Carga de la prueba

Santiago, dos de septiembre de dos mil veinte.

Vistos:

En estos autos rol N°18.993-2016, seguidos ante el Vigésimo Séptimo Juzgado Civil de Santiago, sobre restitución de inmueble por expiración de tiempo estipulado y cobro de rentas, caratulados “nombre reservado e Inversiones Ainoha Limitada con Entel PCS Telecomunicaciones S.A.”, por sentencia de ocho de enero de dos mil dieciocho, escrita a fojas 56 y siguientes, se rechazó la objeción de documentos deducida por la parte demandada y no se hizo lugar a la demanda interpuesta por Rentas e Inversiones Ainoha Limitada en contra de Entel PCS Telecomunicaciones S.A, sin condenar en costas a la demandante por estimar que tuvo motivo plausible para litigar.

Se alzó la demandante y una Sala de la Corte de Apelaciones de Santiago, por sentencia de once de mayo de dos mil dieciocho, que rola a fojas 98, la confirmó.

En contra de esta última decisión, la misma parte interpuso recurso de casación en el fondo, solicitando la invalidación del fallo y la consecuente dictación de una sentencia de reemplazo que acoja la demanda de autos.

Se ordenó traer los autos en relación.

Considerando:

Primero: Que, luego de referir algunos antecedentes del juicio y extractar las partes pertinentes de las sentencias de instancia, la recurrente denuncia la infracción a los artículos 1962 N°2 y 1698 inciso 2° del Código Civil.

Funda la primera de las infracciones denunciadas en el hecho que, no obstante haberse acreditado en autos que su parte es actual dueña de la propiedad ubicada en domicilio reservado, de la ciudad de Temuco, dentro de la cual se encuentra el retazo de terreno que arrienda la demandada y que es objeto de la presente restitución, la sentencia señala que no se acreditó de manera alguna que la demandante “sea la cesionaria o continuadora legal del arrendador”, lo que, a su juicio, contraviene el artículo 1962 N°2 del Código Civil, al prescindir absolutamente de lo que dicha norma previene y que es la destinada a decidir la cuestión controvertida, pese a haber sido invocada correctamente en la demanda y luego en la apelación. A tal efecto, extracta una parte de la sentencia de primera instancia – confirmada íntegramente por la impugnada - en la cual se lee que “(…) se ha accionado de restitución de inmueble y cobro de rentas por Rentas e Inversiones Ainoha Limitada, persona jurídica distinta a quien ostenta la calidad de arrendador en el contrato descrito en el motivo precedente. Asimismo (…) no se ha acreditado de manera alguna que la demandante sea la cesionaria o continuadora legal del arrendador, persona natural, limitándose a expresar que es el actual propietario del inmueble ubicado en domicilio reservado, el que adquiriera en 2014 por compra que realizara a Inmobiliaria nombre reservado 777 Limitada, persona jurídica que no es parte en la presente causa”. Explica que la norma señalada “orienta al sentenciador” en relación a la situación del arrendatario de un inmueble ante un nuevo propietario que ha adquirido a título oneroso, como ocurre en el caso de autos, por cuanto previene que deberá respetar el arriendo: “Todo aquél a quien se transfiere el derecho del arrendador a título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública, exceptuados los acreedores hipotecarios...”, agregando que es lo que ha hecho como nuevo propietario del inmueble, respetar lo acordado en el contrato de arrendamiento original, poniendo término al mismo por la expiración del plazo, y cobrando las rentas adeudadas. Cita jurisprudencia de esta Corte Suprema, en relación al alcance del artículo 1962 N°2 del Código Civil. Concluye señalando que, en consecuencia, ha adquirido todas las cargas, derechos y particularidades del contrato de arrendamiento celebrado por escritura pública por don nombre reservado con Entel PCS Comunicaciones S.A.

En cuanto a la segunda infracción de ley denunciada, bajo el capítulo de Infracción a las leyes reguladoras de la prueba, indica que la sentencia impugnada rechazó la acción deducida por no haber acreditado supuestamente “la debida correspondencia entre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento celebrado con fecha 20 de abril de 2006 y entregado a Entel PCS y el inmueble cuya restitución se pretende en el libelo de autos”, citando al efecto el motivo octavo, que señala: (…) “no se desprende de manera alguna que el retazo de terreno se encuentre dentro de los límites del inmueble del que es actual propietario la empresa demandante (…). Solo a efectos de un completo análisis de la prueba documental rendida en autos, menester resulta señalar que la copia de la carta aparejada a fojas 23 aparece emanada de don René E. Fourcade Magofkue por la empresa demandante con fecha 14 de abril de 2015, sin que se indique en su contenido en parte alguna que corresponde al contrato de arrendamiento invocado en autos, de fecha 20 de abril de 2006”.

A su juicio, en este punto la infracción es evidente, lo cual fluye de los instrumentos acompañados, la acción deducida y lo contestado por la propia demandada, puesto que se habría alterado el onus probandi establecido en el artículo 1698 del Código Civil, al imponer al demandante una carga probatoria sobre una cuestión que no ha sido alegada por la demandada, sino por el contrario, reconocida expresamente al contestar al demanda. Indica que en la acción deducida se señaló que el inmueble cuya restitución se reclama es “un retazo de terreno de aproximadamente 13 mts. por 13 mts., es decir, 169 m2., ubicado en un inmueble ubicado en domicilio reservado, destinado a la instalación de equipos de telecomunicaciones, en tanto, al contestar la demanda Entel habría reconocido que suscribió un contrato de arrendamiento con la persona y en la fecha ya señaladas, sobre un inmueble de esas características; es decir, ambas partes se refieren en forma pacífica al retazo de terreno que es objeto del contrato de arrendamiento de autos. Indica, luego, las cláusulas pertinentes del contrato de arrendamiento acompañado en autos, no objetado, en que se individualiza el inmueble, haciendo notar, además, que en su extremo superior derecho el antedicho instrumento contiene la siguiente nomenclatura “AR762 Lynch”, misma a la cual se alude en la carta certificada notarial por la cual le comunicó a Entel PCS su decisión de no renovar el señalado contrato, con lo cual estima suficientemente esclarecido que todas las acciones ejercidas lo son en relación al inmueble descrito en el referido contrato. Reprocha, asimismo, que la sentencia, no obstante señalar que el contrato de arrendamiento fue expresamente reconocido en la contestación de la demanda (motivo 7°), luego obvíe que en el mismo se expresa que el retazo de terreno se encuentra en el inmueble ubicado en domicilio reservado, lo que de haber sido correctamente considerado habría evitado la conclusión arribada.

Señala que todo lo anterior es constitutivo de una infracción a las leyes reguladoras de la prueba y “en particular a las que se ha hecho referencia en el presente capítulo”; enuncia a continuación los casos en que hay violación a las leyes reguladoras de la prueba, según la doctrina y la jurisprudencia, citando un par de autores en torno al tema.

Termina indicando la manera en que los yerros denunciados habrían influido en lo dispositivo del fallo.

Segundo: Que, la sentencia impugnada – al hacer suya íntegramente la de primera instancia - dio por establecido los siguientes hechos:

-la demandada, Entel PCS Telecomunicaciones S.A, celebró un contrato de arrendamiento por escritura pública de 20 de abril de 2006, con don nombre reservado, mediante el cual éste, quien declaró ser único dueño de la propiedad ubicada en domicilio reservado de la ciudad de Temuco, le dio en arrendamiento un retazo de terreno emplazado en el inmueble, de aproximadamente 13 metros por trece metros, esto es, 169 metros cuadrados de superficie, para ser destinado por la arrendataria en la instalación de equipos de telecomunicaciones consistentes, entre otros, en una torre, un contenedor y una subestación eléctrica, todo ello protegido por un cierre perimetral. Se pactó una vigencia de 10 años a contar de la fecha del mismo, vencido el cual se prorrogaría automáticamente por períodos iguales y sucesivos de 10 años, a menos que cualquiera de las partes manifestare su voluntad de ponerle término mediante el envío de carta certificada notarial dirigida al domicilio de la otra parte, con a lo menos doce meses de anticipación a la fecha de vencimiento del plazo inicial o de la prórroga que se hallare vigente;

-quien ejerce la acción de restitución del inmueble y cobro de rentas en estos autos es una persona jurídica distinta a quien ostenta la calidad de arrendador en el contrato señalado precedentemente;

-la demandante, Rentas e Inversiones Ainoha Limitada, compró por escritura pública de compraventa de fecha 15 de mayo de 2014, a Inmobiliaria nombre reservado 777 Limitada, representada por don nombre reservado, la propiedad ubicada en domicilio reservado de la ciudad de Temuco, la que se encuentra inscrita a su nombre a fojas 4916, N°4197, del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Temuco correspondiente al año 2014;

-no se acreditó la transferencia de dominio entre el arrendador del inmueble de domicilio reservado, nombre reservado, y la persona jurídica que luego le vendió la propiedad al actual dueño;

-la copia de la carta acompañada por la demandante, de fecha 14 de abril de 2015, dirigida por don nombre reservado, en su representación, a Entel PCS Telecomunicaciones S.A., en que se informa la decisión de no renovar el contrato de arrendamiento de calle Lynch de la ciudad de Temuco, no indica en parte alguna de su contenido que corresponde al contrato de arrendamiento invocado en autos, de fecha 20 de abril de 2006.

Sobre la base de tales hechos asentados, y considerando que “no se acreditó de manera alguna que la demandante sea la cesionaria o continuadora legal del arrendador”, limitándose a expresar que es el actual propietario del inmueble ubicado en domicilio reservado, que adquiriera en el año 2014 por compra que realizara a Inmobiliaria nombre reservado 777, persona jurídica que no es parte en la presente causa y que, “a mayor abundamiento, no se desprende de manera alguna que el retazo de terreno se encuentre dentro de los límites del inmueble del que es actual propietaria la empresa demandante”, desestima la demanda. Concluye señalando que, al no haberse acreditado la calidad de arrendador del inmueble cuya restitución solicita, ni tampoco la debida correspondencia entre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento celebrado con fecha 20 de abril de 2006 y entregado a Entel PCS Telecomunicaciones S.A. y el inmueble cuya restitución se solicita en autos, es necesario rechazar la demanda, sin perjuicio del ejercicio de otros derechos.

Tercero: Que, si bien la regla general es que el contrato de arrendamiento expira por la extinción del derecho del arrendador, como establece el artículo 1950 N°3 del Código Civil, existen ciertas situaciones excepcionales contempladas en el artículo 1962 de ese cuerpo legal, en que la persona a quien se le ha transferido el derecho del arrendador, está obligada a respetar el arriendo, una de las cuales es la que señala el numeral 2°, esto es, cuando la propiedad ha sido transferida a título oneroso y el arrendamiento hubiere sido constituido por escritura pública, exceptuándose los acreedores hipotecarios, que requieren además, según prescribe el numeral 3°, de la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.

Lo anterior significa que, en la situación antes descrita, esto es, cuando se transfiere la propiedad a título oneroso y el arrendamiento consta de escritura pública, opera un efecto diferente o especial en relación a lo dispuesto en el artículo 1950 N°3 antes citado, y es que el contrato, como debe ser respetado por el nuevo dueño, mantiene su vigencia y es el nuevo dueño el que, sustituyendo a su antecesor en el dominio, habrá de ejercer los mismos derechos y obligaciones que éste había contraído con su arrendatario.

Cuarto: Que, no obstante no haberse invocado en forma expresa en la demanda el referido artículo 1962 N°2 del Código Civil, lo cierto es que los hechos expuestos en ella permiten entender que la acción se encuentra fundada en dicha hipótesis legal, puesto que en su calidad de nuevo dueño de la cosa dada en arriendo a la demandada, el actor declara haber respetado el plazo de vigencia del contrato que gravaba el inmueble a la fecha de su adquisición (10 años a partir de 2006), habiendo hecho uso de la facultad de desahuciarlo en conformidad a lo previsto en él, mediante carta despachada en 2015, esto es, con un año de anticipación a su vencimiento.

La particularidad del caso de autos es que quien aparece como nuevo dueño del inmueble objeto del contrato de arrendamiento celebrado por la demandada, no es el sucesor inmediato del arrendador, sino que adquirió de un tercero - Inmobiliaria nombre reservado 777 Limitada - respecto del cual nada se dijo, y que, entre otras alternativas, se hizo de la propiedad porque la adquirió de aquél, o eventualmente siempre le perteneció, puesto que en el contrato de arrendamiento agregado en autos, el arrendador se limita a declarar que es el único dueño. Con todo, aún en el evento que esta Corte estableciera que la situación fáctica planteada corresponde a aquella prevista en el numeral 2° del artículo 1962 del Código Civil, lo cierto es que el eventual yerro no tendría influencia en lo dispositivo del fallo, desde que no fue acreditado el hecho de que el demandante hubiere notificado a la demandada de su voluntad de poner término al contrato de arrendamiento, como sostiene, cuestión que al ser controvertida por la demandada fue uno de los puntos de prueba establecidos a fojas 50 de autos, de donde resulta que debería ser rechazada la demanda de restitución del inmueble por extinción del plazo.

Quinto: Que, del mismo modo, resulta irrelevante el pronunciamiento que pudiera evacuarse en torno a una eventual infracción del artículo 1698 del Código Civil, por cuanto, de concluirse que, efectivamente, hubo una afectación de la carga de la prueba al establecer la sentencia impugnada una cuestión que debió ser alegada y probada por la demandada, como es la no correspondencia entre la propiedad dada en arriendo por el contrato de abril de 2006 y aquella cuya restitución se solicita, lo cierto es que al no haberse probado la notificación del desahucio por parte del actor, de ninguna manera podría haberse acogido la demanda de restitución del inmueble.

Sexto: Que, de acuerdo a lo previsto en el artículo 767 del Código de Procedimiento Civil, el recurso de casación en el fondo tiene lugar contra determinadas resoluciones que la misma norma indica, siempre que se hayan pronunciado con infracción de ley y esta infracción haya influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo.

En consecuencia, con el mérito de las consideraciones precedentes no cabe sino desestimar el recurso de que se conoce, puesto que aun cuando eventualmente se hubieren cometido los yerros denunciados, no se satisface el segundo de los requisitos de la casación sustancial antes mencionado.

Por estos fundamentos, disposiciones legales citadas y lo preceptuado en los artículos 764, 765 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo interpuesto por la parte demandante en lo principal de fojas 100, en contra de la sentencia de once de mayo de dos mil dieciocho.

Se previene que el ministro señor Blanco considera necesario dejar asentado que, en su opinión, la sentencia impugnada infringe el artículo 1698 del Código Civil, atendido que con la prueba rendida se debe tener por arrendador al demandante, quien acreditó ser el dueño legítimo de la propiedad en litigio, no obstante que al no haber invocado norma reguladora de la prueba para modificar el hecho de no haber dado por justificada la notificación de término del contrato de arrendamiento no pueda prosperar la demanda de restitución ni el recurso de casación de que se conoce en estos autos.

Regístrese y devuélvase.

Redactó la ministra Andrea Muñoz S.

N°17.083-2018

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., señor Mauricio Silva C., y el ministro suplente señor Jorge Zepeda A. No firma el Ministro Suplente señor Zepeda, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por haber terminado su periodo de suplencia. Santiago, dos de septiembre de dos mil veinte.