Teoría de la posesión inscrita

Santiago, once de noviembre de dos mil veinticinco.

VISTO:

En estos autos Rol C-51-2021, sobre juicio ordinario, seguidos ante el 2° Juzgado Civil de Concepción, con fecha 6 de enero de 2021 comparece Inmobiliaria País Ltda. y deduce demanda de prescripción adquisitiva extraordinaria en contra de Inversiones Santa Victoria Ltda. solicitando que se declare que su parte ha adquirido el dominio del inmueble ubicado en domicilio reservado, Población la Puntilla por haber operado el modo de adquirir prescripción adquisitiva extraordinaria. Funda su demanda, señalando que, conforme a la escritura pública de fecha 24 de abril de 2007, otorgada en la Notaría de Talcahuano de don nombre reservado, su parte, antes denominada Inmobiliaria Durban Limitada, y, a la fecha de la compraventa, nombre reservado Inmobiliaria E.I.R.L., compró al Banco Bilbao Vizcaya Argentaria Chile, el inmueble ubicado en domicilio reservado. Detalla que, adquirido el inmueble, en mayo de 2007, tomó posesión de la totalidad de la heredad conformada por los deslindes físicos que presentaba dicho inmueble, ejecutando libre y soberanamente todos los actos a que da derecho el dominio, tales como labores de limpieza, en especial del área oriente y plana de la propiedad en donde se emplazaban diversas edificaciones que en ese entonces se encontraban en mal estado de conservación, efectuando reparaciones y ampliaciones de las mismas edificaciones, regularizando las instalaciones eléctricas ante la Compañía General de Electricidad para brindar una adecuada energía en especial a las edificaciones existentes, regularizando el suministro de agua potable ante la compañía sanitaria respectiva, reparando el sector de baños, para posteriormente, en el año 2008, darlo en arrendamiento a un tercero.

Agrega que, desde la adquisición del referido inmueble, su parte procedió a pagar regularmente las contribuciones asociadas a él, amparadas por el rol de avalúo fiscal N° 21.286-320 de la Comuna de Concepción, e incluso, solicitando luego en el año 2010 ante el Servicio de Impuestos Internos la correcta determinación de su superficie amparada por dicho rol de avalúo, procediéndose a reemplazar por dicho Servicio el rol de avalúo fiscal N° 21.286-320 por el N° 5026-1.

Relata que solicitó tasaciones del inmueble a varios bancos, con la finalidad de otorgarlo en garantía hipotecaria. De dichos informes, pudo desprender que, el inmueble amparado por la inscripción que rola a su favor de fojas 2503 Nº 2212 del año 2007 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Concepción no comprendía un retazo de 2.745 metros cuadrados ubicado en el sector sur-oriente del inmueble, puesto que dicho retazo resultó estar amparado por la inscripción de dominio de fojas 5404, N° 2076 el año 1995 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Concepción, y como titular figuraba Inversiones Santa Victoria Limitada.

Hace presente que su parte ha estado en posesión material, con ánimo de señor y dueño exclusivo de la totalidad del inmueble, y además ha ejercido los actos a que sólo da derecho el dominio. Aclara que su parte entró en posesión pacífica, pública, tranquila y de buena fe no sólo del inmueble amparado por la inscripción dominical a su favor de fojas 2503 Nº 2212 del año 2007 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Concepción, sino que además entró conjuntamente en posesión pacífica, pública, tranquila y de buena fe de aquel retazo de 2.745 metros cuadrados. Alega que, la demandada no ha ejercido al menos desde el año 2001 a la fecha ningún acto o hecho de significación posesoria respecto del retazo sublite.

La demandada contestando pide el rechazo de la acción, señalando que es dueña del inmueble ubicado en domicilio reservado, cuyos deslindes son: Es parte del Lote N°4 de la propiedad denominada El Cascajal, correspondiendo una parte de ella al Lote N°3 del respectivo plano de subdivisión. Precisa que, el inmueble fue adquirido por compra que se hiciera a Inversiones Santa Ana Limitada, según consta de Escritura Pública de compraventa de fecha 13 de febrero de 1995, suscrita ante el Notario Público don Humberto Salazar Rivera, suplente del Titular, don nombre reservado. Alega la improcedencia de la demanda al tenor de lo dispuesto en el artículo 2505 del Código Civil, pues razona que la prescripción adquisitiva resulta improcedente respecto de bienes raíces inscritos registralmente como ocurre en el presente caso; luego cita jurisprudencia y el mensaje del Código Civil.

Agrega que, ante el intento de la demandante de obtener la declaración de poseedor regular conforme al D.L 2695, su parte reaccionó rápidamente, alegando su calidad de titular del derecho de dominio sobre el predio.

Añade, por último, que, con fecha 17 de febrero de 2020, su parte por intermedio del Notario Público don Carlos Miranda Jiménez, le dirigió una nota a la demandante instándola a proceder de común acuerdo a la demarcación y cerramiento de los inmuebles en el deslinde común. De dicha nota, no obtuvo respuesta.

El señor juez del tribunal referido en esta expositiva, por sentencia de fecha siete de marzo de dos mil veintitrés, rechazó la demanda.

Apelado este fallo por la demandante, una de las salas de la Corte de Apelaciones de Concepción, por determinación de veintisiete de septiembre de dos mil veinticuatro, lo confirmó.

En contra de esta última decisión, dicha parte dedujo recurso de casación en la forma y en el fondo.

Se trajeron los autos en relación solo para conocer del recurso de casación en el fondo.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que el recurrente alega que se interpretaron erradamente los artículos 686, 696, 700, 702, 724, 728, 730, 924, 925, 2492, 2505 y 2510 del Código Civil, y que a su vez se dejaron de aplicar los artículos 708, 717, 720, 721, 726, 729 y 2511 del mismo cuerpo legal, toda vez que la posesión no se pierde por simple abandono, es necesario dice, que otro la conquiste cogiendo la cosa y poniendo fin por este hecho personal a la posesión anterior, salvo los casos determinados expresamente por las leyes. Y como el apoderamiento es un hecho personal tampoco puede ser transferida, sino que debe realmente adquirirse, esto es tomarse como lo dicen los artículos 720 y 721 del mencionado cuerpo normativo.

Menciona que la posesión principia en el que la toma según el artículo 717 del Código de Bello, siendo universal, asevera, la definición legal del artículo 700 del citado cuerpo legal, ya que es aplicable a toda clase de bienes, sean estos muebles o inmuebles.

Expone que, por su parte, el artículo 723 del Código Civil confiere valor de posesión a la aprehensión material de una cosa mueble, aun por ciertas personas que no tienen libre disposición de sus bienes. Mientras que el 726 de dicho código dice que se deja de poseer una cosa desde que otro se apodera de ella con ánimo de hacerla suya. Cuestión que se repite en el artículo 729 del código tantas veces indicado, al señalar que si alguien, pretendiéndose dueño, se apodera violenta o clandestinamente de una cosa inmueble, el que tenía la posesión la pierde, lo que se reafirma con lo expresado por el artículo 730.

Refiere que de lo anterior se concluye que el artículo 724 del Código de Bello no se refiere a la posesión no inscrita, como equivocadamente sostiene la sentencia recurrida.

Finalmente asevera que la correcta interpretación y aplicación de las normas citadas conducen a sostener lo siguiente: - La posesión natural no inscrita se adquiere y pierde por otra posesión natural que sobre la misma cosa conquista el último que se apodera de ella. - El poseedor natural de inmuebles puede poner a cubierto su posesión contra los apoderamientos de la cosa que posee inscribiendo su posesión. - Mientras subsista la inscripción, nada valen los ataques físicos contra la posesión inscrita. - La posesión inscrita vigente no obsta a que otro poseedor también inscrito relativamente al mismo inmueble adquiera posesión ulterior por medio de su inscripción y, por lo tanto, pueda ganar el dominio de la cosa inscrita en virtud de la prescripción adquisitiva, a la vez extintiva de la posesión anterior con arreglo a los artículos 2505, 2492 y 2517 del Código Civil.

SEGUNDO: Que la sentencia cuestionada, que confirmó el fallo de primera instancia, para rechazar la demanda tuvo presente que el artículo 2505 del Código Civil reza: “Contra título inscrito no tendrá lugar la prescripción adquisitiva de bienes raíces, o de derechos reales constituidos en éstos, sino en virtud de otro título inscrito; ni empezará a correr sino desde la inscripción del segundo”, regla que, indica, según la doctrina mayoritaria es absoluta, y cita las obras de don nombre reservado “De los bienes”, Editorial Zamorano y Caperan, 1937, p.170; de don nombre reservado, “Curso de Derecho Civil”, Editorial Nascimento, 1930, p.372; y de don nombre reservado, “Los Bienes”, Ed. Universitaria, p.241. En este sentido el fallo impugnado razona que el artículo 2505 no distingue entre la prescripción adquisitiva ordinaria o extraordinaria; por la ubicación de la norma, que se encuentra en las reglas aplicables a toda prescripción; por la especialidad de la misma, dado que solo se refiere a los inmuebles que han entrado definitivamente bajo el régimen de la propiedad inscrita; y, porque los artículos 726 y 729 del Código Civil, que se suelen invocar en apoyo de la doctrina contraria, no tienen aplicación en este caso, porque en ellos se trata de inmuebles no inscritos.

A lo anterior añade que se ha acreditado conforme a la prueba documental rendida, consistente en Expediente Administrativo N° 621790 caratulado “nombre reservado Inmobiliaria EIRL” de la SEREMI DE BIENES NACIONALES que la parte demandante con fecha 28 de agosto de 2014, intentó regularizar el inmueble sub lite, conforme lo dispuesto en el D.L N° 2695, con el fin de obtener un justo título y adquirir el dominio a través de prescripción adquisitiva, cancelando así la inscripción vigente a nombre de la demandada. Sin embargo, conforme resolución exenta N° 1704 de 2016, se denegó la solicitud de regularización de inmueble ubicado en domicilio reservado, decisión que se fundamentó principalmente en aquello mencionado en los siguientes considerandos de la resolución: “Quinto: Que, efectivamente la inscripción acompañada por la Sociedad de Inversiones Santa Victoria Ltda., se encuentra vigente respecto del inmueble ubicado en domicilio reservado, según certifica el conservador de Bienes Raíces de Concepción con fecha 10 de mayo de 2016, inmueble que no ha sido enajenado ni al Banco Bilbao Vizcaya Argentaria Chile, ni a ningún otro tercero. Además, tampoco se encuentra en situación irregular, existiendo incluso plano de subdivisión aprobado según resolución N° 22 de 14 de junio de 1975 en el Conservador de Bienes Raíces de Concepción, del que se observa claramente tanto el Lote N° 4 adquirido por el solicitante, como el lote N° 3 colindante con el anterior de propiedad de Inversiones Santa Victoria, por lo que no es posible transferir su dominio al solicitante según las reglas del derecho común”. Sexto: Que, según lo razonado, no se puede comprobar, la posesión exclusiva y tranquila del solicitante, que se requiere para aplicar este cuerpo legal, procedimiento que tampoco sería necesario para adquirir el dominio del inmueble”. Resolución que se señala quedó firme luego que fueran rechazados los recursos que procedían en su contra.

En virtud de las normas citadas, en especial del artículo 728, y teniendo en consideración la prueba rendida en autos, concluye el fallo cuestionado que no es posible afirmar que quien se apodera materialmente de una cosa cuyo título está inscrito, pueda adquirir la posesión irregular de la cosa, pues el planteamiento contrario atentaría derechamente contra la letra misma del artículo 728. Estima que el simple apoderamiento no es suficiente para adquirir la posesión de un bien inmueble ni para cancelar la posesión del demandado, pues la única forma de adquirirla es a través de la inscripción en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces correspondiente.

TERCERO: Que para resolver el presente arbitrio es menester recordar que nuestro ordenamiento jurídico la posesión de los bienes raíces obedece a reglas que le son propias y distintas a las que informan la posesión de los bienes muebles, diferenciación que emana de la implantación de la inscripción conservatoria como único medio legal de efectuar la tradición del dominio de esta clase de bienes y de los demás derechos reales enumerados en el artículo 688 del Código Civil.

Es así como a la luz de la denominada teoría de la posesión inscrita desarrollada en el Código Civil, la única manera válida y legal de efectuar la tradición del dominio de los bienes raíces y demás derechos reales constituidos sobre ellos, exceptuadas las servidumbres, es mediante la inscripción del título en el Registro del Conservador de Bienes Raíces, constituyendo la inscripción conservatoria una triple función jurídica, pues salvo en lo que hace a las servidumbres y al derecho real de herencia, es la única forma legal de efectuar la tradición del dominio de los bienes raíces y de los demás derechos reales constituidos en ellos; permite dar una amplia publicidad a la situación de la propiedad inmobiliaria, con sus gravámenes, cargas y limitaciones; y, finalmente y en lo que interesa al caso que se analiza, es requisito, prueba y garantía de la posesión de los bienes raíces, sin desconocer que también en algunos casos juega el papel de solemnidad de determinados actos jurídicos.

Así como el propio Mensaje del Código Civil señala que “La transferencia y transmisión de dominio, la constitución de todo derecho real, exceptuadas, como se ha dicho, las servidumbres, exige una tradición, y la única forma de tradición que para estos actos corresponde es la inscripción en el Registro Conservatorio. Mientras ésta no se verifique, un contrato puede ser perfecto, puede producir obligaciones y derechos entre las partes, pero no transfiere el dominio, no transfiere ningún derecho real, ni tiene respecto de terceros existencia alguna”, en cuanto a la posesión indica que “La inscripción es la que le da la posesión real efectiva, y mientras ella no se ha cancelado, el que no ha inscrito su título, no posee, es un mero tenedor. Como el Registro Conservatorio está abierto a todos, no puede haber posesión más pública, más solemne, más indisputada, que la inscripción”.

De este modo, junto con reconocer el Código la función fundamental de la inscripción desarrolla también la teoría de la posesión inscrita, esto es, el conjunto de principios y preceptos del Código que se refieren a la adquisición, conservación y pérdida de la posesión de los inmuebles, de que tratan los artículos 686, 696, 702, 724, 728, 730, 924, 925, 2505 y 2510.

En lo relativo a la posesión de los inmuebles inscritos -la que atañe al recurso que se revisa- de acuerdo con el artículo 686 del Código Civil, la tradición del dominio de los bienes raíces y de los demás derechos reales constituidos en ellos se efectúa únicamente por la inscripción del título en el Registro del Conservador y, conforme al artículo 696 del mismo cuerpo legal, no puede adquirirse la posesión efectiva del dominio y de los demás derechos reales cuya tradición se opera por medio de la inscripción en el Registro, mientras dicha inscripción no se efectúe de la manera señalada en la ley. Además, el artículo 724 establece que “si la cosa es de aquellas cuya tradición deba hacerse por inscripción en el Registro del Conservador, nadie podrá adquirir la posesión de ella sino por ese medio”, disposición que es corolario de los artículos 686 y 696 antes citados. Por ello es que considerando el legislador que es poseedor de un inmueble quien exhibe un título inscrito respecto de él, el artículo 728 estatuye que “Para que cese la posesión inscrita es necesario que la inscripción se cancele, sea por voluntad de las partes o por una nueva inscripción en que el poseedor inscrito transfiere su derecho a otro o por decreto judicial. Mientras subsista la inscripción, el que se apodera de la cosa a que se refiere el título inscrito, no adquiere posesión de ella ni pone fin a la posesión existente”. En otras palabras, el poseedor inscrito conserva su posesión todo el tiempo que dura su inscripción, posesión que solo termina por la cancelación de ésta.

CUARTO: Que, siguiendo el desarrollo de su concepción posesoria inscrita, el legislador dispone en el artículo 730, inciso 2º: “Con todo, si el que tiene la cosa en lugar y a nombre del poseedor inscrito se da por dueño de ella y la enajena, no se pierde por una parte la posesión ni se adquiere por otra sin la competente inscripción”; y, finalmente, en el artículo 924 dispone que “la posesión de los derechos inscritos se prueba por la inscripción y mientras ésta subsista y con tal que haya durado un año completo, no es admisible ninguna prueba de posesión con que se pretenda impugnarla”.

En consecuencia, como el artículo 2505 establece que “contra un título inscrito no tendrá lugar la prescripción adquisitiva de bienes raíces o de derechos reales constituidos en éstos, sino en virtud de otro título inscrito, ni empezará a correr sino desde la inscripción del segundo”, la circunstancia de que el demandante haya tomado “posesión material” del bien inmueble sub lite, cuestión que por lo demás tampoco se encuentra acreditada en autos, no lo constituye en poseedor irregular del inmueble disputado, porque carece de posesión inscrita.

QUINTO: Que, en efecto, si se pretende adquirir la posesión regular, se requiere la inscripción en el Registro del Conservador, tal como se colige de lo estatuido en los artículos 724 y 702 Nº 2 y 3 en relación con el artículo 686 inciso 1º, todos del código sustantivo. Si solo se desea adquirir la posesión irregular de un inmueble inscrito, como se pretende por el impugnante en el caso de autos, la doctrina es unánime en sostener que en tal evento la inscripción también será necesaria, al señalar que “la inscripción es necesaria para adquirir cualquiera posesión, sea regular o irregular", fundamentalmente porque al tratar la posesión el artículo 724 no distingue entre regular e irregular; porque el artículo 728, inciso 2º, determina que “mientras subsista la inscripción, el que se apodera de la cosa a que se refiere el título inscrito, no adquiere posesión de ella ni pone fin a la posesión existente”; porque de acuerdo al artículo 924 la posesión de los derechos inscritos se prueba por la inscripción y porque de no ser así no se explicaría la razón por la cual el artículo 2505 preceptúa que contra título inscrito no hay prescripción, sino en virtud de otro título inscrito.

SEXTO: Que, en consecuencia, a la luz de las reflexiones que anteceden corresponde desde luego desestimar el presente arbitrio, puesto que la carencia de título inscrito por parte del demandante le impide adquirir por prescripción, aun extraordinaria, el inmueble de autos, razón por la cual es posible observar que los jueces del fondo no han incurrido en los errores de derecho que han sido denunciados.

De conformidad, además, con lo dispuesto en los artículos 765, 767 y 772 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo interpuestos por el abogado Andrés Eduardo Flores Gallegos, en representación de la parte demandante, en contra de la sentencia de la Corte de Apelaciones de Concepción de veintisiete de septiembre de dos mil veinticuatro.

Regístrese y devuélvase, vía interconexión.

Redacción a cargo del abogado integrante señor Álvaro Vidal O.

Rol N° 54.959-2024.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Arturo Prado P., señora María Soledad Melo L., señora Eliana Quezada M. (S) y los Abogados integrantes señor Álvaro Vidal O. y señor Raúl Patricio Fuentes M.