Deslindes

10

Santiago, veintisiete de julio de dos mil diecisiete.

VISTOS:

En estos autos Rol 338-2014, seguidos ante el Juzgado de Letras de Quintero, sobre juicio ordinario de reivindicación e indemnización de perjuicios, compareció nombre reservado y dedujo demanda en contra de nombre reservado, solicitando se declare que el retazo de 23,36 metros cuadrados de superficie es de su propiedad y no de la demandada y por ello ésta debe restituirlo dentro de tercero día bajo apercibimiento de lanzamiento, debiendo además condenarla a indemnizar los deterioros que haya experimentado el inmueble reivindicado así como los frutos naturales y civiles percibidos, considerándola como poseedora de mala fe, con costas.

Fundamentando su pretensión señala que es dueña del bien raíz ubicado en domicilio reservado, correspondiente al lote 1 B del proyecto de subdivisión de la propiedad de don nombre reservado. Este inmueble lo adquirió por compra que hizo al mencionado nombre reservado, debidamente inscrita y que abarca una superficie total de 225 metros cuadrados, cuyos deslindes conforme a sus títulos son: al norte: 22,50 metros con resto de propiedad de Lote 1 A; al este: 10,00 metros con Lote 2 de propiedad de doña nombre reservado; al sur: 22,50 metros con Lote 3, de propiedad de doña nombre reservado y en un metro aproximadamente con Lote 4; al oeste: 10,00 metros con camino público frente al mar.

Por su lado, explica que la demandada es dueña y poseedora del inmueble ubicado en domicilio reservado; y en tal calidad ha procedido a realizar actos de posesión material sobre parte del terreno de su propiedad desde el 2 de diciembre de 2012, traspasando la línea divisoria y poseyendo de forma ilegítima un retazo de 23,36 metros cuadrados aproximadamente, esto es, 2,10 metros cuadrados al norte y 2,56 metros cuadrados al sur, entendiendo que la línea divisoria entre los predios estaría ubicada en un lugar que no corresponde.

La parte demandada contestó la demanda solicitando el rechazo de la misma, argumentando que su posesión de la franja en disputa es de antigua data y legítima, por cuanto el deslinde entre las partes es el mismo que existía el año 1980, época en que la actora adquirió su predio.

Seguidamente afirma que la demandante no tiene derecho a más cabida de la que actualmente posee, considerando que adquirió ad corpus y cuando el Lote N° 2 se encontraba determinado y perfectamente deslindado. La conjugación de estas dos circunstancias provoca que la contraria no esté legitimada para pedir que se complete la cabida que describen sus títulos. En consecuencia, más allá de lo que señala la inscripción de dominio, lo único que podía trasferir el señor nombre reservado era lo que quedaba luego de haber vendido los Lotes 2, 3 y 4 y aunque la compraventa de la demandante consigne que los deslindes Norte y Sur de su propiedad tenían 22,5 metros, lo cierto es que lo que realmente estaba adquiriendo, en cuanto especie o cuerpo cierto, era aquello que iba desde donde termina el Lote N° 2 hasta donde llega el camino público. Si el inmueble tiene una cabida inferior a la que ilustra su inscripción se debe a circunstancias ajenas a su parte y que pueden estar dadas por el hecho que los planos respetaron el levantamiento topográfico realizado con ocasión de la subdivisión del terreno en el año 1957, medidas tomadas de forma manual, con objetivos meramente ilustrativos. Además los planos no consideraron la disminución que se produjo a consecuencia de la pavimentación y ensanchamiento del camino público.

Por sentencia de veintiuno de junio de dos mil dieciséis, que se lee a fojas 174 y siguientes, se rechazó sin costas la demanda.

Apelado este fallo por la demandante, una sala de la Corte de Apelaciones de Valparaíso, por determinación de nueve de diciembre pasado, escrita a fojas 224, lo confirmó.

En su contra la parte perdidosa dedujo recurso de casación en el fondo.

Se ordenó traer los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que el recurrente denuncia diversas infracciones de derecho que agrupa en tres capítulos de impugnación. El primero dice relación con el artículo 889 del Código Civil, atendido que los jueces si bien concluyeron la concurrencia de los requisitos de singularización de la cosa a reivindicar y que el dominio de la misma recae en su parte, desestimaron los medios de prueba que avalan el requisito de privación del retazo de terreno en cuestión, no obstante que este se encuentra acreditado tanto con el levantamiento topográfico del informe pericial como con el informe técnico de mensura de su inmueble y con la declaración testimonial del arquitecto nombre reservado, quién elaboró el informe de mensura de la propiedad, antecedentes de los que se desprende que su parte no está en posesión de aquello que reclama, pues se encuentra en poder de la demandada. En consecuencia -afirma- se infringe el citado artículo 889 al rechazar la acción de reivindicación deducida no obstante encontrarse acreditados todos los requisitos legales para que prospere.

A continuación acusa la vulneración del artículo 425 del Código de Procedimiento Civil, atendido que el peritaje evacuado en este proceso por nombre reservado, nombrado con acuerdo de ambas partes, expresamente concluyó que si bien no existe cabida suficiente para cercar los predios como fueron inscritos, existe una porción de terreno de 29,53 metros cuadrados que se encuentra en posesión de la demandada, no obstante que es de propiedad de la demandante. El mismo peritaje continúa señalando que de acuerdo a los antecedentes aportados, dicha carencia se encuentra hacia el oriente del lote de la parte demandada.

De esta forma -sigue el arbitrio- el juez no ponderó la totalidad del informe pericial que concluye expresamente que existe una porción de terreno de 29,53 metros cuadrados que le pertenece y que actualmente está en posesión de la demandada. En este sentido, el fallo se limitó a indicar que no existe cabida suficiente para cercar los predios de la forma que fueron inscritos, sin considerar que esa carencia se encuentra ubicada al oriente del inmueble de la demandada, lo que no tiene injerencia con la cosa objeto de reivindicación de este juicio. Así las cosas, el dictamen entrega todos los datos técnicos para concluir la privación que alega y así acoger la demanda.

Por último, asevera que el rechazo de la demanda conllevó también la infracción de los artículos 342 y 346 Nº 1 del Código de Procedimiento Civil en relación con los artículos 1700 y 1702 del Código Civil, toda vez que los jueces de la instancia no consideraron el valor probatorio del informe técnico de mensura del inmueble de su propiedad elaborado por el arquitecto nombre reservado con el objeto de revisar la concordancia entre los metrajes de los deslindes y la superficie total descrita en la escritura del predio en contraste con la realidad presente en terreno para así corregir los límites del predio en caso de comprobarse anomalías en la ubicación física actual de los vértices y cierres perimetrales con propiedades contiguas. La conclusión de dicho informe -concordante con el evacuado por el perito designado en autos- es que existe un diferencial de superficie faltante entre escritura y realidad de terreno de 23,36 metros cuadrados. Posteriormente este experto fue citado como testigo, quien sin tacha ratificó el aludido instrumento, cuya valoración fue omitida por el tribunal.

SEGUNDO: Que los jueces del mérito establecieron como hechos de la causa con relevancia jurídica, los siguientes:

a) La demandante adquirió por compraventa el bien raíz ubicado en la domicilio reservado, Maitencillo de la Comuna de Puchuncaví, que según inscripción en el Registro de Propiedad del año 1981 tiene los siguientes deslindes: al Norte 22,50 metros con resto de propiedad de Lote 1 A; al Este: 10,00 metros con Lote 2 de propiedad de doña nombre reservado; al Sur 22,50 metros con Lote 3 de propiedad de doña nombre reservado y en un metro aproximadamente con Lote 4; al Oeste: 10,00 metros con camino público frente al mar;

b) La demandada adquirió en el año 2005 el sito N° 2 ubicado en Maitencillo, comuna de Puchuncaví, que deslinda al Nororiente con lote uno en 20 metros; al Surponiente con lote cuatro en 20 metros; al Suroriente con domicilio reservado metros;

c) Las partes de este juicio son dueños de sus respectivos lotes;

d) De acuerdo a las superficies señaladas en las escrituras de compraventas de las partes, el inmueble de la demandante tiene una superficie de 225 metros cuadrados y el de la demandada de 200 metros cuadrados, sin embargo en la práctica el lote de aquella tiene una superficie inferior al de esta última;

e) La cabida de ambos inmuebles señalada en sus respectivas inscripciones es superior a la sumatoria del total del terreno de los mismos existente en el lugar, por lo que no se puede plasmar en la práctica el metraje que arrojan los títulos por no existir la extensión suficiente para su cabida;

f) No existen antecedentes que acrediten que ha habido una expropiación en el sector.

TERCERO: Que los sentenciadores, para desestimar la demanda, sostuvieron que "la cosa singularizada a ser reivindicada en los hechos será de una superficie superior a lo que en justicia correspondería, ya que la realidad de la cabida consagrada en las escrituras públicas de compraventa de ambos inmuebles no se puede llevar a efecto en la realidad debiendo las partes llegar a una conciliación al respecto o accionar a fin de que se determinen los deslindes y cabida real de ambas propiedades proporcionalmente a la realidad material existente".

CUARTO: Que como punto de partida conviene recordar que el Código Civil, en su artículo 889, dispone: "la reivindicación o acción de dominio es la que tiene el dueño de una cosa singular, de que no está en posesión, para que el poseedor de ella sea condenado a restituírsela".

Al efecto, don Arturo Alessandri Rodríguez comenta que en la reivindicación, "el propietario reclama la cosa de que es dueño, no en virtud de un derecho personal, sino en virtud de su derecho de dominio, y que puede ejercerlo contra cualquiera que esté en posesión de la cosa, porque el Art. 889 dice que se dirige contra el poseedor de la cosa. Del Art. 889 se desprende que para que tenga lugar la reivindicación, es menester que se reúnan los tres requisitos siguientes: 1) Que el que la ejerza sea dueño de la cosa que reivindica; 2) Que no tenga la posesión de la cosa; y 3) Que se trate de una cosa singular". (Arturo Alessandri Rodríguez, Derecho Civil, Los Bienes, Primer Año, Tomo II, Editorial Lex, página 196).

Luego, el mismo autor señala: "El objeto de la acción reivindicatoria es, según sea esto, reclamar la posesión de la cosa, o más propiamente, la cosa misma, ya que con relación a ella ejerce los actos el poseedor. Dijimos que lo normal era que la posesión y el dominio se encontraran reunidos en una sola mano pero que podía darse el caso de que una persona perdiera la posesión de una cosa, conservando el dominio de ella. Se ha roto en este caso el estado normal y corriente de las cosas, y en estas circunstancias, la ley autoriza al propietario para reclamar la cosa de quien la tenga. Entonces, el objeto de la reivindicación no es, como vulgarmente se cree, el derecho de dominio; no es ese derecho lo que se reclama, porque si fuera el dominio lo que se ha perdido, no podrían ejercitarse estas acciones que competen al dueño de la cosa" (op. cit., pág. 198, 199).

QUINTO: Que de la definición contenida en el artículo 889 del Código Civil, así como del tenor del artículo 895 del mismo cuerpo legal, se advierte que la acción reivindicatoria puede ser intentada por el dueño de una cosa singular en contra del poseedor de ella y, por excepción conforme a lo preceptuado en el artículo 915 del Código citado, ella puede entablarse en contra del mero tenedor, cuando éste detente la posesión material indebidamente, es decir, sin título" (Revista de Derecho y Jurisprudencia, Jurisprudencias Esenciales, Edición Bicentenario, Derecho Civil, Tomo I, pág. 754).

SEXTO: Que en este punto de la reflexión vale traer a la memoria el contenido de las obligaciones que el contrato de compraventa origina para el vendedor. De acuerdo a lo que preceptúa el inciso primero del artículo 1824 del Código de Bello, las obligaciones esenciales del vendedor "se reducen en general a dos: la entrega o tradición y el saneamiento de la cosa vendida". La tradición, según esta norma, "se sujetará a las reglas dadas en el Título VI del Libro II".

El Código habla de "entrega o tradición" y, ciertamente, la entrega que sigue a la compraventa es una verdadera tradición porque va precedida de un título traslaticio de dominio, como lo es la compraventa, la que supone la intención de transferir el dominio. Y en ello reside justamente la importancia de la tradición, porque en nuestro sistema jurídico -a diferencia de lo que ocurre en el derecho francés- que en esta materia sigue las fuentes del Derecho Romano, la compraventa no transfiere el dominio sino que de ella nacen derechos personales, adquiriendo el comprador el dominio únicamente una vez que se haya efectuado la tradición.

SÉPTIMO: Que respecto de cómo debe hacerse la tradición de la cosa vendida, tratándose de inmuebles, la entrega jurídica se materializa en la inscripción del título en el respectivo registro del Conservador de Bienes Raíces competente. Pero, además de la entrega legal o tradición de la cosa, es deber del vendedor poner materialmente la cosa en poder del comprador con el objeto de que éste pueda entrar en posesión tranquila y pacífica de la misma; solo procediendo de esta manera el vendedor llegará a satisfacer adecuadamente su obligación de hacer la entrega real del bien que vende, en los términos contemplados en el artículo 1824 del Código Civil, esto es, poniendo la cosa a disposición del comprador.

En otras palabras, el vendedor tiene la obligación de entregar el bien que se identifica en el contrato y debe hacerlo de tal forma que posibilite al comprador usar y gozar del mismo como señor o dueño, circunstancia que, naturalmente, no se satisface con una entrega parcial, salvo que ello emane de la letra de lo convenido o de la ejecución que en la práctica hayan efectuado los contratantes. Lo que corresponde es que el vendedor despliegue todo lo conducente a brindar la posesión efectiva y material de la cosa al comprador, contratante que ha convenido con la intención de recibir toda la cosa vendida y no una porción de ella.

OCTAVO: Que incardinado con lo que precede y tal como quedó establecido en los motivos primero, segundo y tercero de este fallo, la discusión se centra en determinar si en el caso de autos deben primar los deslindes físicos de los predios colindantes o aquellos consignados en los títulos respectivos, ello en atención a que el demandado no desconoce estos últimos, sino que reconociéndolos, indica que el límite de ambas propiedades en relación a la demandante viene dado desde el año 1980, época en que ésta adquirió su lote, esto es, con posterioridad al antecesor en el dominio del Lote N° 2 de su propiedad, considerando además la existencia de un vendedor común de ambos predios. Así, explica, se procedió a dividir físicamente la totalidad del inmueble, dando lugar en primer término a los Lotes 2, 3 y 4, para posteriormente enajenar el resto del predio, adquiriendo en esta última oportunidad la demandante su lote ad corpus, esto es, como especie o cuerpo cierto.

NOVENO: Que, de este modo, no ha existido controversia sobre los deslindes de cada predio de acuerdo a sus respectivos títulos. Lo discutido, en consecuencia, es si priman éstos o la situación actual de los inmuebles atendida la adquisición como especie o cuerpo cierto.

Al respecto útil resulta hacer referencia a lo establecido en el artículo 1831 del Código Civil, pese a que su aplicación se limita a los predios rústicos. Este artículo dispone cuándo se entiende la venta de un predio en relación a su cabida y cuándo como especie o cuerpo cierto. En el primer caso ésta debe expresarse de alguna manera. En los demás, se entenderá que la venta se efectúa como especie o cuerpo cierto, en el estado en que actualmente se encuentre el predio.

DÉCIMO: Que el informe de peritos agregado a fojas 130 de autos señala que los lotes de los litigantes, si bien se conformaron de subdivisiones distintas, el plano base es coincidente, apreciando que la situación inscrita de los predios difiere de la material existente en terreno, antecedentes que le permitieron arribar a las siguientes conclusiones: a) no existe la cabida suficiente para cercar los predios en cuestión tal y como fueron inscritos; b) al no existir expropiación en la Avenida del Mar, las líneas de cierre oficial corresponden a las existentes, de manera que hay una porción de terreno de 29,53 m2 que se encuentra en posesión de la demandada, siendo de propiedad de la demandante; c) de acuerdo a la ubicación del deslinde común entre los inmuebles, conforme a sus títulos y planos de subdivisión existentes, la cabida no alcanza para los lotes tal y como fueron generados en los planos de subdivisión que se encuentran inscritos; d) dicha carencia se encontraría ubicada hacia el oriente del lote de la parte demandada, con lo que el deslinde común viene dado por lo descrito en la Figura N° 3 (superposición) del plano del informe.

UNDÉCIMO: Que, relacionado con lo anterior, no puede desatenderse el tenor literal de la escritura de la demandante, cuya copia se encuentra guardada en custodia, en que la que se señala que la venta se hace ad corpus, manifestando la actora conocer la propiedad, con sus usos, costumbres y servidumbres, tanto activas como pasivas y libre de todo gravamen (estipulación cuarta del contrato de compraventa celebrado entre don nombre reservado y el demandante de autos). Del mismo modo, la cláusula tercera del contrato en virtud del cual el demandado compró el lote de su propiedad establece que la propiedad se vende como especie o cuerpo cierto, en el estado que actualmente se encuentra, el que es conocido de la compradora, con todos sus usos, costumbres, derechos y servidumbres, activas y pasivas, libre de toda hipoteca, gravámenes, litigios pendientes.

DUODÉCIMO: Que tales cláusulas resultan relevantes, teniendo especialmente en consideración el emplazamiento de los respectivos predios y del hecho indiscutido en el proceso que tanto la actora como la demandada tienen un antecesor común en el dominio de sus inmuebles, demostrándose con los antecedentes agregados a los autos que esta situación de hecho se remonta a varias décadas, la que no pudo ser desconocida por la demandante al momento de adquirir su inmueble, menos aún si expresamente dejó constancia en la escritura pública de compraventa de adquirirlo en el estado en que se encontraba, que declaró conocer.

De ahí que, sin perjuicio de no tratarse de predios rústicos, el demandante declaró en el documento antes referido de 21 de agosto de 1980 haber adquirido el inmueble de autos ad corpus, esto es, como especie o cuerpo cierto, con independencia de que en tal instrumento se haya expresado su cabida, pues la venta en esa condición conlleva la aceptación del estado en que el predio se encuentra al tiempo de la venta, esto es, con la división del predio colindante, actualmente de propiedad del demandado, y abarcando parte de su terreno, cuyo estado declaró, se reitera, conocer y aceptar.

DECIMOTERCERO: Que la venta ad corpus o como cuerpo cierto redunda, entre otras cosas, en que las partes del contrato de compraventa excluyen reclamos posteriores en relación a la cabida del bien, lo que no equivale a aceptar que los deslindes conservatorios del inmueble y que son aquellos que el comprador aceptó, se encuentren en todo o parte desplazados en su desmedro por la acción de un tercero. Empero, en este caso específico, en que ha quedado establecido que la demandante adquirió su predio después de haberse loteado el terreno en que se ubica el actual lote N° 2 del demandado, cuyos deslindes inalterables se remontan a lo menos al año 1976; en que el antecesor común de los litigantes vendió un terreno en que resulta imposible ubicar los inmuebles de las partes en su integridad, por ser aquel de menor dimensión del requerido para cumplir con aquello a que el vendedor se obligó en los respectivos contratos de compraventa, resulta palmario que la restitución de un retazo de terreno de 23,36 metros cuadrados que se reclama implica desconocer los efectos de los contratos celebrados entre las partes con su antecesor común en el domino, por medio de los cuales tanto la demandante como la demandada adquirieron sus respectivos inmuebles como especie o cuerpo cierto, en que el deslinde de los predios se remonta al origen de la subdivisión y que fuera aceptado por el propietario común y los posteriores adquirentes hasta el año 2014, fecha en que se dedujo la demanda reivindicatoria y habiendo adquirido la demandante su predio ad corpus, estado que declaró conocer, no cabe más que concluir, tal como lo hicieron los jueces del mérito, que en el caso en examen no resultan concurrentes los presupuestos de la acción reivindicatoria que contempla el artículo 889 del Código Civil.

DECIMOCUARTO: Que como corolario de lo que se viene diciendo solo resta concluir que al desestimarse la acción que se dedujo, los sentenciadores no han incurrido en las infracciones de derecho denunciadas, lo que impone que el recurso de nulidad sustancial deba ser desestimado.

Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en las normas legales citadas y en los artículos 765 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo interpuesto en la petición principal contenida en la presentación de fojas 225, por la abogada Patricia Ahumada Rodríguez, en representación de la parte demandante, en contra de la sentencia de nueve de diciembre de dos mil dieciséis, escrita a fojas 224.

Regístrese y devuélvase con sus agregados.

Redacción a cargo del abogado integrante señor Prado Puga.

Rol 3630-2017

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sr. Patricio Valdés A., Sr. Héctor Carreño S., Sr. Guillermo Silva G., Sra. Rosa María Maggi D. y Abogado Integrante Sr. Arturo Prado P.

No firma la Ministra Sra. Maggi, no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar con permiso.