Ocupación ilegal

Santiago, cuatro de julio de dos mil diecinueve.

Vistos:

En estos autos rol N°C-158-2016, seguidos ante el Juzgado de Letras y Garantía de Putaendo, en juicio sumario, caratulados “Compañía Ganadera de Tongoy Limitada con nombre reservado”, por sentencia de veinticinco de enero de dos mil diecisiete, escrita a fojas 107 y siguientes, se rechazó en todas sus partes, con costas, la demanda de precario interpuesta por Compañía Ganadera de Tongoy Limitada en contra de don nombre reservado, con el objeto de obtener la restitución del retazo de terreno que ocupa en el inmueble de su propiedad denominado Fundo El Manzano, ubicado en la comuna de Putaendo.

Se alzó el demandante y una sala de la Corte de Apelaciones de Valparaíso, por sentencia de veinticinco de julio de dos mil diecisiete, que se lee a fojas 152, la confirmó.

En contra de este último pronunciamiento, la misma parte interpuso recurso de casación en el fondo, solicitando se invalide y acto continuo y separadamente se dicte sentencia de reemplazo.

Se ordenó traer los autos en relación.

Considerando:

Primero: Que previo a desarrollar los errores de derecho en que funda su recurso, la recurrente explica, en síntesis, que es dueña de un inmueble denominado Fundo El Manzano, de una cabida aproximada de 13.276 hectáreas, situado entre las provincias de San Felipe y Petorca y que es atravesado por la ruta E-41 que une las comunas de Putaendo y Cabildo; un terreno de secano, principalmente, en el cual permitía el ingreso de crianceros con el objeto de que sus animales pastaran en aquellos sectores, uno de los cuales es el demandado, con quien celebró contratos de talaje por un plazo determinado, los que una vez vencidos lo obligaban a retirarse del fundo con su ganado, lo que no ha ocurrido, sino por el contrario, se encuentra ocupando para su habitación y la de su familia, un retazo de terreno al costado de la ruta E-41, lejos del lugar de donde el ganado pastorea, situación que su parte simplemente toleró, pero que luego de algunas dificultades para el ingreso de sus trabajadores al predio, interpuso esta acción de precario. Refiere que el demandado pidió se desestimara la demanda por unirlo al demandante un contrato de “arrendamiento de talaje”, el cual no obstante estar vencido, se habría renovado bajo las mismas condiciones pactadas. Luego de reseñar las etapas del proceso, indica que la demanda fue rechazada sobre la base de un razonamiento que liga la situación fáctica de autos con la institución del inquilinaje propio de la historia del campo chileno, entendiendo el contrato de talaje como uno de carácter innominado, en que una persona acompañada muchas veces por su grupo familiar, vive en el lugar y cría sus animales, en circunstancias que de acuerdo al diccionario de la real academia, el concepto de talaje solo alude a la acción de pacer los ganados la hierba de los campos o potreros, por un determinado precio.

Denuncia infringidos los artículos 19, 20, 23, 1545, 1560, 1561, 1562 y 1563 inciso 1°, 1706, 1708, 1713 y 2195 inciso 2° del Código Civil, artículo 160 del Código de Procedimiento Civil y 19 N°24 de la Constitución Política de la República. Resume la forma en que se producen las mentadas infracciones, señalando que la sentencia asume un criterio antropológico respecto de la historia del contrato, a través del cual desvirtúa la convención de las partes contenida en los instrumentos reconocidos por las mismas, desconociendo las normas de interpretación de los contratos y afectando su efecto probatorio, lo que se alza también como una violación del artículo 160 del Código de Procedimiento Civil, y trae como consecuencia que se dan por incumplidos los presupuestos de la acción de precario, lo que obsta que se acoja la demanda, conculcando en definitiva el artículo 19 N°24 de la Carta Fundamental.

En relación al artículo 19 del Código Civil, indica que la letra de la ley, en la especie, la ley del contrato, autoriza a concluir que el contrato de talaje solo habilitaba al arrendatario o talajero a ingresar determinada cantidad de ganado para pastar las hierbas del campo, sin que pudiera ser considerado como un título que lo habilita para su ocupación y la de su familia, ya que en esencia se trata de la explotación de los pastos de un predio y en ningún caso tiene por objeto viviendas que puedan ser habitadas. Asimismo, estima que el artículo 20 del Código Civil obligaba a aplicar el concepto en su sentido natural y obvio, tal como lo ha entendido la Corte Suprema en jurisprudencia que invoca y, en todo caso, conforme a lo que dispone el artículo 23 del cuerpo legal citado, su desacuerdo con lo convenido en el contrato no autorizaba a desvirtuarlo.

En razón de lo anterior, sostiene que se ha infringido, además, el artículo 1545 del Código Civil, pues siendo el contrato una ley para las partes, no puede ser invalidado sino por consentimiento de éstas o por causas legales, sin que conste en el proceso que se hayan verificado ninguna de tales alternativas, habiéndose extendido sus efectos más allá del plazo convenido y de los derechos y obligaciones propios del talaje.

En cuanto a las normas de interpretación de los contratos denunciadas, indica, en primer lugar, que se ha pasado por alto la intención de los contratantes al pactar el contrato de talaje, y con ello infringido el artículo 1560 del Código Civil, ya que en ningún caso convinieron que los arrendatarios se instalarían de manera permanente en el predio, ni los autorizaba a levantar habitaciones, menos aún en un sector donde no existe posibilidad de desarrollar la actividad materia del contrato. Por otra parte, en relación a lo dispuesto en el artículo 1561 del mismo cuerpo legal, que establece que por generales que sean los términos de un contrato, sólo se aplicarán a la materia sobre la cual este versa, y entendiendo que el talaje alude a la acción de pacer los ganados la hierba de los campos o potreros, sostiene que no hay espacio para introducir otro aspecto, como sería permitir la ocupación del predio por parte de los dueños de los animales para habitar dentro del mismo. Hace presente que el precio del talaje se fija de acuerdo a la cantidad de ganado que hará ingreso al predio y la cantidad de tiempo que permanecerán en él, no teniendo en consecuencia la entidad de una renta de arrendamiento que autorice para vivir en él. Tocante a lo preceptuado en el artículo 1562 del Código Civil, en cuanto a que habrá que preferir el sentido en que una cláusula puede producir efecto, indica que la sentencia ha desatendido aquella relativa a la vigencia del contrato, convirtiéndola en una frase estéril, despojada de efectividad. En relación a lo previsto en el artículo 1563 del mismo cuerpo de normas, que señala que, salvo que apareciere voluntad contraria, habrá de estarse a la interpretación que mejor cuadre con la naturaleza del contrato, reitera lo ya dicho e indica que la naturaleza del contrato de talaje no da cabida a la habitación dentro del predio, menos en un sector alejado del lugar donde el ganado del demandado se alimenta.

En lo que respecta al artículo 2195 inciso 2° del Código Civil, indica que al utilizarse la expresión “sin previo contrato”, se hace alusión a la inexistencia de un documento que, nacido de manera anterior a la ocupación, permita sostener que se encuentra amparada en dicho contrato. En la especie, refiere que el más reciente de los contratos celebrados entre las partes tenía como fecha de término el 30 de abril de 2015, por lo que se equivoca la sentencia al entender que ese instrumento es el “previo contrato” que impide se verifiquen los supuestos requeridos para hacer lugar a una demanda de precario, ya que no existe, dejó de producir sus efectos, entenderlo de otra manera implicaría que cualquier contrato, sin importar su contenido ni su duración podría servir de título para justificar la presencia de personas distintas del dueño. A su juicio, se trata de una interpretación forzada que afecta su derecho de dominio, ya que una vez vencido el contrato ha empezado a verificarse la mera tolerancia y, además, es el presentado por la demandada el que sirve para probar la obligación de salida del predio y la extinción del derecho de los demandados a pacer sus animales en el fundo El Manzano.

A juicio del recurrente, al resolver de la forma en que la sentencia lo hace, se vulneran también los artículos 1706, 1708 y 1713 del Código Civil, pues el texto de los contratos de talaje constituyen plena prueba del vínculo que unió a las partes, que no considera la ocupación de los terrenos para la vivienda del demandado, sin que sea lícito admitir prueba o presumirla, respecto de un contrato que habilite la ocupación del predio en esos términos. A la luz de lo dicho sostiene que el fallo desconoce la confesión espontánea del demandado al haber acompañado los contratos de talaje, ya que de éstos se desprende que carecía de título para ocupar los potreros como casa habitación, de manera que sólo responde a la mera tolerancia de su parte.

Como conclusión de lo señalado, indica que han resultado vulneradas otras dos normas, significativas, decisorias de la litis, como son el artículo 160 del Código de Procedimiento Civil, en la medida que el fallo no se habría atenido al mérito del proceso, y el artículo 19 N°24 de la Constitución Política, al verse atropellada de manera manifiesta la protección que respecto del derecho de dominio dicha norma predica.

Termina señalando el modo en que los errores denunciados influyeron sustancialmente en lo dispositivo del fallo.

Segundo: Que, para una adecuada resolución del asunto, es menester consignar los hechos establecidos en la sentencia impugnada, que son los siguientes:

- Compañía Ganadera Tongoy Limitada es dueña y poseedora inscrita de derechos en el predio denominado Fundo El Manzano sin número, comuna de Putaendo;

- Las partes celebraron contratos de arriendo de talaje en el año 1993, 2001 y 2015;

- En el predio de mayor dimensión del demandante, el demandado tiene una casa de madera de autoconstrucción de campo, de setenta metros cuadrados, de una data de construcción de treinta años aproximadamente, a su lado hay un corral y dos construcciones de madera, más una piza de quince a veinte metros cuadrados, con una casa de cuarenta metros cuadrados aproximadamente, un corral anexado de cien metros cuadrados con veinte aves entre gansos, patos y gallinas y un criadero de cabras; la casa no cuenta con luz, agua potable ni alcantarillado, sí televisión por cable; existe actividad caprina por varios años; el terreno es árido, no hay sembradíos, plantíos ni pastizales, sólo algunos animales.

Sobre la base de los hechos asentados, la sentencia impugnada concluye, en primer lugar, que la demandante actúa en virtud de un mandato tácito de los demás comuneros, por lo que desestima la excepción de falta de legitimación activa. Por otra parte, entiende que el contrato de talaje es uno de carácter innominado “que trae a colación la historia del campo chileno, a la época del latifundio, en el cual dadas las grandes extensiones de los fundos o predios rústicos, éstos eran muchas veces explotados por inquilinos que en esa época no tenían las características de trabajadores agrícolas, sino que eran una suerte de comunidad organizada en torno a un fundo, que trabajaban la tierra de distintas formas, siendo tenedores de la tierra que trabajaban ya sea en plantíos, sembradíos o talaje, reconociendo que no tienen dominio o posesión del predio en el cual viven o trabajan”; desde esa perspectiva, define el contrato de talaje como aquel mediante el cual una persona acompañada muchas veces por su grupo familiar, vive en el lugar, cría animales, pagando una renta o precio por el uso de parte de un predio de mayor extensión. En consecuencia, estima el fallo recurrido que no se cumple con el requisito del precario consistente en la ocupación de la cosa por ignorancia o mera tolerancia de su dueño, desde que el demandado tiene un título que lo habilita para permanecer en el predio, razón por la cual rechaza la demanda.

Tercero: Que, como es posible apreciar, las infracciones de ley denunciadas apuntan, fundamentalmente, a establecer que la sentencia impugnada ha incurrido en una interpretación errónea del contrato de talaje suscrito entre las partes, lo que ha permitido que se le considere como un título que justifica la ocupación del inmueble por parte del demandado, desde que incorpora en su concepto el derecho de habitar la propiedad arrendada para pacer el ganado las hierbas del campo.

Se ha dicho que la interpretación de los contratos, encaminada como está a desentrañar la voluntad de las partes que los suscribieron, es una cuestión de hecho que determina soberanamente la magistratura del fondo y, en consecuencia, no sería susceptible de ser controlada en sede de casación, cuyo objetivo es velar por la correcta aplicación del derecho, a menos que al desarrollar esa tarea intelectual se desnaturalice el contrato. Esta es una doctrina que tiene su origen en el derecho francés, de donde la tomó don nombre reservado, constituyendo, en definitiva, un criterio al que se ha ajustado ordinariamente la jurisprudencia de nuestros tribunales. Con todo, la aplicación de dicha doctrina no ha sido pacífica, por cuanto no hay una definición clara acerca de lo que significa la “desnaturalización” del contrato, siendo aquello posible, en concepto de algunos, solo cuando las cláusulas interpretadas hubiesen sido claras y precisas, mientras para otros la distinción entre cláusulas claras y oscuras no es correcta, y prueba de ello es la amplitud con que nombre reservado entiende el problema, como queda de manifiesto en la siguiente cita: “La interpretación de los contratos no se limita a veces a fijar la voluntad de las partes, sino que, so pretexto de interpretarlos, los jueces dan a esa voluntad una inteligencia contraria a la realidad, desconocen la intención de los contratantes, desnaturalizan las cláusulas controvertidas y sustituyen un contrato nuevo al que las partes celebraron y que es para ellas una ley. Una interpretación semejante sale del terreno de los simples hechos, y no puede menos que quedar sometida a la revisión y control de la Corte de Casación”. (López Santa María, Jorge, “Los Contratos. Parte General”, Edit. Jurídica, año 1986, págs. 396 a 408).

Lo cierto es que sin perjuicio de lo anterior, como advierte el profesor López Santa María, la existencia del contrato es claramente una cuestión de hecho que la judicatura de la instancia habrá de establecer con el mérito de la prueba que se rinda a tal efecto, supuesto que se trata de un acontecimiento que se produjo antes del litigio. No obstante, la determinación de lo que quisieron decir las partes al celebrarlo es una cuestión posterior, que se verifica durante el juicio, a través del ejercicio intelectual efectuado por la judicatura, destinado a fijar el alcance de aquel hecho, que es propiamente la función interpretativa. De esa manera quedan esclarecidos los derechos y obligaciones que surgen de tal convención, lo que si se hace erróneamente implica una violación de la ley del contrato y, en consecuencia, podrá estimarse vulnerado el artículo 1545 del Código Civil.

Cuarto: Que examinados los contratos que la sentencia da por acreditados, que rolan de fojas 76 a 78, se observa que tienen una estructura y contenido similar. Así, el denominado contrato de arriendo de talaje N°0000726, celebrado entre las partes el 09 de julio de 2015, indica que don nombre reservado se compromete a pagar a Compañía Ganadera de Tongoy Limitada, por concepto de talaje de animales, los siguientes valores, individualizando en una tabla, el tipo y número de animales por el que celebra el arriendo (86 caprinos), los meses de talaje (12), el precio unitario al mes por animal ($270 por caprino) y el total del período. Se establece a continuación que “El pastoreo se hará durante el período 01-05-2015 hasta 30-04-2016 en el sector denominado El Manzano”; que el arrendatario se obliga a pagar “al inicio” el talaje comprometido, conviniendo finalmente que “El arrendatario queda expresamente obligado a cumplir con todas las disposiciones legales y reglamentarias y dar cumplimiento a todas las exigencias que el Servicio Agrícola y Ganadero le solicite, siendo de su cargo todos los gastos que de éstos se deriven”. El contrato celebrado el 5 de abril de 2001, en tanto, individualiza 120 caprinos, el precio que se obliga a pagar al mes por animal es de $150 por doce meses.

En consecuencia, las cláusulas convenidas dan cuenta de la voluntad de celebrar un contrato mediante el cual la Compañía Ganadera de Tongoy Ltda. arrienda un sector del predio denominado El Manzano, comuna de Putaendo, para que sea utilizado en el talaje de los animales del demandado, mediante un precio mensual por unidad y durante un determinado período de vigencia.

De acuerdo a la definición que entrega el Diccionario de la Lengua Española de la Real Academia, el talaje es la “acción de pacer los ganados la hierba en los campos o potreros y precio que por esto se paga”. A su turno, el significado que da de “pacer”, es “comer el ganado la hierba en los campos, prados, montes y dehesas”. (Vigésima Primera Edición, Madrid, año 1992).

Hechas las anteriores precisiones, entonces, debe entenderse que se está ante un tipo de arrendamiento especial, en que ambas partes se han obligado recíprocamente, la una, Compañía Ganadera de Tongoy Limitada, a conceder el uso de los campos de su predio El Manzano, a otra, el demandado, para que pueda llevar allí su ganado a pastar, a alimentarse de la hierba del fundo El Manzano, obligándose a pagar por este uso de los campos un precio determinado según el tipo y cantidad de animales que ingresará al predio, durante un período determinado. De acuerdo al tenor de lo pactado, el objeto del arriendo se encuentra acotado al talaje, en los términos previamente definidos, sin que comprenda ni se haya convenido que comprendería el derecho a hacer uso del predio para la vivienda o habitación del arrendatario en el predio. Desde luego, el precio fijado dice relación, exclusivamente, con el ganado que pastará en el predio, calculado sobre el valor mensual por cabeza. Sobre la base de lo analizado, no se configura, tampoco, un arrendamiento de predio rústico, contrato mediante el cual el dueño de un predio entrega el goce o explotación del inmueble a un tercero, que se encuentra regulado por el DL 993 de 1975.

Quinto: Que, en consecuencia, la ocupación del predio por el arrendatario en los términos de que dan cuenta los hechos establecidos, no forma parte de lo convenido y excede el objeto del arriendo de talaje, lo que, además, queda de manifiesto por la precariedad de la vivienda construida –no cuenta con luz, agua potable ni alcantarillado– situación que permite presumir que el inmueble no tiene las condiciones para ser entregado ni utilizado para la habitación del dueño del ganado.

Así las cosas, se equivoca la sentencia impugnada cuando a partir del análisis que hace de la historia del campo chileno y de las distintas modalidades en que los trabajadores agrícolas se vinculaban a las tierras poseídas en grandes extensiones por otros, aplica al contrato de talaje un concepto que da por sentado que la persona del arrendatario tiene derecho a ser acompañada por su grupo familiar y a vivir en el lugar criando sus animales, ya que no es lo que emana del contrato celebrado entre las partes.

Dicho error en la determinación de la voluntad de los contratantes –demandante y demandado– al convenir el arriendo de talaje, implica que se ha violado la ley del contrato y, con ello, el artículo 1545 del Código Civil, lo que ha influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo, ya que con su mérito estimó improcedente la acción de precario entablada, al entender que el contrato invocado por el demandado constituía un título que justificaba la ocupación del predio.

Sexto: Que la institución del precario se encuentra prevista y regulada en el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil, como “La tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño”. De lo anterior se desprende que para su procedencia se requiere: a) que el actor sea dueño del bien cuya restitución se solicita; b) que el demandado ocupe la referida propiedad; c) que lo haga sin un título que lo justifique, lo que permite presumir que la tenencia es por ignorancia o mera tolerancia del dueño.

Encontrándose establecido tanto el dominio de la actora como la ocupación del inmueble por el demandado, la cuestión jurídica reside en determinar si ha sido correcta la calificación efectuada por la sentencia impugnada, en el sentido de estimar que el contrato de arriendo de talaje suscrito entre las partes e invocado por el demandado, constituye un título suficiente para justificar la tenencia del predio y eliminar la mera tolerancia de la dueña.

En conformidad a lo que se ha venido razonado precedentemente, debe concluirse que si bien el actor había celebrado con el demandado, en épocas pasadas, diversos contratos de arriendo de talaje, no le daban derecho a vivir en el predio, de manera que su habitación en él ocurrió al margen de lo convenido y por la mera tolerancia del arrendador, entendida como una actitud de indulgencia o condescendencia con dicha ocupación.

En tal circunstancia, yerra la sentencia al entender que el demandado tenía un título que justificaba la ocupación, descartando la concurrencia de los requisitos del precario, lo que implica que se ha infringido también el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil.

Séptimo: Que los errores de derecho constatados hacen inoficioso referirse a las demás infracciones de derecho denunciadas.

Por estos fundamentos, disposiciones legales citadas y lo preceptuado en los artículos 764, 765, 767 y 785, se acoge el recurso de casación en el fondo interpuesto por la demandante, a fojas 154 en contra de la sentencia de veinticinco de julio de dos mil diecisiete, escrita a fojas 152, la que se invalida y se dicta a continuación, sin nueva vista y en forma separada, la de reemplazo que corresponde.

Acordada contra el voto de la ministra Andrea Muñoz y el ministro Mauricio Silva, quienes fueron de opinión de rechazar el recurso, en atención a las siguientes consideraciones:

1°) Que la figura del precario se encuentra establecida en el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil, como “la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño”. Se trata de una situación de hecho que, como ha sostenido reiteradamente la jurisprudencia, se sufre o se soporta, lo que implica la total ausencia de un título que justifique la ocupación.

2°) Que, en el caso de autos, la aplicación práctica que han hecho las partes del contrato de arriendo de talaje que los vincula desde hace no menos de una década, debe ser considerada a la hora de determinar la real intención de los contratantes, de manera que la construcción de una vivienda efectuada por el arrendatario en el predio donde pastorea sus animales, supone la aprobación del propietario de la hacienda y pasa a formar parte del conjunto de derechos y obligaciones que emanan del contrato. En efecto, la magnitud del evento y la renovación del contrato, temporada tras temporada, en idénticas condiciones, impiden apreciar dicha conducta como una circunstancia ajena al mismo y meramente tolerada o permitida por el arrendador.

3°) Que, así las cosas, la sentencia impugnada califica correctamente el título invocado por la demandada, como uno que justifica su permanencia en el inmueble, por lo que la acción de precario no es la vía idónea para obtener la restitución que se pretende.

Redactó la ministra Andrea Muñoz S.

Regístrese.

N°38.495-2017

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., señor Mauricio Silva C., y la Abogada Integrante señora Leonor Etcheberry C. Santiago, cuatro de julio de dos mil diecinueve.