Buena fe

Santiago, trece de enero de dos mil dieciséis.

VISTOS:

En esta causa Rol 41.011-2.011 del Séptimo Juzgado Civil de Santiago, sobre interdicto posesorio de denuncia de obra nueva, seguido por nombre reservado , nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado y nombre reservado contra Inmobiliaria Parque Santuario Limitada, el abogado Claudio Escudero Pinto, actuando en representación de la denunciada, recurre de casación en el fondo, en lo principal de fojas 329, contra la sentencia dictada el siete de agosto de dos mil catorce por la Corte de Apelaciones de Santiago, a fojas 323, que desestimó el recurso de casación en la forma que interpuso dicha empresa y confirmó la sentencia por esa misma parte impugnada de apelación, que había emitido el juzgado singularizado con fecha dieciséis de enero de dos mil trece, haciendo lugar al interdicto.

Considera infringidos los artículos 191, 820, 931 y 1.545 del Código Civil (primer grupo); 19 N° 24° incisos primero y segundo de la Constitución Política de la República y 820 de la recopilación anteriormente mencionada (segundo grupo); 1 inciso primero y 19 N° 2° de la carta fundamental, amén del 1546 del citado código (tercer grupo). Concluye solicitando se anule el referido fallo y se dicte uno de reemplazo que rechace en todas sus partes la denuncia de obra nueva.

Traídos que fueron los antecedentes en relación, se procedió a su vista en la audiencia de veintiuno de octubre recién pasado, en presencia de los abogados que por ambas partes comparecieron a estrados, habiéndose dejado el asunto en acuerdo.

Y TENIENDO PRESENTE QUE:

1°.- nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado y nombre reservado interpusieron a fojas 81 y con fecha treinta de septiembre de dos mil once, denuncia de obra nueva contra Inmobiliaria Parque Santuario Limitada, explicando que son dueños del predio que singularizan, sito en la comuna de Lo Barnechea, Región Metropolitana, que forma parte del denominado Loteo Santuario del Valle, conforme a un proyecto formado, planeado, aprobado y recepcionado por Inmobiliaria Manso de Velasco S. A, su loteadora original, en sesenta y ocho lotes habitacionales. Puntualiza que Manso de Velasco S. A., por escritura pública ante Bianchi Rosas, de veintinueve de septiembre de dos mil, estableció el régimen de servidumbre y reglamento general del loteo, respecto de los sitios que allí se individualizó, entre los cuales el que motiva la acción en estudio, los que fueron destinados a uso residencial unifamiliar. En la cláusula cuarta de ese instrumento se consagró una servidumbre de uso de suelo que, continúa, la denunciada pretende vulnerar, a pesar de su vigencia establecida hasta el año dos mil cincuenta, inclusive; acota que ésa, a través de su antecesora en el dominio, reconoció en forma expresa y categórica la existencia de la servidumbre, así como su voluntad de acatarla, sin embargo de lo cual los pretendientes han tomado conocimiento que se propone construir dos edificios pluri habitacionales cada uno de ellos, lo que contraviene el derecho que les asiste, por lo cual enderezan el interdicto así reseñado.

La demandada se opuso a esa acción reconociendo que en el predio que adquirió por asignación, al dividirse la sociedad Inversiones Santa Paz Limitada, desea desarrollar un proyecto inmobiliario exclusivo de alto nivel, que comprende la construcción de dos edificios con tres departamentos cada uno, más una vivienda, habiendo obtenido las autorizaciones correspondientes; admite haber tenido desde el comienzo de su iniciativa, la oposición y persecución de la agrupación de vecinos del Santuario del Valle. Niega la existencia de las servidumbres, porque a la época de su hipotética constitución los predios sirviente y dominante pertenecían al mismo dueño, contrariándose con ello el artículo 820 del estatuto de derecho privado; invoca en su favor el artículo 917 del mismo; esgrime la prescripción de la acción, amparada en su artículo 950 inciso tercero; e invoca la teoría de los actos propios.

La sentencia del juzgado dio mérito a la acción, ratificando la suspensión que había dispuesto al iniciarse la confrontación judicial.

El recurso de casación en la forma que la perdedora dedujo contra esa resolución, quedó desierto; cuanto a la apelación, también por ella interpuesta, fue desestimada por el tribunal de alzada, en el fallo que origina el arbitrio substantivo que se analiza;

2°.- El escrito de casación se divide en tres grupos.

En primer término representa la vulneración de los artículos 191, 820, 931 y 1545 del Código Civil.

En segundo lugar, la de los artículos 19 N° 24° incisos primero y segundo de la Constitución Política de la República y 820 recién citado.

Por último, de los artículos 1 inciso primero y 19 N° 2° de la ley primera y 1546 del Código Civil.

Se los examinará separadamente;

3°.- Artículos 19 inciso primero, 820, 931 y 1545 del Código Civil.

Considera la recurrente que esos preceptos han sido claramente infringidos al desecharse su planteamiento de no existir las servidumbres, las que los jueces dan por establecidas por el sólo hecho que la antecesora de la demandada en el dominio, Inversiones Santa Paz Limitada, adhirió a ese gravamen, constituido por Inmobiliaria Manso de Velasco, cuando aquélla adquirió el predio de esta última; no pudieron conferirle el carácter de servidumbre a una figura que claramente no lo es.

Tres argumentos esgrime como sustento de su aseveración.

Primeramente, señala que “no es dable sostener jurídicamente, como hace el tribunal a quo, que por el hecho de que Inversiones Santa Paz Limitada y posteriormente Inmobiliaria Parque Santuario, hayan adherido a la servidumbre constituida por Inmobiliaria Manso de Velasco, dicho gravamen se constituya o adquiera jurídicamente por mi representada, como continuadora en el dominio del denominado predio sirviente.”

Segundamente, expresa que “Si lo que constituyó Inmobiliaria Manso de Velasco no era servidumbre, no obstante denominarse así, dicha anomalía o falencia subsiste y trasciende y no se subsana posteriormente porque otra persona jurídica declare adherir a ella, esto es, declare su sumisión a una figura que no reviste la calidad de dicho derecho real desde su origen. En el derecho ´las cosas son lo que son y no lo que las partes dicen que son´”.

Terceramente, afirma que “basta la simple lectura al artículo 820, para advertir que para que exista servidumbre, el predio sirviente y dominante deben pertenecer a distinto dueño, circunstancia que no concurría al momento de otorgarse la denominada escritura de servidumbre… ya que en esa fecha… la dueña de todos los lotes o de todo el paño o de los predios sirvientes y dominantes era única y exclusivamente Inmobiliaria Manso de Velasco.”;

4°.- Sobre el particular, valgan algunas ideas rectoras:

1) En el motivo octavo de su dictamen, la Corte expuso que la antecesora de la demandada, Inversiones Santa Paz Limitada, adquirió por escritura pública de veintinueve de noviembre de dos mil cinco el predio que aquí interesa, reconociendo expresamente la existencia de las servidumbres constituidas por la Inmobiliaria Manso de Velasco el año dos mil, las que declaró conocer y aceptar, por formar parte de la misma, de manera que, prosigue el fallo, “resulta improcedente” que sólo por haberse dividido la sociedad compradora con fecha uno de diciembre del año dos mil diez y constituido por los mismos socios una nueva sociedad de responsabilidad limitada, cuyo patrimonio consistía en el referido inmueble, se desconozca la existencia de los gravámenes así expresamente reconocidos y aceptados por la antecesora, en términos tan categóricos como: “El activo que se asigna con motivo de la presente división a Inmobiliaria Parque Santuario Limitada, se radica en ésta en los mismos términos, forma y estado en que se encontraba en Inversiones Santa Paz Limitada.”

Es este un hecho inamovible, por cuanto la impugnación no abarca disposiciones relacionadas con la prueba.

2) Al definir la servidumbre, el artículo 820 antes mencionado enseña que es un gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de distinto dueño.

La marca está puesta por el autor del código en el carácter de derecho real del instituto, toda vez que se trata de un vínculo entre dos predios, que según el artículo 821 pasan a denominarse “sirviente”, el que sufre el gravamen, y “dominante”, el que reporta la utilidad, lo que se traduce en las respectivas denominaciones de servidumbre “pasiva” y “activa”.

Es derecho real el que se tiene sobre una cosa sin respecto a determinada persona, al tenor del artículo 577 del código en referencia, en cuyo inciso segundo cita las servidumbres activas como prototípicas de un derecho real, de los que, obviamente, nacen las acciones de esa misma naturaleza.

En diversos pasajes del escrito de casación la recurrente concuerda en tal carácter de derecho real.

Consecuencia de ello es que la servidumbre no se altera por el cambio de dueño del bien sobre que recae, lo que significa que la alegación que se analiza carece de asidero, en la medida que por ella se pretende que lo que el antecesor en el dominio expresamente reconoció como servidumbre, no vincula a la aquí requerida, como si se tratase de derechos personales y se estuviese ventilando una acción personal.

Por algo el artículo 881 del código tantas veces mencionado se refiere a la situación del dueño de un predio que establece un servicio continuo y aparente en favor de otro predio de su pertenencia, caso en el cual al enajenar uno de ellos subsiste el mismo servicio con el carácter de servidumbre entre los dos predios.

3) No puede esta Corte sustraerse de ciertas expresiones que desliza el libelo de invalidación y de las que no puede sino inferirse su reconocimiento del hecho de haberse constituido las servidumbres en comento.

Se reconoce expresamente el hecho de esa constitución, aún que se la tilda de contraria a derecho; así, se expresa que la anomalía jurídica “se arrastra desde su constitución”; que lo que “se constituyó” se “denominó” servidumbre, sin serlo; que hubo predio dominante y predio sirviente, pero por pertenecer a un solo propietario, no se configuró el gravamen en referencia; que no puede tenerse por “constituida dicha servidumbre”; etcétera.

Corresponde discernir entre la realidad de un hecho, por un lado, y la opinión que en orden a su mérito o valor pueda merecer, por el otro. No cabe duda que lo primero no es negado por la recurrente, ninguna de cuyas alegaciones sería sensata, caso contrario.

Es la apreciación que vierte sobre la realidad cierta de haberse pactado las servidumbres, lo que concita la atención de la denunciada, que se esmera en calificar jurídicamente como algo distinto, que tampoco define, lo que el veintinueve de septiembre de dos mil obró Inmobiliaria Manso de Velasco, antecesora suya.

Pues bien, para excepcionarse ante un interdicto tan especial como el de que se viene refiriendo, no ha podido blandir la perseguida, al menos en forma legítima y eficaz como se requeriría para enervar la acción, la nulidad del instituto así concretado, cuestión que requeriría de un procedimiento diverso, para ser respetuosos del mandato del artículo 19 N° 3° inciso sexto de la Constitución Política de la República.

Y ese procedimiento está explicitado en el artículo 680 inciso segundo numeral homónimo del Código de Procedimiento Civil.

4) Al explicar la influencia en lo dispositivo, la demandada arguye la falsa aplicación de las disposiciones citadas, de modo que de haberlas aplicado en forma correcta, los juzgadores “abrían primeramente analizado si en este caso existe o no servidumbre, aspecto esencial para la acertada resolución del asunto”.

No es así.

Esa definición no puede darse en esta clase de procedimiento.

Por lo tanto, los supuestos errores vienen siendo irrelevantes a los propósitos del acusador.

5°.- Tales comentarios descartan toda plausibilidad en las transgresiones jurídicas que representa este primer grupo de la queja.

Al no quedar demostrada impropiedad alguna en el tratamiento dado por los jueces a los artículos 820, 931 y 1545 del mentado código, menos puede explicarse la eventual transgresión de su norma 19 inciso primero.

6°.- Artículos 19 N° 24° incisos primero y segundo de la Constitución Política de la República y 820 antes citado.

En esta parte el recurso vuelve sobre lo mismo.

Se relata que de acuerdo con el numeral vigésimo cuarto del artículo 19 de la carta fundamental, sólo mediante una ley se puede establecer el modo de adquirir la propiedad, de lo que sigue que para dar por constituida la servidumbre de autos debió serlo conforme al artículo 820 que, como antes se expuso, impide lo sea respecto de predios pertenecientes a una misma persona; entonces, se habría psado a llevar esa normativa;

7°.- Nada más se trata de una manera diversa de presentar un mismo reproche, por lo cual esta Corte aprecia innecesario detenerse en ello, por parecer sobreabundante.

8°.- Artículos 1 inciso primero y 19 N° 2° de la ley principal, además del 1546 del Código Civil.

Esta crítica gira en torno al desprecio por parte de los sentenciadores, de la excepción que la impugnante opuso en punto a que debió aplicarse la teoría de los actos propios, basada en que el actor nombre reservado no habría respetado la servidumbre que en su contra se viene haciendo valer, al adquirir una casa o vivienda en un condominio ubicado en la propia finca en cuestión. Eso le parece “paradojal e, incluso, insólito”, como quiera que es injusto que quien ostenta “la calidad de comunero en un condominio o copropietario en un mismo sitio con varias viviendas y con una salida común a la vía pública…”, pretenda impedirle a ella la construcción de otro condominio en forma de edificio, con viviendas unifamiliares.

Estima que con ello se violenta la buena fe “por parte del resto de los demandantes y demás vecinos del loteo… ya que es discriminatorio que una misma situación sea aceptada para unos, Sr. nombre reservado y rechazada para otros, Inmobiliaria Parque Santuario Limitada.”; que se pasa por encima del artículo 1546 del código, que exige de la buena fe en las relaciones contractuales, la que aquí se echa abiertamente de menos, al no darse entre los copropietarios la igualdad ante la ley, porque se trata a las partes de distinta manera; que los demandantes han paralizado su obra por dos años, con el consiguiente perjuicio económico, mientras ellos mismos se han permitido tolerar que otros propietarios construyan más de una vivienda por sitio, transgrediendo la servidumbre que se alza como su escudo de batalla. El comportamiento de Partos, agrega, deja en claro que va contra su acto propio, pues la teoría correspondiente considera ilícito para un sujeto hacer valer un derecho en contradicción con su conducta anterior;

9°.- En concepto de la quejosa, “de haber aplicado el tribunal a quo al caso concreto controvertido, el principio de igualdad ante la ley y el de cumplimiento de buena fe de los contratos… necesariamente habría resuelto esta controversia sobre la base de la teoría de los actos propios y en definitiva habría rechazado el interdicto posesorio intentado por los actores, ya que habría declarado que ellos, hoy intentan impedir únicamente a mi representada, un accionar que en el pasado y aún en la actualidad han tolerado, aceptado y permitido a tres propietarios que en un solo sitio del Loteo son dueños de tres viviendas, lo cual igualmente infringiría la denominada servidumbre.”;

10°.- Indispensable resulta precisar que fue la Corte la que adujo una razón conducente al rechazo de la invocación de la teoría del acto propio, lo que deja sin explicación el por qué la recurrente apunta a lo esgrimido por el juez del grado.

Para la Corte de Apelaciones, “de estimarse que, por el principio de buena fe, presuntamente vulnerado por el señor nombre reservado, éste no podría haber ejercido la acción de autos, es lo cierto que no es el único que dedujo la acción de autos, como consta de la simple lectura del libelo de demanda, a quienes (los restantes actores) no podría afectar la situación particular del señor nombre reservado”.

Como es fácil apreciar, en definitiva el fundamento del rechazo de la teoría de los actos propios no es la igualdad ante la ley ni el principio de la buena fe, sino el efecto propio de la litis consortio, aspecto sobre el que el crítico omite todo comentario.

Siendo así, el reclamo carece, en esta parte, de influencia en lo dispositivo;

11°.- Ergo, no se vislumbra algún atentado jurídico que justifique privar de eficacia una sentencia emanada de un órgano que ejerce jurisdicción y, por tanto, revestida de imperio constitucional.

Consideraciones sobre la base de las cuales se rechaza el recurso de casación en el fondo intentado por el abogado Claudio Escudero Pinto, actuando en representación de Inmobiliaria Parque Santuario Limitada, contra la sentencia de siete de agosto de dos mil catorce, dictada por la Corte de Apelaciones de Santiago a fs. 323.

Regístrese y devuélvase, con sus documentos.

Redacción del ministro Cerda.

N° 25.140-2.014.-

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señores Ricardo Blanco H., Carlos Cerda F., el Ministro Suplente señor Alfredo Pfeiffer R., y los Abogados Integrantes señor Jean Pierre Matus A., y señor Rodrigo Correa G. No firma el Abogado Integrante señor Correa, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar ausente. Santiago, trece de enero de dos mil dieciséis.

Autoriza el Ministro de Fe de la Excma. Corte Suprema.

En Santiago, a trece de enero de dos mil dieciséis, notifiqué en Secretaria por el Estado Diario la resolución precedente.