Obligaciones del vendedor

Santiago, dieciocho de octubre de dos mil dieciocho.

VISTOS:

En este procedimiento ejecutivo caratulado “nombre reservado con Inmobiliaria Illahuapi Limitada”, tramitado ante el 30° Juzgado Civil de Santiago bajo el Rol N° 27.669-2014, por sentencia de 16 de diciembre de 2016, rolante a fojas 284 y siguientes, dicho tribunal desestimó, con costas, las excepciones de los números 7° y 11° del artículo 464 del Código de Procedimiento Civil que opusiera la ejecutada, Inmobiliaria Illahuapi Limitada, contra la acción ejecutiva deducida por la actora, Sociedad Mercantil Agroceanic Ltda., destinada a obtener el cumplimiento forzado de la obligación de pago del precio adeudado por la demandada de un contrato de compraventa sobre bien raíz suscrito entre las partes.

El fallo fue apelado por la ejecutada y una sala de la Corte de Apelaciones de esta ciudad, mediante sentencia de 7 de noviembre de 2017, que se lee a fojas 338 y siguientes, en lo que interesa, lo revocó y acogió la excepción de falta de requisitos o condiciones del título para tener fuerza ejecutiva.

En contra de esta última decisión la ejecutante deduce recurso de casación en la forma y en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

Y TENIENDO EN CONSIDERACIÓN:

I. - EN CUANTO AL RECURSO DE CASACIÓN EN LA FORMA:

PRIMERO: Que la recurrente acusa que la sentencia cuestionada incurrió en el vicio contemplado en el artículo 768 Nº 5 del Código de Procedimiento Civil en relación con el numeral 4° del artículo 170 del mismo código, atendido a que los jueces de alzada omitieron las consideraciones de hecho y de derecho que exige la ley para fundamentar el fallo y la obligación de examinar y analizar la totalidad de la prueba rendida en el proceso.

Al efecto, sostiene que los jueces se limitaron a mencionar que las probanzas que obran en autos permiten llegar a las conclusiones que indican, sin pormenorizar, sin embargo, qué medios probatorios tuvieron en consideración para dar por acreditada la circunstancia de que el representante legal de la ejecutante tenía conocimiento de la existencia de juicios pendientes que podían perturbar el dominio del inmueble vendido a la demandada, y sin explicar de qué modo dicho conocimiento era extensible a quien firmó (nombre reservado) tanto las escrituras de promesa y de compraventa. En consecuencia, a juicio de la recurrente, el fallo en esta parte solo haría una referencia genérica a la prueba para dar por establecido un hecho que se tiene por no controvertido, no obstante que en la causa no se incorporó prueba alguna sobre el particular.

En esta misma línea, sostiene que los sentenciadores no realizan en el fallo alusión a las consideraciones de derecho que permitirían arribar a dichas conclusiones y, asimismo, agrega que el tribunal de segundo grado soslayó los certificados de hipotecas, gravámenes y litigios pendientes emitidos por el Conservador de Bienes Raíces de Río Bueno con fecha 10 de enero de 2013 (esto es, un día después de haber inscrito a nombre de la ejecutada el inmueble objeto del contrato en cuestión); instrumentos que en virtud de lo dispuesto en el artículo 1700 del Código Civil, permiten acreditar que al momento de la tradición del inmueble objeto de la compraventa, éste no se encontraba afecto a gravamen alguno ni sujeto a litigio pendiente. Alega igualmente que los sentenciadores tampoco han reparado que en ninguna de las escrituras otorgadas por las partes del presente juicio consta que haya comparecido su representante legal, nombre reservado.

En seguida, afirma que la sentencia nada dice respecto del resultado del juicio civil tramitado ante el Juzgado de Letras de Río Bueno bajo el Rol 26.642-2010, en que se rechazó la demanda reivindicatoria, sentencia que de acuerdo a los artículos 342 Nº 3 del Código de Procedimiento Civil y 1700 del Código Civil tiene valor de instrumento público.

Por último, arguye que en el fallo tampoco se analizó la procedencia de la acción de saneamiento prevista en el artículo 1837 del Código Civil, que permite al comprador defender sus derechos cuando vea perturbada su posesión tranquila y pacífica.

SEGUNDO: Que abordando el estudio respecto de la causal del Nº 5 del artículo 768 en relación al 170 N° 4 del Código de Procedimiento Civil que se hace consistir en la falta de consideraciones de hecho y de derecho que sirven de sustento al fallo, se aprecia que los aspectos en los cuales se funda no configuran el vicio denunciado. Cabe recordar que éste aparece sólo cuando la sentencia carece de fundamentación, no así cuando ella no se ajusta a la tesis sustentada por la parte reclamante, como ocurre en la especie.

En efecto, del mérito de los antecedentes es posible constatar que el fallo sí contiene el análisis de la documental rendida en autos, como también el razonamiento en virtud del cual se acogió la excepción del numeral 7° del artículo 464 del Código de Procedimiento Civil. La ausencia de razonamientos jurídicos que reclama la impugnante más bien apunta al hecho que éstos no hayan sido favorables a sus intereses, lo que por cierto no constituye la causal de casación en que sustenta su recurso.

TERCERO: Que, los sentenciadores de alzada, haciéndose cargo justamente de aquello que fue el centro de la controversia, esto es, el efectivo cumplimiento de la obligación que el título ejecutivo que sustenta el proceso le imponía a la vendedora -ejecutante de autos-, asentaron la concurrencia de los presupuestos que hacían procedente la aplicación del artículo 1552 del Código Civil, en la medida que la existencia de dos procesos judiciales previos a la compraventa en cuestión dan cuenta de que la demandante no dio cumplimiento a la obligación que asumió, según se lee de la cláusula 8ª de la aludida convención. Tal aseveración -siguen los jueces- se desprende de la documental pormenorizada en el fallo de primer grado cuyos considerandos fueron reproducidos por la Corte de Apelaciones y, cuya existencia no ha sido desconocida por la actora. De esta manera, la obligación que asumió el vendedor en el contrato de compraventa, esto es la venta de los lotes libres de litigios, en la especie no se cumplió desde que el representante legal de la ejecutante -nombre reservado- a la fecha de su suscripción, tenía conocimiento de la existencia de una acción civil seguida respecto del antecesor en el dominio de la actora y de un proceso penal dirigido contra su persona. Luego, entienden los sentenciadores que el conocimiento sobre esos procesos es un hecho establecido, antecedente que los llevó a concluir que la mora de la demandante en el cumplimiento de su obligación a la luz de lo preceptuado en el artículo 1552 del Código Civil trajo aparejado que el título en cuestión carezca de mérito ejecutivo.

De este modo, los hechos respecto de los que el recurso forja su crítica de falta de referencia y de consideración relativa a los certificados de hipotecas, gravámenes y litigios pendientes emitidos por el Conservador de Bienes Raíces de Río Bueno el 10 de enero de 2013, esto es, un día después de haber inscrito a nombre de la ejecutada los inmuebles objeto del contrato en cuestión, no resultaban relevantes para resolver el negocio.

CUARTO: Que podrá estarse de acuerdo o en desacuerdo con el análisis del fallo, pero no es eso lo que viene al caso tratándose del vicio que se representa, sino únicamente si lo que se echa de menos era determinante para dirimir la contienda en orden a resolver de un modo distinto al que se hizo. Lo objetivamente cierto es que ninguna de las circunstancias a que se está haciendo alusión reunía tales condiciones.

QUINTO: Que, de este modo, del análisis de la sentencia que se censura se comprueba que esta reúne todas y cada una de las exigencias que menciona el artículo 170 del Código de Enjuiciamiento Civil, especialmente aquella signada en el número 4 de la disposición aludida y que la parte demandante echa de menos, por lo que necesariamente ha de concluirse que ésta no adolece de la causal de anulación en comento.

SEXTO: Que, por consiguiente, y atento a lo expuesto precedentemente, el recurso de casación en la forma intentado deberá ser rechazado.

II.- EN CUANTO AL RECURSO DE CASACIÓN EN EL FONDO:

SÉPTIMO: Que la ejecutante acusa que al revocar la decisión de primer grado y acoger la excepción del N°7 del artículo 464 del Código de Procedimiento Civil, la sentencia cuestionada ha incurrido, en primer término, en la infracción de los artículos 434 Nº 2, 437 y 438 del referido cuerpo legal, en relación con los artículos 670, 686, 1552, 1824 y 1837 del Código Civil, al concluir que, por una parte, el título invocado para exigir el cumplimiento ejecutivo de lo pactado en el contrato de compraventa no reúne los requisitos exigidos por la ley para que tenga fuerza ejecutiva y, por otra, que la entrega de los lotes vendidos se produjo a sabiendas del representante legal de su parte acerca de la existencia de litigios que podían acarrear la cancelación de la inscripción de dominio de los inmuebles, acogiéndose en consecuencia la referida excepción sustentada en el artículo 1552 del Código de Bello.

Afirma que de acuerdo a los artículos citados del Código de Enjuiciamiento Civil, es título ejecutivo la copia de escritura pública de compraventa en el que consta una obligación líquida. En este sentido –sostiene- la ejecutada no negó adeudar los montos demandados, sino que se excusó de cumplir con su obligación asilándose en un supuesto incumplimiento de la vendedora, afirmación que refiere no ser cierta, según se desprende de los certificados de hipotecas, gravámenes, prohibiciones y litigios pendientes, acompañados a autos, lo que, a su juicio, permite concluir que a la fecha de la tradición no se encontraban afectos a ningún gravamen ni litigio pendiente. Estos documentos –señala- conforme a lo dispuesto en el artículo 1700 del Código Civil, hacen plena fe en cuanto al hecho de haberse otorgado y a su fecha, permitiendo así demostrar la inexistencia de litigios pendientes anotados en el Registro respectivo. De esta suerte, y al tenor de los artículos 1824, 670 inciso 1° y 686 inciso 1° del Código Civil, es dable tener por acreditado que su parte dio cumplimiento con la entrega de los bienes inmuebles a través de su inscripción conservatoria; inscripción que se llevó a cabo el 9 de enero de 2013.

En consecuencia, a juicio de la recurrente, la sentencia también ha conculcado estas últimas disposiciones, desconociendo que la tradición de los inmuebles se produjo mediante la respectiva inscripción conservatoria a nombre de la ejecutada, pues es a la fecha de la entrega de los bienes inmuebles que debe determinarse si la obligación de entregar libre de litigios se encontraba cumplida, añadiendo, al efecto, que la medida precautoria de prohibición de celebrar actos y contratos a la que hace referencia la sentencia fue ordenada recién por resolución judicial de fecha 27 de septiembre de 2013, esto es, ocho meses después de haberse efectuado la tradición de los lotes.

De este modo, alega que no concurren en la especie los presupuesto que hacen aplicable el artículo 1552 del Código Civil, pues su parte cumplió con su obligación de entregar los predios libres de litigios, siendo el único gravamen existente el constituido ocho meses después de efectuada la tradición, lo que da cuenta de que no se ha encontrado en mora de cumplir con su obligación contractual, asegurando que en caso que la ejecutada hubiese considerado que fue perturbada en la posesión pacífica de la cosa vendida, los artículos 1824 y 1837 del Código Civil estatuyen las obligaciones y derechos de las partes en el contrato de compraventa, y que pudieron ser ejercidas en la especie.

OCTAVO: En un segundo y último apartado del arbitrio denuncia la recurrente la vulneración de los artículos 1699, 1700 y 1706 del Código Civil, argumentando que no existe en la sentencia un análisis integral de la prueba rendida, particularmente de los certificados emitidos por el Conservador de Bienes Raíces de Río Bueno, de 10 de enero de 2013, respecto de cada uno de los lotes vendidos que dan cuenta de que a la fecha de su emisión no existía anotado ningún litigio pendiente que pudiera afectarlos. Igualmente, indica, que nada se dijo sobre la copia de la sentencia dictada por la Corte Suprema en los autos Rol N° 4.586-2013, caratulados "nombre reservado y Comercial Chabunco S.A. con nombre reservado", documento que de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 342 N° 3 del Código de Procedimiento Civil tiene valor de escritura pública.

NOVENO: Que a fin de precisar la manera en que las partes han expuesto la controversia jurídica que la recurrente pone en conocimiento de este tribunal de casación, mediante su recurso de nulidad de fondo, resulta pertinente considerar las siguientes circunstancias y actuaciones verificadas en el proceso:

1.- Mediante su presentación de fojas 1 el abogado Roberto Fasani Puelma, en representación de la sociedad Mercantil Agroceanic Limitada, dedujo demanda ejecutiva en contra de Inmobiliaria Illahuapi Limitada, solicitando se despache mandamiento de ejecución y embargo en su contra por la cantidad de 3.800 unidades de fomento más intereses, reajustes y costas de la causa.

Fundamentando su pretensión, señala que con fecha 12 de diciembre de 2012 suscribió en conjunto con otras personas y con la ejecutada un contrato de compraventa e hipoteca respecto de diversos inmuebles, instrumento en virtud del cual su parte vendió, cedió y trasfirió, el Lote A-6, cuyo precio la contraria se obligó a pagar con 500 unidades de fomento, al tiempo de la celebración del contrato, 2.000 unidades de fomento, a más tardar el 12 de diciembre de 2013 y 1.800 unidades de fomento, hasta el 12 de junio de 2014. Indica que la demandada no cumplió con la obligación de pagar íntegramente el precio, razón por la que demanda el pago del saldo adeudado, considerando que la escritura pública que sustenta la ejecución da cuenta de una obligación líquida, actualmente exigible, cuya acción no se encuentra prescrita.

2.- La demandada opuso a la ejecución las excepciones de los números 7 y 11 del artículo 464 del Código de Procedimiento Civil. Respecto de la primera, que es la que incumbe al recurso que se analiza, asevera que con posterioridad a la celebración del contrato tomó conocimiento que, en relación al inmueble que adquirió de la demandante a través del contrato singularizado, se dedujeron acciones civiles y penales por terceros, destinadas a anular y cancelar el dominio de quienes antecedieron en la propiedad del mismo. Es así como con fecha 2 de noviembre de 2010 la sociedad Chabunco S.A. interpuso demanda reivindicatoria en contra de nombre reservado, antecesor en el dominio del actor y con fecha el 26 de septiembre de 2011 ante el Juzgado de Letras, Garantía y Familia de Río Bueno se presentó querella criminal en contra del representante legal de la demandante destinada a perseguir la responsabilidad penal derivada de la comisión del delito establecido en el artículo 9 del D.L. N° 2.695 en calidad de autor; proceso en el cual casi un año después de la celebración de la compraventa se decretó la medida precautoria de prohibición de celebrar actos y contratos sobre los predios objeto de esa convención, la que fue debidamente inscrita. Indica que lo anterior debe vincularse con la obligación que asumió la demandante en la cláusula octava del contrato de compraventa materia de la litis, en la que expresamente se convino que la entrega de los lotes se efectuaría con todas sus costumbres, derechos, servidumbres y libre de prendas, gravámenes, prohibiciones y litigios. Por ello, y de conformidad a los artículos 1793 y 1837 del Código Civil, denuncia que la actora ha incumplido la obligación de entregar la cosa vendida en los términos pactados, puesto que para ello se requiere que la entrega satisfaga el interés del comprador protegido por la convención, lo que no ha ocurrido en la especie, dado que su parte se ha visto privada de la posesión tranquila y pacífica de la cosa vendida. Concluyendo que ante tal incumplimiento de la ejecutante, la obligación que se demanda no es actualmente exigible por aplicación de lo dispuesto en el artículo 1552 del Código Civil, y por ende, no se encuentra en mora en el cumplimiento de su obligación si su contraparte no ha cumplido, a su vez, con las que a ella le atañen.

3.- La ejecutante evacuó el traslado conferido solicitando el rechazo de las excepciones, postulando en síntesis y respecto de la excepción que importa a este recurso, que la obligación de entrega debe materializarse de manera física y legal, y en el caso de los bienes inmuebles aquello se cumple con la inscripción conservatoria, lo cual se realizó sin contratiempos. Agrega, además, que en su momento se certificó por parte del Conservador de Bienes Raíces la ausencia de prohibiciones, gravámenes y litigios que pesaran sobre la propiedad. Concluye, en definitiva, que la ejecutada confunde las dos obligaciones primordiales del vendedor en el contrato de compraventa, a saber: la de entrega o tradición y la de saneamiento de la cosa vendida.

4.- Por sentencia de 16 de diciembre de 2016, que se lee a fojas 284 y siguientes de autos, se desestimaron las excepciones opuestas a la ejecución, con costas.

5.- Apelado este fallo por la ejecutada, una sala de la Corte de Apelaciones de Santiago lo revocó en aquella parte que rechazó la excepción del numeral 7° del artículo 464 del Código de Procedimiento Civil, declarando en cambio que ésta queda acogida. En consecuencia, desestimó la ejecución.

DÉCIMO: Que para adoptar tal decisión la Corte de Apelaciones dejó asentado:

a.- Que el lote A-6, objeto del contrato de compraventa que sirve de título ejecutivo a la presente acción, formaba parte de la propiedad que fue transferida por nombre reservado a nombre reservado, quien a su vez la transfirió a nombre reservado y seguidamente FUE aportada por éste a la sociedad Felipe Guarello y Compañía Ltda., quien la subdividió en 14 lotes, entre ellos, el Lote A-6;

b.- Que el título fundante de la ejecución consigna en la cláusula octava que la entrega de los lotes que se venden por este instrumento se efectuará dentro de los veinte días corridos siguientes a esta fecha y se hará con los lotes libres de “… gravámenes, prohibiciones y litigios...”;

c.- Que con anterioridad a la fecha de la suscripción del contrato materia de estos autos, nombre reservado, representante legal de la ejecutante, tenía conocimiento efectivo de todas las acciones deducidas en su contra, a saber: la causa RIT C-1067-2011, seguida en el Juzgado de Letras y Garantía de Río Bueno, donde fue formalizado como autor del delito de obtención maliciosa del reconocimiento de la calidad de poseedor regular, descrito y sancionado en el artículo 9 del DL 2.695 en relación al artículo 473 del Código Penal y de una acción reivindicatoria seguida en contra de nombre reservado.

d.- Que un año después de celebrada la compraventa con la ejecutada se decretó por el Juez de Garantía de Río Bueno la medida precautoria de prohibición de celebrar actoS y contratos respecto del lote A-6;

e.- Que, nombre reservado reconoció en audiencia de absolución de posiciones la efectividad de no haber informado a la ejecutada, antes de la celebración del contrato de compraventa, la existencia de una demanda civil deducida por la Sociedad Turismo y Comercial Chabunco S.A., en contra de nombre reservado; asimismo reconoció haber estado en conocimiento de la existencia de una querella criminal deducida en su contra.

De este modo, sobre la base de dichos presupuestos fácticos los sentenciadores de segunda instancia concluyeron que el título ejecutivo en que se sustentó la acción ejecutiva incoada en autos no se bastaba a sí mismo, pues no se dio cumplimiento a la obligación de entrega, por lo que la obligación contenida en éste no resulta exigible para el ejecutado quién no estaría en mora en virtud de lo dispuesto en el artículo 1552 del Código Civil.

UNDÉCIMO: Que la cita de las disposiciones legales denunciadas por la recurrente, expuestas en el motivo séptimo y los argumentos esgrimidos en apoyo de sus afirmaciones en tal sentido, tienen por objeto sustentar, en lo medular, que la deuda que se cobra en autos es exigible en la medida que a la fecha en que se produjo la entrega jurídica de los lotes vendidos no existían anotaciones en el Registro del Conservador de Bienes Raíces, razón por la que correspondía rechazar la excepción opuesta de contrario, atendido que su parte cumplió con su obligación de entrega del inmueble objeto del contrato de compraventa.

DUODÉCIMO: Que, en este contexto, la controversia jurídica se circunscribe en primer lugar a lo dispuesto en el artículo 1793 del Código Civil, en cuanto previene que “La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama precio”. Por su parte, el artículo 1824 del mismo texto legal dispone que “Las obligaciones del vendedor se reducen en general a dos: la entrega o tradición, y el saneamiento de la cosa vendida. La tradición se sujetará a las reglas dadas en el Título VI del Libro II”.

En este orden de ideas, resulta pertinente señalar que, sin perjuicio que nuestro ordenamiento jurídico establezca que las obligaciones del vendedor son, por una parte, la entrega o tradición, y, por otra, la de saneamiento de la cosa vendida, lo cierto es que, en virtud de la autonomía de las voluntad de las partes, “ … los contratantes pueden estipular otras obligaciones o atenuar o modificar aquellas dos señaladas por la ley, caso en el cual, deberán pactarse expresamente” (Alessandri Rodríguez, Arturo, De la compraventa y de la promesa de venta. Edición diciembre de 2003, Santiago, Editorial Jurídica de Chile, p. 573).

Se ha dicho, asimismo, acerca del genuino alcance de la obligación del vendedor, que si bien éste “… no está obligado a transferir el dominio de la cosa, por lo tanto, a fortiori, tampoco está obligado a entregar una cosa libre de derechos de terceros, sin embargo esta consecuencia natural –en el sentido del artículo 1444- puede alterarse cuando las partes han convenido que se debe una entrega libre de derechos de terceros.” (De la Maza Gazmuri, Iñigo. “Configuración de la obligación de entregar a través de la autonomía privada: Derechos de Terceros”. En: Estudios de Derecho de Contratos. Formación, Cumplimiento e Incumplimiento. Legal Publishing. Santiago, 2014, p. 443 y ss).

DÉCIMO TERCERO: Que, ahondando en lo que se ha venido diciendo, relevante es dejar asentado que conforme con el artículo 1828 del Código Civil, el vendedor está obligado a entregar lo que reza el contrato, norma que a través de una lectura armónica de lo dispuesto en los artículos 1560 y siguientes y 1568 del citado cuerpo legal, lleva a concluir que en el caso de autos no puede entenderse cumplida dicha obligación con la mera entrega material y jurídica de la cosa, si no que con la entrega de la cosa tal y como ha sido convenida y querida por las partes, esto es, en la especie, libre de hipotecas, gravámenes y litigios pendientes.

Precisamente, ha de subrayarse que sin perjuicio de las distintas posiciones que en nuestra dogmática civil se han sostenido a propósito del alcance de los artículos 1824 y 1828 del Código de Bello, respecto del auténtico contenido de la obligación principal del vendedor en nuestro ordenamiento jurídico –esto es, si el objeto de la obligación se satisface meramente entregando la cosa o, en verdad, debe efectivamente transferirse el dominio del bien sobre el que recae el contrato-, lo cierto es que, cualquiera sea la tesis a la que se adscriba sobre el particular, es un asunto pacífico el que dicha obligación reviste la naturaleza propia de aquellas que en la doctrina se denominan obligaciones de resultado, de donde se desprende irrefutablemente -no siendo susceptible de ser desconocido de buena fe por el vendedor- que la intención y expectativa objetiva de la parte compradora, a menos que se haya pactado algo diverso al momento de celebrar el contrato, es, en última instancia, llegar a adquirir el dominio del bien objeto de la venta a fin de poder ejercer sobre el mismo la totalidad de las facultades a que da lugar dicho derecho real, de manera absoluta, y sin el temor de ser perturbado, amenazado o potencialmente privado del mismo.

De ahí que, como acontece en la especie – habiendo convenido las propias partes que el inmueble se vendía libre de hipotecas, gravámenes y litigios-, si el vendedor al momento de celebrarse la compraventa tenía conocimiento de litigios pendientes o circunstancias que previsiblemente podrían llegar a afectar total o parcialmente el ejercicio de las facultades dominicales sobre la cosa comprada, ha guardado silencio al respecto, limitándose meramente a efectuar la entrega jurídica del bien (en este caso inscribiéndola en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Rio Bueno), dicha circunstancia redunda inevitablemente en un incumplimiento o cumplimiento imperfecto de la obligación del vendedor, a la luz del principio de buena fe objetiva que consagra el artículo 1546 del Código Civil, conforme con el cual “los contratos deben ejecutarse de buena fe, y por consiguiente obligan no sólo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, o que por la ley o la costumbre pertenecen a ella”.

De esta suerte, la alegación de la recurrente relativa a que en el caso sub judice ella sí ha dado cumplimiento a su obligación principal, debe ser rechazada, por cuanto, además de constituir una interpretación carente de la debida correspondencia y armonía de las normas aplicables a la especie, implica, en última instancia, desconocer los principios jurídicos que rigen la materia, como asimismo la naturaleza y la función que cumplen los contratos en el ordenamiento jurídico.

DÉCIMO CUARTO: Que, así las cosas, al acoger la excepción del numeral 7 del artículo 464 del Código de Procedimiento Civil los jueces aplicaron acertadamente el derecho, pues razonaron, correctamente, que la existencia de dos juicios que afectaban al predio en cuestión, al tiempo de celebrarse el contrato de compraventa, trajo como consecuencia que el demandante no diera cumplimiento a lo pactado en la cláusula 8ª del mencionado contrato, lo que en definitiva imposibilita la exigibilidad de la obligación que funda la ejecución, pues en dicha cláusula se declaró que el inmueble se vendía libre de hipotecas, gravámenes y litigios pendientes. Tal razonamiento no se ve en nada alterado por la circunstancia de constar en autos un certificado de hipotecas y gravámenes obtenido un día después de inscrita la propiedad a nombre de la ejecutada, en el cual no existe anotado litigio alguno, pues toda la prueba rendida en la causa -y así, por lo demás, fue determinado en el fallo que se revisa-, da cuenta que el representante legal de la demandante tenía conocimiento, a la época de celebrarse el contrato de compraventa, de los juicios que afectaban al Lote-A6; hecho suficiente para colegir que la actora no habría cumplido con la obligación contendida en la referida cláusula, circunstancia que autorizaba a su contratante a invocar la excepción prevista en el artículo 1552 del Código Civil, en esta sede, y así enervar la acción ejecutiva, tal como lo hizo.

DÉCIMO QUINTO: Que, la conclusión anterior en nada se ve alterada por la alegación del recurrente relativa a que el comprador en caso de que se vea perturbada su posesión pacífica de la cosa tiene derecho a ejercer la acción de saneamiento de evicción, pues estas obligaciones de entrega y de saneamiento no se contraponen entre sí, si no que más bien se complementan, toda vez que el comprador tendrá recién derecho a ejercer la acción de saneamiento una vez que el tercero reclame su derecho sobre la cosa vendida, cuestión que no es la hipótesis de autos.

DÉCIMO SEXTO: Que, por último, tampoco modifica todo lo que se ha venido señalando la circunstancia que el representante legal de la empresa ejecutante no haya concurrido personalmente a celebrar el contrato de compraventa sino que lo haya hecho a través de un mandatario, pues conforme a la propia definición legal que establece nuestro Código Civil el mandato es “un contrato en que una persona confía la gestión de uno o más negocios a otra, que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la primera”, de lo que se desprende que si bien éste no estuvo personalmente presente, no obstante, compareció a través de su mandatario.

Con todo, lo que resulta relevante es que aún en el entendido que el mandatario de la vendedora hubiese estado en la más absoluta ignorancia respecto de dichos litigios, aquello no altera en nada el hecho del incumplimiento que ha sido alegado y constatado, pues el representante legal de la demandada igualmente tenía la obligación de informarle al comprador acerca de estos litigios pendientes, ya fuera personalmente o a través de su mandatario.

DÉCIMO SÉPTIMO: Que la conclusión a extraer como resultado de los razonamientos que se han expuesto no puede ser otra que la sentencia impugnada no ha incurrido en los errores de derecho denunciados, por lo que el presente arbitrio deberá ser desestimado.

Y visto además lo dispuesto en los artículos 764, 765, 767 y 768 del Código de Procedimiento Civil, se rechazan los recursos de casación en la forma y en el fondo deducidos en lo principal del escrito de fojas 341 por el abogado Ignacio Faraldo Portus, en representación de la parte demandante, en contra de la sentencia de siete de noviembre de dos mil diecisiete que se lee a fojas 338 y siguientes.

Regístrese y devuélvase con sus agregados.

Redacción a cargo del Ministro señor Guillermo Silva G.

N° 4259-2018.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, por los Ministros Sr. Guillermo Silva G., Sra, Rosa María Maggi D., Sra. Rosa Egnem S., y Abogados Integrantes Sr. Ricardo Abuauad D. y Sra. María Cristina Gajardo H.

No firma la Abogada Integrante Sra. Gajardo, no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por ausencia.