Copropiedad inmobiliaria

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Santiago, ocho de junio de dos mil dieciséis.

VISTOS:

En estos autos Rol 742-2014, seguidos ante el 1° Juzgado Civil de Coyhaique, compareció don Iván Gutiérrez Loyola, abogado, en representación de doña nombre reservado, quien dedujo demanda de rescisión por lesión enorme en juicio ordinario en contra de don nombre reservado, solicitando se declare la rescisión del contrato de compraventa de cuota de dominio celebrado por escritura pública el 5 de abril de 2013 entre nombre reservado, en calidad de vendedor y el demandado don nombre reservado, en calidad de comprador, por el cual el primero enajenó el total de la cuota de dominio de que era titular en el inmueble rural de 161 hectáreas, catorce áreas de superficie, inscrito en el Conservador de Bienes Raíces de Coyhaique del año 1961 a fojas 112 y se ordene al Conservador de Bienes Raíces de Coyhaique cancelar la inscripción de dominio a favor del demandado de fojas 1045 Nº 658 del Registro de Propiedad del mismo Conservador del año 2013 y toda anotación marginal o subinscripción que se haya practicado, con costas.

Fundamentando su pretensión señala que su representada es única heredera del vendedor quien era su padre, don nombre reservado, quien vendió al demandado el 5 de abril de 2013 su cuota o parte de dominio que le correspondía en el inmueble rural ya indicado en el precio de quince millones de pesos los que se dieron por pagados al momento de suscripción de la escritura respectiva. El referido inmueble fue adquirido por el padre de la demandante y su madre doña nombre reservado, también fallecida, por adjudicacion en partición de la herencia de don nombre reservado y otros por escritura pública de 18 de marzo de 1961 inscrita a nombre de sus padres a fojas 250 vta. Nº 209 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Coyhaique de 1961, correspondiendo a cada uno el 50% de los derechos en el ya mencionado inmueble. En razón de la muerte de doña nombre reservado, conforme las reglas sucesorales a la época de su muerte, los derechos del padre de la demandante y vendedor del demandado se incrementaron en su calidad de cónyuge sobreviviente alcanzando el 75% de los derechos sobre el inmueble, quedando un 25% a favor de la demandante. Agrega que conforme informe de tasación el valor comercial y, por ende, el justo precio, corresponde a 4.023,58 UF equivalentes a $95.000.000 a la fecha de tasación acompañada. Justifica la acción rescisoria citando los artículos 1888 y 1889 del Código Civil indicando que su padre y vendedor de la cuota enajenó el 75% en el inmueble equivalente a 120,855 hectáreas de superficie cuyo valor comercial ascendería a 3017,685 UF equivalentes a la fecha del contrato a $69.023.690 de acuerdo a la tasación ya aludida lo que en contraste con el precio de venta arroja que el vendedor recibió menos de la mitad del justo precio. Agrega que la venta de cuota indivisa sobre un inmueble es susceptible de lesión enorme, no ha sido enajenada la cosa a un tercero ni tampoco ha perecido en manos del comprador a resultas de caso fortuito, entablándose la acción en tiempo y forma y concurriendo la legitimación activa dada su calidad de heredera del vendedor conforme el principio de continuidad de la persona del causante previsto en el artículo 1097 del Código Civil. Termina solicitando se rescinda o anule la referida venta de cuota recaída en inmueble por lesion enorme y se proceda a cancelar la inscripción respectiva, con costas.

El demandado contesta la demanda indicando que existe contradicción en el escrito principal al señalar que se le vendieron el 75% de los derechos dado que aún no existe partición de la comunidad, quedando así prístino que la venta es una cuota o parte de dominio del 75% del inmueble, pero sin que recaiga en una cantidad de hectáreas determinadas. Construye su contestación en base a este aspecto, reiterando que no existe una determinación específica del inmueble que le corresponda al ser propietario de una cuota equivalente al 75% de los derechos sobre el inmueble. De ahí que no comparta la equivalencia económica aseverada por la demandante entre el inmueble y el valor de las cuotas pues sólo podrá averiguarse una vez practicada la liquidación de la comunidad. Señala que no corresponde equiparar el valor comercial del inmueble a los porcentajes de cuotas que los copropietarios detenten sobre el mismo. Insiste en que la venta de cuotas no es susceptible de rescisión por lesión enorme en razón que lo vendido fue una cuota de dominio y no un inmueble. Termina solicitando el rechazo de la demanda, con costas.

Por sentencia de treinta y uno de marzo de dos mil quince, escrita a fojas 119 y siguientes, se acogió la demanda ordenando la rescisión de la compraventa por lesión enorme y la consecuente cancelación de la inscripción a favor del demandado, sin costas.

Apelado dicho fallo por el demandado y adhiriéndose a la apelación la demandante sólo en lo que respecta a la exclusión de condena en costas, la Corte de Apelaciones de Coyhaique, por sentencia de treinta de octubre de dos mil quince, escrita a fojas 219 y siguientes, confirmó la sentencia apelada con declaración que el comprador de acuerdo al artículo 1890 del Código Civil podrá, a su arbitrio, consentir en la rescisión por lesión enorme o completar el justo precio con deducción de una décima parte y se acoge la adhesión a la apelación de la parte demandante, condenándose al demandado al pago de las costas.

En contra de esta decisión la demandada dedujo recurso de casación en el fondo.

Se ordenó traer los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que el recurrente, luego de realizar una síntesis del proceso y un análisis de la prueba rendida en el mismo, denuncia como errores de derecho la infracción a los artículos 1888 y 1889 del Código Civil. Afirma que la lesión enorme no resulta aplicable a la venta de cuota, sino que sólo a la compraventa de inmuebles, y al haberlo considerado en sentido diverso la sentencia recurrida infringe los artículos 341 y 342 Nº 3 del Código de Procedimiento Civil, en relación a los artículos 1698 inciso 2º y 1700, ambos del Código Civil. La sentencia incurriría en infracción al haber considerado procedente la lesión enorme en la compraventa de cuota del inmueble dado que no es posible ponderar o fijar el justo precio lo que impide determinar la procedencia o improcedencia de la lesión enorme. Por último se habría infringido el artículo 428 del Código Civil al haberse privado de valor probatorio al certificado de avalúo fiscal, el cual constituye un instrumento público y que resulta contradictorio con el informe pericial que la sentencia tuvo en cuenta para resolver a favor de la demandante. Termina indicando la forma en que estos errores habrían influido en lo dispositivo del fallo, solicitando se acoja su recurso, se invalide la sentencia y se rechace la demanda con costas.

SEGUNDO: Que para un mejor entendimiento de lo que se dirá a continuación, es útil enunciar los hechos asentados en este proceso. Son los siguientes:

a) Se celebró un contrato de compraventa el 5 de abril de 2013 entre el padre de la demandante, ya fallecido, don nombre reservado y el demandado, don nombre reservado, respecto de la cuota de dominio que al vendedor le correspondía en el inmueble rural de propiedad de la sucesión nombre reservado;

b) Al referido vendedor y padre de la demandante le correspondía en el inmueble en cuestión el 75% de la cuota de dominio y el 25% restante le cabía a su hija y demandante en autos;

c) El 75% de la cuota de dominio en el inmueble equivale a 120,885 hectáreas y el 25% restante equivale a 40,255 hectáreas;

d) El inmueble referido tiene una superficie total de 161 hectáreas con 14 áreas;

e) El valor comercial de la cuota del vendedor recaída en el inmueble objeto del litigio se determinó en $83.923.767 al 5 de abril de 2013,

f) El precio de la compraventa de los derechos del vendedor es inferior a la mitad del justo precio del inmueble.

TERCERO: Que el tribunal de alzada confirmó la sentencia del a quo con declaración que le asiste al demandado y comprador el derecho a consentir en la rescisión o, en cambio, pagar el complemento para alcanzar el justo precio con la deducción del 10% conforme lo dispuesto en el artículo 1890 del Código Civil. Para decidir así, los jueces sostuvieron en lo medular, que se comparten los razonamientos de la sentencia apelada en relación a la determinación del justo precio y que la venta es de aquellas susceptibles de lesión enorme según lo dispuesto en el artículo 1891 del Código Civil.

CUARTO: Que la cita de las disposiciones legales denunciadas por el recurrente, expuestas en el motivo primero y los argumentos esgrimidos en apoyo de sus afirmaciones en tal sentido, dan cuenta que el asunto sometido a decisión de esta Corte radica en determinar si resulta procedente la lesión enorme tratándose de una compraventa de cuota de dominio en un inmueble y no una compraventa de inmueble, como lo afirma el recurrente; y si existe error en la fijación del hecho del justo precio y, por ende, que el vendedor recibió menos de la mitad del justo precio, al haberse desestimado prueba que el recurrente entiende incidía en una conclusión diversa, en particular, el certificado de avalúo fiscal que considera instrumento público que debiera valorarse por sobre el peritaje que la sentencia impugnada tuvo en cuenta.

QUINTO: Que el recurrente achaca a la sentencia que no es procedente la lesión enorme en la venta de cuota sobre un inmueble en copropiedad puesto que no se cumpliría con lo dispuesto en el artículo 1891 del Código Civil el que sólo admite la referida acción respecto de compraventa de inmuebles lo que no ocurriría en la especie. Al tratarse de una venta de cuota resultaría imposible determinar la parte que le corresponde al vendedor en el respectivo inmueble dejando en imposibilidad al juez de realizar la comparación necesaria para determinar si hay una diferencia entre el precio y el justo precio que incida en lesión enorme. La cuestión que se somete a debate es, por ende, si procede o no la lesion enorme en la compraventa de una cuota. Sobre este asunto es usual citar la obra de Enrique Silva Segura, quien sostiene sobre este asunto que “En general, podemos decir que siempre una cuota determinada e indivisa en una cosa inmueble tiene un valor que se puede apreciar al tiempo del contrato y permite hacer la comparación entre el justo precio de la cosa y el dinero que se paga por ella. En todo caso, ésta es una cuestión de hecho que resolverá el juez apreciando la prueba rendida.” (Silva Segura, Enrique, Acciones, Actos y Contratos sobre cuota (El problema jurídico y práctico de las acciones y derechos), Concepción, editorial Samver, s/a, p. 288). Y agrega “…el problema se reduce más bien a una cuestión de hecho que de derecho. En cada caso será necesario analizar el proceso y ver si es posible hacer la comparación entre el valor de la cuota indivisa vendida y el precio pagado por ella. No obstante, no será necesario, como se sostiene en las últimas sentencias citadas, esperar una probable partición para saber el justo precio de la cuota indivisa vendida, pues ésta es una cosa incorporal distinta de la cuota divisa en que se puede transformar por la partición. Por esta razón otras sentencias, probado el justo precio de la cuota y concurriendo los demás requisitos legales, han acogido demandas de rescisión por lesión enorme en venta de cuota indivisa en bienes raíces” (op. cit., p. 288 y 289). De ahí que debemos analizar si las condiciones para que se verifique la procedencia de la acción rescisoria en la especie se cumplen atendida la compraventa de cuota indivisa que recae sobre un inmueble. Tal como se indicó la referida compraventa de cuota alude a un inmueble determinado. Así queda claro de la escritura de compraventa celebrada el 5 de abril de 2013, cuya rescisción se solicita. En la cláusula primera se explicita que la demandante y su padre son “dueños de un predio de ciento sesenta y una hectáreas catorce áreas, ubicado en la comuna de Coyhaique…”, cuyos deslindes se especifican, así como el modo en que lo adquirieron. Asimismo en la cláusula segunda se indica que don nombre reservado “vende, cede y transfiere la cuota o parte de dominio que le corresponde en la propiedad singularizada en la cláusula anterior,…”. No hay, en consecuencia, incertidumbre acerca del objeto de la cuota que se vende, dado que se encuentra individualizado el inmueble de manera específica en el respectivo contrato de compraventa. Tampoco es posible advertir dudas acerca del porcentaje de la cuota de dominio que le cabía al vendedor en el inmueble individualizado. Por último, los antecedentes de autos y así lo estimó el fallo impugnado posibilitaron la necesaria comparación entre el precio de venta de la cuota recaída en el inmueble y su justo precio, conforme la prueba aportada en el proceso. En definitiva, si nos atenemos a los hechos asentados en el proceso, la sentencia impugnada se ajusta a derecho al haber acogido una acción rescisoria por lesión enorme de una compraventa de cuota de dominio determinada respecto de un inmueble específico y cuyos antecedentes permitieron fijar el justo precio y el desequilibrio habilitante para la ineficacia rescisoria.

SEXTO: Que es necesario todavía referirse a las infracciones denunciadas que inciden en la prueba que tuvo en consideración la sentencia para determinar el justo precio y así establecer la lesión enorme en la compraventa de la cuota de dominio del inmueble. El recurrente pretende vulneradas las reglas reguladoras de la prueba lo que le habilitaría para modificar los hechos que se estimaron probados en la instancia. Refiere a los medios de prueba que es posible aportar en un proceso, en particular la prueba instrumental (artículo 341 del Código de Procedimiento Civil). Luego cita el artículo 1698 incisos 2º y los medios de prueba que ese precepto señala. Agrega el artículo 1700 del Código Civil alusivo al valor probatorio del instrumento público. Alude, a propósito del artículo 342 nº 3 del Código de Procedimiento Civil que considera instrumentos públicos las copias no objetadas como inexactas por la contraria dentro de tercero día, al certificado de avalúo fiscal emanado del Servicio de Impuestos Internos que se tuvo por acompañado el 4 de noviembre de 2014, el que no fue ponderado en su justo valor probatorio por la sentencia, lo que habría significado desestimar la concurrencia de la lesión al no haber recibido el vendedor menos de la mitad del justro precio. Termina indicando que se habría infringido el artículo 428 del Código de Procedimiento Civil al haberse considerado el informe pericial para avalar el desequilibrio justificativo de la lesión desechando el intrumento público referido. Es fácil advertir que el recurrente en lo que respecta a las infracciones a las reglas atingentes a la prueba, más que un yerro en la aplicación del derecho, se limita a discrepar de la valoración de la prueba realizada por los tribunales del fondo, sin que justifique una infracción efectiva a leyes reguladoras de la prueba. Además, tal como lo ha reiterado esta Corte, la actividad de valoración o ponderación de las probanzas y, tras ella, la fijación de los hechos del proceso, quedan agotadas en cada uno de los grados de conocimiento y fallo del juicio, a menos que los jueces de la instancia "al fijarlos" hayan desatendido las pautas objetivas del sistema de la prueba legal o tarifada o las razones lógicas, científicas, técnicas o de experiencia, en cuya virtud ha correspondido asignarles valor y determinar su eficacia. Debido a que, como ya se ha expuesto, los antecedentes involucrados no han dejado de manifiesto que una desatención como la referida haya tenido lugar, no queda sino entender que la sentencia impugnada no incurrió en los errores de derecho que se le atribuyen.

SÉPTIMO: Que por lo expuesto, no se advierte infracción alguna a las normas legales que cita el recurrente, y por lo mismo deberá desestimarse el recurso de casación en el fondo planteado.

De conformidad con lo expresado y, además, con lo dispuesto en los artículos 764 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo interpuesto en lo principal del escrito de fojas 223, en contra de la sentencia de treinta de octubre de dos mil quince, que se lee a fojas 219 y siguientes.

Regístrese y devuélvase.

Redactó el abogado integrante don Carlos Pizarro Wilson.

N° 35.511-15

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, por los Ministros Sr. Patricio Valdés A., Sr. Guillermo Silva G., Sra. Rosa Maggi D., Sr. Juan Eduardo Fuentes B. y el Abogado Integrante Sr. Carlos Pizarro W.

Autorizado por el Ministro de fe de la Corte Suprema.

En Santiago, a ocho de junio de dos mil dieciséis, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.