Contrato de arrendamiento

Santiago, seis de mayo de dos mil veinticinco.

VISTOS:

En causa Rol C-9054-2020, seguida ante el Undécimo Juzgado Civil de Santiago, caratulada “nombre reservado con Sociedad Comercial Joigo Limitada”, por sentencia de primera instancia dictada el quince de septiembre de dos mil veintitrés, se hizo lugar a la demanda, declarándose terminado el contrato de arriendo que ligaba a las partes, condenando a la demandada al pago de rentas adeudadas, con multas, reajustes e intereses, desestimándose la demanda reconvencional, disponiendo que cada parte pague sus costas.

La demandada, respecto de la señalada decisión, interpuso un recurso de casación en la forma y una apelación. En sentencia de dos de febrero de dos mil veinticuatro, la Corte de Apelaciones de Santiago, desestimó el primero, y en lo apelado, confirmó la sentencia de primera instancia, con declaración de que los cálculos a realizar para efectos de determinar el pago del arriendo pendiente se efectuarán a partir de la suma fija de $3.500.000 sobre la cual corresponderá aplicar el reajuste indicado en el contrato.

En contra de esta sentencia la demandada interpuso un recurso de casación en el fondo.

Se ordenó traer los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que por medio de su recurso de casación en el fondo, la demandada acusó la infracción a los artículos 1932, 1552 y 45 del Código Civil, y 8 N° 7 de la Ley N° 18.101 en la apreciación de la sana crítica.

Indicó como fundamento que un hecho esencial establecido en la causa ha sido que en los meses de junio, julio y agosto de 2020, siendo arrendataria, no pudo abrir el local comercial respectivo por las restricciones de la autoridad sanitaria producto de la pandemia de COVID19, de modo que la decisión recurrida inaplicó las normas indicadas, ya que, al verse afectada en el goce de la cosa por impedimentos jurídicos, la propiedad no ha reunido las condiciones necesarias para ser destinada a un local comercial, lo que debió llevar a concluir que estaba liberada de pagar la renta por el tiempo que estuvo vigente la prohibición señalada, no procediendo, además, el pago de multas como se ha determinado en la causa. Lo dicho, expresó, se extiende no sólo al período en que la sentencia reconoce el cierre -junio, julio y agosto 2020- sino también para mayo 2020 y para parte del mes de abril de 2021 y septiembre de 2020, ya que era de público conocimiento el “Instructivo para Permisos de Desplazamiento del Plan Paso a Paso” en donde se describía qué actividades se consideraban esenciales para poder funcionar, mientras que aquellas que no lo eran, tenían prohibido su funcionamiento, como era su caso, pues comercializaba artículos electrónicos y accesorios de teléfonos celulares. El canon de arriendo agregó, durante los meses de abril 2021 y septiembre 2020 fue pagado en forma proporcional a los días que el inmueble pudo ser utilizado.

Mismo razonamiento se verifica para los efectos de la multa a que ha sido condenada conforme la cláusula séptima del contrato de arriendo, donde debió aplicarse el artículo 45 del Código Civil, más aún considerando que el contrato se celebró en 2014 momento en que el evento sanitario señalado no resultaba previsible.

Por último, en relación a la sana crítica, expresó que la sentencia desatendió la prueba sobre la imposibilidad de abrir el local comercial desde mayo de 2020, parte del mes de abril y hasta septiembre de ese año, faltando a la función de reflexión lógica en el ejercicio de la función judicial, ya que los hechos indicados debieron llevar a la conclusión que, por estar impedido de utilizar la cosa arrendada a raíz de la pandemia y las órdenes de autoridad sanitaria, el arrendatario estaba liberado de las multas del contrato y de su obligación de pagar el canon de arriendo durante los períodos señalados, o a lo menos tendría derecho a una rebaja en la misma.

Concluye solicitando se invalide la sentencia recurrida, y en la de reemplazo, se rechace la demanda en lo que dice relación al cobro de los cánones de arrendamiento durante los períodos de mayo, junio julio y agosto de 2020, proporcional impago del mes de septiembre de 2020 y proporcional impago de abril de 2021, y que se rechace el cobro de la multa contractual por atrasos originados durante dichos períodos de tiempo, confirmando en lo demás el referido fallo.

SEGUNDO: Que, previo al análisis de los motivos de nulidad sustancial, corresponde precisar los siguientes antecedentes del proceso:

1°.- La presente causa se inició el 13 de junio de 2020, mediante demanda de Santiago nombre reservado, quien actuó por sí, y en representación de nombre reservado y de nombre reservado, en contra de la Sociedad Comercial Joigo Ltda., donde solicitó la terminación de un contrato de arrendamiento de un inmueble de propiedad de los actores ubicado en domicilio reservado de la comuna de San Bernardo.

El contrato indicado comenzó a regir el día 1° de mayo de 2014 y el bien se utilizaría para fines comerciales, con una renta acordada de 148 U.F. mensuales, que se reajustaría en un 5% anual, pagadera dentro de los cinco primeros días de cada mes.

Explicó que la demandada no ha pagado el valor del arriendo correspondiente a los meses de mayo y junio de 2020, estando plenamente vigente el contrato, y no ha manifestado su deseo de darle término de acuerdo a lo planteado en él, siendo que no han hecho entrega del inmueble, expresando, además, que desde el mes de enero de 2016 sólo por conceptos de diferencias en la aplicación de reajuste adeuda $32.520.790. A lo anterior, dice, debe agregarse la multa pactada equivalente a 5 U.F., por cada día de atraso en el pago de la renta, lo que alcanza un total de $19.408.008, sin incluir el mes de mayo y junio de 2020, que no ha pagado a la fecha de la demanda.

Fundó su acción en las normas de los artículos 1951 y 1976 y siguientes del Código Civil y pidió finalmente, por rentas atrasadas, un total de $11.387.271 correspondiente a los meses de mayo y junio de 2020, por el saldo de reajustes desde enero de 2016 a abril de 2020 $32.520.790, y por multas la suma de $19.408.009, más los gastos por servicios del inmueble.

2°.- Que, en la audiencia de estilo correspondiente, desarrollada el 26 de diciembre de 2022, la demandada contestó la demanda mediante minuta escrita que se incorporó al proceso, oponiendo diversas excepciones. Primero, alegó la falta de legitimación activa, ya que Santiago nombre reservado no celebró el contrato por sí, sino en representación de nombre reservado y nombre reservado, ambos nombre reservado, y que él mismo, a título personal interpuso igual acción ante el 2° Juzgado de Letras de San Bernardo, en el Rol C-2371-2016, demanda que fue rechazada, evidenciando todo ello que no está claro la capacidad o legitimidad del actor.

Agregó luego que no existe un contrato vigente, ya que la propiedad se restituyó materialmente el 30 de abril de 2022, cuando avisó a los arrendadores su decisión de no continuar con el contrato indicado, lo que se notificó con apego al contrato mediante cartas autorizadas por notario público, todo conforme la causal del artículo 1950 N° 2 del Código Civil.

Negó que el canon de arriendo y los reajustes se hayan pactado en la forma expresada en la demanda, lo que resulta ajeno al tenor del contrato, ya que aquel se pactó en 148 U.F. mensuales al día de la firma del contrato, esto es, al 14 de abril de 2014, correspondiendo a un monto de $3.503.545, siendo el precio fijo y no variable como lo pretende el actor. El reajuste anual del 5% se aplica entonces sobre el precio base y no en Unidades de Fomento, de modo que ha pagado la renta en forma correcta, siendo así aceptado por la demandante en múltiples ocasiones.

A consecuencia de lo indicado, el arrendador no tiene derecho a poner término anticipado al contrato por no pago de rentas ni puede pretender las rentas, indemnizaciones y multas que persigue.

Alegó también la existencia de caso fortuito, ya que a consecuencia de la pandemia de COVID19 en Chile se declaró estado de excepción constitucional de catástrofe por calamidad pública, desde marzo de 2020 y que en ese contexto, durante los meses de mayo, junio, julio y agosto de 2020, la arrendataria fue impedida por completo de abrir las puertas del local arrendado, por orden de la autoridad sanitaria, dadas las cuarentenas decretadas, y la prohibición de funcionamiento de aquellos establecimientos comerciales cuya actividad no sea esencial, como era su caso.

También opuso una excepción de compensación por devolución de garantía y de pago, ya que aquella no ha sido devuelta desde el término del contrato ocurrido luego de los avisos que dio al demandante, de modo que las sumas demandadas corresponden a una equivocada interpretación del contrato.

3°.- El demandado presentó, además, una demanda reconvencional donde solicitó la restitución de la garantía dada por el arriendo del inmueble.

En la contestación de aquella pretensión, el demandado reconvencional expresó que el inmueble no ha sido entregado sino que fue abandonado por la demandada y que hasta esa fecha -el 3 de enero de 2023- no ha tomado posesión material del mismo, por lo que, en consecuencia, el contrato no está legalmente terminado, existiendo deuda por multas y reajustes impagos.

En este contexto, las 148 U.F. entregadas en garantía deben imputarse a las sumas debidas por la demandada.

TERCERO: Que, por sentencia de primera instancia de quince de septiembre de dos mil veintitrés, se hizo lugar a la demanda principal, declarándose terminado el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y se condenó a la demandada al pago de las rentas de arrendamiento adeudadas, correspondientes a los meses de mayo y junio de 2020 y del saldo adeudado entre los años 2016 a abril de 2020 con el reajuste pactado en el contrato, más intereses. Hizo igualmente lugar a la multa por retraso en el pago de la renta, rechazando las excepciones de la demandada salvo la de compensación, y desestimó finalmente la demanda reconvencional ordenando que cada parte asuma el pago de las costas.

Asentó como hechos del proceso, como se indicó en el motivo séptimo de la sentencia, que las partes celebraron un contrato de arrendamiento el 14 de abril de 2014 suscrito entre nombre reservado, nombre reservado y nombre reservado, todos Álamos Nazar, como arrendadores, y la Sociedad Comercial Joigo Limitada, como arrendataria, respecto de la propiedad de domicilio reservado, el que comenzó a regir el 01 de mayo del año 2014 y terminaría el 30 de abril de 2016, renovándose de común acuerdo entre las partes. A su vez, la renta se convino en la suma de 148 U.F. mensuales, la que se pagaría dentro de los primeros cinco días de cada mes, y que, para garantizar el pago efectivo de los cánones de arrendamiento, se entregaron 24 cheques en garantía, por los 12 últimos meses, sin incluir reajustes.

Además, precisó en el motivo duodécimo que el inmueble se encuentra desocupado y que en los meses de junio, julio y agosto de 2020 la arrendataria no pudo abrir el local comercial arrendado por las restricciones de la autoridad sanitaria producto de la pandemia por Coronavirus y que el precio del arriendo, para el primer año del contrato fue la suma fija de $3.500.000 mensuales, y que la arrendataria no pagó las rentas de arrendamiento por los meses correspondientes a mayo y junio del año 2020.

En sus fundamentos precisó el alcance de los artículos 1545, 1938 y 1942 del Código Civil, en cuanto a la naturaleza del contrato de arrendamiento, pronunciándose luego sobre las cuestiones debatidas.

Sobre la falta de legitimación activa del actor la desestimó tanto por el reconocimiento que de su calidad de arrendatario efectuó el mismo demandado como porque el demandante de autos es también dueño de la propiedad arrendada.

Sobre la vigencia del contrato de arrendamiento, determinó que desde su suscripción, el 14 de abril de 2014, se fue renovando tácitamente y que por misivas de 8 de noviembre de 2019 y 26 de octubre de 2020, respectivamente, la demandada manifestó su intención de no renovarlo, siendo un hecho efectivo que al 24 de mayo de 2023 aquella no está ocupando el inmueble.

Luego de analizar el alcance de las normas contenidas en los artículos 1489, 1977, 1545 del Código Civil y 3 y siguientes de la Ley N° 18.101, indicó que la fecha propuesta por la demandada resulta ilegal ya que no basta con la comunicación para que la hipótesis de desahucio del contrato surta efecto.

Sobre la forma en que se fijó el canon de arriendo y los reajustes, expresó que en la cláusula tercera de contrato se estipuló lo siguiente: “La renta mensual de arrendamiento por el inmueble ya individualizado será la suma de 148 UF mensuales (ciento cuarenta y ocho unidades de fomento) al día de la firma del presente contrato; que se pagarán por periodos anticipados dentro de los primeros cinco días de cada mes. La renta de arrendamiento será reajustada anualmente en el mes de abril en cinco por ciento, así el primer pago de reajuste procederá en el mes de abril del año dos mil quince y así sucesivamente y se pagará también la diferencia producida en la variación del valor de la UF”, y que el quid del asunto consiste en determinar la interpretación que cada una de las partes hizo de la cláusula señalada, conforme a las normas de los artículos 1560 y siguientes del Código Civil, concluyendo que la renta fue pactada en la suma de 148 UF mensuales, ello porque la determinación de la renta en dinero, de $3.500.000 por 24 meses, fue estipulada de modo excepcional como garantía de pago y por la necesidad de fijarla en moneda nacional.

Determinó que la demandada confesó no haber pagado la diferencia de reajuste desde enero de 2016 a abril de 2020, además de concurrir con su voluntad a la suscripción del contrato.

Sobre la alegación de caso fortuito o fuerza mayor, como impedimento para el pago de las rentas de los meses de mayo, junio, julio y agosto de 2020, por la orden de la autoridad sanitaria, precisó la sentencia que no hubo prueba de encontrarse impedida la demandada de abrir las puertas del local arrendado, ya que una circunstancia es la pandemia, la que fue pública, y otra distinta, son la forma como se vieron afectados en las situaciones de facto, lo que no se demostró.

En cuanto a la excepción de compensación por la devolución de la garantía y la excepción de pago, determinó que el contrato celebrado previó la entrega de una suma equivalente a una renta mensual en garantía del fiel cumplimiento del contrato, obligándose el arrendador a devolverla en los treinta días siguientes a la entrega de la propiedad arrendada, sin que se haya alegado la existencia de deterioros, por lo que determinándose la existencia de rentas y montos pendientes, se acoge la excepción, debiendo liquidarse en la etapa procesal respectiva.

Así, acoge la demanda de terminación de contrato de arrendamiento, condenando a la demandada al pago de las rentas adeudadas por los meses de mayo y junio de 2020, por la suma de $11.387.271, además de lo adeudado por concepto de saldo insoluto de reajuste, entre los años 2016 a abril de 2020, por la suma de $32.520.790, y las que se devenguen hasta la restitución de la propiedad arrendada, hecho que se verificó el 30 de abril de 2022.

Acogió además la petición de pago de multa por el retardo en el pago de la renta correspondiente a 5 U.F. por cada día de atraso en el pago oportuno en los términos pactados en el contrato, la que se deberá contabilizar a partir de que el arrendatario se constituyó en mora, a partir de la fecha en que se verificó la segunda reconvención de pago, esto es, desde el 4 de enero de 2023, con la limitación del artículo 1544 del Código Civil.

Sobre los intereses, determinó el corriente, conforme el artículo 16 de la Ley N° 18.010, desde la notificación de la demanda hasta su pago efectivo conforme los artículos 1557 y 1551 N° 3 del Código Civil.

Al no haber sido totalmente vencida, no condena en costas a la demandada y omitió pronunciamiento sobre la petición de desahucio por ser incompatible con la acción principal acogida.

En cuanto a la demanda reconvencional la sentencia indicó que perdió oportunidad ya que no se estimó como término del contrato el 30 de abril de 2022 como indicó la demandante reconvencional, y además porque la garantía fue determinada y acogida como compensación, tal como quedó comprendido en motivo vigésimo primero de esta sentencia.

CUARTO: Que, la sentencia de primera instancia fue objeto de un recurso de casación en la forma y de una apelación. El primero se fundó en la causal del artículo 768 N° 9 del Código de Procedimiento Civil en relación con los artículos 795 N° 3 y 307 del mismo cuerpo legal, y del artículo 8 N° 8 de la Ley N° 18.101, indicándose que en su oportunidad, antes de contestar la demanda, opuso una excepción dilatoria de falta de personería del demandante, la que fue resuelta erradamente en forma anticipada por el tribunal sin recibirla a prueba, como consta en el comparendo de estilo.

En la apelación, por su parte, se acusó agravio en la determinación de los reajustes y en la no apreciación de la buena fe en el entendimiento del contrato y sobre la fijación del canon en una suma fija y no variable, lo que se opone a la propia confesión del actor, lo mismo que en la alegación de caso fortuito y sobre la decisión de la autoridad sanitaria que le impidió funcionar, como se indicó por sus testigos y en la absolución de posiciones, así como también por la determinación del pago de multa y en la decisión sobre la excepción de falta de personería del demandante y su falta de legitimación activa.

QUINTO: Que, en sentencia de dos de febrero de dos mil veinticuatro, la Corte de Apelaciones de Santiago rechazó el recurso de casación en la forma y confirmó la sentencia de primera instancia, con declaración que los cálculos a realizar para efectos de determinar los pagos de arriendo pendientes lo serán a partir de la suma fija de $3.500.000, sobre la cual corresponderá aplicar el reajuste acordado conforme a la cláusula respectiva del contrato y así, sucesivamente.

El recurso de casación formal se desestimó ya que la supuesta omisión de trámites o diligencias declaradas esenciales por la ley no se verifica puesto que existe norma legal especial expresa que permite dilucidar el conflicto, la que permite en el -caso de la prueba documental- acompañarla incluso más allá de los límites del probatorio de primer grado, como es incluso hasta antes de la vista de la causa, conforme lo autoriza el artículo 348 del Código de Procedimiento Civil, situación que descarta de plano el argumento de que fuera una actividad jurisdiccional la que habría impedido adjuntar esa prueba, cuya iniciativa en realidad correspondía a la parte interesada, igualmente con la posibilidad de adjuntar la información que dice que es de relevancia.

Además, la misma alegación se formuló por medio de la excepción de falta de legitimación activa, no existiendo indefensión de la parte recurrente, a más que igual alegación levantó por medio del recurso de apelación.

En cuanto a la apelación, luego de eliminar el considerando vigésimo segundo y efectuar correcciones formales, en lo referido a la legitimación activa cuestionada, precisó que ha existido un reconocimiento por parte del demandado respecto de la calidad de arrendador del demandante al suscribir el contrato de arrendamiento de 14 de abril de 2014, sin que haya rendido probanza alguna tendiente a desacreditar su comparecencia en dicho acto jurídico o bien, que se descarte la calidad de arrendador del demandante Santiago nombre reservado.

Determinó también que el contrato se fue renovando tácitamente desde su suscripción el 14 de abril de 2014 y que consta por misivas de 8 de noviembre de 2019 y 26 de octubre de 2020, respectivamente, la intención de la demandada de no renovar el contrato, en atención a que el arriendo no habría rendido los frutos esperados, enviando dicha comunicación a los demandantes de autos, según da cuenta certificado de Correos de Chile, siendo efectivo que desde el 14 de mayo de 2023 la demandada no está ocupando el inmueble.

Sobre la renta expresó que la cláusula tercera del contrato de arrendamiento estipula la expresión de equivalencia “al día de la firma del presente contrato”, de las 148 unidades de fomento mensuales acordadas, circunscritas a su conversión fijada en el contrato a su celebración, los que debían pagarse por periodos anticipados dentro de los primeros cinco días de cada mes. Esa misma suma sería reajustada anualmente en el mes de abril en 5% y cuyo primer pago procedía en el mes de abril del año dos mil quince y así sucesivamente.

Asentó también, a partir del análisis de las cartolas de transferencia bancarias, los pagos efectuados por la demandada y del contenido de la absolución de posiciones del actor, que el cálculo de reajustes no se aplica sobre la variación que mes a mes representa la Unidad de Fomento, sino sobre la suma fija de $3.500.000, suma coincidente con el tenor literal y la verdadera intención de los contratantes manifestada en el contrato, así como por la propia conducta desplegada durante ocho años de relación contractual, en donde siempre se aceptó el cálculo de reajuste y precio que se ha indicado, tanto así, que voluntariamente renovaron ese mismo contrato una y otra vez. En consecuencia, agregó, sobre la base de esta suma deben determinarse las rentas correspondientes a los meses de mayo y junio de 2020, así como las eventuales diferencias por aplicación de reajustes entre los años 2016 y 2020, incluyendo las que se devenguen hasta la restitución del inmueble, que ocurrió el 30 de abril de 2022.

En lo que respecta al pago de multas por atraso en el pago del arriendo, estimó que sería la liquidación respectiva la que determinará la eventual existencia de diferencias en favor de la demandante de autos, conforme a la base de cálculo ya descrita precedentemente.

Así, confirmó la sentencia apelada, con declaración de que los cálculos a realizar para efectos de determinar los pagos de arriendo pendientes lo serán a partir de la suma fija de $3.500.000 sobre la cual corresponderá aplicar el reajuste acordado en el contrato.

Confirmó en lo demás apelado la sentencia de primera instancia.

SEXTO: Que, como se precisó más arriba, los errores que se atribuyen a la sentencia recurrida dicen relación, en lo sustancial, con la inaplicación del artículo 1932 del Código Civil, puesto que fue determinado como hecho que el arrendatario se encontraba impedido del uso jurídico de la cosa arrendada por las restricciones formuladas por la autoridad sanitaria, medidas que debió cumplir mediante el cierre del local comercial, circunstancia que debió significar la liberación del pago de la renta así como de las multas a que fue condenado a consecuencia del no pago de aquellas, todo respecto de los meses de mayo, junio, julio y agosto de 2020, parte del mes de septiembre de ese año y abril de 2021.

Se agregó a lo anterior que el artículo 1924 del Código Civil contempla dentro de las obligaciones del arrendador la de mantener la cosa para el fin que ha sido arrendada, librando al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce, de manera que la obligación afectada por la medida sanitaria es aquella de cargo del arrendador, que se mantiene durante toda la vigencia del contrato, cumpliéndose la hipótesis contenida en el artículo 1552 del Código Civil.

Por último, tratándose de las multas a que fue condenado el arrendatario, no fue aplicado el artículo 45 del Código Civil, toda vez que la cláusula contractual que las contiene está dada sobre una hipótesis de incumplimiento imputable en un contexto de normalidad, y no para eventos catastróficos, de fuerza mayor o extraordinarios como los que acaecieron en esa época, lo que no fue previsible al momento de la suscripción del contrato en el año 2014.

SÉPTIMO: Que, entrando en análisis de los fundamentos del recurso de casación en el fondo en estudio, corresponde precisar que la sentencia de la Corte de Apelaciones confirmó la de primera instancia en aquella parte que asentó que la demandada, en los meses de junio, julio y agosto de 2020, no pudo abrir el local comercial arrendado por las restricciones de la autoridad sanitaria producto de la pandemia de Coronavirus, período en los que no se pagó la renta, como se precisó en el acápite iii) del motivo duodécimo del fallo de primer grado. Luego, el mismo fallo, analizando la excepción de caso fortuito opuesta por la demandada, la que desestima, concluyó en el párrafo final del considerando vigésimo que no existió prueba de haberse encontrado impedida por completo de abrir las puertas del local arrendado no obstante el carácter público de la pandemia.

OCTAVO: Que, sobre la cuestión precisada en los motivos anteriores, debe considerarse especialmente que el artículo 1932 del Código Civil, contempla como remedio, la terminación del contrato de arrendamiento, en casos de anomalías materiales de la cosa, que impidan su uso para el fin para el que fue arrendada.

No obstante, la doctrina y esta Corte entienden que el citado artículo 1932, también resulta aplicable a situaciones en que por una anomalía jurídica -como lo es el acto de la autoridad sanitaria- el arrendatario igualmente se ve impedido de hacer uso de la cosa arrendada para el fin que tuvo en vista al tiempo de la contratación.

Así, la idea que subyace es que en el contrato de arrendamiento va envuelta la garantía destinada a asegurar que la cosa arrendada sirva para el uso previsto por el arrendatario al contratar; tal como se desprende de la obligación que el artículo 1924 N° 2 del Código Civil impone al arrendador, en orden a que debe conservar la cosa en estado -material y/o jurídico- de servir para el objeto para el que se arrendó.

NOVENO: Que, por consiguiente, ante la imposibilidad de ocupar la propiedad a consecuencia de un caso fortuito, se autoriza al arrendatario al no pago de la renta en ese tiempo. La razón se encuentra en el artículo 1552 del Código Civil, que tratándose de un contrato como el arrendamiento, produce un efecto liberatorio del pago de las rentas y no el efecto suspensivo que le es característico.

Correlativamente, si, en un caso como éste, el arrendatario pretendiera una indemnización de los daños derivados por la privación del uso y goce del local comercial, esta pretensión no sería procedente porque el incumplimiento tuvo su origen en una situación de caso fortuito que, según el inciso 2º del artículo 1547 del Código Civil.

DÉCIMO: Que, en la situación en análisis, las partes celebraron un contrato de arrendamiento el 14 de abril de 2014 en cuya virtud los demandantes entregaron a la demandada, para fines comerciales, la propiedad ubicada en domicilio reservado de la comuna de San Bernardo, pactándose que la renta de arrendamiento sería pagada de manera anticipada, dentro de los primeros cinco días de cada mes, por el monto y con los reajustes expresados en el contrato, sin embargo, la autoridad sanitaria durante el año 2020 dispuso restricciones de funcionamiento para determinadas actividades que impidieron a la arrendataria darle al bien arrendado –por un lapso determinado (meses de junio, julio y agosto de ese mismo año)– el uso comercial para el que fue arrendado.

De este modo y de acuerdo al tenor de la controversia, fluye que el inmueble arrendado no reunió las condiciones necesarias que le permitiera ser destinado para el giro de la demandada por disponerlo así la autoridad sanitaria, defecto de carácter jurídico en la cosa arrendada que imposibilitó temporalmente su uso, de manera que de conformidad al artículo 1932 del Código Civil, el arrendatario tuvo derecho o pudo liberarse de pagar la renta por el tiempo que estuvo vigente la indicada prohibición, y, consecuencialmente, las multas derivadas de ese retardo.

UNDÉCIMO: Que, al no haberse aplicado correctamente la normativa que regulaba y resolvía la controversia, los jueces del fondo han cometido error de derecho, infringiendo el artículo 1932 del Código Civil, error que ha influido sustancialmente en lo dispositivo de la sentencia, puesto que acogieron la demanda principal de término de contrato de arriendo por no pago de rentas y dispusieron el pago de rentas por un periodo en que el inmueble –local comercial–no pudo ser utilizado por la demandada, lo que permite acoger el recurso de casación en el fondo en estudio.

Por estas consideraciones y visto además lo dispuesto en los artículos 764 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se acoge recurso de casación en el fondo interpuesto por el abogado Rigoberto Torres Morales en contra de la sentencia de dos de febrero de dos mil veinticuatro, pronunciada por la Corte de Apelaciones de Santiago, la que se anula y se reemplaza por la que se dicta separadamente y sin nueva vista.

Regístrese.

Redacción a cargo de la Ministra Sra. María Angélica Repetto G.

Rol N° 9.275-2024.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Arturo Prado P., señor Mauricio Silva C., señora María Angélica Repetto G., señor Mario Carroza E. y el Abogado integrante señor Álvaro Vidal O.

No obstante, haber concurrido a la vista de la causa y al acuerdo, no firma el Ministro señor Prado, por estar con feriado legal.