Constitución de servidumbre

Santiago, veintinueve de enero de dos mil diecinueve.

VISTOS:

En estos autos Rol N° 345-2015 del Juzgado de Letras de Lautaro, don nombre reservado, representado convencionalmente por don nombre reservado, dedujo demanda de restablecimiento y, en subsidio, de constitución de servidumbre de tránsito en contra de don nombre reservado.

El demandante fundó sus acciones en que, con fecha 24 de agosto de 2011, celebró un contrato de compraventa por el cual adquirió el Lote 1-A1, cuya superficie abarca 3,63 hectáreas y que es resultado de la subdivisión del Lote N°1-A, perteneciente a la división de la Parcela N° 6 de “Los Cipres” de la comuna de Lautaro, Región de la Araucanía y, que según consta de la memoria explicativa, plano y certificado de subdivisión archivados bajo el N° 623 del Registro de Instrumentos Públicos del Conservador de Bienes Raíces de esa comuna del año 2010, dicho predio goza de una servidumbre de tránsito de cien metros aproximadamente de longitud, que pasa paralela al deslinde Sur del Lote N° 3-A de propiedad del demandado, tal como, también, se reconoce en el plano de subdivisión de dicho Lote, guardado bajo el N° 501 del citado Registro de Instrumentos Públicos del Conservador de Bienes Raíces de Lautaro de fecha 5 de agosto del año 2010.

Sin embargo, el demandado no le permite el ejercicio de dicha servidumbre de tránsito, lo cual le impide explotar su predio y lo deja sin salida al camino público, razón por la que solicita se la restablezca o, en subsidio, se declare que se constituye una servidumbre a favor del predio Lote N° 1-A1, conforme a la actual franja explicitada en el plano y memoria antes individualizada de una longitud de cien metros aproximadamente de largo.

La demandada solicitó el rechazo de las acciones dirigidas en su contra, porque la servidumbre que alega el actor no existe desde que no fue inscrita y, de estimarse que concurre, se encuentra extinguida, porque el actor no ha gozado de ella por más de tres años. Agrega que, además, en dicho lugar se emplaza su casa, bodega y un pozo de agua potable y que, en todo caso, fue dispuesta para servir al Lote 3-B. Asimismo, argumenta que la extensión de la servidumbre que pide el actor, no abarca la distancia que existiría entre Lote 1-A1 y el camino público que se extiende, por lo menos, a cuatrocientos metros.

Por último, indica que la incomunicación del predio del actor, se produjo al momento de la subdivisión del lote 1-A en el año 2010, que es posterior a la constitución de su predio y, era ésa la oportunidad en que debió necesaria y obligatoriamente constituirse la servidumbre de tránsito que, ahora, pretende el demandante, no siéndole oponible a su parte.

Por sentencia de primera instancia de fecha veintiocho de abril de dos mil dieciséis del Juzgado de Letras de Lautaro, escrita a fojas 98, se rechazaron las demandas, con costas.

Apelado el fallo por el demandante, la Corte de Apelaciones de Temuco, en sentencia de diez de mayo del año dos mil diecisiete, escrita a fojas 140, lo revocó en cuanto a las costas y, confirmó, en lo demás.

En contra de esta última decisión el demandante dedujo recurso de casación en el fondo.

Se ordenó traer los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que en su recurso de nulidad sustantiva, el actor sostiene que en la sentencia impugnada se vulneró lo dispuesto en los artículos 820, 825, 830 inciso primero, 880, 882 inciso primero y 883 del Código Civil, porque la servidumbre voluntaria, como es la que se discute en la especie, se constituye a través de un título, que no necesariamente debe ser una escritura pública, de manera que yerran los sentenciadores de fondo al rechazar las demandas, por la falta de aquélla desde que, el Código sólo habla de título y, en este sentido, lo es tal, el plano de subdivisión suscrito por el demandado con fecha 5 de agosto de 2010 y agregado bajo el N° 501, en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Lautaro de ese año; el cual da cuenta de la subdivisión del Lote N° 3 en los Lotes N°s 3-A y 3–B y de la existencia de dicho gravamen, lo cual se traduce en el reconocimiento expreso del dueño del predio sirviente sobre la servidumbre que se alega.

Atendido lo expuesto, es que solicita se invalide la sentencia impugnada y, se dicte una de reemplazo, por la cual se acoja la demanda, ordenando el restablecimiento de la servidumbre de tránsito que sirve al predio 1- A1 para acceder al camino público.

SEGUNDO: Que para efectos de resolver el presente arbitrio, es menester tener presente que son hechos establecidos en la causa, sea porque los han fijado los jueces del fondo en la sentencia, o porque no fueron controvertidos en autos los siguientes:

a) Doña nombre reservado y don nombre reservado, son poseedores inscritos, la primera del Lote N° 1 y, el segundo del Lote N° 3, que son resultado de la subdivisión –en siete lotes- de la Parcela N° 6 del Proyecto de Parcelación “Los Cipres” de la comuna de Lautaro, que adquirieron por adjudicación y liquidación de la comunidad habida del causante don nombre reservado, según escrituras públicas de 23 de febrero de 2007 y 18 de abril de 2007, respectivamente.

b) La Sra. nombre reservado en abril 2008, subdividió el Lote N° 1 en dos, quedando en definitiva Lote N°1-A y Lote N°1-B.

c) Luego, con fecha 15 de noviembre de 2010, la referida propietaria subdividió el Lote 1-A en cinco lotes, que pasaron a denominarse Lotes N°s 1-A1, 2-A2, 3-A3, 4-A4 y 5-A5, según plano y memoria explicativa archivados bajo el N° 623 del Registro de Instrumentos Públicos del Conservador de Bienes Raíces de Lautaro del año 2010 y en el cual consta el trazado de una servidumbre por el sector sur del Lote N° 3.

d) El actor adquirió el Lote N° 1-A1, por compraventa que efectuó el 24 de agosto de 2011 a don nombre reservado, inscrita a fojas 1.012 bajo el N° 1.222 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Lautaro de ese año.

e) Se trata de un predio de 3,63 hectáreas, ubicado en la ex Parcela 6 “Los Cipres” de la comuna de Lautaro, que deslinda al Norte con parte línea central de ferrocarriles y lote N° 3 de subdivisión anterior; al Oriente con lote N°2 de subdivisión anterior y Lote N° 1-A3 de la presente subdivisión; al Sur con Lote N° 1- A2 de la presente subdivisión; Al Poniente con línea central de ferrocarriles.

f) El demandante celebró con fecha 3 de mayo de 2013 un contrato de arrendamiento con don nombre reservado, dueño del predio Lote N°1-A3, destinado al talaje de animales.

g) El demandando, con fecha 5 de agosto de 2010, dividió el Lote 3, en los Lotes 3-A y 3–B, cuyos antecedentes fueron archivados bajo el N° 501 del Registro de Instrumentos Públicos del Conservador de Bienes Raíces de Lautaro de ese año y en el cual se observa el trazado de una servidumbre que grava el predio del demandado que corre por su deslinde Sur.

h) Conforme al Plano de subdivisión del Lote N° 1A, guardado bajo el N° 623 de fecha 15 de noviembre de 2010, el denominado Lote 1-A5 se debe anexar al Lote N° 3 de propiedad del demandado.

i) El lote 1-A1 de propiedad del demandante carece de acceso al camino público.

TERCERO: Que la sentencia de primera instancia, confirmada por la Corte de Apelaciones de Temuco, rechazó las acciones de restablecimiento y la subsidiaria de constitución de servidumbre de tránsito. La primera, porque no se acreditó la existencia de la servidumbre al no constar aquella en un testamento o escritura pública y, la segunda, sobre la base que la incomunicación del predio del actor se debe a la interposición de los demás Lotes de la subdivisión del Lote 1-A, esto es, del N° 1-A3, N° 1- A4 y N° 1-A5, de manera que correspondía a la vendedora doña nombre reservado, conforme lo dispone el artículo 1337 N° 5 y 850 ambos del Código Civil, constituir la servidumbre de tránsito a favor del demandante sin indemnización alguna, por consiguiente, dicho error no le es oponible al demandado.

CUARTO: Que resulta pertinente recordar que la servidumbre constituye un derecho real de tipo limitado y, con arreglo a lo prevenido en el artículo 820 del Código Civil, es un gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de distinto dueño; ergo, los elementos que la caracterizan son: la existencia de dos bienes raíces de distintos dueños, y el gravamen, más el correlativo beneficio, que se sigue para ellos, respectivamente.

Por su parte, el artículo 831 del citado texto legal, señala que según su origen, las servidumbres pueden ser: Naturales: aquellas que provienen de la natural situación de los lugares; Legales: aquellas que son impuestas por la ley, o voluntarias, que son constituidas por un hecho del hombre y el artículo 839 del mismo cuerpo normativo, prescribe que las legales son relativas al uso público, o a la utilidad de los particulares.

En lo que interesa, el profesor Alessandri, parafraseando el artículo 847 del Código Civil, define a las servidumbres de tránsito, “como el derecho concedido por la ley al dueño de un fundo que se halla destituido de toda comunicación con el camino público por la interposición de otros predios, para exigir paso por alguno de éstos, en cuanto fuere indispensable para el uso y beneficio de su fundo, previa la correspondiente indemnización”, (Tratado de los Derechos Reales, Bienes, Tomo Segundo, Artuto Alessandri R., Manuel Somarriva U y Antonio Vodanovic H, Ediciones Jurídicas de Santiago, enero 2016, página 212).

Atendido su carácter de discontinua, sólo puede adquirirse por un título, esto es, por un acto jurídico del cual emane un derecho y éste puede ser suplido por el reconocimiento del dueño del predio sirviente que hace respecto de dicho gravamen, y no puede ser adquirida por prescripción.

QUINTO: Que, atendidos los supuestos fácticos propuestos por las partes y los establecidos en la sentencia que se impugna, siendo un deber del juez aplicar correctamente el derecho, para resolver la presente controversia se tendrá en especial consideración el aforismo jurídico denominado “iura novit curia”, esto es, que los jueces están facultados no sólo para dilucidar la naturaleza jurídica de los hechos que se colocan bajo la esfera de su conocimiento, sino que además están obligados por mandato constitucional, en virtud del principio de inexcusabilidad, a aplicar a la cuestión de hecho las normas legales que la gobiernan: “como se dice muy frecuentemente, el juez, en todo caso, al que se le supone por razón de su cargo, perfecto conocedor del derecho, suplirá de oficio la errónea o imperfecta interpretación del derecho” (Revista de Derecho y Jurisprudencia, T. LX, 1963, 2ª p., sec. 2ª, pág. 50).

SEXTO: Que, en este contexto, lo primero que se debe determinar para resolver la controversia, es la calificación jurídica de la servidumbre sub lite y, sólo establecido lo anterior, es posible declarar su ejercicio y la indemnización que procediere.

Conforme lo señalado precedentemente, el dueño de un inmueble que carece de comunicación con el camino público por la interposición de otros predios, tiene derecho a exigir de éstos el paso, en cuanto fuere indispensable para el uso y beneficio de su predio, sujeto al pago del valor del terreno necesario y de la indemnización de cualquier otro perjuicio.

A su vez, el artículo 850 de dicho ordenamiento reza: “Si se vende o permuta alguna parte de un predio, o si es adjudicada a cualquiera de los que lo poseían proindiviso, y en consecuencia esta parte viene a quedar separada del camino, se entenderá concedida a favor de ella una servidumbre de tránsito, sin indemnización alguna”.

SÉPTIMO: Que, del tenor de esas normas, se desprende que por ellas se regula, respectivamente, el género de la servidumbre legal de tránsito y una especie de la misma, deviniendo en excluyentes una vez puestas en claro las particularidades del caso que demanda su aplicación.

Así, entonces, para determinar la procedencia de la aplicación de la norma del artículo 847 del Código Civil, antes ha de ser descartada la concurrencia del supuesto prevenido en el artículo 850 del cuerpo de leyes en referencia que regula el caso en que el dueño de un predio que, como un solo todo, contaba con comunicación con el camino público, por un acto voluntario, enajena una porción del mismo a un tercero o de uno o varios de los copartícipes, sea por venta, permuta o adjudicación, y quede esa parte destituida de conexión con dicho camino, dado lo cual y si los contratantes o copartícipes omiten la constitución de una servidumbre de tránsito, la ley los suple en ello, en el entendido que su intención no ha podido ser la de dejar aislado el nuevo predio, prescribiendo a favor de éste una servidumbre de tránsito, teniendo en cuenta el trazado de la finca primigenia.

En otras palabras, ese predio dominante hará sirviente al resto del predio primitivo, mas no a otro inmueble colindante cuyo titular no participó en los actos que han producido la incomunicación.

OCTAVO: Que, como se dijo, son hechos indubitados, que el Lote 1-A1 fue adquirido por el demandante por compraventa que hizo al Sr. nombre reservado en el año 2011, predio que, a su vez, es el resultado de la subdivisión del Lote 1-A, efectuada en el año 2010 y que se encuentra sin salida al camino público, lo que imposibilita su explotación. Asimismo, se debe destacar que el demandado no niega la existencia de la servidumbre sino que, por el contrario, su alegación gira en torno a que no se constituyó legalmente porque no fue inscrita y la imposibilidad física de ejercerla, sea porque se encuentra prescrita, fue concedida a favor de otro lote -Lote N° 3-B- o que en el lugar donde se sitúa, hoy se emplaza una serie de construcciones de su propiedad e incluso indica que lo pedido por el actor es inútil porque desde el Lote 1-A1 hasta el camino público hay más de 400 metros.

Sin embargo, lo cierto es que dicho gravamen aparece dibujado en el Plano que contiene la subdivisión del Lote N° 3 de propiedad del demandado, guardado bajo el N° 501 del Registro pertinente del Conservador de Bienes de Raíces de Lautaro del año 2010 y que fue suscrito por éste, lo que unido a los argumentos de su defensa, se colige, inequívocamente, que reconoce la existencia y trazado de la servidumbre que alega el actor.

NOVENO: Que de lo expuesto, surge de manera evidente, en primer lugar, que en la especie, se configura una servidumbre de tipo legal y de utilidad privada, puesto que el predio del actor carece de salida al camino público, no existen otras alternativas de escape y es indispensable su ejercicio, para concretar el uso y beneficio del Lote 1-A1, siendo que, por lo demás, el demandado reconoce su existencia, por lo que no son atendibles ninguna de sus defensas, desde que no se configuran o no se probaron los hechos en que se sustentaron.

DÉCIMO: Que lo antedicho ineludiblemente conduce a concluir que la subdivisión de Lote 1- A1, - predio original del cual emanó el predio del actor – fue propuesta en el entendido que aquélla contemplaba la concurrencia de una servidumbre para que se accediera al camino público y así lo reconoce la primera vendedora y el demandado al suscribir los planos que dan cuenta de las subdivisiones que ejecutaron en sus respectivos predios.

De manera que, concurriendo los presupuestos que la conforman, procede que ella sea reconocida por el demandado, de tal suerte que el propietario del predio sirviente se encuentra obligado a soportarla, aún en contra de su voluntad; requiriendo, entonces, ahora, sólo un pronunciamiento jurisdiccional que determine sus características y forma de ejecución, a falta de acuerdo entre las partes y que deberá ser llevada a cabo en la etapa de cumplimiento de la presente decisión.

UNDÉCIMO: Que lo reflexionado deja de manifiesto que los jueces del mérito han incurrido en los errores de derecho invocados por el recurrente, desde que, se clasificó incorrectamente la servidumbre sub lite, haciéndole aplicable una normativa que no era procedente y dejando de encuadrar los hechos en el correcto derecho.

DUODÉCIMO: Que los razonamientos que anteceden, por fuerza, conducen a concluir que el recurso de nulidad del demandante debe ser acogido.

Y de conformidad, además, a lo dispuesto en los artículos 764 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se acoge, sin costas, el recurso de casación en el fondo deducido en lo principal de fojas 142 , contra la sentencia de diez de mayo de dos mil diecisiete , escrita a fojas 140.

Regístrese.

Redacción a cargo de la Ministra señora Ángela Vivanco M.

Nº 31.752-2017.

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señora Ángela Vivanco M., Ministro Suplente señor Rodrigo Biel M., y los Abogados Integrantes señores Antonio Barra R., y Iñigo De la Maza G. No firma el Ministro señor nombre reservado y el Ministro Suplente señor Biel, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar con feriado legal el primero y por haber terminado su periodo de suplencia el segundo. Santiago, veintinueve de enero de dos mil diecinueve.