Rentas de arrendamiento

Santiago, veintiocho de septiembre de dos mil veintiuno.

Vistos:

En estos autos Rol N° C-31349-2016, en juicio sumario de restitución de inmueble arrendado por terminación del contrato de arrendamiento, caratulados “Comercial y Servicios FHP S.A. con Inversiones Anakena Ltda.”, seguidos ante el Décimo Séptimo Juzgado Civil de Santiago, por sentencia de veintidós de agosto de dos mil diecisiete, se resolvió: 1) Rechazar las excepciones de falta de legitimación activa opuestas por la demandada a cada una de las acciones incoadas; 2) Rechazar la demanda principal de restitución inmediata del inmueble arrendado y cobro de rentas insolutas; 3) Acoger la demanda subsidiaria de terminación de contrato de arrendamiento por no pago de rentas, declarando terminado el contrato de arrendamiento celebrado por las partes, desde la fecha de la sentencia, ordenándose a la demandada la restitución del inmueble objeto de juicio dentro de décimo día desde que la sentencia quede ejecutoriada o desde que causa ejecutoria; 4) Condenar a la demandada al pago de rentas de arrendamiento desde marzo a noviembre de 2016, más las siguientes rentas de ocupación devengadas durante la tramitación del juicio y hasta la fecha de entrega de la propiedad arrendada, sobre la base de una renta mensual de UF. 236.17, reajustada de conformidad al artículo 21 Ley N° 18.101; 5) Acoger la demanda de cobro de multa contractual, disponiéndose que la demandada debía pagar a la actora la cantidad equivalente a UF. 100; 6) Acoger la pretensión de cobro de la multa por retraso en la restitución del inmueble arrendado, ascendente a UF. 5, por día, los que comenzarían a correr una vez que la sentencia quede ejecutoriada o cause ejecutoria; y, 7) Rechazar la demanda de indemnización de perjuicios compensatorios.

En contra de dicha sentencia, la demandada dedujo recurso de apelación y una sala de la Corte de Apelaciones de Santiago la confirmó por sentencia de treinta y uno de enero de dos mil diecinueve.

En contra de esta última decisión, la misma parte deduce recurso de casación en el fondo por haberse incurrido, en su concepto, en infracción de ley que ha influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo, pidiendo que este tribunal la invalide y dicte la de reemplazo.

Se trajeron los autos en relación.

Considerando:

Primero: Que, la recurrente fundamenta su recurso sosteniendo que la Corte de Apelaciones, al confirmar la sentencia de primer grado, infringió lo dispuesto en el artículo 1.962 Código Civil, en lo relativo a la falta de titularidad para accionar de la demandante, así como el artículo 8 N°7 de la Ley 18.101, en cuanto a la aplicación de la sana crítica.

Sobre el primer capítulo, referido a la falta de titularidad para accionar del demandante, se denuncia la aplicación incorrecta de los artículos 1.961 y 1.962 Código Civil, por cuanto se acreditó en autos que con fecha 5 de diciembre de 2016 el adquirente de la propiedad demandó a su parte ante el 24 Juzgado Civil, pidiendo la terminación del contrato de arriendo por expiración del derecho del arrendador, demanda que fue rechazada por sentencia de término, estimando que el adquirente estaba obligado a respetar el arriendo, pues el contrato estaba extendido por escritura pública, rechazando la acción de desahucio, al tratarse de un contrato a 10 años plazo contado desde el 5 de noviembre de 2010. De este modo subsistió el arrendamiento con el nuevo dueño, lo que hace que los pagos que su parte alega haber efectuado desde noviembre de 2016 en adelante a este nuevo dueño, eran absolutamente válidos y con poder liberatorio.

Con relación al segundo capítulo, señala que, si bien la sentencia colaciona en los considerandos 13 a 18 la prueba rendida por las partes, en ningún lugar refiere las razones para valorarla positiva o negativamente, como tampoco explica la relación que podría haber entre estas pruebas y los puntos fijados por el propio tribunal como si se tratase de actuaciones desconectadas e inconexas. Reprocha, en síntesis, que la documental señalada en el Considerando 16 no fue valorada en el Considerando 35 conforme a las máximas de la experiencia, ya que de acuerdo a la costumbre mercantil y con el fin de que quede registro escrito sea en libro banco o en el propio talonario, los comerciantes suelen efectuar sus pagos con instrumentos mercantiles, en este caso con cheques y el tribunal no relaciona esta prueba con la testimonial y confesional rendida en autos.

Expresa que el error en la aplicación de la ley en que se incurre al vulnerar las normas sobre valoración de la prueba y acerca de la correcta inteligencia del artículo 1962 del Código Civil son la causa inmediata de haberse acogido las acciones deducidas en su contra según consigna el fallo de primer grado, y del rechazo consecuente de la excepción de falta de legitimación activa opuesta a esas acciones.

Segundo: Que, son hechos asentados por los jueces del fondo, los siguientes:

1. Por escritura pública de fecha 1 de julio de 2013, las partes de este litigio celebraron un contrato de transacción en el cual pactaron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble ubicado en domicilio reservado, por una duración de 10 años, contados desde el día 5 de noviembre de 2010, estipulándose una renta mensual de 70,26 U.F. hasta el mes de junio de 2013; de 148,59 U.F. a contar de julio de 2013 hasta el mes de arriendo que concluye el 5 de octubre de 2013; de 214,17 U.F. a contar del 5 de octubre de 2013 hasta el mes de arriendo que concluye el 5 de octubre de 2014; y de 236,17 U.F., a contar del 4 de octubre de 2014 y hasta el 5 de noviembre de 2020; pactándose que dicha renta debía ser pagada por periodos vencidos los primeros 5 días de cada mes. Se expresó, además, que este contrato de arrendamiento tenía el mérito de ser sustitutivo de cualquier otra convención relacionada entre las partes que existiera con anterioridad.

2.- Por escritura pública de fecha 11 de noviembre de 2016, la actora Comercial y Servicios FHP S.A. vendió a Inmobiliaria e Inversiones Escocia Limitada, el inmueble singularizado precedentemente, perfeccionándose la transferencia del dominio mediante inscripción practicada con fecha 22 de noviembre de 2016, a fojas 82047 número 117630 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Santiago.

Tercero: Que, sobre la base de este sustrato fáctico, la sentencia recurrida confirmó la de primer grado que, en primer lugar, desestimó las excepciones de falta de legitimación activa que se opusieron a todas las acciones interpuestas, bajo el argumento que la nueva propietaria del inmueble arrendado, Inmobiliaria e Inversiones Escocia Limitada, estaba obligada a respetar la vigencia del contrato de arrendamiento celebrado entre Comercial y Servicios FHP S.A. e Inversiones Anakena Limitada, cumpliéndose así el presupuesto descrito en el artículo 1.962 del Código Civil, lo que sin embargo no significaba que la nueva propietaria del inmueble había adquirido la calidad de arrendadora en el contrato, pues el solo hecho de haberse transferido el dominio de la cosa arrendada no importaba una novación subjetiva del contrato, concluyendo que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes de autos había subsistido a la venta del inmueble arrendado, conservando ambas partes sus calidades jurídicas de arrendadora y arrendataria, respectivamente. Luego, desestimó la acción principal de restitución y cobro de rentas adeudadas y, pronunciándose sobre las demás acciones subsidiarias, acogió la de terminación del contrato de arrendamiento por el no pago de las rentas, estableciendo que “los documentos acompañados por la demandada, en especial las fotocopias de cheques, comprobantes de egreso y detalle de movimientos de la cuenta corriente de la demandada, por sí solos, resultan inidóneos para acreditar el pago de las rentas que se cobran, toda vez que los referidos cheques constituyen documentos cambiarios autónomos que dan cuenta de obligaciones no vinculadas, necesariamente, a un acto jurídico en particular, de modo que no resulta posible establecer que los referidos cheques hayan sido extendidos con el objeto de pagar las rentas de arrendamiento”, agregando que resultaba improcedente la alegación de la demandada en cuanto a haber efectuado pagos a la actual propietaria del inmueble arrendado, Inmobiliaria e Inversiones Escocia Limitada y que, aun en caso de estimarse suficientes los documentos allegados por la demandada para acreditarlos, este pago sería inválido porque no habría sido hecho a la arrendadora.

Como consecuencia de esta última declaración, tuvo por terminado el contrato, desde la fecha de la sentencia, condenó al pago de las rentas de arrendamiento adeudadas desde el mes de marzo de 2016 hasta el mes noviembre del mismo año, sobre base de una renta mensual equivalente a 236,17 U.F., más intereses corrientes, cantidad que deberá ser reajustada conforme lo dispuesto en el artículo 21 de la Ley N° 18.101 y a la restitución del inmueble dentro de décimo día desde que la sentencia quede ejecutoriada o desde que cause ejecutoria, y condenó a pagar rentas de ocupación durante todo el período que medie entre la notificación de la sentencia y la fecha de la restitución efectiva del inmueble, al mismo valor de las rentas actualmente vigentes, acogiendo, además, las pretensiones de cobro de multa contractual convenida y cobro de multa por retraso en la restitución del inmueble arrendado.

Cuarto: Que, respecto de la primera infracción, referida a la falta de titularidad de la actora para accionar, se denuncia la incorrecta aplicación de los artículos 1.961 y 1.962 del Código Civil.

Como se observa, la controversia gira en torno a los efectos que se producen en un contrato de arrendamiento suscrito por escritura pública cuando el dominio del inmueble objeto del pacto ha sido transferido por el arrendador a un tercero, reprochándose por la recurrente, que la sentencia, conforme los fundamentos fácticos establecidos, hizo una incorrecta aplicación de los artículos señalados, en el sentido de que, el arrendador que ha dejado de ser dueño del inmueble carece de titularidad para accionar demandando su restitución, el término del contrato y las demás prestaciones que son consecuencia de esa terminación.

Quinto: Que, respecto de lo anterior, conviene recordar que el artículo 1.950 del Código Civil, dentro de las causas por las cuales expira especialmente el contrato de arrendamiento dispone, en su numeral 3º, que ello procederá “por la extinción del derecho del arrendador, según las reglas que más adelante se expresarán”. Por su parte, el artículo 1.961 se pone en la situación de que, extinguiéndose el derecho del arrendador por hecho o culpa suyos, será obligado a indemnizar al arrendatario en todos los casos en que la persona que le sucede en el derecho no esté obligada a respetar el arriendo. A su turno, el artículo 1.962 N°2 del mismo Código dispone que “estarán obligados a respetar el arriendo: 2º. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador, a título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública; exceptuados los acreedores hipotecarios”.

Finalmente, el artículo 7° de la Ley 18.101, hace aplicable las reglas de su Título III “De la competencia y del procedimiento”, a los juicios relativos a los contratos de arrendamientos de inmuebles urbanos y, en especial, a aquellas en que se pide la “Restitución de la propiedad por extinción del derecho del arrendador”.

Sexto: Que, la existencia de estos dos estatutos sobre la materia obliga a una interpretación sistémica, considerando que la ley 18.101 se erige como un estatuto especial con aplicación preferente al Código Civil cuando el objeto del arrendamiento es un bien raíz urbano.

En ese orden, conforme al señalado artículo 1.950 Nº3 del Código Civil, la expiración del arrendamiento se produce por el hecho de extinguirse el derecho del arrendador y, si esta pérdida del derecho se ha producido por hecho o culpa suyos, como cuando vende la cosa arrendada, según al artículo 1.961 del mismo Código, surgen dos consecuencias de derecho: la primera, es que nacerá la obligación del arrendador de indemnizar al arrendatario, como consecuencia lógica de que la extinción el vínculo contractual puede acarrear perjuicios al arrendatario; y, la segunda, es que la persona que adquiera del arrendador la cosa arrendada estará obligada a respetar el arriendo, como acontece, según el numeral 2° del artículo 1.962, cuando el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública, pues aquí no hay daño para el arrendatario y no tiene en consecuencia derecho a cobrar perjuicios, ya que el contrato subsiste.

La regla general, entonces, es que el arrendador resulta obligado a indemnizar al arrendatario como consecuencia de que, al vender o enajenar la cosa, perdió su derecho a arrendarla, y es de toda lógica que así sea, porque ello trajo consigo la extinción del contrato con el consiguiente perjuicio que causa al arrendatario. Este efecto se produce incluso antes de haber operado la tradición del derecho real que hace dueño al adquirente, como lo revelan los dos ejemplos que el Código emplea en el artículo 1.961: “la venta de la cosa arrendada” y “la cesión del usufructo”, en donde el legislador no exige la enajenación de la cosa, como sí lo hace en el tercer ejemplo cuando expresamente se coloca en esa situación del que “pierde la propiedad por no haber pagado el precio de venta”.

De ese modo aparece que la sola venta y con mayor razón la enajenación de la cosa extingue, entre el primitivo arrendador y el arrendatario, el contrato de arrendamiento, sin que puedan las partes seguir ejercitando los derechos o exigiendo las obligaciones que de él nacen, sólo queda al arrendador reparar los daños que ello ha podido provocar al arrendatario mediante el pago de una indemnización. Esta extinción se produce de pleno derecho y prueba de ello, es que la ley especial (Ley 18.101) para este caso prevé, en su artículo 7° N°4, una acción para el adquirente dirigida -únicamente- a pedir al juez la “restitución de la propiedad por extinción del derecho del arrendador”. La regla es lógica: no podría concederse acción para pedir la terminación de un contrato que ya se ha terminado o se encuentra extinguido. Así se explica la regla del artículo 6° de la Ley 18.101, que prescribe que, por todo el tiempo que tarde en verificarse la restitución al nuevo adquirente que lo ha solicitado judicialmente, el arrendatario continuará obligado a pagarle la renta de arrendamiento y los gastos por servicios comunes que sean de su cargo.

Ahora bien, este efecto extintivo no se verificará, y de ahí que opere como excepción a la regla general, cuando se ha suscrito el arrendamiento por escritura pública, pues aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador, a título oneroso, queda en este caso obligado a respetar el arriendo. Es, entonces, la ley la que coloca al adquirente del inmueble en la situación jurídica de arrendador con todos los derechos y obligaciones que ello conlleva. Se trata entonces de una hipótesis excepcional en donde el contrato subsiste porque opera una verdadera subrogación por el ministerio de la ley, aún contra la voluntad del adquirente o en desconocimiento de la existencia del arrendamiento, por cuya virtud pasa a ocupar el lugar del arrendador, en todos sus derechos y obligaciones.

Contravendría a toda lógica sostener que, el sólo hecho de suscribirse el arrendamiento por escritura pública, formalidad convencional establecida en directo beneficio del arrendatario, lo haría subsistir pero en manos del que perdió el derecho de arrendar por su hecho o culpa, permitiéndole seguir ejerciendo los derechos y acciones que esa calidad le confiere, pero sin imponerle las obligaciones correlativas de que trata el artículo 1.942 del Código señalado, las que serían de cargo del adquirente, privándolo de dos de las facultades del dominio (usar y gozar la cosa).

Séptimo: Que, conforme a lo razonado, al vender o enajenar el inmueble arrendado, cuyo contrato constaba por escritura pública, su titular se colocó en la situación de perder su posición en la relación jurídica de arrendamiento, impidiéndole seguir ejerciendo sus derechos y acciones como arrendador y liberándose de las obligaciones correlativas, ocupando su lugar, por el sólo ministerio de la ley, el adquirente del inmueble, lo que conduce a concluir que la demandante de autos carecía de legitimación activa para demandar que le fuera restituido el inmueble, para requerir el término del contrato por no pago de rentas, o para reclamar indemnizaciones u otros pagos que se funden o causen en el mantenimiento de esta calidad de arrendador, pues había cesado su derecho respecto del bien. Lo anterior, sin embargo, no es óbice para que reclame directamente el pago de las rentas adeudadas en el período durante el cual mantuvo su calidad de arrendador, esto es, desde el mes de marzo hasta el 11 de noviembre de 2016.

Octavo: Que, así las cosas, yerran los jueces recurridos al confirmar el fallo del grado que rechazó las defensas o excepciones de falta de legitimación activa opuestas a cada una de las demandas deducidas en autos, vulnerando el artículo 1961 y el inciso 2° del artículo 1.962 del Código Civil, al no haberse estimado que el demandante había cesado en su calidad de arrendador por extinción de su derecho como consecuencia de la venta y posterior tradición que hizo del inmueble arrendado, yerro que ha tenido influencia substancial en lo dispositivo del fallo, ya que con ello se determinó acoger la demanda subsidiaria de término de contrato de arrendamiento por no pago de rentas, condenándose como corolario de ello a la demandada a restituirle el inmueble a la actora y al pago de las rentas de arrendamiento devengadas durante la tramitación del juicio y hasta la fecha en que se verificara la entrega de la propiedad arrendada, incluidas multas por incumplimientos y retardos en la entrega, sin que la actora tuviere legitimación activa para ello, salvo en lo que respecta a las rentas adeudadas en el período en que mantuvo su calidad de arrendadora.

Noveno: Que, conforme a lo anterior no resulta necesario referirse a la otra infracción denunciada, acerca de la infracción del artículo 8 N°7 de la Ley 18.101, por lo que se omite pronunciamiento a su respecto.

Décimo: Que, en consecuencia, habiendo incurrido los sentenciadores en infracción al artículo 1.961 y al inciso 2° del artículo 1.962, ambos del Código Civil, como se ha explicitado en el razonamiento séptimo que antecede, el presente recurso de casación en el fondo habrá de ser acogido.

Por estos fundamentos, disposiciones legales citadas y lo preceptuado en los artículos 764, 765, 767 y 785 del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casación en el fondo interpuesto en contra de la sentencia de treinta y uno de enero de dos mil diecinueve, la que se invalida y reemplaza por la que se dicta separadamente a continuación, sin nueva vista.

Regístrese.

Redactó el abogado integrante Gonzalo Ruz Lártiga.

N°14.916-2019

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señoras Andrea Muñoz S., María Angélica Cecilia Repetto G., y los Abogados Integrantes señora Pía Tavolari G. y señor Gonzalo Ruz L. No firma la ministra señora Repetto y la abogada integrante señora Tavolari, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar con permiso la primera y ausente la segunda. Santiago, veintiocho de septiembre de dos mil veintiuno.