Inscripción conservatoria

Santiago, dieciocho de noviembre de dos mil veinte.

VISTO:

En este procedimiento ordinario sobre nulidad de inscripción conservatoria seguido ante el Segundo Juzgado de Letras de San Antonio bajo el Rol C-308-2017, caratulado “nombre reservado con nombre reservado”, por sentencia de veintisiete de agosto de dos mil dieciocho, se acogió la demanda principal, sólo en cuanto se declaró la validez del contrato de compraventa de inmueble otorgado por nombre reservado y el actor mediante escritura pública de 30 de mayo de 2003, complementado por la de 21 de febrero de 2017, sin costas.

La demandante impugnó el fallo mediante recursos de casación en la forma y apelación y en su pronunciamiento de veinte de diciembre del mismo año, el tribunal de alzada de Valparaíso desestimó el libelo de nulidad formal y confirmó lo resuelto en primer grado.

En contra de esta sentencia la misma parte interpone recurso de casación en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que el arbitrio de nulidad sustantiva se funda en la infracción de los artículos 1097 y 1545 del Código Civil y 92 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, disposiciones vulneradas por el fallo que no obstante declarar la validez del contrato de compraventa de inmueble celebrado por el recurrente en calidad de comprador, no hace lugar a la petición de inscribir ese título en el registro conservatorio pertinente y deniega además la solicitud de cancelar la inscripción especial de herencia obtenida mediante fraude por los demandados, impidiendo así que el contrato de compraventa surta efectos al imposibilitar la tradición del dominio. De este modo, la sentencia que aparentemente beneficia al actor en realidad está vacía de contenido porque es inejecutable desde el punto de vista de la inscripción dominical.

Como consecuencia de las mencionadas transgresiones afirma que se ha permitido “aunque no expresamente” que los demandados hagan uso del artículo 688 N° 2 del Código Civil, facultándolos para disponer de consuno de los inmuebles hereditarios porque la sentencia impide la inscripción del título anterior que ha declarado válido.

Asimismo, aduce que los jueces también se equivocan cuando concluyen que la inscripción conservatoria del título en mención es facultad exclusiva y excluyente del Conservador de Bienes Raíces y que corresponderá practicarla cuando el solicitante “cumpla con los requisitos generales que le proponga el Sr. Conservador, tal como ocurre con cualquier compraventa de inmueble y en relación a sus títulos”, razonamiento que contradice lo estatuido en el artículo 92 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, en cuanto prohíbe a los Conservadores actuar de oficio, ya sea para practicar inscripciones como para cancelarlas. De este modo –afirma- no le corresponde a ese auxiliar inscribir un título existiendo una inscripción anterior que no ha sido ordenada cancelar, como tampoco actuar de oficio en estas materias.

SEGUNDO: Que la adecuada inteligencia del recurso recién enunciado amerita consignar que en su libelo pretensor el actor nombre reservado solicitó la declaración de nulidad absoluta de la inscripción especial de herencia de fojas 2554 vuelta número 3796 del Registro de Propiedades del Conservador de Bienes Raíces de San Antonio del año 2016, demandando para tales efectos a los titulares de esa inscripción: nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado y nombre reservado, todos nombre reservado.

Expresó que el 30 de mayo de 2003 celebró con su hermano nombre reservado un contrato de compraventa en cuya virtud aquel le vendió dos bienes raíces ubicados en la localidad de Lo Abarca, Comuna de Cartagena. Uno carecía de inscripción dominical y a su respecto lo vendido “fue la posesión material y pacífica que ostentaba su hermano… desde hacía más de 35 años”. El otro inmueble se encontraba inscrito a nombre del vendedor a fojas 4843 vuelta número 2543 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de San Antonio del año 1994.

Menciona que en virtud de la relación de parentesco de los contratantes el título no se inscribió inmediatamente después de su otorgamiento y, en ese estado de cosas, falleció el vendedor. Sus hijos –demandados en estos autos- tramitaron y obtuvieron la posesión efectiva de los bienes del causante, procediendo a inscribir como propio uno de los bienes raíces que su padre ya había vendido al actor. Concluye de ello que la inscripción especial de herencia que rola a nombre de la sucesión del causante adolece de nulidad absoluta por falta de causa –por aplicación de los artículos 1445 y 1467 del Código Civil- pues el inmueble ya había sido transferido a su parte y, por ende, el causante no pudo transmitirlo a sus hijos, más todavía si el artículo 1097 del mismo texto legal estatuye que los herederos representan al causante con sus derechos y obligaciones, de lo que se sigue que los demandados no pueden desconocer el contrato de compraventa sub lite que celebró su padre con el actor.

Pidió la declaración de validez de la mencionada compraventa y su complemento, que se ordenara su debida inscripción dominical previa cancelación de aquella registrada a nombre de los herederos de nombre reservado a fojas 2554 vuelta N° 3796 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de San Antonio del año 2016.

Los demandados no contestaron la demanda.

TERCERO: Que la sentencia recurrida estableció, en lo que incumbe referir, los siguientes hechos:

1.- Con fecha 30 de mayo de 2003 el actor y su hermano –y causante de los demandados- nombre reservado, celebraron un contrato de compraventa respecto de dos sitios. El que interesa al asunto que se viene analizando se describe en su cláusula primera y estaba inscrito a fojas 4843 vuelta número 2543 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de San Antonio del año 1994.

2.- Los herederos de nombre reservado son actuales titulares de la propiedad recién mencionada, actualmente inscrita a fojas 2554 vuelta número 3796 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de San Antonio del año 2016.

Sobre la base de estos hechos y sin desconocer los juzgadores que la procedencia de la sanción de nulidad absoluta invocada por la demandante por adolecer el acto de inscripción conservatoria de causa real y lícita es aceptada por buena parte de la doctrina, para abordar la controversia de autos advierten, antes que todo, la preeminencia que en nuestro ordenamiento jurídico presenta la teoría de la posesión inscrita, plasmada, entre otros, en los artículos 686, 696, 702, 724, 728, 730, 924 y 2505 del Código Civil y que se traduce en que la inscripción conservatoria es el único medio para adquirir la posesión de los bienes raíces y para efectuar la tradición del dominio de esta clase de bienes.

Y así, como en la especie el título traslaticio de dominio que constituye la escritura de compraventa otorgada el 30 de mayo de 2003 no fue inscrito en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de San Antonio, manifiestan que “…la inscripción de fojas 2554 vta., N° 3796 del Registro de Propiedades del Conservador de Bienes Raíces de San Antonio del año 2016, en favor de los demandados, no corresponde sino a lo que se denomina “Inscripción especial de herencia” que no da cuenta de un acto de disposición del bien en cuestión, sino que se trata de una concreción de lo dispuesto en el artículo 1097 del Código de Bello, en cuanto se le da continuidad al patrimonio de una persona difunta en la persona de sus herederos, sin que la voluntad de los adquirentes tengan mayor injerencia en dicho asunto, más que incorporar en el inventario de bienes del causante los bienes que conformaban su patrimonio, dentro de los cuales, por cierto, se encontraba el inmueble inscrito a fs. 4843 vta. N°2543 del registro de propiedad del mismo Conservador del año 1994, el cual no había dejado de pertenecerle al no haberse inscrito la compraventa que celebró con su hermano demandante de la presente causa”.

Concluyen de este modo que “no se advierte vicio alguno que deba remediarse con la nulidad absoluta invocada por el actor, menos cuando la causa del acto registral es el fallecimiento del titular inscrito; hecho lícito y real al que la ley le reconoce las consecuencias anotadas”.

No obstante, atendido el petitorio de la demanda los sentenciadores consideran que no hay inconveniente en acogerla en lo que dice relación con la declaración de validez de la escritura de compraventa de 30 de mayo de 2003, en cuanto cumpla el actor con los requisitos generales para obtener el traspaso del inmueble a que dicho título traslaticio se refiere, pues ese título es plenamente oponible a los demandados en su condición de continuadores de nombre reservado y como lo habría sido a su respecto.

En lo demás la desestiman, porque no advierten vicios en la inscripción de los demandados, descartando también la petición de inscribir a nombre del actor la propiedad a que se refiere el contrato de 30 de mayo de 2003, “en cuanto dicha inscripción lo será no por disposición de este Tribunal sino como consecuencia de cumplir el solicitante con los requisitos generales que le proponga el Sr. Conservador, tal como ocurre en cualquier compraventa de inmuebles y en relación a sus títulos”.

CUARTO: Que el análisis de los argumentos y denuncias que sostienen el arbitrio anulatorio propicia recordar ciertas cuestiones fundamentales que conciernen al asunto debatido en el proceso, principiando con la definición del artículo 582 del Código Civil, conforme a la cual el dominio o propiedad “es el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella arbitrariamente; no siendo contra la ley o contra derecho ajeno”, explicando al respecto la doctrina que es “El derecho que confiere al sujeto el poder más amplio sobre una cosa; en principio, lo faculta para apropiarse en forma exclusiva, de todas las utilidades que el bien es capaz de proporcionar” (Arturo Alessandri R., Manuel Somarriva U. y Antonio Vodanovic H., Tratado de los Derechos Reales, Tomo I, Editorial Jurídica de Chile, año 1997, página 35).

Entre los modos de adquirir el dominio figura la tradición, definida en el artículo 670 del Código Civil como “un modo de adquirir el dominio de las cosas y consiste en la entrega que el dueño hace de ellas a otro, habiendo por una parte la facultad e intención de transferir el dominio, y por otra la capacidad e intención de adquirirlo. Lo que se dice del dominio se extiende a todos los otros derechos reales”, añadiendo los artículos 679 y 686 inciso primero del mismo código, en lo que incumbe al caso de autos, que “Si la ley exige solemnidades especiales para la enajenación, no se transfiere el dominio sin ellas” y que “Se efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces por la inscripción del título en el Registro del Conservador”.

En el caso del contrato de compraventa de inmueble, se perfecciona con el otorgamiento de la correspondiente escritura pública, de manera que la falta de inscripción solo implica que aún no se ha realizado la tradición. En tales condiciones el contrato tiene existencia válida -tal como han precisado los sentenciadores en el caso que motiva estas reflexiones- y, como tal, genera derechos y obligaciones entre los contratantes. Así se desprende de la definición contenida en el artículo 1793 del Código Civil, en cuanto dispone que “La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama precio”.

El contrato, sin embargo, no transfiere el dominio porque para ello se requiere que opere la tradición y, como se dijo, la única manera de efectuarla, en el caso de los inmuebles, es mediante la inscripción conservatoria, la que representa la entrega simbólica de los derechos reales en los bienes raíces al adquirente. Mientras esta inscripción no se verifique, el bien raíz a que se refiere el título sigue permaneciendo en el patrimonio del vendedor.

QUINTO: Que ello es así porque en nuestro ordenamiento jurídico la posesión de los bienes raíces obedece a reglas que le son propias y distintas a las que informan la posesión de los bienes muebles, diferenciación que emana de la implantación de la inscripción conservatoria como único medio legal de efectuar la tradición del dominio de esta clase de bienes y de los demás derechos reales enumerados en el artículo 688 del Código Civil. A la luz de la denominada teoría de la posesión inscrita desarrollada en el Código Civil, la única manera válida y legal de efectuar la tradición del dominio de los bienes raíces y demás derechos reales constituidos sobre ellos, exceptuadas las servidumbres, es mediante la inscripción del título en el Registro del Conservador de Bienes Raíces, constituyendo la inscripción conservatoria una triple función jurídica, pues salvo en lo que hace a las servidumbres y al derecho real de herencia, es la única forma legal de efectuar la tradición del dominio de los bienes raíces y de los demás derechos reales constituidos en ellos; permite dar una amplia publicidad a la situación de la propiedad inmobiliaria, con sus gravámenes, cargas y limitaciones; y, finalmente y en lo que interesa al caso que se analiza, es requisito, prueba y garantía de la posesión de los bienes raíces, sin desconocer que también en algunos casos juega el papel de solemnidad de determinados actos jurídicos.

Así, el propio Mensaje del Código Civil señala que “La transferencia y transmisión de dominio, la constitución de todo derecho real, exceptuadas, como se ha dicho, las servidumbres, exige una tradición, y la única forma de tradición que para estos actos corresponde es la inscripción en el Registro Conservatorio. Mientras ésta no se verifique, un contrato puede ser perfecto, puede producir obligaciones y derechos entre las partes, pero no transfiere el dominio, no transfiere ningún derecho real, ni tiene respecto de terceros existencia alguna”; y en cuanto a la posesión, indica que “La inscripción es la que le da la posesión real efectiva, y mientras ella no se ha cancelado, el que no ha inscrito su título, no posee, es un mero tenedor. Como el Registro Conservatorio está abierto a todos, no puede haber posesión más pública, más solemne, más indisputada, que la inscripción”.

De este modo, junto con reconocer el Código la función fundamental de la inscripción, desarrolla también la teoría de la posesión inscrita, esto es, el conjunto de principios y preceptos del Código que se refieren a la adquisición, conservación y pérdida de la posesión de los inmuebles, de que tratan los artículos 686, 696, 702, 724, 728, 730, 924, 925, 2505 y 2510.

SEXTO: Que la tesis que formula quien recurre desconoce los conceptos esenciales que han sido recién consignados, en la medida que asigna al contrato de compraventa de inmueble celebrado el 30 de mayo de 2003 un efecto que nuestro ordenamiento jurídico no le ha reconocido. Y sobre la base de ese equivocado supuesto, afirma que la demanda debió ser acogida porque la inscripción especial de herencia relativa al inmueble objeto de la mencionada compraventa carece de causa, puesto que el bien raíz no pertenecía al causante, aduciendo, en tal sentido, que el contrato de compraventa vincula a los demandados en virtud de lo dispuesto en el artículo 1097 del Código Civil.

SÉPTIMO: Que solo en la última de las afirmaciones recién enunciadas la recurrente lleva razón, ya que a la muerte de una persona se forma entre sus herederos una comunidad cuyo régimen jurídico se encuentra establecido en el párrafo 3° del Título XXXIV, Libro IV, del Código Civil, disponiendo su artículo 1097: “Los asignatarios a título universal, con cualesquiera palabras que se les llame, y aunque en el testamento se les califique de legatarios, son herederos: representan la persona del testador para sucederle en todos sus derechos y obligaciones transmisibles.

Los herederos son también obligados a las cargas testamentarias, esto es, a las que se constituyen por el testamento mismo, y que no se imponen a determinadas personas”.

Entonces, como lo normal es que las obligaciones del causante sean transmisibles, sus herederos están obligados a solucionarlas “…porque se entiende que quien contrata lo hace para sí y para sus herederos” (Ramón Meza Barros, Manual de la Sucesión por Causa de Muerte y Donaciones entre Vivos, Editorial Jurídica de Chile, octava edición, año 2000, pág. 12). En ese mismo sentido, el profesor Jorge López Santa María enseña que “Son partes en un contrato aquellos que concurren a la celebración personalmente o representados (legal o convencionalmente). Pero también son partes, por regla general, y desde el instante del fallecimiento de los contratantes, los herederos o causahabientes a título universal, ya que representan a los contratantes, según la expresión del artículo 1097 del Código Civil, para sucederlos en todos los derechos y obligaciones transmisibles. Los herederos se asimilan a las partes ocupando, a la muerte de éstos, la misma situación jurídica que el causante; de ahí que sea un lugar común señalar que quien contrató para sí, lo hace también para los herederos”. (Los Contratos, Parte General, Tomo II, Editorial Jurídica de Chile, año 2005, pág. 344).

La regla en análisis deviene como consecuencia de la sucesión y en su virtud “los acreedores pueden hacer uso contra ellos tanto de las acciones ordinarias como de las ejecutivas a que les dan derecho sus créditos”. (Luis Claro Solar, Explicaciones de Derecho Civil Comparado, Volumen VIII, De la Sucesión por Causa de Muerte, Editorial Jurídica de Chile. 1979, pág. 305).

OCTAVO: Que sin embargo y como ya fue enunciado, la sentencia no desconoce que el contrato en cuestión es “plenamente oponible a los demandados”. Lo que sucede es que el efecto de esa convención –que desde luego era válida sin que fuese necesario que el fallo lo declarara- en caso alguno podría configurar el vicio de nulidad que se atribuye a la inscripción especial de herencia practicada respecto del inmueble sobre que versaba aquel contrato pues –ya se dijo- como no operó la tradición del dominio, el inmueble no dejó de conformar el patrimonio del vendedor y, por ende, bien podían adquirirlo sus herederos mediante la sucesión por causa de muerte, justamente por aplicación del artículo 1097 del Código Civil que se aduce quebrantado.

Cierto es que en su carácter de herederos los demandados han pasado a ocupar el lugar de su causante, vendedor del inmueble materia del contrato de autos, pero no fueron emplazados en este proceso para dar cumplimiento a las obligaciones emanadas de esa vinculación. La pretensión ventilada en juicio apuntó a una sanción de ineficacia de una inscripción conservatoria cuyo hecho fundante no ha podido tener origen en una convención que genera efectos personales y no reales.

NOVENO: Que de conformidad a los razonamientos ya expresados, la infracción de los artículos 92 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces y 688 N° 2 del Código Civil a cuyo respecto se dice que el fallo autorizaría su ejercicio “aunque no expresamente”, quedan desprovistas de sustento, por lo que en ese punto el recurso tampoco puede tener acogida.

DÉCIMO: Que las circunstancias descritas en los razonamientos demuestran que los sentenciadores no incurren en los errores de derecho que se les atribuyen, constatación que indefectiblemente conduce a concluir que el arbitrio de nulidad sustancial no puede prosperar y debe ser desestimado.

Y de conformidad además con lo dispuesto en los artículos 764 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo interpuesto por el abogado Enrique Escobar Veas, en representación de la parte demandante, en contra de la sentencia dictada por la Corte de Apelaciones de Valparaíso el veinte de diciembre de dos mil dieciocho.

Regístrese y devuélvase.

Redacción a cargo del ministro señor Aranguiz Z.

Nº 4.589-2019.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros, Sra. Rosa María Maggi D., Sr. Carlos Aránguiz Z., Sr. Arturo Prado P., Sr. Rodrigo Biel M y Sr. Raúl Mera M.

No firma el Ministro Sr. Aránguiz, no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar con licencia médica.