Acción de precario

Santiago, ocho de septiembre de dos mil veintiuno.

VISTO:

En este procedimiento sumario tramitado ante el Primer Juzgado de Letras de Iquique bajo el rol N°240-2019, caratulado “nombre reservado con nombre reservado”, por sentencia de trece de junio de dos mil diecinueve se acogió la acción de precario, condenando al demandado a restituir la propiedad en la forma que indica, sin costas.

Apelada esta decisión, fue confirmada por la Corte de Apelaciones de Iquique mediante sentencia de fecha nueve de septiembre de dos mil diecinueve.

Contra este último pronunciamiento el demandado dedujo recurso de casación en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

Y TENIENDO EN CONSIDERACIÓN:

PRIMERO: Que el recurrente de nulidad sustancial denuncia infringidos los artículos 1931 inciso primero y 2195 inciso segundo del Código Civil, argumentando que el error de derecho se produciría al considerar que concurren en la especie los elementos del precario. En su libelo expone los antecedentes del proceso para luego, al abordar los errores de derecho, apuntar que los juzgadores yerran al considerar que su parte carecía de título que lo habilitara para ocupar el inmueble. Oponiéndose a dicho razonamiento, señala que una simple lectura de la demanda y el contrato de compraventa de la propiedad suscrito por los actores como compradores permiten concluir que ellos no ignoraban que el demandado ocupaba el inmueble y, por el contrario, sabían que adquirieron un inmueble que se encontraba arrendado.

Asevera que el precario es una simple situación de hecho que denota la absoluta y total ausencia de vínculo jurídico entre el dueño y el tenedor de la cosa, lo que no se configura en la especie, pues los propios actores confesaron haber recibido materialmente el inmueble en el estado que se encuentra, esto es, arrendado y ocupado por su parte. Por ende no hay ignorancia y no puede estimarse en caso alguno que la habitación del bien raíz obedezca a un simple precario, pues cuenta con un título que habilita la ocupación como es el contrato de arrendamiento suscrito con el anterior propietario, antecedente jurídico que justifica su permanencia en el inmueble, la que en caso alguno responde a la gracia o mera tolerancia.

Siguiendo esta línea de argumentación, postula que, habiéndose acreditado la existencia de un contrato de arriendo sobre el inmueble sub lite, debió aplicarse el artículo 1931 inciso primero del Código Civil, y la acción debió deducirse en contra del arrendador.

En virtud de lo expuesto concluye señalando que, de no mediar el yerro denunciado, y, de haberse aplicado correctamente el artículo 2195 del Código Civil, los juzgadores debieron rechazar la acción de precario.

SEGUNDO: Que para un acertado examen de las alegaciones que postula el recurrente, resulta útil consignar las siguientes actuaciones del proceso:

a) nombre reservado y nombre reservado interpusieron demanda de precario contra nombre reservado, asegurando ser dueños del inmueble correspondiente al departamento Nº12 del Block E del Conjunto Habitacional Los Alelíes II, ubicado en domicilio reservado. Indican que lo adquirieron, en partes iguales, por escritura pública de compraventa otorgada el 13 de agosto de 2018 y el título se encuentra inscrito a fojas 3448 vuelta número 4348 del Registro de Propiedad del año 2018 del Conservador de Bienes Raíces de Iquique. En sustento de su pretensión señalaron que de manera posterior a la suscripción de la referida escritura pública, se enteraron que el demandado se encuentra ocupando la mencionada propiedad, por ignorancia y/o mera tolerancia de los actores, sus legítimos dueños, sin que exista contrato o instrumento alguno celebrado entre las partes y que justifique la ocupación del demandado.

En virtud de lo expuesto y al no existir intención de hacer abandono del bien raíz, solicitan que se acoja la acción de precario y que la demandada sea condenada a restituir la propiedad, bajo apercibimiento de lanzamiento con auxilio de la fuerza pública.

b) Emplazado el demandado, éste concurrió a la audiencia y contestó la demanda por escrito, solicitando su rechazo.

Planteó que efectivamente los demandantes son los dueños del inmueble de autos, sin embargo éste se encuentra arrendado a su parte desde el año 2011 a la fecha, lo que es plenamente sabido por los actores, quienes adquirieron un inmueble dado previamente en arriendo, por lo que no pueden invocar la ignorancia o mera tolerancia.

En este sentido, sostuvo que en la especie no se configura el requisito de que la tenencia sea por ignorancia o mera tolerancia del dueño, ya que es natural y obvio que hubiesen sabido al momento de comprar el inmueble el estado en que se encontraba el mismo, es decir, ocupado por su parte. Agregó que cuenta con un título que justifica su ocupación y que lo vincula directamente con el inmueble, el que fue objeto de una serie de contratos de arrendamientos, y que ha pagado periódicamente la renta hasta la fecha. Así, existiendo un título que autoriza la tenencia, y que le es oponible a los propietarios, no se configuraría uno de los presupuestos para que exista el precario.

Al mismo tiempo, alegó como defensa la falta de legitimidad pasiva, pues quién debe ser demandado en los presentes autos es nombre reservado, anterior dueño del inmueble sub lite y arrendador de este, conforme lo dispone el artículo 1931 del Código Civil.

c) El demandado no rindió prueba alguna en primera instancia.

La sentencia de primer grado acogió la demanda de precario, decisión que fue confirmada en alzada, aunque con nuevos fundamentos.

TERCERO: Que para arribar a la decisión de acoger la demanda de precario el tribunal de alzada reflexionó que no fue controvertida la propiedad de los actores respecto del inmueble objeto de la acción ni la ocupación que el demandado hace de él, siendo carga de este último acreditar la existencia de un título que lo habilite para ocupar el bien raíz, lo que no justificó, pues alegó la existencia de un contrato de arrendamiento con un tercero, cuyos derechos y cumplimiento no pueden discutirse en sede de precario, menos cuando el eventual arrendador no es parte en la causa.

Sin perjuicio de lo anterior, razonó que los contratos de arrendamiento acompañados en segunda instancia por la demandada, celebrados el 27 de enero de 2011 y 8 de noviembre de 2016, entre nombre reservado, anterior dueño del inmueble y nombre reservado -instrumentos que no fueron objetados de contrario- al haber sido solamente autorizadas sus firmas por un ministro de fe constituyen instrumentos privados, de manera que su fecha ha de contarse desde su presentación al juicio, resultando ineficaces para entender que los actores conocían la ocupación del bien raíz, que consintieron en ella o que conocían los contratos.

CUARTO: Que así expuestos los antecedentes del proceso y las alegaciones de la recurrente de casación, se observa que la controversia jurídica radica en determinar si los hechos asentados en la causa se encuadran dentro de la hipótesis de mera tolerancia que habilita al dueño de una propiedad para accionar de precario contra el o los ocupantes o si, por el contrario, la defensa enarbolada por el demandado da cuenta de un antecedente jurídico suficiente para enervar la acción deducida.

QUINTO: Que para emprender el análisis propuesto conviene tener presente que el artículo 2195 del Código Civil es del siguiente tenor: “Se entiende precario cuando no se presta la cosa para un servicio particular ni se fija tiempo para su restitución. Constituye también precario la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño.”

SEXTO: Que conforme al precepto antes transcrito constituye precario el goce gratuito de una cosa ajena, no amparado en un título que le sirva de fundamento y explicable solo por la ignorancia o mera tolerancia de su dueño. En tal situación, el propietario de la cosa tenida por una tercera persona puede recuperarla en cualquier momento, ejerciendo la acción correspondiente, con arreglo al procedimiento sumario, según el artículo 680 N°6 del Código de Procedimiento Civil.

SÉPTIMO: Que, así las cosas, para que exista precario es necesaria la concurrencia de los siguientes requisitos copulativos: a) que el demandante sea dueño de la cosa cuya restitución solicita; b) que el demandado ocupe ese bien; y c) que tal ocupación sea sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño.

OCTAVO: Que en el caso que se trae a conocimiento de esta Corte la discrepancia jurídica surge en torno al tercer elemento reseñado precedentemente, pues no existe controversia sobre el dominio del inmueble y tampoco se discute la ocupación por parte del demandado. El punto a dilucidar, entonces, se circunscribe a determinar si, a la luz de los hechos de la causa, existe un título que justifique la ocupación del demandado.

NOVENO: Que sobre la materia esta Corte Suprema ha tenido la oportunidad de señalar que el precario es una cuestión de hecho, y constituye un impedimento para su establecimiento que el tenedor tenga alguna clase de justificación para ocupar la cosa cuya restitución se solicita, aparentemente seria o grave, sea que vincule al actual dueño con el ocupante o a este último con la cosa. Así entonces, cuando el inciso 2° del artículo 2195 del Código Civil señala que constituye precario la tenencia de una cosa ajena sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño, debe entenderse que la expresión mera tolerancia está aludiendo a la ausencia de un título que justifique la tenencia, más no necesariamente a la existencia de una convención celebrada entre las partes. En este punto resulta pertinente tener en especial consideración que la referida disposición señala que constituye también precario la tenencia de una cosa ajena sin previo contrato, por ende, es un presupuesto de la esencia del precario la absoluta y total carencia de cualquier relación jurídica entre el propietario y el ocupante de la cosa, es decir, una tenencia meramente sufrida, permitida, tolerada o ignorada, sin fundamento, apoyo o título jurídicamente relevante. Consecuencialmente, la cosa pedida en la acción de precario, esto es, la restitución o devolución de una cosa mueble o raíz, encuentra su justificación en la ausencia absoluta de nexo jurídico entre quien tiene u ocupa esa cosa y su dueño o entre aquél y la cosa misma. (Corte Suprema, rol N°11143-20)

DÉCIMO: Que volviendo al caso que nos ocupa, y muy particularmente al título que invoca el demandado como justificación de la tenencia, cabe recordar que éste consiste en que el anterior dueño del inmueble, nombre reservado -quién figura como vendedor en la compraventa por la cuál los actores adquirieron el dominio del inmueble sublite- le dio en arrendamiento el referido bien raíz, lo que en concepto de quien recurre da cuenta de que la situación no puede encuadrarse en un precario, en tanto su ocupación del inmueble no obedece a la ignorancia, tolerancia o indulgencia del actual propietario, sino en la existencia de un contrato previo, que otorga un título de mera tenencia sobre la cosa.

UNDÉCIMO: Que, en las condiciones antes anotadas, la situación descrita no se conforma con la hipótesis de ausencia absoluta de nexo jurídico entre quien tiene u ocupa la cosa y su dueño. Muy por el contrario, la tenencia del inmueble se justifica en el contrato ya referido -que no ha sido expresamente desconocido ni negado- mismo que da cuenta de un vínculo jurídico entre el ocupante y la cosa objeto de la ocupación, lo cual se contrapone a una tenencia meramente sufrida, permitida, tolerada o ignorada y denota una situación que debe ser solucionada a través de las acciones específicas para ello, no por medio de una demanda de precario, que no resulta ser la vía idónea para resolver el conflicto, en tanto el sustrato fáctico descrito no resulta subsumible en los presupuestos de hecho del precario.

DUODÉCIMO: Que lo razonado pone de manifiesto el desacierto en que incurrieron los juzgadores al desatender la situación fáctica planteada en la causa, transgrediendo así el artículo 2195 del Código Civil, y esta infracción de ley ha influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo desde que el error de derecho antes anotado condujo a los jueces a acoger, equivocadamente, una demanda de precario.

DÉCIMO TERCERO: Que, en virtud de lo expuesto, el recurso de casación sustantiva será acogido sin necesidad de ahondar en las restantes alegaciones.

Por estas consideraciones y visto además lo dispuesto en los artículos 764 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casación en el fondo deducido por el abogado Guillermo Rojas Granado, en representación de la parte demandada, contra la sentencia dictada por la Corte de Apelaciones de Iquique con fecha nueve de septiembre de dos mil diecinueve, la que se invalida, y se la reemplaza por aquella que se dicta a continuación, sin nueva vista, pero separadamente.

Regístrese.

Redacción a cargo de la Ministra señora Rosa Egnem S.

N°29.357-2019

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sra. Rosa María Maggi D., Sra. Rosa Egnem S., Sr. Juan Eduardo Fuentes B., Sr. Arturo Prado P. y Sr. Rodrigo Biel M.

No firma la Ministra Sra. Maggi no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar con feriado legal.