Cosa juzgada

Santiago, uno de abril de dos mil veintiuno.

Vistos:

En autos rol N° C-7730-2018, del Duodécimo Juzgado Civil de Santiago, caratulados "nombre reservado con Comercializadora Innovación Gastronómica Ltda”, en procedimiento sumario por término de contrato de subarrendamiento por no pago de rentas, por sentencia de veinticinco de octubre de dos mil dieciocho se acogió la demanda, se declaró terminado el contrato de subarrendamiento suscrito y se condenó a la demandada y a los codeudores solidarios al pago de las rentas adeudadas, reajustes legales, pagos de servicios básicos, a la restitución del local comercial y se rechazó la demanda reconvencional de indemnización de perjuicios, todo con condena en costas.

En contra de ella, la demandada dedujo recurso de casación en la forma y apelación y la Corte de Apelaciones de Santiago, en decisión de doce de abril de dos mil diecinueve, rechazó la casación y confirmó el fallo de primer grado.

En contra de esta última resolución, la demandada deduce recurso de casación en el fondo.

Se trajeron estos autos en relación.

Considerando:

Primero: Que el recurrente de casación sostiene su impugnación en la vulneración de los artículos 177, 303, 305 y 310 del Código de Procedimiento Civil;

artículos 1535, 1545, 1546, 1556, 1557, 1915, 1920, 1928, 1930 y 1931 del Código Civil; artículos 2, 3, 4, 7, 8 y 19 de la Ley N°18.101; artículos 1954 y 1924 del Código Civil, y otras normas que invoca en el desarrollo de cada capítulo de nulidad, todos preceptos legales que en su concepto fueron aplicados erróneamente.

En primer término, alude a la existencia de una causa diversa tramitada en otro Tribunal y que recae sobre el mismo inmueble arrendado, sosteniendo la concurrencia de los requisitos de la cosa juzgada y de la litis pendencia, citando al efecto las normas de los artículos 177, 303, 305 y 310 del Código de Procedimiento Civil, preceptos que denuncia como infringidos por la decisión del tribunal de alzada que no da lugar a dichas excepciones.

A continuación, denuncia la infracción de los artículos 1915, 1924, 1928, 1930, 1931 y 1552 del Código Civil, ello al acoger la sentencia la demanda por no pago de rentas y dar por establecido su incumplimiento, puesto que la decisión impugnada yerra al no considerar aquellas obligaciones incumplidas por la demandante, en particular, la de no turbar al arrendatario en el goce de la cosa, aspecto que vincula a la existencia del juicio en que funda la excepción de cosa juzgada y litis pendencia. Sostiene además la infracción al principio de enriquecimiento sin causa puesto que, se generaría un enriquecimiento injusto por parte de ambas arrendadoras en desmedro de su calidad de arrendatario ante el cobro de rentas y el lanzamiento de la propiedad, ello no obstante haberse visto turbado en el goce de la cosa por parte de su arrendador.

Luego, sostiene la infracción de los artículos 2, 3, 4, 7 y 19 de la Ley N°18.101 con relación a los artículos 1924, 1545, 1546 y 1954 del Código Civil, por cuanto tratándose de un contrato a plazo, entiende que no se aplica la Ley N°18.101 sino las normas del Código Civil, por lo cual, el contrato sólo podría concluir, a su entender, por el término del plazo y no por otro mecanismo como el desahucio.

Finalmente, afirma que se han vulnerado los criterios que reglan la sana crítica en referencia al artículo 8 de la Ley N°18.101 al rechazar la demanda reconvencional de indemnización de perjuicios. En este punto, refiere que al incumplir la actora su obligación de permitirle seguir explotando su negocio sin ninguna turbación, le causa perjuicios colocándose en la situación del artículo 1525 del Código Civil, que procede aún actuando de buena fe. Así, constando en el contrato suscrito la venta del derecho de llaves pagado a la demandante (clausula tercera) y el costo económico del término anticipado al contrato (cláusula décima), unido a las mejoras efectuadas en el inmueble, se evidencian daños que debe ser resarcidos y puesto que el contrato solo podía concluir por vencimiento del plazo “por una cuestión de lógica y máximas de la experiencia debería haber considerado que le correspondían a la arrendataria el pago del resto de las rentas de arrendamiento que aún no se han devengado, para así poder recuperar la inversión realizada y considerarlas significaría infringir la ley del contrato según dispone el artículo 1545 del Código Civil y perjudicar a la arrendataria, porque se le resta toda validez y aplicación al mismo, sin ninguna causa legal que lo justifique”(sic). En el mismo contexto, sostiene que se vulnera el artículo 1535 del Código Civil, ya que las partes hicieron una avaluación anticipada de los perjuicios en caso de incumplimiento, y la demandante incurrió en él, al no permitirle el goce pacífico de la cosa subarrendada.

Segundo: Que para efectos del análisis del recurso y las normas que se denuncian infringidas, es necesario señalar los fundamentos de la demanda, de la contestación, de los hechos asentados por el tribunal de primer grado, lo decidido por éste y lo resuelto por el fallo de la judicatura de alzada.

1.- Se deduce demanda por Ahsraf nombre reservado en contra de Comercializadora Innovación Gastronómica Limitada, demandando el término del contrato de subarrendamiento celebrado por escritura pública el 26 de febrero de 2016 por no pago de rentas. Se indica que el inmueble sub- arrendado corresponde al Local y subterráneo comercial de domicilio reservado y que se adeudan las rentas desde el mes de diciembre de 2017 y gastos por servicios básicos.

2.- En la contestación de la demanda se solicita su rechazo. Se argumenta que dos arrendadores en forma simultánea, uno en calidad de arrendador y otro como subarrendador – el demandante de autos- han solicitado el término del contrato. Así en la causa Rol C-19401-2017 del 29° Juzgado Civil de Santiago, la Sucesión de nombre reservado deduce demanda de término del contrato de arrendamiento suscrito el 24 de marzo de 2015 en contra de nombre reservado, convención que recae sobre el mismo inmueble respecto del cual su parte suscribió contrato con Ahsraf nombre reservado, y que por tanto, se debe aclarar quién es el arrendador y arrendatario, sosteniendo que tal circunstancia constituye una turbación o embarazo en el goce de la cosa que el arrendador (demandante de estos autos), está obligado a proporcionarle por disposición legal. Acto seguido, demanda reconvencionalmente de indemnización de perjuicios fundada en los mismos antecedentes deducidos en su contestación, señalando que a consecuencia de la turbación sufrida y por las mejoras del local comercial para su giro de restaurant, ha efectuado una importante inversión cuyos costos deben ser indemnizados por la contraria.

3.- Se tiene por evacuada la contestación a la demanda reconvencional en rebeldía y se recibe la causa a prueba.

4.- La sentencia de primer grado da por establecidos- en lo pertinente a la discusión - los siguientes hechos en su razonamiento octavo:

a) Que, don nombre reservado dio en subarrendamiento a Comercializadora Innovación Gastronómica Limitada, el local comercial y subterráneo ubicado en domicilio reservado, comuna y ciudad de Santiago, para ser destinado única y exclusivamente a local comercial del giro gastronómico;

b) Que por escritura pública otorgada ante el Notario Público de Santiago, don Juan Luis Saiz del Campo, de fecha 5 de marzo de 2009, la subarrendadora arrendó a doña nombre reservado y a don nombre reservado, a través de sus mandatarios doña nombre reservado y don nombre reservado, el local y subterráneo signado con el número 52 de la calle Estado, de la comuna y ciudad de Santiago y que, por instrumento de fecha 28 de octubre de 2010, cláusula segunda N 1, se facultó al arrendatario para subarrendar el inmueble y, posteriormente, por contrato de fecha 10 de mayo de 2013, se extendió el contrato de arrendamiento y facultades de subarrendar hasta el día 15 de noviembre del año 2023, pudiendo renovarse por periodos iguales y sucesivos de cinco años cada uno;

c) Que la renta de arrendamiento se pactó en la suma equivalente a 350UF que se pagarían en pesos según el valor de la Unidad de Fomento correspondiente al día del pago efectivo;

d) Que el monto de 350UF comenzó a regir a partir de la renta correspondiente al mes de marzo de 2016, pagadera de forma anticipada dentro de los cinco primeros días de cada mes, a través de depósito en la cuenta corriente N° 0204964130 del Banco Itaú a nombre de nombre reservado;

e) Que el subarrendamiento comenzó a regir a partir del día 1 de marzo de 2016, el que tendría una duración a plazo fijo de 5 años, renovable automáticamente por periodos iguales y sucesivos de 5 años cada uno, a menos que cualquiera de las partes manifestare su intención de ponerle término dando aviso por escrito a la otra por carta certificada notarialmente o entregada en forma personal, dirigida a la otra parte, recibida con una anticipación mínima de a lo menos dos meses al vencimiento del periodo respectivo;

f) Que la subarrendataria se obligó a pagar a quien corresponda los gastos ordinarios, tales como los consumos de luz, agua potable, extracción de basuras y demás consumos, servicios y gastos comunes;

g) Que el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones que en virtud del contrato de subarrendamiento correspondieren a la subarrendataria, especialmente la falta de pago oportuno de una cualquiera de las rentas de subarrendamiento pactadas, facultaría al subarrendador a dar por terminado ipso facto el contrato, sin necesidad de trámite ni declaración judicial y, por lo tanto, a exigir la inmediata restitución del inmueble subarrendado y el pago de la totalidad de las rentas de subarrendamiento vencidas;

Asentados los hechos de la manera indicada, la sentencia de primera instancia tiene por acreditada la existencia del contrato y sus estipulaciones, señalando que era carga del demandado acreditar el pago de las rentas, lo que no hizo, acogiendo por tanto la demanda en los términos planteados.

En cuanto a la demanda reconvencional, es también rechazada en su fundamento décimo quinto señalando que, de los documentos aportados por la demandante reconvencional, se advierte que el proceso llevado a cabo en el 29° Juzgado Civil se refiere a otras personas y no a las que comparecen en el presente y, a consecuencia del efecto relativo de las sentencias y el hecho de que se solicitó la terminación de otro contrato de arrendamiento y no el contrato que liga a las partes de este juicio, no cabe sino que rechazar la argumentación vertida; para luego en su considerando décimo sexto, señalar que a mayor abundamiento, la demandante reconvencional no aportó prueba suficiente que permita tener por acreditados los daños y los montos que solicita.

5.- La demandada dedujo recurso de casación en la forma invocando la causal del artículo 768 N°6 del Código de Procedimiento Civil y además recurso de apelación, fundándolos en los mismos argumentos de su contestación ya latamente aludidos, acompañando documentos en dicha instancia, relativos, en lo esencial, a piezas de la causa Rol 19401-2017 seguida ante el 29° Juzgado Civil de Santiago.

6.- La sentencia de segundo grado rechaza la casación en la forma razonando, en lo medular, que no concurren los requisitos de la triple identidad y confirma el fallo de primera instancia al estimar que los documentos agregados en segunda instancia no son sino una reiteración de las alegaciones hechas ante el tribunal a quo y no aportan ningún nuevo antecedente que permita variar lo decidido en primera instancia.

Tercero: Que en relación a la infracción a las normas de los artículos 177, 303, 305 y 310 del Código de Procedimiento Civil que tratan de la cosa juzgada, la litis pendencia y la oportunidad procesal para ser invocadas, el recurrente sitúa el error de derecho de la sentencia de alzada en los requisitos de la triple identidad, reiterando los fundamentos esgrimidos en la contestación de la demanda, a saber, turbación de su derecho de goce sobre la cosa arrendada.

En este punto, parece pertinente señalar que la demandada opone la excepción de cosa juzgada ante el tribunal de alzada, antes de ello, en la contestación de la demanda, es una alegación de fondo en la que alude al proceso del 29° Juzgado Civil de Santiago, indicando que dicho juicio constituye una turbación, lo que reitera en la acción reconvencional, acompañando prueba documental que es valorada por el tribunal de primer y segundo grado.

A este respecto, la triple identidad ha de ser legal de personas, de objeto y de cosa pedida y ésta se configurará sólo cuando coincidan todos sus componentes, bastando la ausencia de uno solo de dichos requisitos para que la excepción carezca de fuerza legal. En consecuencia, siendo un hecho asentado en juicio que el demandante en el presente proceso corresponde a nombre reservado, quien no es litigante en la causa del 29° Juzgado Civil de Santiago y que ambas demandas versan sobre contratos distintos, no hay identidad legal de parte ni de objeto. Junto a lo anterior, cabe constatar del análisis de las alegaciones del recurrente, que su defensa versa en la existencia de contratos diversos con relación al mismo inmueble, lo que sin embargo no permite configurar la triple identidad en los términos que exige la norma, por lo cual, no se avizoran las infracciones de ley denunciadas, lo que basta para rechazar el recurso en este capítulo.

Cuarto: Que en relación a la vulneración de los artículos 1535, 1915, 1924, 1928, 1930, 1931 del Código Civil, a la que agrega el artículo 1552 del mismo cuerpo legal, de la lectura del recurso, se constata que la demandada sustenta la excepción de contrato no cumplido en las obligaciones estipuladas en el Código Civil para el arrendador y el arrendatario.

Al respecto es necesario destacar que la sentencia de primera instancia, que hace suya la de segundo grado, tiene por acreditada la existencia del contrato y sus estipulaciones y que era carga del demandado acreditar el pago de las rentas, no rindiéndose prueba al efecto, fundando su defensa únicamente en la turbación experimentada en el goce de la cosa, tampoco probada en juicio, motivo por el cual, en primera instancia, la excepción de contrato no cumplido no fue parte de la controversia. Luego, de la lectura del escrito de apelación, si bien la demandada alude a la excepción de contrato no cumplido, la sustenta en cuestiones de hecho no acreditadas, caracterizada por eventuales turbaciones en el goce no constándose hechos asentados que así lo sostengan, de manera que, por vía de la casación, se pretende introducir nuevos presupuestos fácticos sin denunciar una vulneración eficaz de las normas reguladoras de la prueba.

En efecto, es pertinente traer a colación que sólo la judicatura del fondo se encuentra facultada para determinar los hechos del litigio y que efectuada dicha labor con sujeción a las denominadas normas reguladoras de la prueba, los hechos se tornan inalterables para este tribunal de casación con arreglo al artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, sin que sea posible su revisión por la vía de la nulidad que se analiza, a menos que se denuncie debidamente y se acredite, la infracción a las referidas disposiciones, lo que no ha ocurrido, sino que tan solo se advierte una disconformidad con la decisión del fondo por el recurrente, de manera que su alegación encierra la exigencia de una nueva valoración de la prueba documental rendida. Mismas reflexiones caben con relación a la infracción al principio de enriquecimiento sin causa, puesto que parte del supuesto fáctico de turbaciones en su goce de la cosa arrendada cuyo amparo no fue proporcionado por la demandante, hecho no probado, motivo por el cual, el recurso también debe ser rechazado en este capítulo.

Quinto: En cuanto a la vulneración de los artículos 2, 3, 4, 7 y 19 de la Ley N°18.101 con relación a los artículos 1924, 1525, 1535, 1545, 1546 y 1954 del Código Civil y de los criterios de la sana crítica en la apreciación de la prueba, sistema valorativo consagrado en el artículo 8 de la Ley N°18.101, el recurso también será rechazado.

En lo relativo a la no aplicación de las normas de la Ley N°18.101 en materia de término de contrato de arrendamiento y al tenor de las normas citadas del Código Civil, las alegaciones del recurrente parten de una interpretación sesgada de la normativa en materia de arrendamiento, tanto del Código Civil como de la Ley N°18.101, por cuanto afirma que la única forma idónea de poner término al contrato es el cumplimiento del plazo estipulado, sin embargo, ello parte del presupuesto de ausencia de incumplimiento de las partes, por cuanto entenderlo de manera diversa supondría estimar inaplicables todas las normas que reglan el derecho de las obligaciones, lo que resulta inadmisible. Junto lo anterior, cabe destacar que en el recurso invoca, a su favor, el incumplimiento de la demandante de su obligación de prestar amparo en el goce pacífico de la cosa, aduciendo la existencia de turbaciones no probadas, lo que implica nuevamente una pretensión de incorporar otros hechos, excediendo los términos de un recurso de derecho estricto como la casación, como ya se ha razonado.

Finalmente, en relación a la infracción del artículo 8 de la Ley N°18.101, en cuanto apreciación de la prueba conforme a las reglas de la sana crítica, el recurrente no detalla cuales son los atentados a las reglas de la lógica, las máximas de la experiencia y los conocimientos científicamente aceptados, únicamente menciona dichos criterios, sin efectuar un análisis preciso que explique cómo se ha producido la falta o que indique cuál de las reglas que componen el sistema de apreciación probatoria fue incorrectamente aplicada o qué medio de prueba fue erradamente valorado, centrándose la crítica exclusivamente en la valoración de la prueba, esto es, en las conclusiones a que se arribó a partir del análisis de cada medio de prueba incorporado, las que no son compartidas por el recurrente, por lo cual al no precisar en qué consiste la infracción a dichas reglas y su influencia en lo dispositivo de la sentencia, no se constata la infracción de ley denunciada.

Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en los artículos 764, 765, 767, 772 y 783 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido por la parte demandada en contra la sentencia dictada por la Corte de Apelaciones de Santiago de doce de abril de dos mil diecinueve.

Regístrese y devuélvase.

Rol N°16.723-2019

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los ministros señoras Andrea Muñoz S., María Angélica Cecilia Repetto G., Ministro Suplente señor Mario Gómez M., y los Abogados Integrantes señora Leonor Etcheberry C., y señor Julio Pallavicini M. No firma el abogado integrante señor Pallavicini, obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por haber concluido su periodo de nombramiento. Santiago, uno de abril de dos mil veintiuno.