Reglas de la lógica

Santiago, veintinueve de noviembre de dos mil veintiuno.

VISTO:

En autos Rol C-32.785-2017, seguidos ante el Trigésimo Juzgado Civil de Santiago, sobre juicio sumario, caratulados “nombre reservado con nombre reservado”, por sentencia de primera instancia de veintiséis de octubre de dos mil dieciocho, se acogió parcialmente la demanda deducida por nombre reservado, en contra de nombre reservado y de nombre reservado, declarándose terminado el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y se condenó a los demandados solidariamente, al pago de la renta del mes de octubre de 2016, 16 días de diciembre del mismo año y 41 días más, en razón de una renta mensual de $1.800.000, reajustable cada seis meses según variación en la misma proporción que hubiere podido variar el índice de Precios al Consumidor; multa pactada en la forma que se indica en el motivo vigésimo segundo y pago de gastos comunes ascendentes a $406.204. Además, se rechazó la demanda de indemnización de perjuicios y la acción reconvencional y se condena en costas a la parte demandada.

Se alzaron las partes en contra del referido fallo y una Sala de la Corte de Apelaciones de esta ciudad por determinación de veinticinco de mayo de dos mil veinte, revocó la sentencia apelada en cuanto declaró terminado el contrato de arrendamiento materia de la litis, condenó a los demandados al pago de las rentas adeudadas por el mes de octubre de 2016 y 41 días más, con costas, decidiendo en cambio el rechazó de tales pretensiones y no impone dicha carga procesal por estimar que asistieron a la parte motivos plausibles para litigar. En lo demás, la confirmó el referido fallo con declaración que la suma a la que quedan condenados los demandados por gastos comunes asciende a $140.442.

En contra de esta decisión la demandante deduce recursos de casación en la forma y en el fondo y los demandados de casación en el fondo.

CONSIDERANDO:

I.- EN CUANTO AL RECURSO DE CASACIÓN EN LA FORMA DEDUCIDO POR EL DEMANDANTE:

PRIMERO: Que la recurrente sostiene que la sentencia impugnada incurre en el vicio previsto en el artículo 768 N°9 del Código de Procedimiento Civil, esto es, haberse faltado a algún trámite o diligencia declarados esenciales por la ley, en este caso el previsto en el artículo 800 N°2 del mismo texto legal, consistente en “La agregación de los instrumentos presentados oportunamente por las partes, con citación o bajo apercibimiento legal que corresponda respecto de aquélla contra la cual se presentan”.

Señala que la parte demandada presentó en segunda instancia el 16 y 21 de agosto de 2019 dos escritos, mediante los cuales acompañó al proceso documentos, consistentes en copia de correos electrónicos supuestamente enviados entre las partes y fotocopia de un cheque en favor de un tercero, Transportes, Servicios y Logística Mavicargo Ltda. aduciendo que correspondería al pago de la renta de octubre de 2016 y de depósito en el Banco de Chile por $265.762, que correspondería al pago de gastos comunes.

Indica que el tribunal de alzada proveyó a tales presentaciones, “a sus antecedentes”, no cumpliéndose con la diligencia de acompañar los documentos con citación o con apercibimiento legal respecto de su parte, sin dársele la oportunidad procesal para objetarlos o hacerse cargo de dichos instrumentos privados, no dándose cumplimiento a lo dispuesto por los artículos 346 y 348 del Código de Enjuiciamiento Civil. Alega, que dichos instrumentos, fueron considerados por los sentenciadores y le sirvieron de base para concluir el pago de un mes de renta y gastos comunes, lo que determinó la revocación en ese aspecto del fallo de primera instancia; expresando erróneamente que tales documentos no fueron observados por su parte, lo que le fue imposible realizar por la falta antes mencionada.

SEGUNDO: Que de acuerdo a lo dispuesto en el inciso 2° del artículo 768 en relación al inciso 2° del artículo 766 del Código de Procedimiento Civil, el recurso de casación en la forma que se deduzca en contra de sentencias que se dicten en juicios regidos por leyes especiales, sólo podrá fundarse en las causales previstas en los números 1°, 2°, 3°, 4°, 6°, 7° y 8° del Código de Procedimiento Civil y también en la del N°5 cuando se haya omitido en la sentencia la decisión del asunto controvertido. En consecuencia, tratándose el presente juicio de uno regido por la Ley N°18.101, que Fija Normas Especiales sobre Arrendamiento de Predios Urbanos, y al no haber omitido la sentencia impugnada la decisión del asunto controvertido, la causal de invalidación contenida en el numeral 9° del artículo 768 antes citado, resulta improcedente, por lo que el recurso en estudio será desestimado.

II.- EN CUANTO AL RECURSO DE CASACION EN EL FONDO: DEDUCIDO POR EL DEMANDANTE.

TERCERO: Que bajo un primer capítulo el recurrente denuncia la infracción de los artículos 4 y 6 de la Ley N°18.101, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1947 y 1958 del Código Civil, al concluir los sentenciadores que el inmueble se restituyó el 16 de diciembre de 2016, dando por terminado el contrato de arrendamiento de pleno derecho según lo dispuesto por el inciso 2° del primer precepto citado.

Señala que la propiedad materia de la litis fue abandonada intempestivamente y sin aviso previo por el arrendatario, de modo que no puede considerarse este hecho como la restitución del inmueble arrendado, sino que la que tuvo lugar el 6 de enero de 2017, fecha en la que un Notario Público, en su calidad de Ministro de fe certificó el estado del mismo y su parte tomó posesión material del mismo.

Añade que el abandono del inmueble no constituye entrega ni restitución del mismo y que esta situación está regulada en el Código Civil y en el contrato de arrendamiento. Así los artículos 1947 y 1948 del texto legal citado, señalan que es obligación del arrendatario la devolución de la cosa al fin del arrendamiento y que dicha restitución debe verificarse desocupándola enteramente, poniéndola a disposición del arrendador, entregándoles las llaves. Por su parte la cláusula 12 del contrato celebrado por las partes, se estipuló que “El arrendatario se obliga a restituir el inmueble arrendado inmediatamente una vez que termine este contrato y en las mismas condiciones en que fue recibido, entrega que deberá hacerse mediante la desocupación del arrendador y entregándole las llaves”.

Refiere que el arrendatario no cumplió ni las disposiciones legales ni contractuales para proceder a la restitución de la propiedad, sino que simplemente la abandonó, avisándole por lo demás un tercero con fecha 19 de diciembre de 2016, mediante un correo electrónico sobre este hecho, no recobrando su parte la posesión material de la misma, sino hasta el 6 de enero de 2017, de modo que se encuentra obligado al pago de las rentas de arrendamiento y los gastos por servicios comunes hasta esa fecha.

En un segundo capítulo se denuncia la vulneración del numeral 7 del artículo 8 de la Ley N°18.101, en relación con lo dispuesto en los artículos 37 del Decreto con Fuerza de Ley 707 y 1568 del Código Civil, al haber faltado los sentenciadores a los principios de la lógica, las máximas de la experiencia y del conocimiento científicamente comprobado, al tener por acreditado el pago de la renta del mes de octubre de 2016, con el sólo mérito de la copia de un cheque a nombre de la sociedad Transportes, Servicios y Logísticas Mavicargo Ltda., que nada tiene que ver con el juicio ni con el contrato, por lo demás el mero hecho del giro de este no implica que necesariamente hubiere sido pagado.

Asimismo, expresa que se han vulnerado también los principios de la sana crítica, al otorgarle valor al depósito bancario por $265.762 por el supuesto pago de gastos comunes, ya que en el mismo se indica al “Condominio El Algarrobal I” y la propiedad arrendada corresponde al “Condominio El Algarrobal II”, de la comuna de Colina, no siendo lógico tener por pagado tal ítem si tal acto se hizo en la cuenta de otro condominio y no del inmueble sub lite.

CUARTO: Que para un adecuado entendimiento del asunto planteado, es necesario tener presente los siguientes antecedentes:

1.- El 15 de noviembre de 2017, nombre reservado, dedujo demanda de terminación de contrato de arrendamiento por falta de pago de rentas e indemnización de perjuicios, en subsidio, en contra de nombre reservado y nombre reservado, este último en calidad de codeudor solidario.

Señala que mediante contrato de 26 de diciembre de 2013, entregó en arrendamiento la propiedad ubicada en Klaus Loewe, domicilio reservado, Condominio El Algarrobal II, comuna de Colina, Santiago, al demandado nombre reservado, cuya renta inicial pactada fue la suma de $1.800.000.

Indica que el arrendatario adeuda rentas desde agosto de 2016, más gastos comunes y consumos domiciliarios que indica y que el 16 de diciembre de 2016, hizo abandono de la propiedad, avisándole recién el 19 del mismo mes y año, sin haberle dado la comunicación con sesenta días de antelación pactada, de modo que se produjo la renovación del contrato, hasta enero de 2018, debiendo el demandado pagar las rentas hasta dicha época y la multa estipulada. Añade que el 6 de enero de 2017 concurrió con un Notario Público a la propiedad, percatándose de los daños de la propiedad por lo que reclama indemnización de perjuicios por daño emergente ascendente a $39.862.633.

Solicita en definitiva se declare: a) la terminación del contrato de arrendamiento por no pago de rentas y abandono de la propiedad del arrendatario; b) que el demandado debe pagar las rentas de arrendamiento devengadas hasta noviembre de 2017, por la suma de $32.633.392, más las correspondientes hasta el término del contrato en enero de 2018, las que suman $4.079.174, más gastos y consumos insolutos por la suma de $2.102.040, mas multa de 1% por cada día de atraso hasta que se efectúe el pago, con el interés máximo convencional, de acuerdo al inciso segundo del artículo 21 de la Ley N°18.101. En subsidio y para el caso que no se acoja la pretensión de pago de las rentas posteriores a enero de 2017, pide se condene al demandado a pagar la suma de $22.435.457 por lucro cesante; c) que el demandado debe pagar la suma de $39.862.633 por concepto de indemnización de perjuicios ocasionados por los graves daños ocasionados a la propiedad arrendada y d) que se condene en costas al demandado.

2.- El demandado principal al contestar, solicitó el rechazo de la demanda, argumentando que restituyó la propiedad el 16 de diciembre de 2016, según los propios dichos del actor y, en su defecto, dice la restitución material del inmueble se efectuó el día en que ingresó al inmueble en compañía de un Notario Público, de modo que no estaba obligado a pagar las rentas sino hasta la restitución. Alega la improcedencia de la acción indemnizatoria. Además, dedujo demanda reconvencional por la que solicita la restitución del mes de garantía de $1.800.000 o en subsidio, su imputación a lo que resultare adeudado por su parte.

QUINTO: Que son hechos establecidos en la sentencia impugnada, los siguientes:

1.- nombre reservado celebró un contrato de arrendamiento el 7 de diciembre de 2013, con nombre reservado, en calidad de arrendatario, y con nombre reservado, como codeudor solidario, respecto de la propiedad ubicada en Klaus Loewe, domicilio reservado, Condominio El Algarrobal II de la comuna de Colina, cuyas cláusulas establecieron que: a) el contrato empezaba a regir el día 8 de diciembre de 2013, hasta el 7 de enero de 2015, el cual se entendería renovado por períodos iguales y sucesivos de un año cada uno (cláusula segunda); b) para desahuciarlo, cualquiera de las partes debería dar aviso a la otra, por carta certificada enviada al domicilio de arrendador y/o al domicilio de la propiedad arrendada en el caso del arrendatario, con a lo menos sesenta días de anticipación, antes del término pactado o cualquiera de sus prórrogas (cláusula segunda); c) la renta de arrendamiento se fijó en la suma de $1.800.000.-, pagadero dentro de los primeros cinco días de cada mes a través de depósito en la cuenta corriente del arrendador, debiendo el arrendatario enviar copia de comprobante de depósito o transferencia electrónica al correo electrónico indicado (cláusula tercera); c) las rentas de arrendamiento se reajustarían durante la vigencia del contrato hasta la fecha de restitución efectiva, cada seis meses en el mismo porcentaje en que haya variado el Índice de Precios al Consumidor (cláusula cuarta); d) en caso de no pago oportuno de la renta de arrendamiento, dichos pagos debían hacerse por el arrendatario con una multa de 1% por cada día de atraso después del día de pago acordado sobre el monto adeudado (cláusula quinta). e) el arrendatario estaría obligado a pagar a las empresas de suministros respectivas, la energía eléctrica, gas, agua potable y servicios especiales, además de los gastos comunes correspondientes a la propiedad arrendada (cláusula sexta); e) el arrendatario se obligaría a conservar la propiedad arrendada en perfecto estado de aseo y conservación, y en general, a efectuar oportunamente y a su costo todas las reparaciones adecuadas para la conservación y buen funcionamiento de la propiedad (cláusula novena); f) el retardo en diez días en el pago de la renta de arrendamiento, gastos comunes o de cuentas de servicios, daría derecho al arrendador para poner término inmediato al arrendamiento (cláusula undécima); g) para garantizar la conservación de la propiedad y su restitución en el mismo estado en que la recibe, la devolución y conservación de las especies y artefactos, el pago de los perjuicios y deterioros que se causen en la propiedad arrendada, sus servicios e instalaciones, y para responder del fiel cumplimiento de las estipulaciones del contrato, el arrendatario entregó en garantía la suma de $1.800.000, que el arrendador se obliga a devolver reajustada de la misma forma y bajo los mismos porcentajes en que se reajuste la renta (cláusula décimo sexta).

2.- nombre reservado se constituyó en fiador y codeudor solidario e indivisible de todas y cada una de las obligaciones que el contrato impone al arrendatario (cláusula vigésimo primera).

3.- El arrendatario dejó de ocupar la propiedad el 16 de diciembre de 2016.

SEXTO: Que la sentencia impugnada señala que al haber dejado el arrendatario de ocupar la propiedad el 16 de diciembre de 2016, ha de entenderse terminado el contrato en dicha fecha, sin que proceda la declaración judicial de terminación del mismo, al haber concluido muchos meses antes de la presentación de la demanda.

Indica que sin perjuicio de que el período inicial de arrendamiento se fijó en trece meses, se pactó una cláusula de renovación automática por períodos iguales y sucesivos de un año cada uno, lo que conduce a calificarlo jurídicamente como un contrato de plazo fijo no superior a un año, pues este fue el tiempo de duración de la convención a partir del 7 de enero de 2015. Así en este contexto, resulta aplicable el inciso segundo del artículo 4 de la Ley N°18.101, que entrega al arrendatario el derecho de restituir el inmueble arrendado antes de la expiración del plazo fijado, bajo la condición de pagar la renta de arrendamiento hasta el día de la restitución; derecho que de acuerdo a lo dispuesto por el artículo 19 de la mencionada ley es irrenunciable y que el arrendatario ejerció, poniendo de ese modo término al contrato de arrendamiento que lo ligaba con el actor.

Luego, los sentenciadores se refieren a la acción de cobro de rentas, gastos comunes, consumos domiciliarios insolutos, multas por atrasos y perjuicios derivados de daños y deterioros experimentados por la propiedad arrendada y con el mérito de la prueba allegada a esa sede, consistente en copia de cheque por $2.039.785, de 12 de octubre de 2016 tuvo por acreditado el pago de la renta del mes de octubre de 2016 y con el comprobante de depósito en cuenta 004060105905 del Banco de Chile parte de gastos comunes del mes de diciembre del mismo año, por la suma de $265.762. Concluyen así que la única obligación insoluta es la correspondiente a la renta por 16 días del mes de diciembre de 2016 y el saldo de $140.442 por concepto de gastos comunes.

Además, concluyen los jueces que no se acreditaron los perjuicios reclamados por lo que se rechaza la pretensión indemnizatoria.

La demanda reconvencional por la cual el arrendatario solicita la restitución de $1.800.000 correspondiente al mes de garantía o, en subsidio, su imputación a las sumas que resulten adeudadas, es rechazada, teniendo en consideración los sentenciadores que el arrendamiento duró más de tres años, que la piscina presentaba daños, de lo que presumen que la propiedad no fue desocupada en regular estado de conservación, de manera que ella debió utilizarse por el arrendador para el objeto que había sido pactada.

SÉPTIMO: Que el recurrente no cuestiona la aplicación al caso sub lite del artículo 4 de la Ley N°18.101, en cuanto al derecho que le asigna tal disposición al arrendatario en orden a poner término al contrato y pagar las rentas sólo hasta que se restituya el inmueble, sino que la crítica de ilegalidad se dirige en contra de los sentenciadores por haber asimilado la restitución legal de la propiedad con el mero abandono que fue lo que en realidad hizo el demandado, el 16 de diciembre de 2016.

OCTAVO: Que al respecto, cabe consignar que si bien es un hecho no controvertido que el demandado dejó de ocupar la propiedad arrendada, el 16 de diciembre de 2016, lo que le comunicó al arrendador el 19 del mismo mes y año, lo cierto es que también lo es que este último concurrió con un Notario Público el 6 de enero de 2017, constatando el estado de abandono de la misma. De este modo resulta crucial para la resolución de la controversia planteada por el recurso en análisis, determinar los efectos que deben asignárseles a estos hechos, es decir, determinar cuál de ellos configura en este caso la restitución de la propiedad.

NOVENO: Que en este sentido debe considerarse que la restitución de la propiedad es una obligación que le asiste al arrendatario, disponiendo al efecto el artículo 1947 del Código Civil que “El arrendatario es obligado a restituir la cosa a fin del arrendamiento” y el artículo 1948 siguiente del citado texto legal estatuye que en el caso de bienes raíces “La restitución de la cosa raíz se verificará desocupándola enteramente, poniéndola a disposición del arrendador y entregándole las llaves”. Por su parte el contrato de arrendamiento celebrado por las partes, en su cláusula 12 señala: “El arrendatario se obliga a restituir el inmueble arrendado inmediatamente una vez que termine este contrato y en las mismas condiciones en que fue recibido, entrega que deberá hacerse mediante la desocupación y limpieza total de la propiedad, poniéndola a disposición del arrendador y entregándole las llaves”.

DÉCIMO: Que como puede apreciarse la ley -y en concordancia con ella la convención de las partes-, entiende que la restitución del inmueble implica desocupar completamente la propiedad, incluyendo entrega de llaves y todo lo que incorporaba al momento de la entrega, poniéndola a disposición del arrendador. El acto de poner a disposición del arrendador es un elemento trascendente, pues determina que éste debe producir el efecto antes anotado, de devolver no sólo material sino que también jurídicamente las facultades y derechos sobre el bien materia del contrato de arrendamiento a dicha parte. En esta perspectiva, no puede sino concluirse que la informal comunicación efectuada al arrendador de haberse procedido a la desocupación del bien en cuestión, desprovista de toda forma jurídica y constatación sobre las condiciones del mismo, no satisfacen las exigencias que se requieren para tener por cumplida la obligación legal y contractual que le asistía al demandado, por cuanto requirió incluso a fin de salvaguardar la responsabilidad del arrendador, que este procediera bajo la forma que lo hizo, esto es, con la certificación de un Notario Público, para poder disponer del mismo.

UNDÉCIMO: Que de este modo sólo a partir de que tal acto formal de constatación tuvo lugar puede considerarse que se produjo el efecto antes anotado y se verificó la restitución de la propiedad arrendada, siendo procedente en consecuencia el pago de las rentas por el arrendatario, hasta el 6 de enero de 2017 y no hasta el 16 de diciembre de 2016, como lo concluyeron los sentenciadores; fecha la primera, que concuerda por lo demás con el término del contrato, según la última prórroga que tuvo lugar.

Por otra parte, debe traerse a colación que el propio demandado en su minuta de contestación, aceptó la fecha antes propuesta, al señalar “mi representado restituyó el inmueble al actor con fecha 16 de diciembre de 2016, según los propios dichos del actor en su libelo pretensor y, en su defecto, la restitución material del inmueble se efectuó el día fecha en que ingresó al inmueble en compañía del Sr. Notario. Siendo cierto lo anterior y por expreso mandato legal mi mandante estaba obligado a pagar las rentas exclusivamente hasta ese día”.

DUODÉCIMO: Que en cuanto al segundo capítulo del recurso de nulidad, cabe señalar que sin perjuicio de la ponderación que los jueces del fondo puedan hacer respecto de la prueba rendida en juicio, el sistema probatorio de la sana crítica supone un marco objetivo en el cual éstos deben desenvolverse, siendo éste susceptible de ser controlado por la vía de la casación, en el evento de que se desatiendan o vulneren algunas de sus reglas o principios. La estructura legislativa antes descrita implica, entre otras obligaciones, que en el proceso racional seguido para los efectos de fijar los hechos de la causa, los sentenciadores no pueden contrariar la lógica, las máximas de la experiencia, ni los conocimientos científicamente afianzados, estando obligados a contener dicha valoración en la fundamentación de la sentencia, haciéndose cargo de toda la prueba rendida, expresando los juicios que racionalmente conducen a la conclusión, en términos que permitan su reproducción, de manera de evitar la arbitrariedad judicial y permitir el adecuado ejercicio del derecho a la impugnación.

DÉCIMO TERCERO: Que al efecto, es preciso tener presente, además, que atenta contra los principios básicos de lógica formal, por contrariar las reglas del correcto entendimiento humano: a) decir de algo lo que no es, por ser contrario al “principio de identidad”, conforme al cual una cosa solo puede ser igual a sí misma; b) concluir como verdaderos, hechos deducidos de premisas o hipótesis falsas, por configurarse el error de raciocinio llamado “argumentación en base a falso antecedente”.

En esta perspectiva de análisis y no obstante las faltas formales que han podido tener lugar en la producción de la prueba documental allegada en segunda instancia, la verdad es que los jueces de alzada no han dado cumplimiento a los mandatos y prescripciones del sistema de apreciación que rige en la especie al tener por acreditado el pago de la renta del mes de octubre de 2016 con la mera copia de un cheque con un timbre de una entidad bancaria, pero desprovisto de cualquier otro antecedente que dé cuenta del destino del mismo y la efectividad de su pago y de a quien se le efectuó, lo que descarta la identidad de este modo de extinguir y la razonabilidad de la consecuencia que se le atribuye. Tal falta se verifica también en relación a la conclusión de tener por demostrado el pago de los gastos comunes por algunos días de ocupación.

DÉCIMO CUARTO: Que conforme a lo razonado se concluye que los sentenciadores incurrieron en los yerros denunciados en los dos acápites del recurso de nulidad sustantiva, lo que tuvo influencia sustancial en lo dispositivo del fallo impugnado porque determinó que se tuviera por restituida la propiedad sub lite antes de que se efectuara el acto correspondiente y con ello se limitó el período de ocupación de la propiedad y consiguientemente el de las rentas de cargo del demandado y se tuvieran pagadas las prestaciones indicadas, sin aplicar las reglas de la lógica a la prueba para tener por cierto determinados hechos por lo que el arbitrio de nulidad será acogido, como se indicará.

III.- EN CUANTO AL RECURSO DE CASACIÓN EN EL FONDO DEDUCIDO POR EL DEMANDADO.

DÉCIMO QUINTO: Que el demandado funda su recurso de nulidad sustantiva en la infracción de los artículos 1698, 1545 y 1544 del Código Civil y 8 N°7 de la Ley N°18.101, al haberse rechazado su acción reconvencional, mediante la cual solicitó la devolución del mes de garantía o en subsidio su imputación a lo que se estableciera como adeudado.

Señala que a tal determinación se arribó vulnerándose el artículo 1698 del Código Civil, cuyo inciso primero estatuye que incumbe probar las obligaciones o su extinción a quien las alega, pues en el caso de autos, el demandante no rindió prueba alguna que determine que la suma de dinero entregada en garantía, esto es, $1.800.000, se pudiera imputar al valor efectivo de deterioros, perjuicios o desgaste natural por el uso de la propiedad, puesto que no acreditó la existencia de estos, presumiéndolos sin antecedente alguno. Lo anterior, explica constituye también infracción al artículo 1545 del Código Civil, al desconocer lo pactado en la cláusula 16 por las partes, conforme a la cual para descontar el arrendador dicha garantía debió efectuar una liquidación, lo que nunca hizo y no obstante ello los sentenciadores autorizan su retención.

Además, sostiene que los jueces del fondo han conculcado las normas y principios de la sana crítica, al rechazar su pretensión de devolución o imputación de garantía, sin expresar los medios de prueba en que sustenta la existencia de deterioros y daños de la propiedad arrendada, si por otro lado rechazó la demanda de indemnización de perjuicios que el propio actor impetró por no haber sido estos acreditados.

Alega también que el fallo impugnado no tuvo presente lo dispuesto en el artículo 1544 del Código Civil, disposición que limita la entidad y cuantía de la pena a aplicar.

DÉCIMO SEXTO: Que el fallo impugnado resolvió rechazar la demanda reconvencional por la cual el arrendatario solicitó la restitución de $1.800.000 correspondiente al mes de garantía o, en subsidio, su imputación a las sumas que resulten adeudadas, teniendo en consideración los sentenciadores que el arrendamiento duró más de tres años, que la piscina presentaba daños, de lo que presumen que la propiedad no fue desocupada en regular estado de conservación, de manera que ella debió utilizarse por el arrendador para el objeto que había sido pactada.

DÉCIMO SÉPTIMO: Que las alegaciones formuladas por el recurrente en lo referente al rechazo de su pretensión en orden a que se le hiciera devolución de la garantía o en último término esta fuere destinada al pago de lo que resultare adeudado por su parte, cabe señalar que ellas constituyen un cuestionamiento al proceso de valoración efectuado por los jueces del fondo, en cuya virtud establecieron la existencia del desgaste y deterioro que como presupuesto contractual fijaron las partes para autorizar al arrendatario a no devolverlos y destinarlos a la de reparación de tales daños, sin que se evidencia la conculcación a las normas reguladoras de la prueba que invoca y que autoricen su revisión.

En efecto, la conclusión a la que arriban los sentenciadores se sustenta en los antecedentes y mérito del proceso que consignan en el fallo del cual extraen los elementos para establecer mediante presunción judicial de la existencia de los daños o deterioro del inmueble, de modo que no existe relevo o exención de la carga probatoria como lo esgrime el demandado. Por otro lado, esta premisa fáctica es distinta de la acción indemnizatoria de perjuicios deducida por el actor, por lo que su rechazo por no haber resultado estos acreditados no incide necesariamente en la determinación de la acción reconvencional.

Tampoco la falta de liquidación que aduce el demandado puede considerarse como constitutiva de una infracción legal que autorice la invalidación que se pretende, correspondiendo a una fórmula que las partes establecieron para operar en el ámbito contractual, pero que no es condicionante del procedimiento judicial en el que se discuta sobre la materia.

Por último, cabe también descartar la denuncia de infracción del artículo 1544 del Código Civil por no haber sido desarrollada en el recurso de nulidad.

DÉCIMO NOVENO: Que, conforme a lo razonado el recurso en análisis será desestimado.

Por estas reflexiones y lo preceptuado en los artículos 775 y 786 del Código de Procedimiento Civil, se rechazan los recursos de casación en la forma deducido por el apoderado de la demandante y el de casación en el fondo impetrado por la defensa del demandado y se acoge el de fondo deducido por el abogado Chitwan Rivas Sius, en representación del actor y, en consecuencia, se invalida la sentencia de veinticinco de mayo de dos mil veinte, y acto seguido se la reemplaza por la que se dicta a continuación, separadamente y sin nueva vista.

Regístrese.

Redacción a cargo del Ministro Sr. Mauricio Silva Cancino.

Rol N° 85.084-2020.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros, Sr. Arturo Prado P., Sr. Mauricio Silva C., Sr. Juan Manuel Muñoz P., Sr. Roberto Contreras O. y Abogado Integrante Sr. Raúl Fuentes M.

No firma el Ministro (s) Sr. Contreras, no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por no estar disponible su dispositivo al momento de la firma.