Ocupación ilegal

Santiago, veintiuno de agosto de dos mil diecisiete.

Vistos:

En estos autos rol N° C-867-2014, seguidos ante el Décimo Sexto Juzgado Civil de Santiago, sobre juicio sumario, caratulados “nombre reservado con nombre reservado”, por sentencia de trece de agosto de dos mil quince, escrita a fojas 64 y siguientes, se rechazó la demanda de precario interpuesta por doña nombre reservado en contra de doña nombre reservado, con el objeto de obtener la restitución de la propiedad de su dominio, ubicada en domicilio reservado, que la demandada ocupa.

En contra de dicho pronunciamiento, la parte demandante dedujo recurso de casación en la forma, fundado en la causal del artículo 768 N°5, en relación con el artículo 170 N°5, ambos del Código de Procedimiento Civil y apeló, y una sala de la Corte de Apelaciones de Santiago, por sentencia de veintiséis de abril de dos mil dieciséis, que se lee a fojas 92 y siguientes, rechazó la invalidación formal solicitada y confirmó el fallo apelado.

En contra de esta última sentencia, la misma parte interpuso recurso de casación en el fondo, solicitando la invalidación del fallo y la consecuente dictación de una sentencia de reemplazo que acoja la demanda de autos.

Se ordenó traer los autos en relación.

Considerando:

Primero: Que el recurrente denuncia la infracción del artículo 2195, en relación con las disposiciones contenidas en los artículos 1437, 1438, 1545 y 1915 del Código Civil, y del artículo 1698 mismo cuerpo legal, en relación al artículo 160 del Código de Procedimiento Civil.

Señala que el artículo 2195 del Código Civil introduce la figura del precario en nuestro ordenamiento, que supone tenencia de cosa ajena, con ausencia de antecedente contractual que la justifique, por permitirlo así el dueño, razón por la cual está autorizado para exigir su restitución en cualquier tiempo. Indica que, en la especie, la demandante es dueña del inmueble que reclama, que lo entregó en arriendo a un antiguo ocupante que finalmente abandonó la propiedad, dejando en ella a una pareja, con quien no tiene ninguna vinculación previa ni menos contrato y que la detenta por mera tolerancia de su parte, rehusando su restitución. A su juicio, dicha situación configura el precario que establece la norma legal citada, no obstante, el fallo impugnado da por sentado los dos primeros requisitos –dominio de la cosa por el demandante y ocupación de la demandada– no así el último, referido a la existencia de un título que justifique la referida ocupación, extendiendo, erróneamente, los efectos del contrato de arriendo que su parte señaló existía con un antiguo ocupante, a la demandada, quien no fue parte en él, ni concurrió a su materialización. Señala que con ello no sólo vulnera la disposición citada, ya que el contrato a que alude el inciso segundo requiere su comprobación por los medios legales, cuestión que no ha ocurrido en autos, sino que también los artículos 1437, 1438 1545 y 1915 del Código Civil.

Luego de transcribir lo que disponen los artículos 1437 y 1438 del Código Civil, sobre las fuentes de las obligaciones y el concepto de contrato, sostiene que sólo por el acuerdo de voluntades de las partes dirigido a un propósito final, es posible entender que se encuentran obligadas a un determinado comportamiento o abstención. Sin embargo, la sentencia impugnada infringiría dichas normas, que a su vez contienen el principio res inter allios acta, al suponer que existe un nuevo contrato entre su parte y la demandada y que recae sobre el inmueble de autos o, en el mejor de los casos, que sus efectos se extienden a ésta, lo que justificaría la tenencia que ejerce. Reitera que no existe prueba sobre la existencia de tal contrato ni sobre la relación que su parte declara que hubo con el anterior tenedor, a excepción de su propio relato, ya que de haber existido dicho vínculo contractual se habrían agotado las instancias procesales para obtener la restitución por esa vía.

En ese orden de ideas, estima que la infracción de los artículos 1545 y 1915 del Código Civil, que transcribe, se produce porque dichas normas consultan el principio pacta sunt servanda, que apunta a que los contratos se cumplen, toda vez que así lo han convenido las partes libremente, lo que no ocurre en el caso de marras con el contrato de arrendamiento, que define el artículo 1915 citado, ya que sus elementos – en esencia, la entrega del goce de una cosa a cambio del pago de un precio - se encuentran ausentes de la relación entre demandante y demandada y no existe la más mínima prueba sobre los mismos, dado que ésta última se encuentra además rebelde. Agrega que no existe pago de renta, precio o retribución, lo que demuestra que ocupa el inmueble por mera tolerancia de la demandante.

Sostiene que lo razonado deja de manifiesto la vulneración del artículo 1698 del Código Civil, norma que regula la carga de la prueba, en relación al artículo 160 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que no existe antecedente alguno que permita comprobar la existencia del mencionado contrato de arriendo al que alude la sentencia, y que mal podría amparar a la demandada para justificar su ocupación.

Termina señalando la forma en que se ha producido la infracción y cómo ello ha influido en lo dispositivo del fallo.

Segundo: Que, para una adecuada resolución del asunto, es menester consignar los siguientes hechos que fueron establecidos por los jueces del fondo:

- La demandante adquirió el inmueble que reclama, de doña nombre reservado, con quien celebró un contrato de compraventa con fecha 12 de agosto de 2011, título que inscribió a su nombre en el registro conservatorio respectivo el 23 de agosto de ese año, a fojas 55.172, N°83.430, del Conservador de Bienes Raíces de esta ciudad;

- La demandante celebró un contrato de arrendamiento sobre el referido inmueble con don nombre reservado, quien era arrendatario de la anterior dueña;

- La demandada ingresó a ocupar el inmueble por ser don nombre reservado, su pareja en aquella época;

- El señor nombre reservado abandonó el inmueble;

- No se acreditó el término del contrato de arrendamiento antes señalado.

Sobre la base de los antecedentes antes señalados y teniendo presente que el precario constituye una mera situación de hecho, con total ausencia de vínculo jurídico entre el dueño y el tenedor de la cosa reclamada, el fallo impugnado concluye que, aunque la demandada no tenía la calidad de parte en el mencionado contrato de arrendamiento, éste le sirve de título para justificar la tenencia del inmueble, por lo que no ocupa por la mera tolerancia o condescendencia de la dueña del mismo, sino en virtud del contrato en que era parte su pareja, del que se le extienden sus efectos.

Tercero: Que el artículo 2195 del Código Civil, en su inciso segundo, establece la figura del precario, describiéndolo como una situación de hecho, consistente en la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño. Así, pues, son requisitos de la acción: a) que la cosa cuya restitución se solicita sea de propiedad del actor; b) que el demandado tenga la tenencia material de la cosa; y c) que esa tenencia del demandado sea sin previo contrato y por mera tolerancia o ignorancia del dueño.

Cuarto: Que, no habiendo discusión sobre el dominio de la actora, ni sobre la ocupación del inmueble por la demandada, la cuestión jurídica reside, pues, en determinar si ha sido correcta la calificación efectuada por los jueces del fondo, en el sentido de estimar que el contrato de arrendamiento celebrado por la demandante con la ex – pareja de la demandada sobre el inmueble sub lite, constituye un título suficiente para justificar la ocupación del inmueble y eliminar la mera tolerancia de la dueña.

Quinto: Que, en opinión de esta Corte, tratándose el precario de una situación de hecho, resulta más acorde con el sentido de la figura en análisis, entender que la exigencia de un “contrato previo” alude a un título que justifique la tenencia, más que a la existencia de una convención entre las partes, como quiera que en ese caso, la existencia de una relación contractual se aleja de la cuestión fáctica planteada en la norma del inciso segundo del artículo 2195.

Bajo esta perspectiva, la interpretación efectuada por la sentencia impugnada acierta al sostener que el contrato de arrendamiento suscrito por la demandante con la ex pareja de la demandada, es un título que justifica la ocupación del inmueble, lo que descarta la mera tolerancia de su dueña. En efecto, el hecho que la demandada hubiera ingresado a la propiedad amparada en el contrato de arrendamiento celebrado por su ex pareja, con quien a esa fecha convivía, es suficiente para concluir que su ocupación no es una cuestión meramente fáctica que la dueña haya tolerado, sino producto de un vínculo contractual que la obligaba a respetar las condiciones en que el arrendatario hacía uso del inmueble arrendado, en este caso, acompañado de su conviviente.

Sexto: Que, por otra parte, no encontrándose acreditado el término del contrato de arrendamiento, no es posible pretender la restitución del inmueble, por una vía inidónea para este efecto.

Séptimo: Que, en tales circunstancias, la sentencia recurrida no ha cometido los yerros que se denuncian.

Por estos fundamentos, disposiciones legales citadas y lo preceptuado en los artículos 764, 765 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido en lo principal de fojas 98, en contra de la sentencia de veintiséis de abril de dos mil dieciséis, escrita a fojas 92.

Acordada contra el voto de los abogados integrantes señor Rafael Gómez B. y señor Rodrigo Correa G., quienes fueron de opinión de acoger el recurso, por las siguientes consideraciones:

1°) Que, sin perjuicio que esta Corte ha interpretado el requisito de que no exista “contrato previo”, en términos amplios, o más laxos, en el sentido de darle valor a títulos que no necesariamente provengan del dueño o sus antecesores en el dominio, con el objeto de resguardar el carácter puramente fáctico de la institución, no es posible sostener que el contrato de arrendamiento celebrado por la demandante con un tercero, que no es parte del presente juicio, pueda producir efectos jurídicos respecto de una persona distinta, que no concurrió a su celebración y que, si bien ingresó al inmueble autorizada por el arrendatario, no lo hizo amparada por el contrato de arrendamiento, sino por su relación personal con aquel, circunstancia de hecho que hace que su permanencia en él sea por la mera tolerancia de la dueña que, una vez abandonado el inmueble por el titular del contrato, ha tenido una actitud de indulgencia o condescendencia con dicha ocupante.

En efecto, la presencia de la demandada en el inmueble, como pareja del arrendatario, no le confiere los derechos ni el estatuto que posee el titular en relación a la dueña, o a la cosa, menos si éste ha hecho abandono de la cosa y ni siquiera aparece que ella hubiere continuado pagando o abonando, por sí, las rentas de arrendamiento convenidas por el arrendatario, o acreditado que la demandante realizó actos de los que se pudiera desprender su consentimiento en la creación de un nuevo vínculo con ésta. En consecuencia, no cabe sino concluir que su permanencia en el inmueble, es fruto únicamente de la tolerancia de la demandante –actitud que supone “permitir algo que no se tiene por lícito, sin aprobarlo expresamente”– lo que configura la institución del precario y habilita para hacer lugar a la restitución del inmueble a su dueña.

2°) Que, así las cosas, yerran los jueces del fondo al calificar el contrato de arrendamiento celebrado por la actora con la ex pareja de la demandada, como un título suficiente que justifica la tenencia del inmueble de autos y elimina la mera tolerancia, infringiendo de esta manera lo dispuesto en los artículos 2195 inciso segundo y 1545 del Código Civil.

Asimismo, los errores constatados han influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo, desde que si se le hubiera dado la interpretación correcta a las disposiciones aludidas, la demanda debió ser acogida, por lo que corresponde hacer lugar al recurso de invalidación sustancial intentado por la demandante.

Regístrese y devuélvase.

Redactó la ministra Andrea Muñoz S.

N°34.032-2016.

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., señor Carlos Cerda F., y los Abogados Integrantes señores Rafael Gómez B., y Rodrigo Correa G. No firman el Ministro señor Cerda y el Abogado Integrante señor Gómez, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar con feriado legal el primero y por estar ausente el segundo. Santiago, veintiuno de agosto de dos mil diecisiete.