Contrato de promesa

Santiago, veintitrés de octubre de dos mil veinticinco.

VISTO:

En los autos tramitados ante el Décimo Quinto Juzgado Civil de esta ciudad, rol C-4025-2016, caratulados “nombre reservado con nombre reservado”, por sentencia de nueve de octubre de dos mil diecinueve el tribunal rechazó la demanda, sin costas.

La demandante apeló de dicho fallo y una Sala de la Corte de Apelaciones de Santiago por sentencia de dieciocho de enero de dos mil veinticuatro, revocó la decisión de primer grado, en cuanto rechaza en todas sus partes la demanda y en su lugar, declara que doña nombre reservado está obligada a otorgar y suscribir el contrato de compraventa prometido en escritura de promesa otorgada el 18 de febrero de 1991 ante la Notario de Santiago doña Cristina Reyes Donoso, Suplente del Titular don nombre reservado, Repertorio Nº 208, en los términos y condiciones que dicha promesa establece y se confirma, en lo demás apelado, el referido fallo.

Contra esta última sentencia la parte demandada recurre de casación en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

Y TENIENDO EN CONSIDERACIÓN:

Primero: Que la recurrente sostiene que en el fallo impugnado se han infringido los artículos 1489, 1547, 1554 y 1698 del Código Civil.

Sostiene en síntesis que la parte promitente compradora se obligó al pago del precio y al alzamiento de la hipoteca y prohibición de enajenar y gravar que caucionan el crédito que el SERVIU tenía para con la promitente vendedora, el que debía obtenerse en forma previa a celebrarse la venta definitiva.

Precisa que la cancelación y alzamiento de la hipoteca y prohibición de enajenar recaían sobre el bien en cuestión se dio con ocasión del Decreto Supremo 111 del año 2007, que dispuso beneficios para deudores habitacionales que tengan obligaciones pecuniarias pendientes con el SERVIU, provenientes de saldos de precio de viviendas o de créditos hipotecarios otorgados por éstos o por sus antecesores legales, como asimismo en favor de deudores de instituciones financieras respecto de obligaciones pecuniarias pendientes provenientes de créditos que éstas les hubieren otorgado para la adquisición de una vivienda del SERVIU.

Indica que la actora durante la tramitación de la causa, no logró acreditar ni probó el cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 1489 del Código Civil, puesto que si bien sobre la vivienda en cuestión no pesan gravámenes, no se debe al cumplimiento de lo establecido en la promesa de compraventa, sino más bien a un beneficio otorgado al que se acogió la promitente vendedora, lo que demuestra la existencia de la obligación incumplida por parte de la demandante.

Segundo: Que para una acertada resolución del recurso de nulidad sustancial resulta conveniente dejar constancia de las siguientes actuaciones del proceso:

1.- Comparece don Andrés Elgueta Benavides, abogado, en representación de doña nombre reservado, quien interpone demanda de cumplimiento forzado de contrato de promesa en contra de la promitente vendedora doña nombre reservado.

Funda su demanda en que su representada celebró un contrato de promesa de compraventa en calidad de promitente compradora, mediante escritura pública de fecha 18 de febrero de 1991, con doña nombre reservado, en calidad de promitente vendedora y el objeto de la venta prometida es la propiedad ubicada en domicilio reservado, inscrito a nombre de la promitente vendedora ya referida a fojas 42.829, N° 55.190 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Santiago del año 1981.

Refiere que el precio pactado fue la suma de $810.000, además de la deuda que la promitente vendedora tuviere con el SERVIU Metropolitano y, el plazo para la suscripción del contrato se fijó en 20 años desde la celebración del contrato de promesa, el que ha expirado sin que la demandada hubiere cumplido su obligación de celebrar el contrato definitivo.

Señala igualmente que la cláusula octava del contrato de promesa contempla una cláusula penal que da derecho a su parte para exigir a la parte demandada e incumplidora el pago de la suma de 100 U.F.

Solicitó se acoja la demanda de cumplimiento forzado de contrato de promesa e indemnización de perjuicios en contra de la demandada, y en definitiva se ordene la ejecución del contrato y se le condene al pago de la suma de 100 Unidades de Fomento, con costas.

2.- El tribunal tuvo por contestada la demanda en rebeldía de la demandada.

3.- El tribunal de primera instancia rechazó la demanda.

Tercero: Que el fallo recurrido revocó lo resuelto por el tribunal de primer grado y en su lugar acogió la demanda de cumplimiento de contrato de promesa. Para ello los sentenciadores razonan que, conforme a los términos de la promesa de compraventa celebrada entre las litigantes se acordó que la demandante debía pagar, como parte del precio del contrato prometido, la totalidad de la deuda que la demandada mantenía con el Servicio de Vivienda y Urbanización Metropolitano, misma que se encontraba garantizada con hipoteca y prohibición de gravar y enajenar sobre el inmueble objeto del contrato. Conforme a ello, precisaron que, en forma previa a la celebración de la compraventa, se obligaba la promitente compradora al alzamiento de dicho gravamen y prohibición, una vez que hubiere pagado la deuda que se comprometió a solucionar.

Enseguida señalan que del Certificado de Hipotecas, Gravámenes, Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar emitido por el Conservador de Bienes Raíces de Santiago respecto del inmueble de cuya venta, se trata consta que la propiedad no tiene en los últimos 35 años inscripciones de hipotecas vigentes, y que no se registra, en igual período, ninguna anotación vigente en el Registro de Interdicciones y Prohibiciones solicitada o en favor del Servicio de Vivienda y Urbanización Metropolitano. Se trata, en consecuencia, de un medio de prueba idóneo y suficiente para demostrar que no existe hipoteca ni prohibición sobre el inmueble a favor del Servicio de Vivienda y Urbanización, vigente en la fecha en que se emite el certificado, situación que sólo es posible si se ha pagado en su totalidad el crédito garantizado con ellas.

Luego los juzgadores agregan que se acompañó en segunda instancia escritura de Cancelación y Alzamiento de Hipoteca y Prohibición suscrita por el Servicio de Vivienda y Urbanización Metropolitano el 6 de octubre de 2011, protocolizada en igual fecha en la Notaría de Santiago de don nombre reservado, en la que se declara extinguida totalmente la deuda y, en consecuencia, cancela la hipoteca inscrita a fojas 33.359 número 44.951 de 1981 y alza la prohibición inscrita a fojas 21.854 número 42.085 de 1981 de los registros respectivos del Conservador de Bienes Raíces de Santiago.

Por último, concluyen que aparece de manifiesto que la demandante ha cumplido con la totalidad de sus obligaciones convenidas en el contrato de promesa de compraventa celebrado con la demandada, razón por la cual ésta debe, a su vez, cumplir con su obligación de otorgar y suscribir el contrato prometido.

Cuarto: Que, lo reseñado en los fundamentos que preceden, pone de manifiesto que, en este caso, el quid de la crítica de ilegalidad dirigida en contra de la sentencia que se impugna en el recurso de nulidad sustancial, estriba en que la actora no dio cumplimiento a su obligación de alzamiento de la hipoteca y prohibición de enajenar y gravar que caucionan el crédito que el SERVIU tenía para con la promitente vendedora, lo que debió llevar a la Corte a rechazar la demanda.

Quinto: Que, de lo que se ha expuesto queda en evidencia que, pese al esfuerzo argumentativo de la impugnante, su recurso no ha sido encaminado como debió serlo, abarcando el basamento jurídico que en propiedad e ineludiblemente resultaba ser pertinente y de rigor. Esto es así, puesto que la preceptiva legal citada en el motivo primero de este fallo y que constituye, como se ha visto, aquella en que se asila la estructura normativa sobre la cual viene construido el alegato de casación de fondo, no es bastante para abordar el examen de la resolución de la controversia de la forma en que se hizo por los juzgadores al no venir denunciada la conculcación de las normas que en la especie tienen el carácter de decisoria de la litis, es decir, aquellos preceptos que invocó el sentenciador, en particular, los artículos 1552 y 1553 del Código Civil, por tratarse, precisamente, de la normativa aplicable al asunto controvertido, conforme se dejó anotado.

Sexto: Que en esas condiciones, al no venir acusado en el libelo de casación el quebrantamiento de la preceptiva sustantiva básica en comentario, tal norma debe quedar en la forma que lo interpretó la sentencia.

En efecto, en este punto de la reflexión vale poner de relieve la particularidad que, en cuanto constituye su objetivo directo, define al recurso de casación en el fondo y es que éste permite la invalidación de determinadas sentencias que hayan sido pronunciadas con infracción de ley, siempre que haya tenido influencia sustancial en su parte resolutiva o decisoria.

Semejante connotación esencial de este medio de impugnación se encuentra claramente establecida en el artículo 767 del Código de Procedimiento Civil, que lo instituye dentro de nuestro ordenamiento positivo y se traduce en que no cualquier transgresión de ley resulta idónea para provocar la nulidad de la sentencia impugnada, sino solo aquella que haya tenido incidencia determinante en lo resuelto, esto es, la que recaiga sobre alguna ley que en el caso concreto ostente la condición de ser decisoria litis.

En tal sentido, esta Corte ha dicho que las normas infringidas en el fallo, para que pueda prosperar un recurso de casación en el fondo, han de ser tanto las que el fallador invocó en su sentencia para resolver la cuestión controvertida, como aquellas que dejó de aplicar, y que servirían al recurso, puesto que en caso contrario esta Corte no podría dictar sentencia de reemplazo, dado el hecho que se trata de un recurso de derecho estricto.

Séptimo: Que no debe perderse de vista que el recurso de casación en el fondo persigue instar por un examen del juicio conclusivo de la cuestión principal, desplegado en la sustancia misma de la sentencia definitiva o interlocutoria que se busca anular, cuyos desaciertos jurídicos solo autorizarán una sanción procesal de esa envergadura en la medida que hayan trascendido hasta la decisión propiamente tal del asunto, definiéndola en un sentido distinto a aquel que se imponía según la recta inteligencia y aplicación de la normativa aplicable.

De este modo, entonces, aun bajo los parámetros de desformalización y simplificación que caracterizan a este arbitrio desde la entrada en vigencia de la Ley N° 19.374, no se exime a quien lo plantea de indicar la ley que se denuncia como vulnerada y que ha tenido influencia sustancial en lo resolutivo de la sentencia cuya anulación se persigue, esto es, según ya se anotó, aquellos preceptos legales que en la resolución del asunto sub judice ostentan la condición de ley decisoria litis.

Octavo: Que las circunstancias descritas en los razonamientos que anteceden traen por consecuencia inevitable que el recurso de casación en el fondo deberá ser desestimado.

Por estas consideraciones y visto además lo dispuesto en los artículos 764 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido por la abogada Miriam Natalia Puentes Cárdenas, en representación de la parte demandada, contra la sentencia de dieciocho de enero de dos mil veinticuatro, dictada por la Corte de Apelaciones de Santiago.

Regístrese, notifíquese y devuélvase.

Redacción a cargo del Ministro señor Mauricio Silva C.

Nº 9.637-2024

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Arturo Prado P., señor Mauricio Silva C., señora María Soledad Melo L. y los abogados Integrantes señor Álvaro Vidal O. y señor Raúl Patricio Fuentes M.