Rentas de arrendamiento

Santiago, trece de enero de dos mil dieciséis.

Vistos:

En estos autos rol N°11.463-2013, seguidos ante el Segundo Juzgado Civil de Santiago, sumario especial sobre restitución de inmueble por extinción del derecho del arrendador, caratulados “Inversiones e Inmobiliaria El Tránsito S.A con nombre reservado”, por sentencia de diecinueve de junio de dos mil catorce, se rechazó en todas sus partes la demanda intentada por Inversiones e Inmobiliaria el Tránsito S.A., en contra de don nombre reservado, con el objeto que ordene al demandado, a) restituir el local comercial de domicilio reservado , actualmente y por fusión con otros inmuebles, Luis Pasteur N°6199, dentro de tercero día desde que el fallo cause ejecutoria, y b) pagar las rentas de arrendamiento y los gastos por servicios comunes que sean de su cargo hasta la restitución efectiva del inmueble, con los reajustes e intereses que dispone el artículo 21 de la Ley N°18.101, más las costas de la causa, demanda que fue modificada en la audiencia de estilo, limitándola al punto b), atendido el abandono del inmueble y precisando el monto de la renta a la época de la restitución y que el demandado quedó adeudando el 50% del mes de noviembre de 2011 y las restantes rentas hasta el abandono.

Se alzó la parte demandante y una de las Salas de la Corte de Apelaciones de Santiago, revocó la sentencia y acogió la demanda, modificada en los términos señalados, declarando terminado el contrato de arrendamiento celebrado entre Inmobiliaria y Constructora La Gloria S.A., y el demandado y condenándolo a pagar a la sociedad demandante, rentas por ocupación ascendentes al 50% de la que debió pagarse en el mes de noviembre del año 2011 y la totalidad de las rentas devengadas hasta el 3 de octubre de 2013, con el reajuste correspondiente a la variación de la UF, en la forma y términos establecidos en el artículo 21 de la Ley N°18.101, más intereses corrientes contados desde que la sentencia cause ejecutoria, todo ello, según liquidación que se practique en la etapa de cumplimiento de la sentencia. No se condenó en costas al demandado, por haber litigado con fundamento plausible.

En contra de esta última sentencia, la parte demandada interpuso recursos de casación en la forma y en el fondo, solicitando la invalidación del fallo y la consecuente dictación de una sentencia de reemplazo que confirme la de primera instancia, con costas.

Se ordenó traer los autos en relación.

Considerando:

I. Con respecto al recurso de casación en la forma.

Primero: Que el recurrente invoca las causales de nulidad formal contempladas en los numerales 4° y 6° del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, las que funda en los siguientes términos.

A juicio del recurrente la primera causal, esto es, la de haber sido dada la sentencia ultra petita, se configura porque de la simple lectura de la apelación deducida por la demandante, se aprecia que la sentencia impugnada excedió los límites de su competencia, otorgando más de lo solicitado por dicha parte y extendiéndose a puntos no sometidos a la decisión del tribunal. Cita al efecto la parte petitoria del recurso, que pide se revoque la sentencia apelada y se dicte una que haga lugar a la demanda modificada en la forma expuesta en la audiencia de fojas 70, declarando que el demandado está obligado a pagar a su parte las rentas de ocupación del inmueble de marras y los gastos por servicios comunes que sean de su cargo, por el período comprendido entre el 15 de noviembre de 2011 y el 10 de septiembre de 2013, sobre la base de una renta mensual de $1.300.000, con reajustes e intereses; la sentencia impugnada, en cambio – indica el recurrente – declaró terminado el contrato de arriendo entre su parte e Inmobiliaria La Gloria S.A., pronunciándose sobre un punto no sometido a la decisión del tribunal y condenó a su parte a pagar las rentas por ocupación desde noviembre de 2011 al 3 de octubre de 2013, dando más de lo pedido por el recurrido, que solicitaba las rentas hasta septiembre de 2013.

Con respecto a la segunda causal, consistente en haber sido dada contra otra pasada en autoridad de cosa juzgada, indica que la recurrida con fecha 9 de julio de 2012, dedujo demanda de terminación de contrato de arriendo en su contra, ante el Primer Juzgado Civil de Santiago, en causa rol C-15.680-2012, la que fue fallada el 14 de diciembre del mismo año y confirmada en octubre de 2013, sentencia que constaría a fojas 107 de autos. Indica que al acogerse la demanda de autos, se modificó lo resuelto en aquella otra sentencia que desestimó la existencia de un contrato de arriendo entre las partes cuyo canon era de $1.300.000, rechazando, además, el supuesto pago de noviembre de 2011, pues había un contrato de arriendo vigente con el anterior dueño del inmueble.

Indica que los perjuicios son sólo reparables con la invalidación del fallo, dado que al fallarse ultra petita y contra la autoridad de cosa juzgada, se ha vulnerado la garantía de igual protección de la ley en ejercicio de sus derechos previsto el artículo 19 N°3 de la Constitución Política.

Segundo: Que de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 768 N°4 del Código de Procedimiento Civil, el vicio de ultra petita existe cuando se ha dictado sentencia “otorgando más de lo pedido por las partes, o extendiéndola a puntos no sometidos a la decisión del tribunal, sin perjuicio de la facultad que éste tenga para fallar de oficio en los casos determinados por la ley.” Esta suerte de clasificación hecha por la norma transcrita, ha sido reconocida por la jurisprudencia, la que entiende, en términos generales, que en la primera parte de la norma, se contempla la ultra petita propiamente tal, esto es, dar más de lo pedido, mientras que en la segunda, se consagra una figura conocida como extra petita, la que, tal como indica la norma, se refiere a extender la decisión a puntos ajenos a la controversia. Para determinar si se configura el vicio, en cualquiera de sus dos vertientes, es menester comparar la sentencia con el mérito del expediente y no solamente con lo expresado en los escritos de demanda y contestación.

Tercero: Que, a la luz de lo antes expuesto, se aprecia que el recurrente, por una parte, estima configurado el vicio de extra petita, al haber declarado la sentencia impugnada terminado el contrato de arriendo que celebró con Inmobiliaria La Gloria S.A. sobre el inmueble de marras, en circunstancias que lo pedido por el demandante en la apelación se acotó al pago de las rentas adeudadas, pronunciándose, de esta manera, sobre un punto no sometido a la decisión del tribunal y, por otra, el de ultra petita propiamente tal, por el hecho de haber condenado al pago de las rentas hasta el mes de octubre de 2013 y no hasta septiembre de ese año, que fue lo pedido.

Examinado el expediente en relación al primer punto, aparece que el demandado, al contestar la demanda en la audiencia de estilo, esgrime como defensa ante la solicitud de pago de las rentas adeudadas, que “ocupó el inmueble en virtud de un contrato de arriendo celebrado con Inmobiliaria y Constructora la Gloria S.A., persona jurídica que no es parte en este juicio, por lo que la demandante no es titular de la acción de cobro de rentas deducida”. Dicho en otros términos, argumentó que el titular del derecho a cobrar las rentas era el arrendador con quien celebró el contrato de arrendamiento. En ese contexto, a la hora de fijar los puntos de prueba, el tribunal estimó necesario incorporar uno que se refirió específicamente a la “existencia y estipulaciones de un contrato de arrendamiento entre el demandado e Inmobiliaria y Constructora La Gloria S.A.”. La sentencia de primera instancia rechazó en definitiva la demanda – acotada al pago de las rentas – atendida la naturaleza de la acción intentada, de restitución por extinción del derecho del arrendador, lo que estimó no se verificaba en la especie, al encontrarse la propiedad abandonada con anterioridad a la traba de la litis. Apelada la sentencia, se observa que el Tribunal de Alzada razona explicando, detenidamente, la figura de la extinción del derecho del arrendador sobre la propiedad arrendada y cómo el nuevo dueño no está obligado a respetar el arriendo si éste no ha sido celebrado por escritura pública, fundamentando, luego, la obligación del arrendatario de continuar pagando la renta mientras ocupe el inmueble, en el principio que predica evitar el enriquecimiento sin causa y en la regla plasmada en el artículo 6° de la Ley N°18.101, que establece dicha obligación, hasta que se efectúe la restitución del inmueble.

En consecuencia, cuando la sentencia impugnada decide acoger la demanda, declarando terminado el contrato de arrendamiento celebrado entre el demandado e Inmobiliaria y Constructora La Gloria S.A., y condena al demandado pagar al demandante las rentas devengadas hasta la restitución, ciertamente no ha extendido la decisión a una cuestión ajena a la controversia o que no ha sido sometida a la decisión del tribunal, desde que fue el propio demandado quien introdujo el tema al contestar la demanda, sosteniendo que el titular para cobrar las rentas era la sociedad que le había arrendado la propiedad y no el demandante, cuestión que formó parte del debate y que justifica que el Tribunal de Alzada, para despejar conceptualmente el asunto, razonara en los términos señalados, concluyendo con una declaración que, si bien no fue lo pedido por el demandante – no obstante ser el fundamento de la solicitud de restitución del inmueble y, en tal sentido, otorgar el marco para el cobro de las rentas devengadas hasta la restitución – es reflejo del mérito del proceso, dada la defensa introducida por el demandado. En razón de lo anterior, no se configura el vicio de extra petita denunciado.

En lo que respecta a la denuncia de haber otorgado más de lo pedido, es menester recordar, en primer lugar, que la demanda pide, en forma expresa, el pago de las rentas y gastos por servicios comunes, hasta la restitución efectiva del inmueble; que, a continuación, y atendido el estampado receptorial que da cuenta que la propiedad se encuentra abandonada, el demandante hace uso del mecanismo previsto en el artículo 6° inciso 2° de la Ley N°18.101, para obtener la entrega material del inmueble en caso que éste hubiere sido abandonado por el arrendatario, solicitando que se verifique a través de receptor judicial, cuestión que ocurrió y se certificó el 3 de octubre de 2013, según consta del atestado de fojas 35. Así las cosas, el hecho que la sentencia hubiere condenado al pago de las rentas por la ocupación hasta la fecha de la entrega material, efectuada del modo antes señalado, no obstante que al apelar el demandante pidiera el pago de las rentas hasta la fecha en que el receptor constató el abandono (septiembre de 2013), no significa haber otorgado más de lo pedido, desde que debe entenderse dicha petición en el contexto de lo acaecido en el proceso. Por otra parte, al decidirlo así la sentencia, no hace más que dar cumplimiento a lo preceptuado en la norma en que funda la petición el demandante, cual es la del inciso primero del artículo 6° de la Ley N°18.101, conforme al cual “Cuando el arrendamiento termine por … la extinción del derecho del arrendador…, el arrendatario continuará obligado a pagar la renta de arrendamiento y los gastos por servicios comunes que sean de su cargo, hasta que efectúe la restitución del inmueble”. Restitución que regula el inciso 2°, y que se verificó en la especie, en el mes de octubre de 2013. En consecuencia, tampoco se configura el vicio de ultra petita.

Cuarto: Que, de acuerdo a lo dispuesto en el numeral 6° del artículo 768 N°6 del Código de Procedimiento Civil, es causal de casación en la forma de una sentencia, “Haber sido dada contra otra pasada en autoridad de cosa juzgada, siempre que ésta se haya alegado oportunamente en el juicio”. Como se observa, no obstante que el recurso de nulidad formal exige de preparación previa – artículo 769, inciso 1° del cuerpo legal citado – en el caso de la cosa juzgada el legislador ha reiterado la necesidad de que la cosa juzgada haya sido alegada oportunamente.

En la especie, el demandado no cumple con la exigencia antes referida, toda vez que nunca opuso la excepción de cosa juzgada. En efecto, en la audiencia de estilo propia de este tipo de juicios, el demandado contestó verbalmente la demanda, basando su defensa en dos argumentos, el primero, que no ocupa el inmueble, tal como consta del estampado receptorial de fecha 3 de octubre de 2013 y segundo, que no procede el pago de las rentas, porque ocupó la propiedad en virtud de un contrato de arriendo celebrado con otra sociedad, que individualiza, que es la titular de ese derecho. Fue la demandante, por otra parte, quien solicitó se trajera a la vista la causa rol 15.680-2012, seguida ante el Primer Juzgado Civil de Santiago, entre las mismas partes, y en que ahora el recurrente funda la causal de casación de cosa juzgada.

Dicha circunstancia es suficiente para desestimar la referida causal de nulidad formal.

II. Con respecto al recurso de casación en el fondo.

Quinto: Que el recurrente transcribe, primeramente, el artículo 6° de la Ley N°18.101, que establece, en su inciso 1°, la obligación del arrendatario de continuar pagando la renta de arrendamiento hasta la restitución del inmueble en caso que el arrendamiento termine por la expiración del plazo, extinción del derecho del arrendador o por cualquier otra causa y, en el inciso 2°, regula la forma de obtener la entrega material del inmueble, en caso que el arrendatario lo hubiere abandonado. Sostiene, luego, que procedía desestimar el cobro de las rentas, dada la naturaleza de la acción deducida, cuyo objeto es precisamente la restitución del inmueble para el nuevo dueño o comprador, lo que no se verificaría en la especie, atendido que, conforme consta de autos, el inmueble materia del juicio se encontraba abandonado con anterioridad a la litis y luego se realizó la entrega al demandante en la forma señalada en el inciso 2° del artículo 6° de la Ley N°18.101. Señala que así lo habría fallado el tribunal de primera instancia.

Sexto: Que sin perjuicio que el recurso no explica con claridad en qué consiste el error de derecho denunciado, entiende este Tribunal que su tesis apunta a que la obligación de pagar las rentas que establece el artículo 6° de la Ley N°18.101, de alguna manera es inescindible de la acción destinada a obtener la restitución del inmueble por extinción del derecho del arrendador, de donde resulta que se violaría lo dispuesto en el inciso 1° del citado artículo, si, como ocurre en la especie, no habiéndose ordenado la restitución por el tribunal – atendido que la propiedad fue abandonada con anterioridad a la demanda y sólo se verificó la entrega a través de receptor judicial, en procedimiento especial del inciso 2° del artículo 6° antes referido – se condena al pago de las rentas por ocupación al nuevo dueño del inmueble.

Séptimo: Que para resolver el asunto, resulta necesario establecer los hechos que, en lo que aquí interesa, fueron fijados por los jueces del fondo; a saber:

a) Entre Inmobiliaria y Constructora La Gloria S.A.y el demandado, se celebró un contrato de arrendamiento con fecha 30 de diciembre de 2001, respecto del inmueble ubicado en domicilio reservado, con inicio el 01 de enero de 2002 y duración de un año, renovable por períodos iguales, por una renta mensual de $750.000;

b) El contrato de arrendamiento antes referido no fue celebrado por escritura pública, sino por instrumento privado;

c) Inmobiliaria y Constructora La Gloria S.A., vendió a Inversiones e Inmobiliaria El Tránsito S.A., con fecha 25 de septiembre de 2008, los siguientes inmuebles: 1.- propiedad ubicada en domicilio reservado; 2.- propiedad ubicada en domicilio reservado; y 3.- propiedad ubicada en domicilio reservado, de la misma comuna, todos las cuales dieron origen a un nuevo lote, asignándosele la numeración 6199 de la calle Luis Pasteur de la comuna de Vitacura, dominio que fue inscrito en el Conservador de Bienes Raíces de Santiago, a fojas 65.691 N°102.344 del Registro de Propiedad del año 2008;

d) Entre las partes de este juicio no se configuró ningún vínculo contractual respecto de la propiedad sub lite luego de su adquisición por parte del demandante;

e) El demandado hizo pagos al demandante en razón de la ocupación de la propiedad, dado que su restitución se fue prorrogando en el tiempo luego de su venta y la consecuente extinción del derecho del arrendador;

f) La propiedad de marras fue entregada a la demandante, con fecha 3 de octubre de 2013, por el receptor Fernando Claro Contardo quien, constituido en el lugar por orden del tribunal, en conformidad a lo dispuesto en el inciso 2° del artículo 6° de la Ley N°18.101, pudo constatar que se encontraba totalmente desocupado y sin moradores, en pésimo estado de conservación, ya que se no contaba con cerco o reja.

Octavo: Que sobre la base de los hechos asentados en el proceso, los jueces del fondo establecieron que, atendido lo dispuesto en el artículo 1962 N°2 del Código Civil, el nuevo dueño y demandante de autos no estaba obligado a respetar el arrendamiento, por lo cual estaba facultado para demandar se declarara terminado el arrendamiento por extinción del derecho del arrendador; que lo anterior no significa que el arrendatario pueda seguir ocupando el inmueble sin pagar al arrendador – bajo la excusa que el contrato está terminado – ni al nuevo dueño – bajo la justificación de que no ha contratado con él –, ya que aquello significaría aceptar un enriquecimiento sin causa respecto del arrendatario, que podría seguir gozando de la propiedad, obteniendo un beneficio que le corresponde legítimamente al dueño; que el legislador estableció la obligación de continuar pagando las rentas (artículo 6° inciso 1° de la Ley N°18.101) por la ocupación del inmueble, más allá del término de la vigencia del contrato de arrendamiento, por el uso y goce que continúa ejerciendo sobre la propiedad arrendada, lo que se extiende a los gastos de servicios comunes que sean de su cargo; asimila dicha figura a la facultad de percibir los frutos civiles, de conformidad a los artículos 646 y 648 del Código Civil y termina señalando que lo anterior es congruente con el comportamiento del demandado que, tras el cambio de dominio del inmueble, continuó pagando al nuevo dueño rentas de arrendamiento por la ocupación.

Noveno: Que, como ya se ha dicho, el artículo 6°de la Ley N°18.101 establece en su inciso 1° que cuando el arrendamiento termine por cualquier causa – entre las cuales menciona la extinción del derecho del arrendador – “el arrendatario continuará obligado a pagar la renta de arrendamiento y los gastos de servicios comunes que sean de su cargo, hasta que efectúe la restitución del inmueble”. Asimismo, en el inciso 2°, agrega que “Si el arrendatario abandonare el inmueble sin restituirlo al arrendador, este podrá solicitar al juez de letras competente que se lo entregue, sin forma de juicio, con la sola certificación del abandono por un ministro de fe. Dicho funcionario levantará acta del estado en que se encuentra el bien raíz al momento de su entrega al arrendador y remitirá copia de ella al tribunal.”

Décimo: Que, así las cosas, habiendo operado en la especie la hipótesis contemplada en el inciso 1° del artículo 6° antes citado, esto es, que el contrato de arrendamiento, celebrado entre el antiguo dueño del inmueble y el demandado, se encuentra terminado por extinción del derecho del arrendador, el demandado está obligado a continuar pagando la renta de arrendamiento al nuevo dueño, hasta que se efectúe la restitución del inmueble. Basta para ello que hubiere continuado ocupando el inmueble arrendado, por lo que el hecho que no haya sido condenado judicialmente a su restitución, atendido que hizo abandono del mismo previo a la notificación de la demanda, no lo libera de dicha obligación. Puede sostenerse, incluso, que el legislador consideró la posibilidad de que luego de terminado el arriendo el antiguo arrendatario abandonara el inmueble, sin pagar las rentas de ocupación, por lo que en la misma norma del artículo 6°, incorporó en el inciso 2°, el procedimiento de entrega material por el tribunal, con el objeto de dar una fecha cierta a la restitución del bien raíz. Entenderlo de otra manera sería, ciertamente, admitir un enriquecimiento sin causa, en perjuicio del nuevo dueño del inmueble, lo que repugna al derecho y esta Corte no puede aceptar.

Undécimo: Que, por lo reflexionado, los jueces del fondo no han cometido el error de derecho que se les atribuye, lo que conduce a rechazar el recurso de casación en el fondo.

Por estos fundamentos, disposiciones legales citadas y lo preceptuado en los artículos 764, 765, 766 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza los recursos de casación en la forma y en el fondo interpuestos por el demandado a fojas 110, en contra de la sentencia de diecisiete de noviembre de dos mil catorce.

Redactó la ministra Andrea Muñoz S.

Regístrese y devuélvase con sus agregados.

N°933-2015

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señora Andrea Muñoz S., señor Carlos Cerda F., Ministro Suplente señor Alfredo Pfeiffer R., y el Abogado Integrante señor Álvaro Quintanilla P. No firma el Ministro Suplente señor Pfeiffer y el Abogado Integrante señor Quintanilla, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por haber terminado su periodo de suplencia el primero y por estar ausente el segundo. Santiago, trece de enero de dos mil dieciséis.

Autoriza el Ministro de Fe de la Excma. Corte Suprema.

En Santiago, a trece de enero de dos mil dieciséis, notifiqué en Secretaria por el Estado Diario la resolución precedente.