Constitución de servidumbre

Santiago, cuatro de septiembre de dos mil veinticinco.

VISTOS:

En este procedimiento ordinario de mayor cuantía de acción declarativa de servidumbre voluntaria de restricción de uso y, en subsidio, de incumplimiento de una obligación de no hacer, tramitado ante el Juzgado de Letras de Villarrica, bajo el Rol C-130-2021, caratulado “Agrícola y Ganadera Arizona Limitada y otros con nombre reservado”, el tribunal a quo, por sentencia de tres de abril de dos mil veintitrés, rechazó la demanda principal y subsidiaria.

Recurrida la decisión de primer grado, de casación en la forma y de apelación por la parte demandante, una Sala de la Corte de Apelaciones de Temuco, por fallo de catorce de junio de dos mil veinticuatro, rechazó ambos recursos y, en consecuencia, la confirmó.

En contra de este último pronunciamiento, la parte demandante dedujo recurso de casación en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que, en su recurso de nulidad sustancial el recurrente denuncia infracción a los artículos 820, 823, 831, 880, 698, 881, 885 y siguientes del Código Civil, en relación con los artículos 1560 y siguientes del mismo cuerpo legal.

Sostiene, en síntesis, que los jueces yerran al rechazar la demanda principal por estimar que no concurre el requisito de utilidad de toda servidumbre, no obstante que las restricciones de uso en examen van en beneficio de los inmuebles mismos, incrementando su aptitud residencial y comercial, y de seguridad, prohibiéndose expresamente la instalación de moteles en el lugar.

Explica que la abstención de ejecutar algo que resultaría lícito para un propietario puede ser materia de una servidumbre negativa de acuerdo con el artículo 823 del Código Civil y existe libertad para la constitución de esta servidumbre como voluntaria conforme a los artículos 831 y 880 del mismo código.

En lo que dice relación a la constitución de servidumbres, manifiesta que el título de la servidumbre de limitación es el llamado “reglamento de copropiedad” contenido en escritura pública, al que los primeros adquirentes de los lotes han prestado su aceptación, también en la respectiva escritura de compra, según lo disponía el propio reglamento, como ya se expuso; aceptación que tuvo lugar también en la primera venta de los Lotes 18 y 19, de cuyo conjunto proviene el Lote A-9, en el que el demandado propone construir un motel.

Afirma que la circunstancia de que la referida servidumbre no se encuentre inscrita en el Registro de Hipotecas y Gravámenes correspondiente, no obsta a que se declare su existencia mediante una sentencia judicial, no siendo un requisito legal que las escrituras de compra de los propietarios hayan aceptado expresamente el llamado “reglamento de copropiedad”, dado que, según lo razonado más arriba, la servidumbre de restricción de uso sobre cada lote en beneficio de todos los demás, quedó constituida en las primeras compras de esos lotes, habiendo pasado a ser un gravamen que debía afectar a todos los posteriores adquirentes, incluso si al comprar no lo hubieran conocido, o se hubiese omitido por el vendedor, desconocimiento que en la práctica es imposible que haya tenido lugar, como quedó probado en la instancia correspondiente.

Por último, al no aplicarse por el tribunal alguna de las normas que regulan la copropiedad inmobiliaria, debe preferirse en conformidad a las reglas de interpretación de los contratos, a los antecedentes aportados y a los hechos ya establecidos, que los lotes se encuentran efectivamente gravados con la referida servidumbre negativa de instalar moteles, para que efectivamente dicha prohibición produzca algún efecto.

Finaliza, solicitando que se invalide la sentencia y se dicte una de reemplazo que revoque la de primera instancia y, en definitiva, acoja la demanda principal, declarando que el lote A-9 se encuentra gravado con una servidumbre voluntaria de restricción de uso, que prohíbe la construcción de campings, hoteles o moteles en dicho lote, ordenando al demandado abstenerse de establecerlos en su predio, con costas.

SEGUNDO: Que la acertada resolución del cuestionamiento jurídico que propone el recurso de nulidad recién enunciado exige considerar ciertos antecedentes y actuaciones que constan en el proceso:

1) A folio 1, el 24 de febrero de 2021, el abogado Cristián Eduardo Burnier Allende en representación de 15 propietarios de lotes en el sector “La Puntilla de Loncovaca”, deduce demanda declarativa de servidumbre contra nombre reservado, a fin de que se declare que el lote A-9 de propiedad del demandado, se encuentra gravado con una servidumbre voluntaria de restricción de uso, que prohíbe la construcción de campings, hoteles y moteles, ordenando al demandado que se abstenga de establecerlos en su predio, con costas.

Fundamenta su pretensión en la circunstancia que los demandantes y el demandado son vecinos del Conjunto Residencial “La Puntilla de Loncovaca” ubicado en el Km 6,7 camino Villarrica a Pedregoso, comuna de Villarrica, cuyas relaciones se encuentran reguladas por el Reglamento de Copropiedad otorgado por nombre reservado –anterior propietario del lote de mayor extensión que dio origen al conjunto residencial–; y que consta en escritura pública otorgada el 31 de enero de 1989.

Precisa que en la cláusula novena del referido reglamento se estableció una servidumbre negativa sobre todos los terrenos que conforman el Loteo y en beneficio, a su vez, de cada uno de ellos, consistente en la restricción de uso en cuanto a instalar camping, hoteles o moteles.

Indica que no obstante encontrarse establecida dicha restricción, el demandado la ha vulnerado, al ejecutar un proyecto inmobiliario en el lote A-9 de su propiedad, consistente en la construcción de seis cabañas, previa obtención del permiso de edificación municipal.

En subsidio, interpone demanda de incumplimiento contractual de la obligación de no hacer contenida en la citada cláusula novena, particularmente su cumplimiento forzado consistente en ordenar al demandado que se abstenga de construir cabañas en el Lote A-9 y la destrucción de aquello ejecutado en contravención de la aludida obligación de no hacer, más indemnización de perjuicios y el pago de $3.500.000 por concepto de daño moral a cada uno de los actores.

2) El demandado no contestó la demanda principal, pero sí la subsidiaria, negando la existencia de una obligación de no hacer.

TERCERO: Que la sentencia de primer grado –confirmada íntegramente en segunda instancia– tiene por acreditados en su motivo noveno, los siguientes hechos:

1) Que los demandantes y demandado son propietarios colindantes y vecinos de los inmuebles ubicados en el sector “Puntilla de Loncovaca”, Pedregoso, comuna de Villarrica.

2) Que el demandado pretende ejecutar un proyecto inmobiliario consistente en la construcción de 6 cabañas en el Lote A-9 de su propiedad.

3) Que existe un reglamento denominado de “copropiedad”, en el que nombre reservado estipuló, previo a la enajenación de los lotes resultantes de la subdivisión del Lote Tres B o el resto de la Hijuela Loncovaca Sur, predio que finalmente dio origen a los lotes de las partes.

Bajo tales supuestos fácticos, comienza la sentencia analizando la demanda principal de servidumbre, transcribiendo las cláusulas esenciales del reglamento, entre ellas, la cláusula novena cuyo texto es el siguiente: “Cada propietario usará de su lote y de la vivienda que en él construya, en forma ordenada y tranquila. No podrá, en consecuencia, ejecutar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los demás propietarios o que comprometa su seguridad. Para tal efecto, queda estipulado, que ningún dueño de sitio podrá instalar camping, hoteles o moteles y no podrá construir edificios ni casas de más de dos pisos”.

A continuación, enumera los requisitos constitutivos de una servidumbre, al tenor del artículo 820 del Código Civil, declarando que, en la especie, se cumplen los dos primeros requisitos, a saber, se trata de predios de distintos dueños y la existencia de un gravamen que pesa sobre la heredad sirviente, en razón del tenor de la cláusula novena del reglamento que le impondría al propietario “un no hacer”.

Sin embargo, por lo que toca al requisito de existencia de la utilidad correlativa para el predio dominante, la sentencia razona que no se advierte cuál sería la utilidad en que podría fundarse dicha limitación (el no hacer), sobre todo teniendo en cuenta lo que expone la parte demandante en su libelo, que la justificación de la limitación a la facultad de disponer es el solo hecho de garantizar una forma “ordenada y tranquila” en el uso de los lotes, resultantes de la primera subdivisión practicada por don nombre reservado, conforme se lee claramente en la cláusula novena del “reglamento de copropiedad”.

Agrega la judicatura que no basta alegar la existencia de una servidumbre voluntaria conforme lo dispuesto en el artículo 880 del Código Civil, sino que es necesario, además, que se cumplan los requisitos que prevé la ley para la existencia de dicho derecho real. El nacimiento de una servidumbre, como sucede con cualquier derecho real, no está entregado a la voluntad privada de las partes.

Termina expresando que lo consignado en la referida cláusula novena pareciere más bien una obligación de no hacer impuesta a los contratantes, que no tiene el carácter de una servidumbre por no cumplirse el requisito esencial de este derecho real que es de la utilidad. La cláusula consigna una obligación de no hacer para el propietario del inmueble y no una servidumbre como lo pretende la parte demandante.

Al considerar lo expuesto y razonado, el tribunal de instancia resuelve rechazar la acción principal deducida.

Lo mismo resuelve respecto de la demanda subsidiaria de incumplimiento de una obligación de no hacer, por estimar que no se acreditó que el demandado haya contraído la referida obligación, puesto que no suscribió ni aceptó el reglamento de copropiedad, particularmente, la cláusula novena del instrumento.

CUARTO: Que, como se aprecia del tenor del libelo de nulidad y las argumentaciones expresadas por los jueces en el fallo censurado por el recurrente, la discusión radica en determinar la procedencia de la acción declarativa de un derecho real de servidumbre voluntaria de restricción de uso que prohíbe la construcción de campings, hoteles y moteles en el predio Lote A-9 de propiedad del demandado.

QUINTO: Que, para resolver este recurso de nulidad, habrá que comenzar considerando que el artículo 820 del Código Civil define el derecho real de servidumbre como un gravamen impuesto sobre un predio, en utilidad de otro predio de distinto dueño.

Tal y como ha quedado dicho, la definición recoge los tres requisitos: la presencia de dos predios de distintos dueños (1); un gravamen sobre uno (2) en utilidad del otro (3).

SEXTO: Que según el artículo 823 del Código Civil la servidumbre negativa es aquella que impone al dueño del predio sirviente la prohibición de hacer algo, que sin la servidumbre le sería lícito, como la de no poder elevar sus paredes sino a cierta altura. En el caso objeto del presente recurso, lo que pretende la parte demandante es que se declare la existencia de una servidumbre de esta clase cuyo gravamen consistiría en la prohibición de construir campings, hoteles y moteles en el predio Lote A-9 de propiedad del demandado.

SÉPTIMO: Que, en opinión de la parte demandante, la cláusula novena del reglamento reseñado contendría esta servidumbre a favor del predio de su propiedad. Para una mejor resolución del arbitrio de nulidad convendrá considerar nuevamente el tenor de la citada cláusula. En ella se lee que: “Cada propietario usará de su lote y de la vivienda que en él construya, en forma ordenada y tranquila. -No podrá, en consecuencia, ejecutar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los demás propietarios o que comprometa su seguridad. Para tal efecto queda estipulado, que ningún dueño de sitio podrá instalar camping, hoteles o moteles y no podrá construir edificios ni casas de más de dos pisos”.

OCTAVO: Que esta Corte coincide con lo resuelto por el tribunal de instancia en orden a que si bien se cumplen los dos requisitos de la acción, la existencia de dos predios de distinto dueño y la imposición de un gravamen que se traduce en una “prohibición” o un “no hacer”, no se advierte la utilidad que dicha prohibición o limitación reporta al predio de propiedad de la parte demandante.

Resultará útil considerar la opinión de utilidad del profesor Peñailillo Arévalo, quien expresa que “(…) se trata de utilidad del otro predio en el sentido de que permite su mejor aprovechamiento; pero el aprovechamiento es para el hombre; en utilidad de otro predio, entonces, significa utilidad que genera el predio para su dueño. Y con estas reflexiones a su vez se llega al destino; la utilidad está vinculada al destino al que esté dedicado el predio; es aprovechado dedicándolo a algo; y considerando ese destino más o menos específico —pero permanente, como se dirá—, es evaluada la utilidad. En fin, el destino está relacionado también con la naturaleza y características del predio; esas naturaleza y características en alguna medida determinan el destino (cada vez menos, debido al progreso tecnológico, aunque por otra parte cada vez más en cuanto es intensificado el deber de cuidar el ambiente)”. (PEÑAILILLO ARÉVALO, Daniel (2019): Los bienes. Santiago: Thomson Reuters, 2ª edición, pár. 247).

Como resulta fácil comprender en este caso la observancia del no hacer o de la prohibición del ejercicio de la facultad de disponer materialmente del inmueble en los términos que establece la cláusula novena transcrita, no reporta utilidad al predio de propiedad de la parte demandante en el sentido que sea aprovechado dedicándolo a un destino específico. Como se ha dicho, en este caso, la prohibición tiene por finalidad evitar perturbar la tranquilidad de los demás propietarios o el compromiso de la seguridad del lugar.

NOVENO: Que, entonces, para esta Corte la cláusula no constituye una servidumbre como lo pretende la parte demandante, sino que se limita a imponer al comprador de alguno de los Lotes que consintió en dicha cláusula del Reglamento de Copropiedad, una obligación de no hacer en los términos del artículo 1555 del Código Civil. Como resulta evidente, como sucede con toda obligación de origen convencional, ella requiere que el deudor, conforme con el artículo 1445 del mismo cuerpo legal, consienta en ella.

DÉCIMO: Que no consta en el proceso, como así lo establece el tribunal de alzada para rechazar la demanda subsidiaria, que el demandado, al comprar el lote en cuestión, haya consentido en la obligación contenida en la cláusula novena del Reglamento de Copropiedad, ni siquiera que haya tomado conocimiento de este último. Al plantear las cosas de esta manera, si bien la cláusula novena impone una obligación de no hacer, ella, por el efecto relativo de los contratos ex artículo 1545 del Código Civil, únicamente alcanza a quienes han consentido en ella, no siendo suficiente, como lo pretende la parte demandante, la adquisición del lote por parte, en este caso, del demandado.

UNDÉCIMO: Que, por todo lo dicho, esta Corte no comparte la opinión de la parte demandante en orden a que el sentenciador de alzada haya incurrido en infracción de los artículos 820, 823, 831, 880, 698, 881, 885 y siguientes del Código Civil, en relación con los artículos 1560 y siguientes del mismo cuerpo legal. La sentencia impugnada se ajusta a las disposiciones que gobiernan las servidumbres e interpreta correctamente la cláusula novena del Reglamento de Copropiedad, razón suficiente para desechar el presente arbitrio de nulidad.

DUODÉCIMO: Que lo razonado lleva a concluir que no se observan las infracciones señaladas por el recurrente, por ende, el recurso de casación en el fondo no puede prosperar y éste será rechazado.

Por estos fundamentos, disposiciones legales citadas y lo preceptuado en los artículos 764 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido por el abogado Cristián Burnier Allende, en representación de la parte demandante, en contra de la sentencia de catorce de junio de dos mil veinticuatro, dictada por la Corte de Apelaciones de Temuco.

Regístrese y devuélvase, vía interconexión.

Redactado por el abogado integrante Sr. Vidal.

N° 33.421-2024.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Mauricio Silva C., señora María Soledad Melo L., señora Eliana Quezada M. (S) y los Abogados integrantes señor Álvaro Vidal O. y señor Raúl Patricio Fuentes M.

No obstante, haber concurrido a la vista de la causa y al acuerdo, no firma la Ministra señora Melo, por estar con permiso.