Contrato de arrendamiento

Santiago, veinte de marzo de dos mil diecinueve.

Vistos:

En autos de procedimiento especial sobre término de contrato de arrendamiento, seguidos ante el Juzgado de Letras de Tocopilla Rol C-416-2016, doña nombre reservado demanda el término del contrato solicitando, además, la indemnización de perjuicios debido al no pago de rentas por parte de la arrendataria. Señala que entre ella y la demandada, doña nombre reservado, existe un contrato de arrendamiento sobre dos inmuebles. Agrega que, en la causa Rol C-286-2016, acordaron que se pagaría como renta mensual por ambos inmuebles la suma de $3.000.000 más IVA, además de $4.250.000 por concepto de deudas atrasadas. Estima que, sin perjuicio de lo pactado, no se ha pagado la renta de noviembre del año 2016, y no hay interés en realizar el pago. Por ello demanda el término de contrato de arrendamiento, y la indemnización de perjuicios que indica corresponderle según el artículo 1945 del Código Civil.

En consecuencia, solicita que se condene a la demandada a la restitución inmediata del inmueble bajo el apercibimiento de ser lanzada por la fuerza pública, que se ordene pagar las rentas insolutas- que ascienden a $3.000.000- a la fecha de presentación de la demanda, además de los insumos básicos, y al pago de una indemnización de perjuicios debido al tiempo para que el desahuciado hubiese podido cesar el arrendamiento- un monto de $51.000.000-, con costas.

Con fecha 27 de diciembre de 2016 se lleva a cabo el comparendo de contestación, conciliación y prueba, en donde se contesta la demanda, y se expone que existe en el acuerdo celebrado entre las partes una disposición la cual señala que únicamente es posible demandar el término del contrato de arrendamiento si se verifica el no pago de rentas de tres periodos consecutivos, situación que no ocurrió aquí. Respecto a la indemnización alegada, indica que no procede debido a que el artículo 5° de la Ley de Arrendamientos dispone la posibilidad de poner término anticipado al contrato con la obligación de pagar la renta por el periodo que falte.

El Juzgado de Letras de Tocopilla, con fecha veintitrés de enero de dos mil diecisiete, rechazó la demanda interpuesta. Con fecha dos de febrero de dos mil diecisiete, la parte demandante interpuso recurso de apelación contra la sentencia. La Corte de Apelaciones de Antofagasta, con fecha doce de abril de dos mil diecisiete, la revocó, acogiendo la demanda, poniendo término al contrato de arrendamiento, condenando al demandado al pago de $3.000.000 por concepto de rentas insolutas del mes de octubre de 2016, y de $51.000.000 por concepto de indemnización de perjuicios por el término anticipado del contrato por culpa de la arrendataria.

En contra de dicha sentencia, con fecha cinco de mayo del mismo año, la parte demandada deduce recurso de casación en el fondo.

Se ordenó traer los autos a relación.

Considerando:

Primero: Que la nulidad sustancial que postula el recurrente se endereza en la vulneración que, a su entender, se ha producido por la sentencia impugnada de lo dispuesto en el artículo 5º de la Ley Nº18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, en conjunto con los artículos 4º, 13º y 1545, todos del Código Civil.

Estima que la Corte, al señalar que la materia no se encuentra regulada en la Ley 18.101 y aplicar la normativa común del contrato de arriendo, infringe el artículo 5º de la Ley ya individualizada, siendo, en realidad, este precepto el que se debe aplicar.

Agrega que en el caso de autos, y según los hechos asentados, existe un contrato de arrendamiento con plazo superior a un año, donde además existe prohibición de ceder o subarrendar para la arrendataria. En estos autos, la Corte decidió resolver conforme al artículo 1945 del Código Civil, cuando, en su concepto, corresponde aplicar el artículo 5º de la Ley 18.101, por ser una norma especial sobre la general.

En consecuencia, señala que el 1945 está mal aplicado, debido a que existe una norma especial que trata la materia y que es posterior, sin que los jueces aplicaran la normativa correspondiente.

Segundo: Que se dieron por acreditados los siguientes hechos:

1. Entre las partes del juicio se celebró un contrato de arriendo respecto de los inmuebles ya señalados, con una renta mensual de $ 3.000.000 – más IVA que se genere de la prestación de los servicios de residencial, pagaderos los días 12 de cada mes mediante depósito en cuenta BancoEstado Nº015-0-004410-8, lo que se acreditó con el mérito del avenimiento acompañado, el que fue debidamente acompañado y no objetado.

2. No existe constancia del pago de las rentas de arrendamiento demandadas, esto es, noviembre y diciembre de 2016, ni tampoco del pago de los consumos de servicios domiciliarios, respecto de los cuales a agosto de 2016 se adeudaba $271.700 y $ 118.800.

3. Las partes pactaron libremente que no dando cumplimiento al pago de las rentas en tiempo y forma por tres periodos consecutivos, los contratos terminarían inmediatamente, debiendo restituirse el inmueble dentro de los siguientes 30 días.

Tercero: Que los jueces de la Corte de Apelaciones de Antofagasta, revocaron la sentencia de primera instancia, señalando que se daba por terminado el contrato de arrendamiento y condenaron al pago de $3.000.000 por concepto de rentas insolutas y la suma de $51.000.000 por concepto de indemnización de perjuicios por haber terminado el antedicho contrato de arrendamiento por culpa de la demandada.

Sobre la condena de los $51.000.000, que es sobre lo que recae el recurso interpuesto, la Corte razona que no existen normas en la Ley 18.101 relativas a indemnización de perjuicios en caso de incumplimiento.

Con todo, señala que el artículo 7 Nº5 prevé que las normas de procedimiento se aplican a las indemnizaciones que intenten arrendador o arrendatario.

Por último, estima que resultan perfectamente aplicables las normas del Código Civil en aquellas materias no reguladas por la ley especial, en virtud del artículo 1º. Al ser la indemnización un tema no regulado, resultan aplicables las normas del Código Civil que sí disciplinan la materia. Como sería el 1945 del Código Civil.

Cuarto: Que, como se ve, aquello sobre lo que debe pronunciarse esta Corte se reduce a la determinación de la norma que ha de disciplinar la indemnización de perjuicios frente al incumplimiento contractual en este caso.

Quinto: Que estima el demandado que dicha norma sería el artículo 5° de la ley 18.101 y no el artículo 1945 del Código Civil; la razón es que el primero de estos preceptos tendría el carácter de especial respecto del primero.

Sexto: Que sobre este punto, habrá que reconocer que el demandado lleva razón acerca del carácter especial de la ley 18.101 sobre las disposiciones del Título XXVI del Código Civil. Este último regula el contrato de arrendamiento, la ley 18.101, en tanto, disciplina una manifestación específica de dicho contrato, aquel que recae sobre predios urbanos.

Séptimo: Que, según lo dispuesto en el artículo 13 del Código Civil “Las disposiciones de una ley, relativas a cosas o negocios particulares, prevalecerán sobre las disposiciones generales de la misma ley, cuando entre las unas y las otras hubiere oposición.” De esta manera, el éxito de la pretensión del demandado no sólo depende de que la ley 18.101 sea especial respecto de las normas del Título XXVI del Libro IV del Código Civil, sino que, además, del hecho que entre el artículo 5° de la primera y el artículo 1945 de este último exista oposición.

Dicha contradicción tiene lugar si es que resulta ser el caso que ambas disposiciones regulan lo mismo y lo hacen de manera incompatible; como si la norma general dispusiera que la prescripción de la acción es de cinco años y la especial, en cambio, fijara un término de seis meses.

Octavo: Que en consideración a lo señalado en el considerando anterior, resulta necesario prestar atención a ambas normas. El artículo 1945 del Código Civil dispone lo siguiente: “Cuando por culpa del arrendatario se pone término al arrendamiento, será el arrendatario obligado a la indemnización de perjuicios, y especialmente al pago de la renta por el tiempo que falte hasta el día en que desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio.

Podrá con todo eximirse de este pago proponiendo bajo su responsabilidad persona idónea que le substituya por el tiempo que falte, y prestando al efecto fianza u otra seguridad competente.”

Por su parte, el artículo 5º de la ley 18.101 establece que: “En los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a la habitación con plazo fijo superior a un año, se entenderá siempre implícita la facultad del arrendatario de subarrendar, salvo estipulación en contrario, en cuyo caso éste podrá poner término anticipado al contrato sin la obligación de pagar la renta por el período que falte.”

Noveno: Que, en opinión de la recurrente, la supuesta infracción al artículo 5º de la ley 18.101 habría determinado que no hubiera debido efectuar pago alguno.

Décimo: Que, ante todo, habrá que tener presente que la aplicación de una norma exige que el supuesto de hecho, esto es el conjunto de circunstancias que justifica su aplicación, se encuentre acreditado en autos; y en este procedimiento no consta como un hecho. Sin embargo, como se indicará, a continuación, aún cuando constara, no puede atenderse el argumento del demandado.

El artículo 5º de la ley 18.101 reconoce al arrendatario la facultad de poner término anticipado al contrato, sin embargo, nada dice acerca de aquello que pueda deberse a título de indemnización cuando se incumple el contrato.

Resulta discutible si la ley 18.101 contiene o no normas indemnizatorias respecto al pago de la renta y se ha discutido a propósito de su artículo 6º, sin embargo, esa no es una discusión que deba recuperarse aquí pues dicho precepto no se entiende como infringido por el recurso de casación de la demandada.

Como se ve, la sentencia recurrida no ha incurrido en las infracciones de derecho denunciadas por la recurrente. No resulta correcto que de aplicar el artículo 5º la arrendataria se hubiera liberado de pagar una indemnización.

Undécimo: Que sin perjuicio de lo expuesto y sólo a mayor abundamiento, debe consignarse, que en el caso en particular, en la formulación del yerro normativo que sirve al postulado de nulidad de la actora, se advierte por esta Corte la presentación de tesis subsidiarias una de la otra, al señalar la recurrente que, aún si procediera el artículo 1945, el monto quedaba determinado por el tiempo que faltaba hasta que, deshauciado, la arrendadora hubiera podido poner término al contrato.

Sobre este último punto, resulta conveniente recordar que el carácter de derecho estricto del recurso en análisis, trae por necesaria consecuencia que no proceda su planteamiento y formulación con peticiones subsidiarias, toda vez que, ellas necesariamente son contradictorias y suponen la aplicación de la ley de dos maneras distintas.

Por estas consideraciones y de conformidad, además, con lo dispuesto en los artículos 764 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo interpuesto en lo principal de la presentación por la abogada Katherine Neumann Ulloa, en representación de la parte demandada, en contra de la sentencia dictada por la Corte de Apelaciones de Antofagasta, con fecha doce de abril de dos mil diecisiete.

Se previene

que el Ministro señor Blanco y el abogado integrante señor Matus, fueron de la opinión de rechazarlo, en atención a las siguientes consideraciones:

Primero: Que, como cuestión preliminar, debe señalarse que el recurso de casación en el fondo corresponde a un medio de impugnación extraordinario que tiene por objeto interpretar el derecho de la forma más adecuada al ordenamiento jurídico, impidiendo que por vía extraña se modifique o tergiverse la voluntad soberana plasmada en la legislación.

Por lo mismo, la doctrina y jurisprudencia se encuentran contestes en considerar tal arbitrio como uno de estricto derecho, desde que su objeto se encuentra claramente delimitado al examen de la infracción de ley que se acusa, razón por la cual el legislador exige al recurrente cumplir con celo y cuidado las exigencias de procedencia de tal medio impugnatorio.

Tercero: Que de la sola lectura de las alegaciones planteadas por el recurrente se aprecia que la discrepancia que manifiesta dice relación con diversas consideraciones jurídicas a partir de las cuales formula peticiones en carácter de alternativas o subsidiarias, esto es, llamadas a regir sólo para el caso de que una u otra no resulte acogida, desde que denuncia como fundamento de la invalidación, la infracción del artículo 5 de la ley 18.101, en relación a los artículos 4, 13, y 1545 del Código Civil; y en subsidio de lo anterior, para el caso que se estime aplicable el artículo 1945 del Código Civil, alega la vulneración a dicha norma.

Cuarto: Que esta Corte, en forma reiterada, ha sostenido que es improcedente el recurso de casación en el fondo que plantea peticiones deducidas en forma alternativa o subsidiaria, toda vez que este recurso contempla como requisito perentorio señalar con precisión los errores de derecho de que adolece la sentencia recurrida y expresar de qué modo esos errores influyen en lo dispositivo de la sentencia, circunstancia que no se observa satisfecha en este caso, debido a las posturas excluyentes entre sí que propone el recurrente.

Así planteado el recurso se torna dubitativo, lo que conspira contra su naturaleza de derecho estricto, cuya finalidad no es otra que la de fijar el recto alcance, sentido y aplicación de las leyes, en términos que no pueda admitirse que se viertan en él peticiones declaradamente alternativas o subsidiarias que lo dejan desprovisto de la certeza necesaria; lo que conlleva a juicio de los disidentes a rechazar por estos motivos el arbitrio intentado.

Redacción a cargo del abogado integrante señor Iñigo De la Maza G.

Regístrese y devuélvase.

N°19.096-17

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señora Andrea Muñoz S., Ministro Suplente señor Rodrigo Biel M., y los abogados integrantes señores Jean Pierre Matus A., y Iñigo De la Maza G. No firma el Ministro Suplente señor Biel y el abogado integrante señor Matus, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por haber terminado su periodo de suplencia el primero y por estar ausente el segundo. Santiago, veinte de marzo de dos mil diecinueve.