Denegación de permiso de edificación

Santiago, treinta de junio de dos mil veintiséis.

VISTOS:

En este procedimiento sumario de la Ley N° 18.101 de término de contrato de arrendamiento por no pago de rentas y, en subsidio, de indemnización de perjuicios por responsabilidad contractual, tramitado en el Primer Juzgado Civil de Concepción bajo el Rol C-1366-2021, caratulado “Inversiones D y A Limitada con Dekra Revisión Técnica SpA”, el tribunal a quo, por sentencia de quince de junio de dos mil veintitrés, rechazó la demanda principal y subsidiaria.

Apelada la decisión de primer grado por la demandante, una Sala de la Corte de Apelaciones de Concepción, mediante fallo de diecinueve de febrero de dos mil veinticinco, la confirmó.

En contra de este último pronunciamiento, la parte demandante dedujo recurso de casación en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que el impugnante denuncia que la sentencia recurrida ha infringido los artículos 7 numerales 2° y 5°, y 8 numeral 7° de la Ley N° 18.101, los artículos 1545, 1546, 1560, 1562, 1915, 1932 y 1945 del Código Civil.

Sostiene que los jueces a pretexto de las normas de valoración de la prueba -de sana crítica- que rigen en este procedimiento sumario especial, se han desatendido de la ley del contrato, dándole un sentido manifiestamente diverso del que las partes tuvieron a la vista, contraviniendo de este modo el artículo 1545 del Código Civil, habida consideración que el contrato no sólo resulta obligatorio para las partes sino también para el juez, quien es el llamado a decidir la contienda.

Afirma que la ley del contrato, por el contrario, imponía el pleno acatamiento de lo pactado en la cláusula décima en virtud de la cual se estableció de forma precisa y clara cuáles iban a ser las hipótesis por las cuales la arrendataria podía poner término anticipado al contrato de arriendo, en específico, la circunstancia de no obtención del permiso de edificación para la Planta de Revisión Técnica por parte de la Dirección de Obras Municipales por las razones enumeradas en la misma cláusula.

Sin embargo, los jueces se apartan ostensiblemente de los principios de la lógica y de las máximas de la experiencia, al concluir que operó la cláusula décima de término anticipado del contrato por haber sido imposible obtener el permiso de edificación, no obstante que lo comunicado por la Dirección de Obras Municipales no es un rechazo sino una mera opinión o sugerencia en orden a advertir que el proceso se volvió complejo, por lo que -a juicio del recurrente- no se da la hipótesis del artículo 1932 del Código Civil de imposibilidad material o jurídica, que facultara al arrendatario a poner término al contrato.

Por último, denuncia una errónea aplicación de los artículos 1915 y 1945 del Código Civil, que imponen la obligación del arrendatario de indemnizar al arrendador en caso de poner término anticipado al contrato de arriendo por su culpa, cuya infracción en el presente caso no puede ser más evidente, ya que la demandada con su actuar dejó de pagar las rentas pactadas desde el mes de febrero de 2021, por lo que corresponde que se le indemnice a título de lucro cesante, el pago de todas las rentas de arrendamiento desde esa fecha hasta el término del plazo pactado.

Finaliza solicitando que se invalide la sentencia y se dicte una de reemplazo, que revoque la de primera instancia y, en su lugar, acoja la demanda, con costas.

SEGUNDO: Que, para la acertada inteligencia del asunto y resolución del recurso de casación en el fondo interpuesto, cabe tener presente los siguientes antecedentes del proceso:

1) El 22 de septiembre de 2021, Inversiones D y A Limitada dedujo demanda de término de contrato de arrendamiento por no pago de rentas y, en subsidio, de indemnización de perjuicios por responsabilidad contractual en contra de Dekra Revisión Técnica SpA.

La fundó en que las partes celebraron un contrato de arrendamiento por escritura pública el 24 de agosto de 2020, por medio del cual la demandante le arrendó cinco inmuebles contiguos a la demandada, los que en total suman una superficie de 6.718 m2, todos ubicados en la comuna de Chiguayante para la destinación de instalación de una planta de revisión técnica.

Refirió que se pactó un plazo de vigencia del arriendo de 8 años prorrogable y una renta mensual de 220 U.F.

Indicó que en la cláusula décima del contrato las partes acordaron una causal para poner término anticipado por parte de la arrendataria por la no obtención del permiso de edificación para la instalación de la planta de revisión técnica.

Afirmó que la demandada ha incumplido el contrato en los siguientes términos: (i) El no pago de las rentas de los meses de febrero a septiembre de 2021, adeudando por dicho concepto la suma de 1760 U.F.; (ii) No ha cumplido con la conservación ni restitución de la cosa arrendada, dejando abandonado los inmuebles, y; (iii) Puso término anticipado al contrato invocado para ello circunstancias fácticas que no son efectivas, puesto que no existe imposibilidad de obtener el permiso de edificación, ya que el ente municipal no lo ha rechazado formalmente mediante una decisión terminal.

Por lo anterior, reclamó que se le indemnice los perjuicios sufridos a consecuencia del incumplimiento culpable por parte de la demandada del contrato, consistente en las rentas adeudadas y devengadas (1760 U.F.), y las que se hubiesen devengado hasta el término del arriendo (18.260 U.F.).

En subsidio, y en el evento que se estime que el contrato se encuentre terminado por haber operado la causal de término anticipado del contrato, demandó las mismas cantidades indicadas como indemnización de perjuicios en forma autónoma por aplicación del artículo 1945 del Código Civil.

2) A folio 30, por actuación de 13 de julio de 2022, se efectuó la restitución material de los inmuebles a la demandante.

3) La demandada contestó la demanda, pidiendo su total rechazo.

En lo que interesa al recurso, argumentó que el arriendo terminó ipso facto por aplicación de la cláusula décima del contrato y del artículo 1932 del Código Civil, atendida la imposibilidad de la demandada de edificar y operar su planta de revisión técnica en los terrenos arrendados, debido a que la Dirección de Obras Municipales de Chiguayante junto con no otorgar el permiso de edificación, no autorizó la asimilación de la actividad al uso del suelo, en lo que se refiere a la instalación de la indicada planta.

Alegó que -en este caso- debe primar la buena fe en la ejecución del contrato y el propósito práctico del mismo al momento de celebrar, que no era más que la instalación y operación de una planta de revisión técnica por parte de la arrendataria, que no se pudo concretar.

En cuanto a la demanda subsidiaria, pidió su rechazo porque es contradictoria, ya que si se estima que se encuentra terminado el contrato es porque se hizo un uso justificado de la cláusula décima, siendo improcedente la indemnización de perjuicios.

TERCERO: Que la sentencia de primer grado, confirmada por el tribunal de alzada, de conformidad a la prueba rendida en autos, tiene por acreditado los siguientes hechos:

1) La existencia de un contrato de arrendamiento celebrado entre Inversiones D y A Limitada y Dekra Revisión Técnica SpA, otorgado por escritura pública de 24 de agosto de 2020, mediante el cual la primera le da en arrendamiento a la segunda cinco inmuebles que individualiza, todos ubicados en la comuna de Chiguayante.

2) El destino de las propiedades arrendadas era para la instalación y explotación de una planta de revisión técnica.

3) El plazo de duración de arriendo se pactó en 8 años a contar de la fecha de celebración del contrato, prorrogable en las condiciones pactadas y una renta mensual de 220 U.F.

4) En la cláusula décima del contrato se estableció como causal de término anticipado del contrato de arriendo por parte de la arrendataria, además de aquellas contempladas en la ley, la circunstancia de no obtención del permiso de edificación para la planta de revisión técnica por parte de la Dirección de Obras Municipales competente, conforme a la normativa urbana vigente y al proyecto presentado y aprobado por el Ministerio de Transporte y Telecomunicaciones en el proceso licitatorio, sea ello porque: (i) el Plan Regulador Comunal, Intercomunal o Metropolitano vigente a la época de la solicitud del permiso de edificación no permita el emplazamiento de la planta de revisión Técnica en el inmueble por los usos de suelo permitidos; (ii) no se logre obtener la calificación sanitaria del proyecto como inofensiva por parte de la Secretaria Regional Ministerial de Salud, de conformidad a lo estipulado en el artículo 4.14.2 de la Ordenanza General de la Ley General de Urbanismo y Construcciones; o (iii) la Dirección de Obras Municipales correspondiente no autorice la asimilación de la actividad de revisión técnica, como actividad productiva inofensiva, al uso de suelo equipamiento comercio y servicios, o infraestructura asimilable a actividad productiva, conforme a lo dispuesto en el artículo 2.1.28 de la Ordenanza General de la Ley General de Urbanismo y Construcciones. En caso de operar esta causal no imputable a las partes, el contrato terminaría de pleno derecho en cuanto se notificare a la arrendadora de la resolución negativa de la calificación o asimilación y/o el rechazo de la solicitud de permiso de edificación. La arrendataria en caso de término por esta causal sólo deberá pagar las rentas de arrendamiento de los meses en que el inmueble efectivamente fue utilizado y hasta que haga restitución del mismo, sin que la arrendadora pueda solicitar el pago del resto de las rentas no devengadas, y no dará derecho a las partes a solicitar indemnizaciones de ningún tipo. Las partes hacen presente que han elevado a la categoría de esencial este acuerdo, dado que el objeto de celebrar este contrato es la instalación y explotación de una planta de revisión técnica en el inmueble.

5) La demandada, en su calidad de concesionaria de una planta de revisión técnica en la comuna de Chiguayante, desde el 3 de abril de 2020 hasta el 15 de enero de 2021, hizo gestiones y trámites ante la Dirección de Obras Municipales de dicha comuna para la obtención del permiso de edificación en los inmuebles que arrendó a la demandante.

6) El 21 de enero de 2021, se emitió por la Dirección de Obras Municipales de la comuna de Chiguayante el Ordinario N° 55, mediante el cual da respuesta a carta enviada por la demandada que le consulta sobre la viabilidad del proyecto de planta de revisión técnica en los inmuebles arrendados, recomendándole buscar otras alternativas que no presenten tantas complejidades, facilite el proceso aprobatorio y, finalmente, se logre construir un buen proyecto.

7) El 26 de enero de 2021, la demandada le comunicó a la demandante el término anticipado del contrato de arriendo por aplicación de la cláusula décima del mismo, atendido que se encuentra impedida de iniciar las obras de edificación requeridas para operar la planta de revisión técnica y destinar el inmueble al uso pactado, debido a que el plano regulador comunal vigente a la época de la solicitud del permiso de edificación no permite el emplazamiento de la referida planta por los usos de suelo permitidos y, además, porque la Dirección de Obras Municipales no autoriza la asimilación de la actividad de la planta, como actividad inofensiva, al uso de suelo equipamiento comercio y servicio, conforme a lo dispuesto en el artículo 2.1.28 de la Ordenanza General de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, fundándose en el Ordinario N° 55 indicado en el punto anterior y en el hecho que han transcurrido 4 meses desde el ingreso sin que la autoridad municipal acepte asimilar el proyecto al uso de suelo.

Bajo tales supuestos fácticos, el tribunal expresa que el quid del asunto resulta en determinar si habría operado la causal de término anticipado del contrato de arrendamiento, en el momento que la demandada comunica dicha intención a la actora, por haberse verificado las circunstancias estipuladas en la cláusula décima del contrato.

Para lo anterior, comienza determinando que el fin preciso por el cual se celebró el contrato fue para que la arrendataria destinara los terrenos arrendados para la instalación y explotación de una planta de revisión técnica, que conforme con la licitación pública se había adjudicado esta última en la comuna de Chiguayante.

Sigue reflexionando que conforme el artículo 1932 del Código Civil, resulta evidente que al momento de efectuarse la entrega de los inmuebles arrendados a la demandada éstos no reunían las condiciones necesarias para ser usadas para la finalidad prevista en el contrato, esto es, la instalación y operación de la referida planta de revisión técnica. Tanto es así, que sin perjuicio de la facultad de término del contrato que contempla la norma citada, las mismas partes establecieron expresamente en la cláusula décima del contrato como causal de término anticipado la no obtención del permiso de edificación.

A continuación, el fallo indica que resulta esencial para resolver la presente litis determinar si la comunicación que la demandada efectuó a la demandante el 26 de enero de 2021, de poner término anticipado al contrato fundada en el Ordinario N° 55 de 22 de enero de 2021 emitido por la Dirección de Obras Municipales de Chiguayante cumple los requisitos establecidos en la referida cláusula décima.

Para ello, el tribunal realiza una interpretación integradora del contrato en virtud del artículo 1546 del Código Civil y el propósito práctico del mismo, sancionando que la referida comunicación efectuada por la demandada a la demandante cumple con el supuesto de la cláusula décima y, por tanto, desde esa fecha, se encuentra terminado ipso facto el contrato de arrendamiento el 26 de enero de 2021, ya que pese a las múltiples gestiones de la demandada no logró subsanar las observaciones y, por lo mismo, no se concedió el permiso de edificación de la planta de revisión técnica, por lo cual la obligación de la arrendadora de entregar la cosa y mantenerla en estado de servir para los fines que fue arrendada se encontraba incumplida y, por ende, la arrendataria tenía derecho de poner término anticipado al contrato por aplicación de la cláusula décima, estipulación contractual que no es más que una manifestación del derecho consagrado en el artículo 1932 del código citado.

En consecuencia, la sentencia deniega la demanda principal y subsidiaria por no haberse acreditado el presupuesto esencial de la responsabilidad contractual como es el incumplimiento del contrato por la demandada.

CUARTO: Que asentado lo anterior, queda de manifiesto que las alegaciones del impugnante persiguen desvirtuar los supuestos fácticos fundamentales fijados por los sentenciadores, esto es, que pese a las múltiples gestiones de la demandada no logró subsanar las observaciones ante la Dirección de Obras Municipales de Chiguayante y, por lo mismo, no se concedió el permiso de edificación de la planta de revisión técnica.

Respecto a dicha recriminación, debe recordarse que el presupuesto fáctico fijado en una sentencia corresponde al resultado de la ponderación judicial de la prueba rendida en el juicio y esta actividad de análisis, examen y valoración del material probatorio se encuentra dentro de las facultades privativas de los sentenciadores, concerniendo a un proceso racional que no está sujeto al control del recurso de casación en el fondo, salvo que se haya denunciado de modo eficiente la vulneración de las leyes reguladoras de la prueba que han permitido establecer los hechos que vienen asentados en el fallo; aduciendo la demandante, para tales efectos, el quebrantamiento de las reglas de la sana crítica, en específico, de los principios de la lógica y de las máximas de la experiencia, pero sin explicar la manera en que se han conculcado ni el correcto modo de aplicarlas.

Por lo demás, se puede constatar de la lectura del arbitrio de nulidad, que la infracción a las leyes reguladoras de la prueba se justifica sólo sobre la base de la particular apreciación que propone del mérito probatorio de las pruebas que indica, lo que reduce el alegato a un mero desacuerdo respecto a la manera en que han sido analizados los referidos elementos de convicción.

En efecto, los jueces del fondo analizaron la prueba documental, confesional y testimonial rendida, en especial, copia del expediente administrativo tramitado ante la autoridad municipal, concluyendo -en análisis y ponderación con los demás elementos probatorios agregados al proceso- que pese a las múltiples gestiones de la demandada no logró subsanar las observaciones ante la Dirección de Obras Municipales de Chiguayante y, por lo mismo, no se le concedió el permiso de edificación de la planta de revisión técnica.

QUINTO: Que en razón de lo que se viene señalando, se evidencia que la demandante pretende, en último término, alterar los hechos fijados en el fallo, desde que no obstante lo concluido por los sentenciadores, insiste en sostener que la demanda debió ser acogida, instando a que se declare que -en la especie- la demandada incumplió el contrato, sobre la base de alegaciones sustentadas en circunstancias fácticas que no han sido establecidas en el juicio.

Debe recordarse que la necesidad de establecer un presupuesto fáctico acorde con el postulado de casación se aprecia también en lo que expresamente preceptúa el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto señala que “Cuando la Corte Suprema invalide una sentencia por casación en el fondo, dictará acto continuo y sin nueva vista, pero separadamente, sobre la cuestión materia del juicio que haya sido objeto del recurso, la sentencia que crea conforme a la ley y al mérito de los hechos tales como se han dado por establecidos en el fallo recurrido, reproduciendo los fundamentos de derecho de la resolución casada que no se refieran a los puntos que hayan sido materia del recurso y la parte del fallo no afectada por éste”.

SEXTO: Que con todo lo expuesto y razonado precedentemente, el recurso de casación en el fondo será desestimado.

Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en los artículos 764 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo interpuesto por el abogado Jorge Montecinos Araya, en representación de la demandante, en contra de la sentencia de diecinueve de febrero de dos mil veinticinco, dictada por la Corte de Apelaciones de Concepción.

Regístrese y devuélvase, vía interconexión.

Redacción a cargo del ministro Sr. Prado Puga.

N° 8471-2025

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Arturo Prado P., señor Mauricio Silva C., señora María Angélica Repetto G., señora María Soledad Melo L. y señora Eliana Quezada M. (S).

No obstante, haber concurrido a la vista de la causa y al acuerdo, no firma la Ministra señora Melo, por estar con permiso.