Competencia

Santiago, veintisiete de noviembre de dos mil veinticinco.

VISTOS:

En este procedimiento sumario de cobro de honorarios tramitado ante el Cuarto Juzgado Civil de San Miguel bajo el Rol C-6515-2020, caratulado “nombre reservado con Revisiones Técnicas King Limitada”, la jueza a quo, por sentencia de treinta de noviembre de dos mil veintidós, acogió la demanda, condenando a la demandada a pagar al actor por concepto de comisión por la venta de un inmueble una suma que será determinada en los términos que indica, siendo el monto máximo de la misma la cantidad de $42.773.720.- más intereses, los que serán determinados en la época de cumplimiento de ese fallo, conforme a la liquidación que efectuará la señora secretaria del tribunal en dicha etapa procesal.

Recurrida de casación en la forma y de apelación por la demandada, una Sala de la Corte de Apelaciones de San Miguel mediante fallo de doce de julio de dos mil veinticuatro, rechazó el primero de los recursos y confirmó la decisión de primer grado, con declaración que el monto que debe pagar el demandado al actor es la suma de $42.773.720.

En contra de este último pronunciamiento, la demandada dedujo recursos de casación en la forma y en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

CONSIDERANDO:

EN CUANTO AL RECURSO DE CASACIÓN EN LA FORMA:

PRIMERO: Que el recurrente sustenta -en primer lugar- su recurso de nulidad formal en la causal del artículo 768 N° 4 del Código de Procedimiento Civil, al confirmar con declaración la sentencia apelada, determinando que el monto que debe pagar la demandada al actor es de $42.773.720.- corrigiendo de oficio los jueces de segundo grado la referida decisión, excediendo su competencia al introducir elementos no planteados en dicha instancia, ya que su parte fue la única que recurrió y no la contraparte, y tampoco fue fundamento de la apelación interpuesta; incurriendo, de esta forma, en el vicio de extrapetita.

En segundo lugar, invoca la causal del artículo 768 N° 5 en relación con el artículo 170 N° 4 y N° 6, todos del Código de Enjuiciamiento Civil, al omitir los sentenciadores analizar los elementos probatorios agregados a autos y no efectúan análisis alguno de la valoración conforme a derecho respecto de la documental, testimonial y confesional rendida.

Finaliza solicitando que se invalide la sentencia y se dicte una de reemplazo que rechace la demanda, con costas.

SEGUNDO: Que para la adecuada comprensión de los vicios denunciados mediante el recurso en estudio, cabe consignar los siguientes antecedentes relevantes del proceso:

1) A folio 1 rectificada a folio 36, el 25 de noviembre de 2020, nombre reservado dedujo -en juicio sumario- demanda de cobro de honorarios en contra de Revisiones Técnicas King Limitada, representada por nombre reservado, a fin de que se condene a la demandada a pagar los honorarios devengados y adeudados por concepto de venta de un inmueble.

La fundó en que las partes celebraron un contrato de corretaje de propiedades el 1 de junio de 2019, por medio del cual se le encomendó por parte de la demandada gestionar la venta del inmueble de que era dueña, ubicado en domicilio reservado, con un precio sugerido de venta de $450.000.000.-. Se pactó una comisión por la gestión de un 2% más impuestos, del precio final de la venta, pero si el precio final excedía el precio sugerido por el vendedor, dicha diferencia sería dividida en un 50% para cada parte en el evento que este último valor supere la comisión acordada (2%). Por último, se pactó un plazo de duración de seis meses, sin exclusividad, pero si el vendedor celebrara la venta con una persona natural o jurídica presentada por el corredor o relacionada con éste, dicha comisión se haría efectiva de igual manera en los términos antes expuestos.

Continuó relatando que luego de varias gestiones para encontrar un comprador, se le presenta a la demandada un interesado en la compra, Sociedad Seguel Inversiones e Inmobiliaria Limitada, suscribiéndose entre ambas un contrato de arriendo con opción de compra el 28 de febrero de 2020. Hizo presente que en ese acto, la futura compradora Sociedad Seguel se obligó a pagar una comisión al demandante de un 2% del precio final de la venta del inmueble objeto del contrato.

Indicó que no obstante el contrato de arriendo con opción de compra suscrito el 28 de febrero de 2020, otra sociedad denominada Algoritmos y Mediciones Ambientales SpA, controlada por la arrendataria Seguel Inversiones e Inmobiliaria Limitada, ambas representadas legalmente por nombre reservado, y con el único objetivo de buscar financiamiento para la compra del terreno, celebró con el Banco Santander Chile un contrato de arriendo con opción de compra sobre el mismo inmueble, adquiriendo esta entidad bancaria a la demandada, la propiedad de autos el 31 de julio de 2020, para otorgarla en leasing a la sociedad Algoritmos y Mediciones Ambientales SpA.

Expresó que en virtud de esta última compraventa, la sociedad Seguel Inversiones e Inmobiliaria Limitada -controladora de Algoritmos y Mediciones Ambientales SpA- le pagó al demandante por concepto de servicios de corretaje la suma de $14.420.185.-, correspondiendo al 2% del precio de la venta efectuada el 31 de julio de 2020. Sin embargo, la demandada no le ha pagado su comisión, no obstante haber cumplido con el encargo y haberse vendido la propiedad a una persona relacionada.

Dado lo expuesto y previas citas legales, pidió que se acogiera la demanda y se condene al pago de sus honorarios que ascienden a la suma de $42.773.720, más intereses corrientes y costas.

2) La demandada contestó la demanda, pidiendo su total rechazo o, en subsidio, se regule la suma a pagar por concepto de comisión en una no superior de $3.000.000.- o lo que determine el tribunal.

Argumentó que fue el demandante el 1 de junio de 2019, quien concurrió al domicilio de la demandada a ofrecer un interesado en comprar el inmueble de su propiedad para efectos de instalar una Planta Revisión Técnica que se adjudicaría mediante licitación al futuro comprador, por lo que nunca el actor le prestó servicios de corretaje de propiedades a la demandada.

Indicó que -en ese contexto- se suscribió el 10 de junio de 2019 un contrato de promesa de compraventa entre la demandada y la sociedad Seguel Inversiones e Inmobiliaria Limitada, respecto de una parte del inmueble de 9.180 m2, de un total de 12.575 m2. Se acordó que el precio de la compraventa sería de 2 U.F. el metro cuadrado (18.370 U.F.), pagadero a través de un crédito que la promitente compradora obtendría, y se fijó un plazo para la celebración del contrato prometido de seis meses a contar de la fecha de la promesa, lo que finalmente no ocurrió.

Expresó que el 28 de febrero de 2020 es efectivo que se celebró un contrato de arriendo con opción de compra con la misma promitente compradora Seguel Inversiones e Inmobiliaria Limitada, pero ahora sobre el total de la superficie del inmueble (12.575 m2), por un plazo de diez años y pactándose en el mismo acto que la obligada a pagar la comisión al corredor era la arrendataria, y ello fue así porque ya el contrato de corretaje firmado el 1 de junio de 2019 se encontraba expirado por haber transcurrido el plazo pactado de vigencia de seis meses.

Finalmente, pasado el tiempo y en virtud de que no se celebró la compraventa prometida pactada en los contratos suscritos con Seguel Inversiones e Inmobiliaria Limitada, su parte celebró el 31 de julio de 2020 con un tercero ajeno Banco Santander Chile, el contrato de compraventa sobre el inmueble de autos, quien finalmente se hizo dueño de la propiedad y no la sociedad interesada que le presentó el demandante, por lo que nada se debe a este último por concepto de honorarios.

3) El tribunal de primera instancia, por sentencia definitiva de 30 de noviembre de 2022, acogió la demanda, teniendo para ello en consideración que con el mérito de la prueba rendida por las partes, apreciada en forma legal, tiene por establecidos los siguientes hechos:

i.- El 29 de julio de 2016 la sociedad Seguel Inversiones e Inmobiliaria Limitada modificó sus estatutos sociales, señalando que el nombre de la razón social en adelante será “Algoritmos y Mediciones Ambientales SpA”.

ii.- El 1 de junio de 2019, las partes celebraron un contrato de corretaje de propiedades, mediante el cual se dejó constancia que la demandada es dueña del inmueble ubicado en domicilio reservado, cuya superficie total es de 9.180 m2. Se facultó al corredor para que en nombre del vendedor gestione la venta del inmueble. En cuanto al precio sugerido por la vendedora, éste se valoró en $450.000.000.- o su equivalente en U.F. Se estipuló una comisión de un 2% más impuesto, el que sería calculado sobre el precio final de la venta acordada por las partes. Sin embargo, y de acuerdo con lo conversado con el vendedor, si el precio de la venta supera el monto sugerido, dicha diferencia sería dividida en un 50% para cada parte, pero si y solo si, este valor supera la comisión acordada. El pago de esta comisión se realizaría a la firma de la escritura definitiva, celebrada entre las partes en la notaría que estime pertinente. Se acordó la duración del contrato en seis meses a contar de la fecha de suscripción y no tendrá exclusividad; sin embargo, si el vendedor celebra la venta con una persona natural o jurídica presentada por el corredor o relacionada a éste, esta comisión se haría efectiva en los términos expuestos.

iii.- El 10 de junio de 2019, la demandada en calidad de promitente vendedora, y Sociedad Seguel Inversiones e Inmobiliaria Limitada, en calidad de promitente compradora, celebraron un contrato de promesa de compraventa respecto del inmueble de propiedad de la demandada ubicado en Huerto N° 90 de la Colonia Presidente Kennedy, de la comuna de Paine. Se pactó un precio de venta de 2 U.F. por metro cuadrado, estipulando que la superficie total del predio es de 9.880 m2, que forman parte de una subdivisión que se encuentra en trámite, por tanto el precio de la venta será de 18.360 U.F. Por último, se acordó que el contrato prometido se celebraría dentro del plazo de seis meses a contar de la fecha de la promesa, siempre que se cumplan las siguientes condiciones: a) los títulos de la propiedad se encuentren en orden y ajustados a derecho; b) el inmueble objeto de la promesa no se vea afectado por alguna medida o derecho que impida su libre y tranquila disponibilidad, y; c) la promitente compradora se adjudique la licitación pública convocada por el Ministerio de Transportes y Telecomunicaciones el 18 de enero de 2019. Por último, la promitente compradora se comprometió a pagar a nombre reservado, una comisión del 2% del precio de la venta pactada, la que será pagada contra la firma de la compraventa definitiva.

Se dejó asentado por el tribunal que no consta en autos que se haya celebrado la compraventa prometida.

iv.- El 1 de julio de 2019, por resolución N° 3 el Ministerio de Transportes y Telecomunicaciones adjudicó la concesión 15 al proponente “Algoritmos y Mediciones Ambientales SpA” para operar -entre otras- una planta revisora clase AB en la comuna de Paine.

v.- Posteriormente, el 28 de febrero de 2020, la demandada y la misma sociedad Seguel Inversiones e Inmobiliaria Limitada celebraron un contrato de arrendamiento con opción de compra sobre el inmueble ubicado en Huerto N° 90 de la Colonia Presidente Kennedy, de la comuna de Paine, Rol 136-316, de una superficie de 12.565 m2 y derechos de agua consistentes en 1,06 acciones del Estero Angostura y aguas del Fundo Angostura por Canal Hospital con los que se cultiva el predio objeto del acto. Se pactó que el arriendo comenzó a regir el día de celebración del contrato, con una vigencia que extenderá por diez años o hasta que la compradora manifieste y ejecute alguna de las opciones señaladas en la cláusula novena, y en el caso que opte por la compra, la vendedora se obliga a vender el inmueble arrendado en la suma de $669.787.738.-. Por último, la promitente compradora se comprometió a pagar a nombre reservado, una comisión del 2% del precio de la venta pactada, la que sería pagada contra la firma de la compraventa definitiva.

Se dejó asentado por el tribunal que no consta en autos que se haya ejercido la opción de compra por el arrendatario.

vi.- El 24 de julio de 2020, por escritura pública el Banco Santander Chile, en calidad de arrendadora, y la sociedad Algoritmos y Mediciones Ambientales SpA, en calidad de arrendataria, celebraron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble de autos. Se dejó constancia que el banco adquirirá la propiedad ubicada el Huerto N° 90 de la Colonia Presidente Kennedy, comuna de Paine, de 123.565 m2 (sic) y los derechos de aguas correspondientes, expresándose que se adquirirán dichos bienes solo para el efecto de convenir el contrato de arrendamiento con opción de compra señalado en el punto anterior.

vii.- El 31 de julio de 2020, por escritura pública otorgada ante don nombre reservado, Notario Público titular de San Antonio, la demandada, en calidad de vendedora, y el Banco Santander Chile, en calidad de compradora, suscribieron un contrato de compraventa mediante la cual la primera le vende, cede y transfiere al segundo, quien compra, acepta y adquiere para sí, el inmueble ubicado en Huerto N° 90 de la Colonia Presidente Kennedy, comuna de Paine, de una superficie de 13.575 m2 (sic) y los derechos de aguas correspondientes, por el precio total 25.150 U.F. correspondiendo a 25.037 U.F. por el inmueble y el resto 113 U.F. por los derechos de aguas, que se paga en la forma acordada. En cuanto a la entrega, ésta se efectuó con la fecha de la compraventa a entera satisfacción del comprador. El título se inscribió a nombre del Banco Santander Chile a fojas 2312 vuelta N° 2612 del Registro de Propiedad del año 2020 del Conservador de Bienes Raíces de Buin.

viii.- El actor emitió el 31 de julio de 2020, la boleta de honorarios electrónica N° 209 a nombre de la Sociedad Seguel Inversiones e Inmobiliaria Limitada por la suma total de $14.420.185.- por concepto de “asesoría en gestión terreno por licitación 15 ministerio de transportes”.

ix.- El actor emitió el 2 de octubre de 2020, la boleta de honorarios electrónica N° 210 a nombre de la demandada Revisiones Técnicas King Limitada por la suma total de $38.175.545.- (sin impuestos), por concepto de “asesoría en gestión terreno por licitación 15 ministerio de transportes”.

Bajo tales supuestos fácticos, la judicatura razona que en virtud de la celebración del contrato de corretaje suscrito entre las partes el 1 de junio de 2019, se celebró el contrato de promesa de compraventa entre la demandada y Seguel Inversiones e Inmobiliaria Limitada, la cual se encuentra relacionada con la sociedad Algoritmos y Mediciones Ambientales SpA, por lo que presume como un hecho del proceso que el actor presentó a tales personas jurídicas para efectos de llegar a un contrato sobre el inmueble objeto del contrato de corretaje, al menos en esa fecha, cumpliendo el corredor con la obligación dentro del plazo pactado de seis meses en el contrato de corretaje.

Sigue reflexionando el tribunal que la condición suspensiva pactada en el contrato de corretaje, que reza: “si el vendedor celebra la venta con una persona natural y jurídica presentada por el corredor o relacionada a éste, dicha comisión se hará efectiva de igual manera en los términos expuestos”, se cumplió, por cuanto si bien ninguna compraventa se celebró directamente con Seguel Inversiones e Inmobiliaria Limitada o Algoritmos y Mediciones Ambientales SpA, sino que con el Banco Santander Chile, éste último adquirió la propiedad de la demandada, con el preciso y exclusivo objeto de dárselo en arrendamiento, con posterior opción de compra a Algoritmos y Mediciones Ambientales SpA, con quien por lo demás, se celebraron dos contratos previos con el fin de adquirir el inmueble, en el cual en uno de ellos se hace mención a la comisión que debería pagar la compradora a favor del actor.

En esa línea de razonamiento, el fallo expresa que existen antecedentes en el proceso suficientemente graves, precisos y concordantes para presumir que el contrato de compraventa fue celebrado con una empresa relacionada a Algoritmos y Mediciones Ambientales SpA y que, en definitiva, existe una relación de causalidad entre la celebración del contrato de compraventa de la demandada con el Banco Santander Chile, por lo que el demandante cumplió con sus obligaciones contractuales conforme a la condición pactada, consolidándose su derecho a recibir la comisión pactada y, con ello, la obligación de la demandada a pagarla.

En cuanto al monto de la comisión, la magistratura sanciona que ésta será calculada en su oportunidad en una liquidación que efectuará la señora secretaria del tribunal en la época de cumplimiento del fallo, conforme a la comisión pactada en el contrato de corretaje, teniendo como base el precio de la venta solo la del inmueble (y no de los derechos de aguas), que ascendió a 25.037 U.F., no pudiendo exceder de la suma de $42.773.720.- que corresponde a lo pedido por el actor en sus peticiones concretas, toda vez que aquello llevaría a incurrir en ultrapetita (considerando décimo octavo).

En consecuencia, el fallo en estudio decide acoger la demanda, condenando a la demandada a pagar a la demandante en virtud del contrato de corretaje acreditado en autos, por concepto de comisión por la venta del inmueble objeto del contrato, una suma que será determinada en los términos en el motivo décimo octavo de este fallo, siendo el monto máximo de la misma, el monto de $42.773.720.- más intereses a contar de la fecha de notificación de la demanda (26 de marzo de 2021), los que serán determinados en la época de cumplimiento del fallo conforme a la liquidación que efectuará la señora secretaria del tribunal en dicha etapa procesal.

4) En contra de la decisión de primer grado, la demandada recurrió de casación en la forma por las causales del artículo 768 N° 5 en relación con el artículo 170 numerales 4° y 6°, y del artículo 768 N° 9 en relación con el artículo 795 numerales 1° y 6°, todos del Código de Procedimiento Civil; y de apelación a fin de que la revocara y, en su lugar, rechazar la demanda, fundado en que se acogió la acción no obstante que el plazo de corretaje se encontraba vencido, estableció hechos mediante presunciones judiciales y el actor no es persona relacionada con el comprador Banco Santander-Chile.

5) Por pronunciamiento de 12 de julio de 2024, una Sala de la Corte de Apelaciones de San Miguel, denegó el arbitrio de nulidad formal y confirmó la sentencia en alzada con declaración.

Comienzan los sentenciadores reproduciendo el fallo en alzada, con excepción del motivo décimo octavo en cuanto elimina una frase que específica; teniendo en su lugar y además, presente los mismos hechos asentados por la jueza a quo que transcribe en forma cronológica, para luego razonar que tal como lo expresa la sentencia de primera instancia, el contrato de compraventa fue celebrado con una empresa relacionada a Algoritmos y Mediciones Ambientales SpA y, en consecuencia, existe una relación de causalidad entre la celebración del contrato de compraventa de la demandada con el Banco Santander Chile y la gestión realizada por el actor; y, con ello, se tiene que este último cumplió con sus obligaciones contractuales conforme a la condición pactada y consecuentemente tiene derecho a recibir la comisión pactada y la demandada tiene la obligación de pagarla.

En cuanto al monto de la comisión, el fallo expresa que, en este caso, la suma que se debe es superior al monto solicitado por el demandante y, por ello, corresponde acoger la demanda por el total. En efecto -explica el fallo- $450.000.000.- al momento de la celebración del contrato de corretaje, el 1 de julio (sic) de 2019, que era el precio sugerido por el vendedor corresponde a 27.908,56 U.F. (sic). Como se vendió el 31 de julio de 2020 en la suma equivalente a 28.677,44 U.F. (sic), la comisión es el 50% de la diferencia. La diferencia es de 8.912,915 U.F. y la mitad es de 4.456,457 U.F., que corresponde a una suma muy superior a la demandada.

En mérito de lo expuesto y razonado, la sentencia decidió confirmar la de primera instancia con declaración que el monto de lo que debe pagar el demandado al actor es la suma de $42.773.720.-

TERCERO: Que expresado lo anterior y entrando al análisis de la primera causal formal invocada, esta Corte ha resuelto en reiteradas oportunidades que el vicio de ultra petita a que se refiere el Nº 4 del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil se produce cuando la sentencia, apartándose de los términos en que las partes situaron la controversia por medio de sus respectivas acciones y excepciones, altera el contenido de éstas, cambiando de objeto o modificando su causa de pedir; también cuando la sentencia otorga más de lo pedido por las partes en sus respectivos escritos que fijan la competencia del tribunal o cuando se emite un pronunciamiento en relación a materias que no fueron sometidas a la decisión del mismo.

En esta materia, resulta útil recordar que la competencia opera, junto a la noción de jurisdicción plena del tribunal que conozca y otorgue solución a un determinado conflicto, como uno de los presupuestos basales del principio de rango constitucional del debido proceso. Al tenor del artículo 108 del Código Orgánico de Tribunales: “La competencia es la facultad que tiene cada juez o tribunal para conocer de los negocios que la ley ha colocado dentro de la esfera de sus atribuciones”. En otras palabras, la competencia es la órbita dentro de la cual el tribunal ejerce jurisdicción.

En ese orden de ideas, sabido es que la competencia de un tribunal para conocer de un asunto de relevancia jurídica puede ser observada como el ámbito dentro del cual éste ejerce la jurisdicción que le es connatural, por lo tanto, es por esencia divisible y emerge, según cada caso, de la aplicación de las denominadas reglas generales de la competencia aplicables a todos los tribunales -radicación, extensión, prevención, jerarquía o grado y ejecución- y las llamadas reglas especiales de competencia que dicen relación con la competencia de los tribunales que integran el Poder Judicial, pudiendo, a su vez, distinguirse entre éstas, las relativas a la competencia absoluta -cuantía, la materia y fuero personal- y las de competencia relativa, que son aquellas que tienen por objeto determinar entre tribunales de una misma jerarquía o categoría, cuál de ellos será el competente para conocer de un asunto determinado y, en fin, las de competencia específica, vinculada al conflicto que subyace a la litis, la que se mide directamente dentro del proceso. Son esas reglas de competencia las que permiten determinar cuál será el tribunal al que corresponde conocer de un asunto determinado. (Corte Suprema, Rol N° 16.688-2024).

En palabras del profesor Juan Colombo C.: “La competencia produce la singularización de la jurisdicción en un tribunal, determinando que siendo absoluta y relativamente competente se encuentra habilitado para resolver un conflicto en virtud de la competencia específica que le otorgan las partes. La falta de jurisdicción hace el acto inexistente, la incompetencia absoluta o relativa, anulable; y la incompetencia específica lo hace incurrir en el vicio de la extra petita o de la ultra petita. (Juan Colombo C. “La jurisdicción en el Derecho Chileno, Editorial Jurídica de Chile, 1991, p.48).

CUARTO: Que, en esta línea de razonamiento, la regla del grado en materia de recurso de apelación se torna relevante, por cuanto por aquella el tribunal de alzada puede entrar a conocer de las cuestiones de hecho y de derecho que le son sometidas a su competencia en segunda instancia.

En este sentido, se ha señalado por la doctrina que el efecto fundamental del recurso de apelación es el devolutivo, por medio del cual el tribunal de alzada adquiere competencia para revocar o revisar la resolución impugnada. Sin embargo, éste no es absolutamente libre, pues está restringido por los límites del recurso, los que pueden ser objetivos y subjetivos. Son límites objetivos los que arrancan de la naturaleza misma del recurso de apelación; y son límites subjetivos los que emanan de la voluntad del apelante, esto es, las partes son soberanas para decidir si interponer o no el recurso; como, asimismo, limitar su apelación a una parte del pronunciamiento, conformándose con el resto. (Juan Agustín Figueroa Yávar y Erika Morgado San Martín, “Recursos Procesales Civiles y Cosa Juzgada”, Editorial Legal Publishing Chile, Primera Edición 2014, pp. 31-32).

QUINTO: Que -como ya se dijo en el considerando tercero de esta sentencia- existe pronunciamiento extrapetita cuando el tribunal, violando el principio de congruencia, otorga algo que no ha sido pedido por las partes, sin perjuicio de la facultad que tenga para fallar de oficio en los casos determinados por la ley.

En esa línea de razonamiento, como se puede apreciar, resulta evidente que la Corte de Apelaciones solo podía revocar la sentencia apelada y, en su lugar, rechazar la demanda íntegramente, por cuanto fue lo pedido por la demandada en su recurso de apelación y, en ningún caso, modificar la decisión en cuanto al monto o la forma de determinar el monto condenado a pagar; teniendo presente, además, que la parte demandante no recurrió contra dicho pronunciamiento.

En consecuencia, la sentencia impugnada al haber resuelto condenar a la demandada a pagar a favor del actor la suma de $42.773.720.- se ha extendido a puntos no sometidos a la decisión del tribunal y, en consecuencia, ha incurrido en la causal de casación en la forma en estudio.

SEXTO: Que, sin perjuicio de lo anterior, el artículo 768 inciso penúltimo del Código de Procedimiento Civil dispone: “No obstante lo dispuesto en este artículo, el tribunal podrá desestimar el recurso de casación en la forma, si de los antecedentes aparece de manifiesto que el recurrente no ha sufrido un perjuicio reparable sólo con la invalidación del fallo o cuando el vicio no ha influido en lo dispositivo del mismo”.

SÉPTIMO: Que de los antecedentes reseñados se puede apreciar que el vicio de extrapetita en que ha incurrido el fallo en revisión carece de influencia en lo dispositivo del fallo, puesto que en ningún caso podría alterar lo ya decidido en cuanto al fondo del asunto controvertido en lo que dice relación con la decisión de acoger la demanda y condenar al pago de una comisión por concepto de servicios de corretaje, como se explicará.

En efecto, son hechos asentados la existencia del contrato de corretaje suscrito entre las partes el 1 de junio de 2019, que el demandante cumplió con su encargo y, por consiguiente, la demandada se encuentra obligada a pagar la comisión pactada. También se dejó asentado que el inmueble de autos se vendió el 31 de julio de 2020, por la suma de 25.037 U.F.

Entonces, si el precio sugerido por el vendedor el 1 de junio de 2019 fue de $450.000.000.- que a ese día equivalía a 16.207,32 U.F. (a razón de $27.765,23 el valor de la U.F. al 1 de junio de 2019), vendiéndose en un precio mayor de 25.037 U.F., el 31 de julio de 2020, la diferencia entre ambos valores fue de 8.829,678 U.F., debiéndose dividir en dos; resultando, en consecuencia, una comisión de 4.414,839 U.F., que equivale en pesos a la suma de $126.562.132, a la fecha de suscripción de la compraventa (a razón de $28.667,44 el valor de la U.F. al 31 de julio de 2020).

En este orden de cosas, como el 50% de la diferencia entre el precio sugerido y el que efectivamente se vendió es superior a la comisión acordada de un 2%, el monto de la comisión que le correspondía recibir al demandante al 31 de julio de 2020 era de $126.562.132.-, pero como esta suma es superior a la pedida en la demanda, solo se podía acoger la demanda hasta por $42.773.720.-, lo que en definitiva fue lo que resolvió el tribunal de primera instancia en su considerando décimo octavo, no obstante que deja su determinación a cargo de la secretaria al momento de practicar la correspondiente liquidación del crédito.

En consecuencia, conforme al inciso penúltimo del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, esta Corte desestimará el recurso de casación en la forma por la causal en análisis por no tener influencia en lo dispositivo del fallo.

OCTAVO: Que respecto a la causal invocada del artículo 768 N° 5 en relación con el artículo 170 N° 4 del Código de Enjuiciamiento Civil, no debe olvidarse que el defecto aparece solo cuando la sentencia carece de las consideraciones de hecho y de derecho que le sirven de fundamento, no así cuando aquéllas no se ajustan a la tesis sustentada por el reclamante. Y una atenta lectura del fallo cuestionado permite verificar que este sí se hace cargo de la prueba rendida por las partes y explicita las razones que llevaron a los juzgadores a confirmar con declaración la sentencia apelada.

En efecto, la sentencia de segundo grado reprodujo la de primera instancia, con excepción de un pasaje en el considerando décimo octavo que eliminó, reiterando nuevamente los hechos acreditados en la causa, para luego razonar sobre la concurrencia de procedencia de la acción de cobro de honorarios entablada. Si bien de la simple lectura del motivo octavo se aprecia un error en las sumas y fechas citadas, ello no obsta a que se alcanzara la misma conclusión, esto es, que el monto de la comisión adeudada es mayor al efectivamente reclamado por el actor.

Acorde con lo que se viene narrando, el vicio de casación basado en el artículo 768 N° 5 en relación con el artículo 170 N° 4, ambos del Código de Procedimiento Civil, no se configura, por no carecer la sentencia de consideraciones de hecho y de derecho, por lo que no cabe más que desestimarlo.

NOVENO: Que, respecto de la causal formal invocada por la demandada, fundada en la omisión de la decisión del asunto controvertido (768 N° 5 en relación con el artículo 170 N° 6), por no haber sido valorada toda la prueba rendida, dicho supuesto no configura el vicio invocado, por cuanto el argumento que otorga el impugnante no es parte de la decisión del asunto controvertido, siendo argumento de otra causal formal de nulidad; motivo por el cual se denegará la causal en estudio.

DÉCIMO: Que, en consecuencia, esta Corte rechazará el recurso de casación en la forma interpuesto por la parte demandada.

EN CUANTO AL RECURSO DE CASACIÓN EN EL FONDO:

UNDÉCIMO: Que el impugnante en su arbitrio de nulidad sustancial sostiene -en primer lugar- que la sentencia infringe los artículos 1437, 1438, 1445, 1545 y 1546 del Código Civil, al acoger la demanda pese a la expiración del plazo estipulado en el propio contrato de honorarios; desconociendo, de esta manera, la fuerza obligatoria de los contratos y la buena fe objetiva.

Explica que el 1 de junio de 2019, se celebró el contrato de corretaje de propiedad, se pactó una comisión de 2% del precio final de la venta y en caso de exceder el precio de venta sugerido, el 50% del exceso correspondería también a título de comisión. Se pactó un plazo de seis meses de duración y una vez vencido éste, la relación se entendería terminada.

El mismo fallo en su motivo décimo cuarto estableció como hecho que la compraventa prometida no se suscribió, por lo que el objeto del contrato de corretaje no se celebró; no cumpliéndose, por consiguiente, con la condición suspensiva pactada por las partes en el plazo estipulado de seis meses, puesto que la compraventa sobre el inmueble se celebró después de un año, sin intermediación alguna del actor.

En segundo lugar, denuncia la contravención a las reglas de interpretación del contrato, en especial, a la establecida en el artículo 1562 del Código Civil, que dispone que debe preferirse aquella cláusula que pueda producir algún efecto a aquella que no lo produce. Argumenta que el fallo dejó sin efecto la cláusula séptima del contrato de corretaje que establece expresamente una duración de seis meses a contar del 1 de junio de 2019, no obstante que es un hecho de la causa que se vendió el inmueble al Banco Santander el 31 de julio de 2020, esto es, ya expirado el contrato de corretaje.

En tercer lugar, refiere que el fallo recurrido transgrede el artículo 146 de la Ley N° 18.046, al confundir al comprador del inmueble -Banco Santander Chile- con la sociedad Algoritmos y Mediciones Ambientales SpA; agregando que de acuerdo con lo acordado en el contrato de corretaje la persona relacionada debía serlo del corredor y no de la interesada en la compra.

En cuarto lugar, el recurrente alega infracción a los artículos 1473, 1474, 1482 y 1484 del Código Civil, al haberse acogido la demanda, no obstante que al 1 de diciembre de 2019 (seis meses contados desde la celebración del contrato de corretaje), no se había suscrito la compraventa prometida, no cumpliéndose -por consiguiente- la condición suspensiva pactada, esto es, que se haya celebrado el contrato definitivo dentro del plazo de seis meses estipulado.

Por último, sostiene que la sentencia impugnada vulnera las leyes reguladoras de la prueba, en específico, los artículos 1698 y 1712 del Código Civil, por haberse acogido la demanda basada únicamente en una presunción que no reúne los caracteres para constituir plena prueba ni resulta lógica, estableciendo una relación entre personas en forma errada.

Finaliza solicitando que se acoja el recurso, se invalide la sentencia y se dicte una de reemplazo que rechace la demanda, con costas.

DÉCIMO SEGUNDO: Que según lo expuesto en los motivos precedentes, de la lectura del arbitrio de nulidad sustancial queda de manifiesto que las alegaciones del impugnante persiguen desvirtuar el hecho fijado en la causa consistente en que efectivamente el negocio en que intervino el actor como corredor de propiedades se concretó dentro de los términos y plazos estipulados.

Respecto a dicha recriminación, debe recordarse que el presupuesto fáctico fijado en una sentencia corresponde al resultado de la ponderación judicial de la prueba rendida en el juicio y esta actividad de análisis, examen y valoración del material probatorio se encuentra dentro de las facultades privativas de los sentenciadores, concerniendo a un proceso racional que no está sujeto al control del recurso de casación en el fondo, salvo que se haya denunciado de modo eficiente la vulneración de las leyes reguladoras de la prueba que han permitido establecer los hechos que vienen asentados en el fallo, aduciendo la demandada, para tales efectos, sólo el quebrantamiento de los artículos 1698 y 1712 del Código Civil.

Sin embargo, se puede constatar de la lectura del arbitrio de nulidad, que la infracción a las leyes reguladoras de la prueba se justifica sólo sobre la base de la particular apreciación que propone del mérito probatorio de las pruebas que indica, lo que reduce el alegato a un mero desacuerdo respecto a la manera en que han sido analizados los referidos elementos de convicción, por la autoridad judicial competente al efecto.

En efecto, consta que los sentenciadores luego de analizar la prueba rendida, establecieron la existencia del contrato de corretaje suscrito entre las partes el 1 de junio de 2019, que el actor cumplió dentro de plazo con el encargo de gestionar la venta del inmueble de propiedad de la demandada, ya que presentó a esta última un interesado en la compra, la sociedad Seguel Inversiones e Inmobiliaria Ltda., con quien efectivamente celebró un contrato de promesa de compraventa el 10 del mismo mes y año, para finalmente concretarse la venta del inmueble al Banco Santander-Chile el 31 de julio de 2020, quien, a su vez, lo arrendó con opción de compra a la sociedad Algoritmos y Mediciones Ambientales SpA, persona relacionada con Seguel Inversiones e Inmobiliaria. Con todo, concluyendo la magistratura que el contrato de compraventa fue celebrado con una empresa relacionada a Algoritmos y Mediciones Ambientales SpA y, en consecuencia, existe una relación de causalidad entre la suscripción del contrato de compraventa de la demandada con la entidad bancaria y la gestión realizada por el demandante.

Dicho lo anterior, resulta pertinente precisar que no se advierte contravención al artículo 1712 del Código Civil, por cuanto ésta no presenta la naturaleza de norma reguladora de la prueba, ya que únicamente distingue las presunciones legales de las judiciales, determinando los requisitos que deben reunir estas últimas, consagrando una facultad para calificar la gravedad, precisión y concordancia de las presunciones que permitan asignarles valor probatorio, la que es ajena al control de legalidad que ejerce este tribunal, correspondiendo tal actuación a un proceso racional de los jueces del mérito que no está sujeto al examen que autoriza efectuar un recurso como el deducido.

Tampoco se aprecia contravención del artículo 1698 del Código Civil, pues esta regla se infringe cuando la sentencia obliga a una de las partes a probar un hecho que corresponde acreditar a su contraparte, esto es, si se altera el onus probandi, lo que en este caso no ha ocurrido, ya que el actor acreditó todos y cada uno de los elementos de la acción.

DÉCIMO TERCERO: Que en razón de lo que se viene señalando, se evidencia que el recurrente pretende, en último término, alterar los hechos fijados en el fallo, desde que no obstante lo concluido por los sentenciadores, insiste en sostener que la demanda debió ser rechazada, sobre la base de alegaciones sustentadas en circunstancias fácticas que no han sido establecidas en el juicio.

Finalmente, debe recordarse que la necesidad de establecer un presupuesto fáctico acorde con el postulado de casación se aprecia también en lo que expresamente preceptúa el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto señala que “Cuando la Corte Suprema invalide una sentencia por casación en el fondo, dictará acto continuo y sin nueva vista, pero separadamente, sobre la cuestión materia del juicio que haya sido objeto del recurso, la sentencia que crea conforme a la ley y al mérito de los hechos tales como se han dado por establecidos en el fallo recurrido, reproduciendo los fundamentos de derecho de la resolución casada que no se refieran a los puntos que hayan sido materia del recurso y la parte del fallo no afectada por éste”.

DECIMO CUARTO: Que lo razonado lleva a concluir que el recurso de casación en el fondo debe ser desestimado.

Por estas consideraciones y de conformidad, además, con lo prevenido por los artículos 764, 765, 766, 767 y 768 del Código de Procedimiento Civil, se rechazan los recursos de casación en la forma y en el fondo deducidos por los abogados Arturo Yussef Durán y Arturo Yussef Rivers, en representación de la demandada, en contra de la sentencia de doce de julio de dos mil veinticuatro dictada por la Corte de Apelaciones de San Miguel.

Se previene que los ministros señores Prado y Silva no comparten los fundamentos esgrimidos en los considerandos octavo y noveno para rechazar el recurso de casación en la forma interpuesto por la demandada por las causales contempladas en el artículo 768 N° 5 del Código de Procedimiento Civil en relación con el artículo 170 N° 4 y N° 6 del mismo cuerpo normativo, por las siguientes consideraciones:

1°) Que, respecto a las causales invocadas, la revisión de los antecedentes del proceso permite constatar que la demandada impugnó el fallo de primer grado mediante la casación en la forma y apelación, fundándose el primero de dichos recursos precisamente, entre otras, en las causales del numeral 5° del artículo 768 del Código de Enjuiciamiento Civil en relación con el artículo 170 N° 4 y N° 6 del mismo estatuto legal. En dicha instancia, la Corte de Apelaciones de San Miguel rechazó el referido arbitrio, confirmando con declaración el fallo de primer grado. En contra de tal decisión, la parte demandada ha interpuesto recurso de casación en la forma invocando las mismas causales del arbitrio anterior. Debe entenderse, en consecuencia, que el recurso de casación que se revisa impugna el pronunciamiento que desestimó el recurso de nulidad formal mencionado, pues con él se están cuestionando -aunque no se diga de manera expresa- los motivos en que se fundó tal decisión de rechazo, razón por la cual no podrá ser acogido.

En efecto, el artículo 63 N° 1 letra a) del Código Orgánico de Tribunales dispone que las Cortes de Apelaciones conocerán en única instancia de los recursos de casación en la forma que se deduzcan en contra de las sentencias dictadas por los jueces de letras de su territorio jurisdiccional. La palabra “instancia”, en este caso, está tomada en el sentido de que el fallo que resuelve el correspondiente recurso de casación en la forma no es susceptible de ningún otro recurso ni puede ser revisado, de consiguiente, por ningún tribunal superior. (Mario Casarino Viterbo, Manual de Derecho Procesal Orgánico, Quinta Edición Actualizada, Tomo I, página 161).

Lo mismo ha resuelto esta Corte Suprema, desde hace ya largo tiempo, según se puede ver, por ejemplo, en fallos publicados en la Revista de Derecho y Jurisprudencia, Tomo 19, sección primera, página 102, y Tomo 39, sección primera, página 337.

2°) Que, por otra parte, es menester expresar que el fallo de casación no puede ser impugnado a su vez mediante el recurso de casación en la forma, toda vez que, por su naturaleza, tampoco es de aquellas resoluciones mencionadas en el artículo 766 del Código de Procedimiento Civil.

3°) Que, en consecuencia, no resulta procedente el recurso de casación en la forma en cuanto se interpone contra el fallo de la Corte de Apelaciones que rechazó el recurso de casación formal -por la misma causal invocada- deducido por el compareciente contra la sentencia del tribunal de primera instancia.

Regístrese y devuélvase, vía interconexión.

Redacción a cargo de la ministra Sra. Ravanales y la prevención, de sus autores.

Nº 36.093-2024.-

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Arturo Prado P., señor Mauricio Silva C., señora María Angélica Repetto G., señora Adelita Ravanales A. y señora María Cristina Gajardo H.

No obstante, haber concurrido a la vista de la causa y al acuerdo, no firma la Ministra señora Repetto, por estar con feriado legal.