Rentas de arrendamiento

Santiago, veintiocho de septiembre de dos mil veintiuno.

En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, se dicta la siguiente sentencia de reemplazo:

Vistos:

Se reproduce la sentencia apelada, con excepción de los motivos décimo octavo, segundo párrafo; vigésimo segundo a vigésimo noveno; trigésimo tercero; trigésimo quinto, segundo párrafo; y motivos trigésimo sexto a quincuagésimo quinto, que se eliminan; y asimismo, se tienen presente los fundamentos cuarto a octavo del fallo de casación que antecede.

Y, se tiene, además, presente:

1°) Que, se encuentra acreditado que las partes estaban vinculadas por un contrato de arrendamiento suscrito por escritura pública de 1 de julio de 2013, respecto del inmueble de dominio de la actora ubicado en domicilio reservado, y, que ésta -por escritura pública de 11 de noviembre de 2016- lo vendió a Inmobiliaria e Inversiones Escocia Limitada, practicándose el 22 de noviembre de 2016 la inscripción del título a su nombre a fojas 82047 número 117630 del Registro de Propiedad de ese año del Conservador de Bienes Raíces de Santiago.

2°) Que, habiéndose acreditado la venta y posterior tradición del inmueble por el arrendador titular del dominio, se extinguió su derecho de arrendarlo, conforme lo dispone el artículo 1.961 del Código Civil, dejando de ser parte en el contrato de arrendamiento, por el sólo ministerio de ley, pasando a ocupar su lugar, al encontrarse obligada a respetar el arrendamiento, la adquirente del mismo Inmobiliaria e Inversiones Escocia Limitada, por aplicación de lo dispuesto en el numeral 2° del artículo 1.962 del mismo Código.

3°) Que, como consecuencia de lo anterior, la actora carece de legitimación activa para accionar en virtud y con fundamento en dicho contrato de arrendamiento en contra de la demandada Inversiones Anakena Ltda., para exigir que le sea restituido el inmueble, para requerir el término del contrato por no pago de rentas, o para reclamar indemnizaciones u otros pagos que se funden o causen en el mantenimiento de esta calidad de arrendador, asistiéndole sólo el derecho a reclamar el pago de aquellas rentas que se encuentran insolutas en el período en que mantuvo su calidad de arrendadora.

4°) Que, respecto del cobro de las rentas adeudadas por la demandada durante el período en que la actora mantuvo su calidad de arrendadora y que comprenden los meses de marzo a octubre de 2016, más 11 días del mes de noviembre del mismo año, correspondíale a la demandada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.698 del Código Civil, acreditar que se encontraban solucionadas.

Con este fin, se rindió la documental acompañada en el comparendo de estilo y custodiada bajo el N° 1471-17, consistente en comprobantes de depósitos en la cuenta corriente de la actora correspondientes a rentas de marzo a octubre de 2016; se obtuvo la confesional de fojas 115 y 195, de don nombre reservado y de don nombre reservado, respectivamente, ambos en calidad de representantes de la sociedad demandante; y la testimonial de fojas 124 y siguientes, consistente en la declaración de don nombre reservado.

5°) Que, tratándose de la confesional de don nombre reservado, aparece de sus dichos que éste reconoce que los cheques 10888, 10931, 11007 y 11202 girados a nombre de la actora, agregando que “ellos de manera alguna alcanzan a cubrir las rentas de arrendamiento a que se refiere la pregunta, ello es así porque en el monto de dichos cheques se encuentra incluido el pago atrasado derivado del contrato de licencia de marca que también tenía que pagar Inversiones Anakena Ltda.” Respecto de los demás cheques que se le exhibieron en la confesional sus respuestas giran en torno a que no puede confirmar si éstos fueron depositados en la cuenta de Comercial y Servicios FHP S.A., negando en cada caso haber sido él quien los recibió, depositó o escribió la boleta de depósito.

Respecto de la testifical de don nombre reservado, testigo que también fue presentado por la actora, aparece de sus dichos que reconoce los cheques y depósitos acompañados por la demandada que se le exhiben, agregando que “En mi carácter de gerente de la Cia tengo control de este tipo de pagos los cuales he controlado personalmente y por lo tango yo he pagado las deudas del año 2016. En el primer semestre con cheques abiertos y depositados en las cuentas, tanto de Comercial FHP como el pago de la marca de don nombre reservado. En julio del año 2016 yo recibí una notificación de término de contrato de parte de la demandante que registraba fecha 6 de julio y que decía que debía restituir el inmueble en forma inmediata a contar del día 5 de julio. Esta carta fue enviada por correo certificado. Posteriormente a esta fecha todos los pagos que se realizaron fueron emitidos con cheques cruzados y nominativos a nombre de Comercial FHP.”, aclarando luego, al ser repreguntado, que “Cuando hago referencia a la totalidad de las rentas lo digo referente a lo pagado porque efectivamente había deuda y atraso en los pagos, cosa que era habitual de los orígenes de los contratos del año 2011. Y respecto de los documentos exhibidos efectivamente son los girados por la Cia pero nuevamente hago observación que los pagados desde el mes de julio en adelante eran nominativos y cruzados.”

6°) Que, apreciadas las probanzas señaladas conforme a las reglas de la sana crítica, según lo prescribe el artículo 8 Nº 7 de la Ley 18.101, se evidencia que la demandada sí efectuó pagos, mediante depósitos de cheques, en las cuentas de la actora, el 23 de marzo de 2016 por $3.900.000, cheque serie BZN 0010317033, depositado y con timbre de caja del mismo día; 29 de marzo de 2016 por $1.900.000, cheque serie BZN 0010318743, depositado y con timbre de caja del mismo día; 6 de abril de 2016 por $1.900.000, cheque serie BZN 0010319453, depositado y con timbre de caja del mismo día; 13 de julio de 2016 por $8.211.626, cheque serie BZN 037709676, depositado y con timbre de caja del mismo día; 26 de julio de 2016 por $5.000.000, cheque serie BZN 037709582, depositado y con timbre de caja del mismo día; 11 de agosto de 2016 por $3.000.000, cheque serie BZN 037709640, depositado y con timbre de caja del mismo día; y 21 de septiembre de 2016 por $8.000.000, cheque serie BZN 037709294, depositado y con timbre de caja del mismo día, pagos que suman la cantidad de $31.811.626, los que si bien no tuvieron el mérito de extinguir total y completamente la obligación de pagar las rentas adeudadas durante el período en que la actora mantuvo su calidad de arrendadora y que, como se dijo, comprendían los meses de marzo a octubre de 2016, más 11 días del mes de noviembre del mismo año, deben considerarse como pagos parciales que corresponderá imputarse a la suma demandada en la liquidación del crédito que se practique en su oportunidad.

En efecto, no resulta razonable para esta Corte que uno de los representantes legales de la actora, don nombre reservado, reconozca en su confesional sólo cuatro de los siete depósitos de cheques efectuados por la demandada que se le exhibieron en ese acto y niegue los restantes, sin que de razones suficientes para ello, sólo argumentando que estarían mal extendidos, que no constaría el endoso con indicación de la cuenta societaria, o que no habrían sido recibidos dichos cheques, depositados o escritas las boletas de depósito por éstos. Sin embargo, como se señaló, todos los documentos aparecen depositados en las cuentas corrientes de la actora y con timbre de caja del Banco receptor del mismo día en que aparecen extendidos, lo que se confirma además del examen de las cartolas emanadas del Banco Santander en que mantiene su cuenta corriente la demandada y de donde aparece, en el detalle de movimientos, el cargo en cuenta corriente respectivo. Contraviene a las máximas de la experiencia, tratándose de comerciantes que emplean en sus pagos habitualmente efectos de comercio o cheques para solucionar sus obligaciones, concluir que esos depósitos y pagos no lo fueron para solucionar las rentas de arrendamiento adeudadas, sobre todo considerando que de los comprobantes de egreso con que se respaldan esos documentos bancarios, que son documentos contables que permiten registrar el pago de las diferentes obligaciones y que, precisamente, respaldan salidas de dinero de la empresa, aparece la glosa “Pago de arriendo de local”. Todo lo anterior, se refuerza, además, con la declaración del testigo que es presentado por ambas partes, de modo que su testimonio, especialmente cuando señala haber efectuado él esos pagos mediante depósitos de cheques, se revela particularmente determinante para formarse convencimiento y arribar a la conclusión de que estos depósitos lo fueron para extinguir la obligación de pago de rentas insolutas cuyo cobro se pretende.

Y de conformidad con lo dispuesto en los artículos 186 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se revoca la sentencia dictada por el Décimo Séptimo Juzgado Civil de Santiago, de veintidós de agosto de dos mil diecisiete; y, en su lugar, se declara que se acogen las excepciones de falta de legitimación activa opuestas a cada una de las demandas contenidas en el libelo de fojas 1 interpuesto por la sociedad Comercial y Servicios FHP S.A. en contra de la sociedad Inversiones Anakena Limitada, las que quedan en consecuencia rechazadas, con excepción de la acción de cobro de las rentas insolutas la que se confirma sólo en cuanto se condena a la demandada al pago de las rentas correspondientes a los meses de marzo a octubre de 2016, más once días del mes de noviembre del mismo año, debiendo aplicarse -en la liquidación que deberá practicarse en su oportunidad por el tribunal- el abono de $31.811.626 explicitado en el considerando sexto de esta sentencia de reemplazo.

Regístrese.

Redactó el abogado integrante Gonzalo Ruz Lártiga.

N°14.916-2019

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señoras Andrea Muñoz S., María Angélica Cecilia Repetto G., y los Abogados Integrantes señora Pía Tavolari G. y señor Gonzalo Ruz L. No firma la ministra señora Repetto y la abogada integrante señora Tavolari, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar con permiso la primera y ausente la segunda. Santiago, veintiocho de septiembre de dos mil veintiuno.