Contrato de arrendamiento

Santiago, veintisiete de octubre de dos mil quince.

Vistos:

En autos rol N° 2.772-2013, caratulados “nombre reservado con nombre reservado”, seguidos ante el 2º Juzgado Civil de Osorno, don nombre reservado, dedujo demanda de terminación de contrato de arrendamiento de predio rústico por no pago de rentas en contra de don nombre reservado, solicitando la restitución del inmueble y el pago de las rentas adeudadas y aquellas que se devenguen hasta la restitución, más reajustes e intereses, con costas. El demandado alega la falta de legitimación activa, al haber sido enajenado el inmueble por el demandante y arrendador, señalando, además, que las rentas fueron solucionadas, no siendo efectiva la tala de árboles que se le imputa, solicitando se rechace la demanda, con costas.

La sentencia de alzada de 3 de septiembre de 2014, escrita a fojas 121 y siguientes, acogió la demanda en forma parcial, declarando terminado el contrato, condenando al demandado al pago de las rentas insolutas desde abril de 2013 hasta la entrega del predio, más reajustes e intereses corrientes y, además, debe entregar 13 vacas, el tractor, rotovator, cultivadoras, enfardadora, segadora, línea de leche y estanque, sin costas.

Se alzó la demandada en apelación, adhiriendo la demandante, confirmando el fallo la Corte de Apelaciones de Valdivia, con fecha 18 de noviembre de dos mil catorce, sin agregado alguno, según consta a fojas 143.

Contra dicho pronunciamiento, el demandado interpuso recurso de casación en el fondo, solicitando se invalide el fallo y se dicte una sentencia de reemplazo que revoque la sentencia recurrida en la parte que declara terminado el contrato de arrendamiento y ordena restituir el inmueble y se rechace la demanda; que se revoque, también, la sentencia en la parte que condena al demandado a pagar las rentas hasta la entrega del predio y en cambio dicho pago sólo comprenda los meses de abril, mayo y junio de 2013 y 18 días del mes de julio del mismo año, con costas.

Se trajeron los autos en relación.

Considerando:

Primero: Que se impugna la sentencia por haber infringido los artículos 1950 Nº3 y 1961 en relación con los artículos 686, 687 y 1962 Nº2, todos del Código Civil. El recurso entiende que el contrato de arrendamiento terminó por extinción del derecho del arrendador, conforme lo dispuesto en el artículo 1950 Nº3 del Código Civil, al haberse enajenado la propiedad por el arrendador a un tercero, mediante compraventa por escritura pública de 18 de junio de 2013 y posterior inscripción del título con fecha 19 de julio de 2013, a nombre de los hermanos nombre reservado y nombre reservado, según consta a fojas 17. Al interponerse la demanda el 1º de agosto de 2013, el arrendador había cesado en su calidad de parte, en razón que el arrendamiento se encontraba terminado y, por ende, carece de legitimación activa para reclamar la terminación de algo que ya ha fenecido y respecto del cual quien ejerce la acción ya no es parte. No explica de qué manera las reglas citadas han sido infringidas, limitándose el recurrente a insistir en que el contrato terminó al haber cesado los derechos del arrendador.

Segundo: Que los hechos asentados en el juicio, son los siguientes:

a) La existencia del contrato de arrendamiento del predio rústico entre las partes con fecha 27 de diciembre de 2011.

b) Que el arrendador cesó en el pago de las rentas en marzo de 2013.

c) Que con fecha 19 de julio de 2013, dn nombre reservado vendió el predio arrendado a don nombre reservado y don nombre reservado, cuya compraventa fue inscrita en el Registro de Propiedad de 2013 a fojas 2878 Nº2590 del Conservador de Bienes Raíces de Osorno con fecha 19 de julio de 2013.

d) Que a la época en que se presentó la demanda, el arrendador había enajenado la propiedad a terceros ajenos a esta causa.

Tercero: Que existiendo certeza acerca de la enajenación de la propiedad arrendada a terceros, conforme lo dispuesto en el artículo 1950 nº3 en relación al artículo 1961, ambos del Código Civil, el contrato de arrendamiento, conforme lo entiende la recurrente, expiró al practicarse la inscripción del título de compraventa en el Conservador de Bienes Raíces de Osorno. Se habría verificado así la hipótesis prevista de venta a un tercero del bien arrendado, lo que constituye un ejemplo de cese del derecho del arrendador, según lo dispuesto el artículo 1961 y, por ende, una causal de término del contrato de arrendamiento. En opinión del recurrente, por el solo hecho de la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces respectivo se produjo el término del contrato de arrendamiento por cese del derecho del arrendador. En consecuencia, mal podría operar el término del contrato por no pago de rentas, pues no puede finiquitarse algo que ya se encuentra extinto por el solo ministerio de la ley. Sin embargo, si bien el artículo 1961 constituye una regla de protección para el arrendatario, para el caso que se haya vendido la propiedad arrendada y por esa causa expire el arrendamiento, el codificador distinguió la situación en que sea imputable al arrendador dicha circunstancia o no lo sea y, además, debe tenerse presente si el nuevo adquirente resulta obligado o no a respetar el contrato de arrendamiento. Así lo ha estimado esta Corte en fallo reciente, al sostener: “Que si bien es efectivo que el contrato de arrendamiento expira por la extinción del derecho del arrendador, como establece el artículo 1950 N°3 del Código Civil, el legislador distinguió si esta circunstancia era producto de un hecho ajeno a su voluntad (artículo 1958 del mismo cuerpo legal) evento en el cual habrá de determinarse su responsabilidad atendiendo a la buena o mala fe con que hubiere contratado o bien por un hecho o culpa suyo, "como cuando vende la cosa arrendada de que es dueño", hipótesis que obliga a indemnizar al arrendatario en todos los casos en los cuales "la persona que le sucede en el derecho no esté obligada a respetar el arriendo" (artículo 1961 del Código Civil). Dicho en otros términos, si el causahabiente del arrendador no está obligado a respetar el arriendo, el arrendatario tiene derecho a indemnización de perjuicios, pero sí lo está, como el contrato subsiste, el arrendatario no tiene derecho a cobrar perjuicios”. Cabe concluir, entonces, que el derecho del arrendador cesó por la venta del inmueble, debiendo dilucidarse si el contrato subsiste, en razón que el adquirente debe respetarlo y queda obligado al mismo o, en cambio, el arrendatario tendría sólo derecho a indemnización de perjuicios contra su arrendador.

Cuarto: Que el artículo 1962 Nº2 del Código Civil no resulta aplicable en la especie, pues tratándose de un predio rústico, la norma atingente es el artículo 10 del DL 993. Conforme esta regla, a pesar de la venta del predio rústico, el nuevo propietario queda obligado a respetar los términos del contrato de arrendamiento, al disponer que: “Si el arrendador vendiere o transfiriere a cualquier título el predio arrendado, el nuevo propietario estará obligado a mantener los términos del contrato de arrendamiento, salvo acuerdo de éste con el arrendatario”. Conforme esta regla, en relación al artículo 1961 del Código Civil, el adquirente del inmueble queda obligado a respetar los términos del contrato, siendo el causahabiente en los derechos del primitivo arrendador y, por ende, parte ahora en el contrato de arrendamiento. Se produce una sucesión por acto entre vivos en la calidad de arrendador, conforme lo dispuesto en los artículos 1950 Nº3, en relación a los artículos 1961, ambos del Código Civil y el artículo 10 del DL 993, debiendo entenderse que la parte arrendadora es ahora quien adquirió la propiedad, dado que queda obligado a respetar el contrato de arrendamiento en los términos estipulados. Mal podría, en consecuencia, demandar el término del contrato de arrendamiento el primitivo arrendador quien ha cesado en su derecho respecto al bien y, por ende, perdido la calidad de arrendador al haber enajenado el bien a un tercero.

Quinto: Que lo anterior no obsta a que el primitivo arrendador y demandante en estos autos pueda reclamar el pago de las rentas adeudadas hasta la época en que mantuvo su calidad de arrendador, lo que en la especie se fija por la fecha de inscripción de la compraventa a favor de los señores nombre reservado y don nombre reservado, con fecha 19 de julio de 2013, pues a partir de ese momento son poseedores y, por ende, según lo dispuesto en el artículo 700 del Código Civil, se les presume dueños. Siendo un hecho de la causa que el arrendatario cesó en el pago de las rentas en marzo de 2013, sólo tendría el primitivo arrendador y demandante de autos derecho al cobro de los meses de abril a junio y 18 días del mes de julio de 2013. En el evento que le fueren pagadas rentas más allá de ese período se produciría un enriquecimiento sin causa, pues cesó en su derecho y calidad de arrendador, debiendo las rentas ir al patrimonio de los actuales propietarios, quienes ahora detentan los derechos de arrendador.

Sexto: Que habiendo cesado el derecho del arrendador, conforme lo dispuesto en el artículo 1961, pero al resultar obligado el causahabiente a título singular, adfquirente del inmueble, en los mismos términos pactados en el contrato original, el demandante de autos carece de legitimación activa para requerir el término del contrato por no pago de rentas, pues cesó su derecho respecto del bien, lo que lo priva de la acción incoada en autos. Lo anterior no es óbice para que reclame el pago de las rentas adeudadas en el período durante el cual mantuvo su calidad de arrendador, lo que conforme los hechos asentados en la causa abarca las rentas desde el mes de abril a junio de 2013, más 18 días del mes de julio del mismo año.

Séptimo: Que en las condiciones antedichas, ha quedado de manifiesto que se ha incurrido en infracción al artículo 1961 del Código Civil, al no haberse estimado que el demandante había cesado en su calidad de arrendador por extinción de su derecho mediante la venta del inmueble arrendado, yerro que ha tenido influencia substancial en lo dispositivo del fallo, pues determinó acoger la demanda de término de contrato de arrendamiento por no pago de rentas, sin que el demandante tuviere legitimación activa, salvo en lo que respecta a las rentas adeudadas en el período en que mantuvo su calidad de arrendador.

Y visto, además, lo dispuesto en las normas legales citadas y en los artículos 764, 765 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casación en el fondo deducido a fojas 144 y siguientes en contra de la sentencia de dieciocho de noviembre de dos mil catorce, escrita a fojas 143, la que se invalida y se reemplaza por la que se dicta acto continuo, sin nueva vista, pero separadamente.

Regístrese.

Redacción a cargo del Abogado Integrante Sr. Carlos Pizarro W.

Rol N° 32147-14

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señora Andrea Muñoz S., señor Carlos Cerda F., el Ministro Suplente señor Alfredo Pfeiffer R., y los Abogados Integrantes señor Carlos Pizarro W., y señora Leonor Etcheberry C. No firman los Abogados Integrantes señor Pizarro y señora Etcheberry, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar ambos ausentes. Santiago, veintisiete de octubre de dos mil quince.

Autoriza el Ministro de Fe de la Excma. Corte Suprema.

En Santiago, a veintisiete de octubre de dos mil quince, notifiqué en Secretaria por el Estado Diario la resolución precedente.