Acción de precario

Santiago, cuatro de julio de dos mil dieciocho.

Vistos:

En estos autos rol N°C-15.419-2015, seguidos ante el Cuarto Juzgado Civil de San Miguel, en juicio sumario, caratulados “Difar S.A. con nombre reservado”, por sentencia de diecisiete de junio de dos mil dieciséis, escrita a fojas 118 y siguientes, se rechazó la demanda de comodato precario interpuesta por don nombre reservado, en representación de Distribuidora de Productos Farmacéuticos S.A. en contra de doña nombre reservado, con el objeto de obtener la restitución de la propiedad, ubicada en domicilio reservado, que le sirve de domicilio.

Se alzó la demandante y una sala de la Corte de Apelaciones de San Miguel, por sentencia de seis de diciembre de dos mil dieciséis, que se lee a fojas 150 y siguientes, la revocó y, en su lugar, acogió la acción deducida, ordenando a la demandada restituir el inmueble individualizado dentro de décimo día de ejecutoriada la sentencia, bajo apercibimiento de proceder a su lanzamiento, así como de los demás ocupantes del mismo, con el auxilio de la fuerza pública si fuere necesario.

En contra de este último pronunciamiento, la demandada interpuso recurso de casación en el fondo, solicitando su invalidación y la consecuente dictación de una sentencia de reemplazo que confirme la de primer grado.

Se ordenó traer los autos en relación, habiendo fracasado el llamado a conciliación efectuado por esta Corte luego de la vista de la causa.

Considerando:

Primero: Que el recurrente denuncia la infracción de los artículos 578, 1437, 2053 inciso segundo, 2174, 2175, 2181 inciso primero, 2188 y 2189, en relación con el artículo 1698 inciso primero, del Código Civil.

Para explicar la transgresión de las normas citadas, consigna los siguientes hechos que habrían sido establecidos en ambas instancias, a saber, en el año 1996 Sociedad Comercial Chiquitita Limitada, representada por don nombre reservado, como promitente vendedora y doña nombre reservado, como promitente compradora, celebraron un contrato de promesa de compraventa respecto del inmueble objeto de estos autos; esta última ha ocupado dicho inmueble por lo menos desde el año 1998, por así haberlo autorizado la primera, no obstante que la cláusula séptima del referido contrato estipulaba que la entrega se efectuaría al suscribir el contrato prometido; la sociedad demandante adquirió dicho inmueble por compra efectuada al Banco de Chile, siendo representada en estos autos por la misma persona natural que representaba a la sociedad promitente vendedora que autorizó la ocupación de la demandada; dicho contrato de promesa no se ha perfeccionado.

Centra su argumentación en que al no existir vínculo contractual alguno entre su parte y la sociedad demandante, toda vez que quien autorizó la ocupación del inmueble fue Sociedad Comercial Chiquitita, su antigua dueña, la demandante carece de legitimación activa para actuar en autos, ya que del comodato precario nace una acción personal para el comodante, a través de la cual puede pedir la restitución de la cosa dada en préstamo de uso. En consecuencia, la sentencia impugnada habría cometido un error al ordenar la restitución, basada en que Comercial Chiquitita estuvo representada por la misma persona natural que en esta causa representa a la demandante, ya que siendo personas jurídicas distintas en ningún caso implica que esté demandando el comodante. De ahí extrae la infracción a los artículos 578, 1437, 2174, 2053, 2181, 2175 y 1698, del Código Civil, explicando en qué consisten los derechos personales y cómo el contrato de comodato vincula a las partes que lo celebraron, quedando obligada la demandada a hacer la restitución únicamente al comodante, calidad que no posee el demandante, al ser una persona jurídica distinta, sin que hubiere probado tener un título que lo habilite para hacerlo. Agrega, a mayor abundamiento, que la sentencia establece que el referido título fue reconocido por sentencia recaída en causa rol C-1809-2015 (sic), caratulada Inmobiliaria San Nicolás con nombre reservado, lo que demostraría la vulneración de los preceptos señalados.

Termina señalando cómo los errores denunciados habrían influído en lo dispositivo del fallo.

Segundo: Que, para una adecuada resolución del asunto, es menester consignar los hechos que se encuentran establecidos en la sentencia impugnada:

-Con fecha 1° de octubre de 1996 Sociedad Comercial Chiquitita Limitada, representada por don nombre reservado, promitente vendedora, y doña nombre reservado, promitente compradora, celebraron un contrato de promesa de compraventa respecto del inmueble denominado Casa N°1, ubicado en domicilio reservado;

-Doña nombre reservado fue autorizada por Sociedad Comercial Chiquitita Limitada para ocupar el inmueble objeto del contrato de promesa de manera inmediata, no obstante que la cláusula séptima establecía que la entrega material se efectuaría conjuntamente con la suscripción del contrato prometido; dicha ocupación se ha mantenido desde aquella época, no obstante, el contrato de promesa – que establecía como plazo de celebración el 31 de diciembre de 1996 - nunca se perfeccionó;

-Con fecha 6 de agosto de 2004, Sociedad Comercial Chiquitita Limitada vendió la propiedad antes individualizada a Inmobiliaria e Inversiones San Nicolás S.A., quien dedujo demanda de precario en contra de doña nombre reservado, en causa rol C-1809-2005, seguida ante el Primer Juzgado Civil de San Miguel, que fue desestimada, atendida la existencia del contrato de promesa de compraventa celebrado entre la demandada y Sociedad Comercial Chiquitita Limitada y la autorización o permiso otorgado por esta última para que ocupara el inmueble, situación que la sentencia calificó como un “comodato precario”;

-En octubre de 2006, la propiedad fue adquirida por el Banco de Chile, quien se la transfirió a la sociedad “Distribuidora de Productos Farmacéuticos S.A.” en enero de 2012, encontrándose el inmueble actualmente inscrito a su nombre a fojas 1274 vta. N°629 del año 2012, del Conservador de Bienes Raíces de San Miguel;

- La sociedad Distribuidora de Productos Farmacéuticos S.A. deduce en estos autos acción de comodato precario en contra de doña nombre reservado, solicitando se le ordene la restitución del inmueble que le sirve de domicilio ubicado en domicilio reservado;

- Don nombre reservado, persona natural que representa a la sociedad Distribuidora de Productos Farmacéuticos S.A., era el representante legal de Sociedad Comercial Chiquitita Limitada al celebrar el contrato de promesa de compraventa con la demandada.

Sobre la base de los hechos asentados y luego de señalar que la controversia se centra en establecer si el contrato de promesa de compraventa celebrado entre la demandada y el anterior propietario del inmueble constituye un título que la habilita para la tenencia del bien raíz, la sentencia impugnada concluye que la acción ejercida por la actora deriva de las facultades otorgadas por su derecho de propiedad, que lo faculta para usar, gozar y disponer de la cosa sobre la cual ejerce su dominio, requisito esencial para solicitar la restitución que procura, y decide rechazar la alegación de falta de legitimación activa del demandante y acoger la demanda de comodato precario deducida por la demandante, ordenando la restitución del inmueble.

Tercero: Que la acción deducida en estos autos por la sociedad demandante es la de comodato precario, que funda en la autorización otorgada por la Sociedad Comercial Chiquitita Limitada a la demandada para ocupar el inmueble, con ocasión o a consecuencia del contrato de promesa de compraventa que ambos celebraron sobre el inmueble, en el año 1996. A su juicio, se trataría de la figura regulada en el inciso primero del artículo 2195 del Código Civil, que entiende precario el comodato “cuando no se presta la cosa para un servicio particular ni se fija tiempo para su restitución”. Se apoya en lo resuelto en la causa rol C-1809-2005, que no hizo lugar a la demanda de precario entablada por el dueño de aquella época, precisamente por la autorización otorgada por el promitente vendedor en el año 1996, sin perjuicio que no precisó a cual categoría de comodato precario correspondía la situación descrita.

El comodato o préstamo de uso se encuentra definido en el artículo 2174 del Código Civil, como un contrato en que una de las partes entrega a la otra gratuitamente una especie, mueble o raíz, para que haga uso de ella y con cargo de restituir la misma especie después de terminado el uso. Es un contrato que no se perfecciona sino por la tradición de la cosa, lo que permite calificarlo como un contrato real. Toma la denominación de precario, si el comodante se reserva la facultad de pedir la restitución de la cosa prestada en cualquier tiempo, según prevé el artículo 2194 del mismo cuerpo legal y cuando no se presta la cosa para un servicio particular ni se fija tiempo para su restitución, en conformidad a lo dispuesto en el artículo 2195, inciso primero, del Código Civil.

Con todo, los argumentos de la sentencia impugnada para acoger la demanda, más parecen referirse a la discusión que se suscita en relación a la figura del “precario”, no del comodato precario, en la medida que afirma que la controversia de autos se centra en determinar si el contrato de promesa de compraventa del inmueble cuya restitución se pretende, celebrado por la demandada y Sociedad Comercial Chiquitita Limitada, constituye un título que habilita para la tenencia del bien raíz.

Cuarto: Que como la principal defensa de la demandada a través del juicio – y en base a la que funda los errores de derecho denunciados - dice relación con la falta de legitimación activa de la demandante, al no ser parte del contrato de comodato precario que celebró con el antiguo dueño, es menester precisar la situación en que éste se encuentra en su condición de actual dueño del inmueble objeto de la Litis.

Conforme al principio del efecto relativo de los contratos, estos generan derechos y obligaciones sólo entre las partes que concurren a su celebración, sin beneficiar ni perjudicar a terceros. Este es un principio que la doctrina ha derivado del de autonomía de la voluntad y que, en nuestro ordenamiento, aparece recogido en el artículo 1545 del Código Civil, según el cual “todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales”, de donde se desprende que el efecto obligatorio del contrato, lleva implícito también el efecto relativo, en cuanto éste solo vincula o se extiende a quienes consienten en él.

Sin embargo, no son solo “partes” en un contrato quienes concurren a su celebración, personalmente o representados, sino también sus herederos, ya que representan a la persona del causante (artículo 1097 CC) en todos sus derechos y obligaciones transmisibles, y los llamados “causahabientes a título singular”, que son quienes suceden a una persona por acto entre vivos o bien por sucesión por causa de muerte en un bien determinado y no en todo su patrimonio. Los sucesores o causahabientes a título singular, por acto entre vivos, son los que reciben el bien en virtud de un título translaticio de dominio, como una compraventa o una donación, en tanto que los mortis causa son los legatarios.

La pregunta que surge – y que se vincula con el caso que nos ocupa - es cómo se comporta el principio del efecto relativo de los contratos en relación a estas personas, específicamente, cómo le afectan a este sucesor o causahabiente a título singular los actos o contratos que celebró el causante (antiguo dueño) con otras personas en relación a la cosa, antes de que éste pasara a ocupar su lugar jurídico respecto del bien, y que limitan o restringen su dominio.

Lo importante, en lo que aquí interesa, son los derechos personales constituidos por el antiguo dueño en relación a la cosa, no los derechos reales, como una servidumbre o una hipoteca, ya que por el efecto propio de éstos, que otorgan un derecho de persecución, no hay duda que podrán hacerse exigibles al comprador o sucesor en el bien específico. Respecto de la pregunta sobre los actos o contratos celebrados por el causante, que generan obligaciones personales en relación a la cosa, en cambio, no existe una norma general expresa – la hay para casos específicos, por ejemplo, el artículo 1962 del Código Civil - que establezca si esas obligaciones empecen o no al causahabiente a título singular.

Si bien para una parte de la doctrina la respuesta es negativa (López Santa María, Jorge, “Los Contratos, Parte General, Edit. Jurídica, año 1986, pág. 243 y ss.), en opinión de otros, si el adquirente fue informado por el vendedor, previo al contrato, de la existencia de una obligación con un tercero, e resultará igualmente compelido a su cumplimiento, ya que al prestar su consentimiento para la adquisición del bien, estaba en conocimiento de la misma y aún así accedió, razón por la cual se entiende que una actitud contraria lesionaría la buena fe con que se deben conducir los contratantes e iría contra la teoría de los actos propios. (Cáceres Santibáñez, Rafael, “Del efecto relativo de los Contratos y los adquirentes a título singular” Universidad Austral de Chile, tesis, 2004, pág. 27 y ss.).

En lo que toca al caso que nos ocupa, la reflexión es pertinente, desde que el antiguo dueño del inmueble – si bien no es el causante directo, ya que hubo una cadena de sucesores antes del actual dueño - efectivamente celebró contratos con terceros (promesa de compraventa y comodato precario, con la demandada) que generaron derechos personales que limitan o restringen el dominio sobre la cosa, circunstancia que presumiblemente conoció la sociedad demandante, atendido que es un hecho establecido en la sentencia que el representante legal que actúa por ésta, es la misma persona natural que representó a la sociedad que celebró el contrato de promesa de compraventa con la demandada en el año 1996.

Quinto: Que, desde la perspectiva señalada, podría sostenerse, en principio, que el demandante está obligado a cumplir las obligaciones contraídas por el antiguo dueño, sin embargo, dependerá de la naturaleza, condiciones y vigencia de las mismas. En efecto, si bien no es esta la sede para pronunciarse sobre los alcances del contrato de promesa de compraventa celebrado en relación al inmueble, para el solo efecto de determinar si procede poner término al comodato precario en que se sustenta la ocupación del mismo, importa tener presente que el plazo para la celebración del contrato definitivo (31 de diciembre de 1996) se encuentra largamente vencido y que, cualquiera haya sido la condición pactada para celebrarlo, por aplicación de lo preceptuado en el artículo 739 del Código Civil, al haber tardado más de cinco años en cumplirse, se debiera tener por fallida, según el criterio generalmente aceptado por la doctrina a la hora de establecer el tiempo en que las condiciones se encuentran en ese estado.

En consecuencia, si asumimos que la autorización para ocupar el inmueble tenía como supuesto la promesa de compraventa previamente celebrada entre las partes, y que, por eso, no se fijó plazo para su restitución ni un servicio particular para su uso, resulta inconcuso que actualmente no subsiste la justificación para ocuparlo y que el demandante, sucesor o causahabiente a título singular del antiguo dueño, aunque haya adquirido el bien conociendo los actos celebrados por éste sobre el inmueble, tiene derecho a solicitar la restitución del bien, al concurrir la hipótesis del comodato prevista en el inciso primero del artículo 2195 del Código Civil.

Sexto: Que, por lo reflexionado, y aun cuando la sentencia impugnada hubiera efectuado razonamientos equívocos al acoger la demanda, no cometió los errores de derecho que se le atribuyen, lo que conduce al rechazo del recurso de casación en estudio.

Por estos fundamentos, disposiciones legales citadas y lo preceptuado en los artículos 764, 765 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido por la parte demandada a fojas 152, en contra de la sentencia de seis de diciembre de dos mil dieciséis que se lee a fojas 150 y siguientes.

Regístrese y devuélvase.

Redactó la ministra Andrea Muñoz S.

N°2.757-2017.

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., y los Abogados Integrantes señores Jorge Lagos G., Rodrigo Correa G. No firman los Abogados Integrantes señores Lagos y Correa, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por haber cesado ambos de sus funciones. Santiago, cuatro de julio de dos mil dieciocho.