitidas conforme la condición esencial de la misma. Esta limitación, como ya se ha precisado, ha correspondido a los meses de junio, julio y agosto de 2020, que corresponden a los meses cuyas rentas han sido demandadas por la actora, de modo que no cabe sino rechazar la demandada en este acápite.

3°.- En cuanto a la solicitud de multas derivadas del retardo en el pago de las rentas de arrendamiento, deberá igualmente ser desestimada en atención que a que éstas tienen lugar en caso de falta de pago de las rentas, siendo procedente cuando existe un incumplimiento culpable de las mismas, lo que, atendido la ocurrencia de un caso fortuito en los términos previstos en el artículo 45 del Código Civil, no se verifica.

4°.- Que, en lo referido al monto del canon de arriendo, cuyo alcance ha sido también debatido por las partes, la cláusula tercera del contrato de arrendamiento precisa que la renta será la suma de 148 U.F. mensuales, “al día de la firma del presente contrato”, circunscritas a su conversión fijada en el contrato a su celebración, los que debían pagarse por periodos anticipados dentro de los primeros cinco días de cada mes, con un reajuste anual en el mes de abril en 5% y cuyo primer pago procedía en el mes de abril del año dos mil quince y así sucesivamente.

Si bien la demandante ha postulado que la renta así descrita debe ser pagada por el valor que la Unidad de Fomento tiene a la fecha del pago del mes respectivo, los antecedentes sobre la solución del canon que se han acompañado, contenidos en las cartolas bancarias que registran las transferencias de dinero, y el tenor literal del contrato antes descrito, llevan a concluir que ha sido fijada en una suma determinada de $3.500.000, sobre la cual se aplicaría el reajuste porcentual indicado.

La norma del artículo 1564 del Código Civil determina como regla de interpretación de los contratos, aquella que busca el sentido de las normas sobre la base de la aplicación práctica que las partes hayan hecho del mismo, guardando ello relación con la entrega de cheques para el pago de los dos primeros años de rentas de arrendamiento a razón de $3.500.000, estimándose como suficiente el pago de renta de arrendamiento por el cobro de cada uno de ellos, como se precisa en la cláusula cuarta del contrato.

5°.- Que para los efectos de la determinación del reajuste correspondiente, las partes fijaron que éste alcanza a un 5% anual, el que deberá aplicarse a la renta pactada de $3.500.000 a partir del mes de mayo de 2016, y así sucesivamente por periodos anuales hasta la fecha en que terminó el contrato de arrendamiento.

6°.- Que, por último, en relación con la terminación del contrato de arrendamiento, conforme la prueba rendida, la arrendataria remitió cartas de aviso a los arrendadores manifestando su decisión de no renovar el contrato de arrendamiento indicándose en ellas que se haría la restitución el día 30 de abril de 2022, en horario a convenir, fecha coincidente con el término del plazo fijado para la duración del contrato de arrendamiento que los vinculaba. La modalidad de terminación indicada se encuentra contenida en la cláusula quinta del contrato, donde se exige una comunicación remitida con seis meses de anticipación a la fecha del vencimiento del contrato, como ha ocurrido en la especie.

Sin perjuicio de lo indicado, es necesario precisar que no ha habido cuestión respecto del pago de rentas de arrendamiento en fecha diversas de las que se indican en la demanda, las que, como ya se precisó, la demandada se encontraba eximida de pagarlas por la ocurrencia de un caso fortuito que justifica la aplicación del artículo 1932 del Código Civil, de modo que la conclusión del contrato se ha verificado únicamente bajo la hipótesis precisada en el párrafo anterior.

Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en los artículos 186 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y se resuelve:

I.- Se revoca, sin costas, la sentencia apelada de quince de septiembre de dos mil veintitrés, en cuanto aquella acoge la demanda principal de terminación del contrato de arrendamiento, de pago de rentas insolutas, intereses y multas demandadas, acciones que quedan desestimadas.

II.- Se confirma la indicada resolución en cuanto se acoge la demanda de pago de reajustes a las rentas de arriendo, con declaración que estos deberán determinarse en razón de 5% anual acordado en el contrato suscrito por las partes, a partir de mayo de 2016 y hasta el 30 de abril de 2022, en razón de una renta mensual de $3.500.000, conforme liquidación que se practicará en la oportunidad procesal correspondiente suma a la que deberá imputarse la garantía entregada por la demandada.

Se confirma en lo demás apelado la referida sentencia.

Regístrese y devuélvase.

Redacción a cargo de la ministra Sra. María Angélica Repetto G.

Rol N° 9.275-2024.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Arturo Prado P., señor Mauricio Silva C., señora María Angélica Repetto G., señor Mario Carroza E. y el Abogado integrante señor Álvaro Vidal O.

No obstante, haber concurrido a la vista de la causa y al acuerdo, no firma el Ministro señor Prado, por estar con feriado legal.