Regularización de la pequeña propiedad raíz

Santiago, treinta de septiembre de dos mil quince.

Vistos:

Ante el Juzgado de Letras de Freirina, en autos rol Nº 182-2012, se tuvo por interpuesta demanda de oposición deducida por la Comunidad Estancia Cuesta La Arena, representada por doña nombre reservado, a la solicitud de saneamiento de título presentada por don nombre reservado, respecto del inmueble ubicado a un costado del Cerro Colorado en la ciudad de Huasco.

Contestando el libelo a fojas 136, el demandado solicitó su rechazo.

El tribunal de primera instancia, mediante fallo de doce de marzo de dos mil catorce, que se lee a fojas 184 y siguientes, rechazó la demanda de oposición a la regularización de la posesión de la propiedad. En consecuencia, ordenó la inscripción de la resolución emitida por la Secretaría de Bienes Nacionales de la Región de Atacama en favor de don nombre reservado.

Se alzó la demandante y la Corte de Apelaciones de Copiapó, por sentencia de diez de septiembre de dos mil catorce, escrita a fojas 242 y siguientes, revocó el fallo apelado y, en su lugar, acogió la demanda de oposición deducida por la Comunidad Estancia Cuesta La Arena y, por consiguiente, rechazó la solicitud de saneamiento formulada por don nombre reservado, con costas del recurso.

En contra de esta última decisión el demandado deduce recurso de casación en el fondo, por haberse incurrido, en su concepto, en infracciones de ley que han influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo, pidiendo que este tribunal la invalide y dicte la de reemplazo que describe.

Se trajeron estos autos en relación.

Considerando:

Primero: Que el demandado fundamenta su recurso sosteniendo que los jueces, al revocar la sentencia de primer grado y acoger la oposición, incurrieron en cuatro errores de derecho por infracción de los artículos 1°, 2°, 4°, 18, 19 N° 1° y 4° del Decreto Ley N° 2.695, artículos 4°, 13, 19, 20, 24, 2305 del Código Civil en relación con el artículo 2081 del mismo cuerpo legal.

El primer error de derecho lo hace consistir en la vulneración de los artículos 1°, 2°, 4°, 18 y 19 números 1° y 4° del Decreto Ley N° 2.695. Afirma que, por una parte, el recurrente en su calidad de peticionario cumplió los presupuestos previstos en los artículos 1° y 2° del referido decreto ley para regularizar la posesión de la pequeña propiedad raíz y constituir domino sobre ella; y por otra, el oponente no observó los supuestos del artículo 19 números 1° y 4° del mismo cuerpo legal, por lo que no resultaba ajustado a derecho desestimar la regularización de título.

Expresa que el demandado tiene la posesión del inmueble desde hace más de doce años, cercó la propiedad, ejerce actividades comerciales en la misma, paga patente comercial e impuestos generales, cuestión que estableció la sentencia de primer grado y que excluyó la de segunda, infringiendo el inciso primero del artículo 4° del Decreto Ley 2.695 y artículo 925 del Código Civil.

Añade que los artículos 11, inciso final, 18 y 20 del Decreto Ley N° 2.695, permiten a las personas que puedan ver afectados sus intereses el derecho a oponerse a la solicitud de regularización. Señala que, en este caso, el tercero que se opuso a la regularización fue a título de comunero en protección y defensa de su parte o alícuota, siendo dicha oposición la demanda de autos en los términos prevenidos en el referido artículo 20, no obstante, con posterioridad el tribunal de primera instancia consideró como parte y oponente a la Comunidad Estancia Cuesta La Arena, representada legalmente por doña nombre reservado, según consta en el comparendo de contestación. Concluye que el tercero que interpuso la oposición, sea que fuere la comunera o sea la comunidad, no dio cumplimiento a los presupuestos fácticos señalados por el legislador, no siendo, en consecuencia, ajustada a derecho su intervención, cuestión que la sentencia recurrida no analizó cometiendo la infracción de ley denunciada.

En ese sentido, argumenta que el artículo 19 del Decreto Ley N° 2.695 establece las causales para fundamentar la oposición del tercero y, por su parte, la demandante esgrimió las de los números 1° y 3°, esto es, ser poseedora inscrita y que el peticionario no dio cumplimiento a los requisitos señalados en el artículo 2° del decreto ley citado. En cuanto a la causal primera, indica que la sentencia recurrida fundó su resolución en el hecho que la opositora lo hizo en resguardo de los derechos de todos y cada uno de los miembros de la comunidad a la cual pertenece, en circunstancias que la oposición fue interpuesta por una comunera en resguardo, protección y defensa de su parte o alícuota, según consta a fojas 86, debiendo el tribunal a quo aplicar la excepción señalada en esa causal, toda vez que no se trata de un poseedor inscrito del inmueble o de una porción de él. Aduce que en el evento que se rechace la referida infracción de ley y se estime que la oposición fue realizada por la comunera en beneficio de toda la comunidad, implicaría que el fallo infringe el numeral 4° del mencionado artículo 19 que determina el requisito que debe cumplir la comunidad para oponerse, esto es, que se encuentre en proceso de liquidación al momento de la presentación de la solicitud de regularización; sin embargo, la sentencia recurrida nada dijo al respecto, como tampoco se acompañó algún antecedente tendiente a acreditar ese presupuesto.

Refiriéndose al segundo error de derecho, lo relaciona con la vulneración de los artículos 4° y 13 del Código Civil, toda vez que los sentenciadores aplicaron el artículo 2035 del Código Civil y no el 19 N° 4° del Decreto Ley N° 2.695 que es el estatuto jurídico particular que prevalece sobre el general.

En lo que toca al tercer error de derecho, lo vincula con la infracción de los artículos 19 y 24 del Código Civil, en concordancia con las normas referidas en el punto anterior, puesto que los sentenciadores aplicaron equivocadamente el artículo 2305 del Código Civil, en relación con el artículo 2081 del mismo cuerpo normativo, en circunstancias que el artículo 19 del Decreto Ley N° 2.695 señala expresamente las causales y requisitos de la oposición a la regularización. Afirma además que el artículo 19 del Código Civil impone al juez la obligación de aplicar estrictamente el tenor literal de la norma legal.

Por último, en lo que atañe al cuarto error de derecho, señala que la sentencia infringe el artículo 2305 del Código Civil en relación con el artículo 2081 del mismo texto legal, toda vez que, por una parte, aceptó y reconoció que el oponente es un comunero y que lo hizo en virtud del mandato tácito del artículo 2305, en circunstancias que la Comunidad Estancia Cuesta La Arena designó a sus representantes, quienes actúan a favor de los derechos de ésta conforme con lo dispuesto en el aludido artículo 2081. Indica que el sentenciador desconoció que la comunidad está debidamente representada, siendo, por ende, aplicable el artículo 19 N° 4° del Decreto Ley N° 2.695, en el sentido que la comunidad debe haber iniciado el proceso de liquidación previo a la solicitud de regularización, lo que no ha efectuado.

Finaliza desarrollando la influencia que los errores de derecho denunciados habrían tenido en lo dispositivo del fallo.

Segundo: Que la sentencia estableció como hechos de la causa, en lo que interesa al recurso, los siguientes:

a) La demandante es poseedora inscrita junto a otras personas de derechos de herencia sobre la comunidad Estancia Cuesta La Arena, de la ciudad de Huasco.

b) El demandado acreditó la posesión exclusiva del inmueble, sin violencia ni clandestinidad, por el plazo mínimo en la etapa administrativa.

c) De las inscripciones de fojas 130 N° 116, año 2004, fojas 256 N° 198, año 2010 y de fojas 299 N° 232, año 2011, todas del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Freirina, consta que nombre reservado Alegre, nombre reservado Alegre, nombre reservado Alegre, nombre reservado Alegre, nombre reservado Alegre, nombre reservado Alegre, nombre reservado Alegre, nombre reservado Alegre, nombre reservado Alegre, nombre reservado Alegre, nombre reservado y nombre reservado, son dueños de derechos en la comunidad Estancia Cuesta La Arena, ubicada en la parte sur de la Tercera Subdelegación de Huasco Bajo.

d) En el certificado de dominio vigente, consta que por inscripción de fs. 7 N° 6 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Freirina correspondiente al año 1994, doña Arinda Inés Araya viuda de nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado y nombre reservado, son dueños en común y por partes iguales de derechos sobre la Estancia Cuesta La Arena, cuyos deslindes son: Norte, con los canales de la Hacienda El Mirador y Bellavista; Oriente, con la Cuesta La Totora; Sur, con la Estancia San Juan de los señores Montt Gorenechea; y Poniente, con el mar.

e) Existe una comunidad de derechos sobre el inmueble denominado Comunidad Cuesta La Arena.

f) La administración de los bienes comunes pertenecientes a la comunidad Estancia Cuesta La Arena se encuentra a cargo de una comisión administradora nombre reservado, designada de acuerdo al procedimiento establecido en los artículos 653 y 654 del Código de Procedimiento Civil, uno de cuyos miembros es doña nombre reservado, quien dedujo demanda de oposición al saneamiento de propiedad raíz.

Tercero: Que sobre la base de los hechos asentados según lo reseñado en el motivo que precede, los jueces del grado estimaron que más allá de las facultades propias que corresponden a doña nombre reservado en su calidad de miembro de la Comisión Administradora nombre reservado, no puede obviarse que la gestión por ella efectuada, esto es, la demanda de oposición al saneamiento de propiedad raíz, es un acto de conservación, y según lo dispuesto por el artículo 2305 del Código Civil en relación al artículo 2081 del mismo cuerpo legal, cualquier comunero se encuentra facultado para actuar en defensa de los derechos de la comunidad, y suyos propios. Asimismo, consideraron que la oposición al saneamiento se encuentra amparada por la causal contemplada en el numeral 1° del artículo 19 del Decreto Ley N° 2.695, toda vez que la actora expresamente ha actuado en defensa de los derechos de la comunidad y no únicamente de los suyos como comunera, por lo que no puede entenderse que se encuentre dentro de la hipótesis de excepción contemplada en la referida norma, pues la demanda se ampara en la posesión exclusiva y excluyente que corresponde a la denominada “Comunidad Estancia Cuesta La Arena” sobre el inmueble sub judice. En este mismo sentido, tuvieron presente que el Decreto Ley 2.695 contiene una regulación excepcional de regularización de la pequeña propiedad raíz que no puede transformarse en un mecanismo paralelo de adquisición de posesión sobre inmuebles, por lo que la causal de exclusión del comunero como oponente debe interpretarse restrictivamente y aplicarla sólo cuando actúe en defensa de su parte.

Por lo anterior, siendo la comunidad Cuesta La Arena oponente inscrita del inmueble ubicado a un costado de Cerro Colorado, comuna de Huasco, decidieron acoger la oposición a la solicitud de saneamiento del predio singularizado, impetrada por doña nombre reservado como presidenta y representante legal de la referida comunidad y, en consecuencia, rechazaron la petición de regularización.

Cuarto: Que en el primer capítulo del recurso, se invocan vulneradas las normas de los artículos 1°, 2°, 4°, 18, 19 N° 1° y 4° del Decreto Ley N° 2.695, puesto que se sostiene que el peticionario cumplió los requisitos establecidos en los artículos 1° y 2° del Decreto Ley N° 2.695 para regularizar la posesión de la propiedad y, por su parte la oponente no observó los presupuestos del artículo 19 números 1° y 4° del referido cuerpo legal al oponerse ya sea como comunera en protección de su alícuota, o como comunidad sin acreditar que se encuentre en proceso de liquidación.

En el segundo capítulo del recurso se denuncia la contravención de los artículos 4° y 13 del Código Civil, puesto que no obstante que el Decreto Ley N° 2.695 es el estatuto jurídico especial, los sentenciadores aplicaron el artículo 2035 del Código Civil y no el 19 N° 4° del referido decreto ley.

El tercer capítulo se sustenta en la infracción de los artículos 19 y 24 del Código Civil, en concordancia con las normas referidas en el punto anterior, porque los sentenciadores aplicaron erradamente el artículo 2305 del Código Civil, en relación con el artículo 2081 del mismo cuerpo normativo, en circunstancias que el artículo 19 del Decreto Ley N° 2.695 señala expresamente las causales y requisitos de la oposición a la regularización.

Por último, el cuarto capítulo se sustenta en el quebrantamiento del artículo 2305 del Código Civil, en relación con el artículo 2081 del mismo código, puesto que se desconoció que la comunidad está debidamente representada, siendo, por ende, aplicable el artículo 19 N° 4° del Decreto Ley N° 2.695 que exige que debe haber iniciado el proceso de liquidación previo a la solicitud de regularización.

Quinto: Que en primer término, cabe precisar que el Decreto Ley Nº 2.695, que fijó un estatuto jurídico destinado a la regularización de la posesión de la pequeña propiedad raíz y la constitución del dominio sobre ella, establece un procedimiento administrativo que tiene por principal objeto normalizar la situación de poseedores materiales de bienes raíces que carecen de títulos o que los tienen imperfectos, con el fin de sanear la particular situación jurídica que los afecta, y así incorporarlos efectivamente al proceso productivo nacional.

En efecto, el inciso 1° del artículo 1° del Decreto Ley N° 2.695 establece: "Los poseedores materiales de bienes raíces rurales o urbanos, cuyo avalúo fiscal para el pago del impuesto territorial sea inferior a ochocientas o a trescientas ochenta unidades tributarias, respectivamente, que carezcan de título inscrito, podrán solicitar de la Dirección de Tierras y Bienes Nacionales que se les reconozca la calidad de poseedores regulares de dichos bienes a fin de quedar habilitados para adquirir su dominio por prescripción, de acuerdo con el procedimiento que se establece en la presente ley" y, a su vez, el artículo 2° del referido cuerpo normativo establece los requisitos que debe cumplir el solicitante para la regularización de la propiedad raíz que corresponda, procedimiento de normalización que opera mediante el reconocimiento de la calidad de poseedor regular del bien de que se trate, a través de la dictación de un acto administrativo, quedando con ello habilitado el solicitante para adquirir la propiedad por la vía de la prescripción, consolidando así el dominio. De este modo, como ha señalado esta Corte con anterioridad, este procedimiento administrativo pretende regularizar los títulos de los poseedores materiales de ciertos bienes raíces, “y predisponerlos para adquirir legalmente el dominio, tal es sin perjuicio de los derechos de los legítimos propietarios” (Sentencia de la Corte Suprema de 3 de abril de 1996, Fallos el Mes Nº 449, p. 790).

Sexto: Que así, el título III del estatuto legal en análisis, establece que obtenida la resolución administrativa que acoge la solicitud de regularización, su inscripción en el registro del Conservador de Bienes Raíces provoca el efecto de convertir al interesado en poseedor regular del inmueble aunque existieren otras inscripciones, como señala el artículo 15 del cuerpo legal en comento. Continúa dicha norma señalando que, transcurrido un año completo desde la fecha de la inscripción, el interesado se hará dueño del inmueble por prescripción, lo que es reforzado por el artículo 16, al añadir que una vez expirado el plazo de un año prescribirán las acciones emanadas de los derechos reales de dominio y otras, cuyas inscripciones se entenderán canceladas por el solo ministerio de la ley, concretando de ese modo, el objeto que tuvo el legislador al dictar el cuerpo legal en referencia.

Séptimo: Que sin embargo, y tal como se mencionó precedentemente, se admite la participación de terceros que puedan verse afectados en sus derechos, autorizándose la impugnación por un lado, de la solicitud administrativa de regularización y por otro, de la inscripción de la resolución pertinente.

En efecto, de conformidad con el tenor literal de lo preceptuado en el artículo 18 del citado cuerpo normativo, los terceros que pretendan impugnar la solicitud o la inscripción practicada a nombre del peticionario, sólo podrán hacerlo ejerciendo los derechos que se les confiere en dicho título, dentro de los plazos y de acuerdo con las normas que allí se establecen.

El artículo 19, a su vez, se refiere a la oposición permitida a los terceros respecto de la solicitud de regularización, cuya oportunidad de impugnarla se rige conforme lo dispuesto en el artículo 11 del mismo estatuto, esto es, debe deducirse dentro del término de 30 días hábiles contados desde la publicación del último aviso a que se refiere la misma norma, oposición que sólo puede fundarse en alguna de las causales que el referido artículo 19 dispone, a saber: 1°) Ser el oponente poseedor inscrito del inmueble o de una porción determinada de él, siempre que su título le otorgue posesión exclusiva; sin embargo, no podrá invocar esta causal el que solo tenga la calidad de comunero; 2°) Tener el oponente igual o mejor derecho que el solicitante, esto es, reunir en sí los requisitos señalados en el artículo 2° respecto de todo el inmueble o de una parte de él; 3°) No cumplir el solicitante todos o alguno de los requisitos establecidos en el artículo 2°; y 4°) Ser una comunidad de que forme parte el oponente, poseedora inscrita del inmueble o de una porción determinada de él, siempre que aquélla se encuentre en liquidación, al momento en que fue presentada la solicitud a que se refiere el artículo 1°.

Tal reclamación se sujetará al procedimiento establecido en los artículos siguientes de decreto ley en estudio.

Octavo: Que, por otra parte, es necesario tener en consideración que si bien el Decreto Ley N° 2.695 se trata de una ley especial, el cual de acuerdo a los Principios Generales del Derecho prima sobre una ley general, en la medida que afecta en esencia el derecho de propiedad y el sistema registral de posesión inscrita, su aplicación debe ser limitada a fin de no degradar la inscripción en el Registro de Propiedad a una función de mera publicidad y, en consecuencia, afectar el derecho de dominio.

En ese sentido, como ha dicho esta Corte con anterioridad, la causal de oposición que se trata, prevista en el numeral 1° del artículo 19 del Decreto Ley N° 2.695, no puede ser invocada por el que sólo tenga la calidad de comunero.

Del mismo modo, esa causal fundada en la calidad de comunero del oponente debe aplicarse restrictivamente, es decir, en el sentido que sólo excluye al comunero que se opone en protección de su parte alícuota, pero no descarta la posibilidad de que la oposición pueda formularse por la totalidad de la inscripción posesoria (Sepúlveda Larroucau, Marco Antonio, “El D.L. N° 2.695 de 1979 ante la Jurisprudencia”, Santiago, Tercera Edición, 2001, pp. 12 y 13).

El mismo autor afirma que la simple lectura de los números 1° y 4° del artículo 19 permiten concluir que el excluido es el comunero que forma parte de una comunidad, es decir, el comunero individualmente considerado.

Además, agrega que interpretar de otra forma las excepciones contenidas en el artículo 19, transformaría el sistema registral a una función de mera publicidad, “lo que resulta totalmente ajeno a toda la estructura y beneficios de nuestro sistema registral inmobiliario” (página 14).

Noveno: Que conforme a lo anotado corresponde determinar si la demandante al deducir la oposición la efectuó por su parte alícuota o en representación de la comunidad como universalidad jurídica. En este aspecto, doña nombre reservado compareció no sólo por su cuota, sino en representación de toda la comunidad, según se desprende de sus alegaciones efectuadas a fojas 84 y siguiente, al sostener que se opone como presidenta y representante legal de la comunidad “Cuesta La Arena” y que el inmueble pertenece a dicha comunidad, sin invocar en parte alguna la cuota o porcentaje que a ella correspondería en la referida comunidad.

Asimismo, cabe señalar, como ha dicho esta Corte con antelación, que la actora no obstante ser comunera está facultada legalmente para deducir la oposición en virtud del “mandato tácito”, consagrado en los artículos 2081 y 2305 del Código Civil, figura jurídica que permite a cualquier comunero realizar por sí sólo cualquier acto que tienda a conservar sus derechos y de los demás copartícipes, es decir, cualquiera de los comuneros tiene la facultad para realizar por sí sólo un acto conservativo. No se puede discutir que la oposición a la regularización de la propiedad es un acto conservatorio ya que justamente lo que se pretende es evitar que la propiedad objeto de la regularización salga del patrimonio de la comunidad, por lo que si un comunero deduce oposición a favor de la comunidad a la que pertenece sin invocar su cuota o porcentaje de participación en la misma, claramente ejerce está facultad como mandatario de la comunidad a la que pertenece, es decir, en nombre de la universalidad.

Décimo: Que de lo anterior se sigue que, si bien el artículo 19 numeral 1° inciso segundo limita la posibilidad de invocar dicha causal al que tiene la calidad de comunero, este presupuesto no se verifica en el presente caso, desde que la actora no compareció como comunera por su parte o alícuota en la comunidad Estancia Cuesta La Arena, sino por el contrario, actuó en nombre de toda la comunidad.

De este modo, la demandante, al contrario de lo afirmado por el recurrente, no se encuentra en la hipótesis prevista en el inciso segundo del artículo 19 N° 1 del Decreto Ley N° 2.695.

Tampoco resulta aplicable en la especie la excepción del número cuatro invocada por el recurrente, pues dicho precepto se refiere a una hipótesis distinta, cual es, la del comunero que deduce oposición por su parte o alícuota, en cuyo caso se requiere que el oponente acredite que la comunidad a la cual pertenece se encuentre en proceso de liquidación al momento de deducir la oposición ya que en ese caso estaría determinado su derecho en el bien raíz.

Undécimo: Que lo expuesto precedentemente conduce a concluir que los jueces de la instancia se encuentran en lo correcto al razonar como lo hicieron, sin que se constate en tal determinación vulneración alguna a las normas contenidas en el Decreto Ley N° 2.695 y Código Civil, citadas por la parte recurrente y reseñadas en los motivos primero y cuarto de esta resolución, preceptos que han sido debidamente aplicados e interpretados en este caso.

Por lo tanto, no habiéndose cometido los errores de derecho denunciados, el presente recurso de casación en el fondo no puede prosperar y deberá ser desestimado.

Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en los artículos 764, 765, 767, 772 y 783 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza, sin costas, el recurso de casación en el fondo deducido por el demandado a fojas 253 contra la sentencia de diez de septiembre del año dos mil catorce, que se lee a fojas 242 y siguientes.

Redacción a cargo del ministro señor Ricardo Blanco Herrera.

Regístrese y devuélvase.

Nº 25.362-2014.

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señora Andrea Muñoz S., señor Carlos Cerda F., y los Abogados Integrantes señores Carlos Pizarro W., y Jorge Lagos G. No firman los Ministros señores Blanco y Cerda, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar ambos con licencia médica. Santiago, treinta de septiembre de dos mil quince.

Autoriza el Ministro de Fe de la Excma. Corte Suprema.

En Santiago, a treinta de septiembre de dos mil quince, notifiqué en Secretaria por el Estado Diario la resolución precedente.