Derecho de aprovechamiento de aguas

Santiago, veintiocho de febrero de dos mil veintidós.

VISTO:

En estos autos Rol C-111-2018, seguidos ante el Primer Juzgado de Letras de Linares, sobre arrendamiento de predio rústico, caratulado “Agroindustrial Machicura SpA con Banco Santander”, por sentencia de treinta de agosto de dos mil dieciocho, la juez titular de ese tribunal, rechazó una demanda de cumplimiento de contrato de arriendo.

La sentencia de primera instancia fue objeto de un recurso de casación en la forma y apelación por la parte demandante.

Por sentencia se veintiuno de julio de dos mil veinte, la Corte de Apelaciones de Talca rechazó la casación formal y confirmó la sentencia apelada.

Respecto de esta última determinación, la parte demandante dedujo un recurso de casación en el fondo.

Se ordenó traer los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que, por medio de su recurso, la demandante atribuye a la sentencia que impugna diversos errores de derecho que necesariamente conducirían a su invalidación, al estimar que se habrían infringido los artículos 10 y 11 del Decreto Ley Nº 993 en relación con los artículos 19, 1448, 1950 Nº 3 y 1962 del Código Civil.

Señala que conforme las disposiciones del Decreto Ley Nº 993 que fueron infringidas, correspondía respetar la vigencia del contrato de arriendo de un predio rustico y de derechos de aprovechamiento de aguas que fue suscrito en 2006, entre Comercial Machicura Limitada (hoy, Agroindustrial Machicura SpA) y Agrícola Fucol Ltda., siendo aplicables estas disposiciones especiales por sobre aquellas contenidas en la Ley Nº 20.720, conforme se precisa en el artículo 8 de este cuerpo legal.

SEGUNDO: Que previo al análisis de los fundamentos del recurso, conviene precisar los antecedentes del proceso:

1º.- Agroindustrial Machicura SpA, en juicio sumario, demanda el cumplimiento de un contrato de arrendamiento de un predio rústico y de derechos de aprovechamiento de aguas, en contra del Banco Santander-Chile S.A., en su condición de actual propietario del inmueble. Agregó que tiene la calidad de arrendataria del inmueble denominado Parte del lote poniente de la hijuela quinta de la antigua Hacienda Colbún, de 33,29 hectáreas ubicado en la Provincia de Linares, cuyo contrato suscribió el siete de abril de 2006, a 20 años plazo, que vence recién en el año 2026.

Señaló que el contrato se rige por las disposiciones del Decreto Ley Nº 993 de 1975 y que conforme su artículo 10, le resulta oponible a los terceros adquirente del predio, como ocurre en este caso, pues de trata de una explotación agrícola, con elevado número de trabajadores y que el pago de las rentas de arriendo se encuentra al día y debidamente documentadas en su contabilidad. Indicó que esta normativa tiene aplicación preferente a las disposiciones de la Ley Nº 20.720, de acuerdo al artículo 8 de esa ley y que, como consecuencia de ello, la resolución de Liquidación de la empresa Exportador Frucol Ltda, su arrendadora, en cuyo curso el Banco demandado adquirió el predio en remate público, no tiene efecto sobre el contrato de arriendo.

2º.- En su contestación, dada en la audiencia de estilo, el Banco demandado expresó que la demandante ha omitido en su libelo que en su momento, tenía constituido a su favor una hipoteca y que en tal carácter, con cargo a su crédito, adquirió la propiedad y los derechos de aprovechamiento de aguas en un proceso de liquidación voluntaria a que se acogió la antigua propietaria Exportadora Frucul Ltda, de conformidad a las normas de la Ley Nº 20.720, tramitado en el Octavo Juzgado Civil de Santiago, bajo el Rol Nº 20.346-2016, donde verificó oportunamente su crédito. En dicho proceso de insolvencia, agregó, se adjudicó el inmueble como unidad económica, conforme se señalara en las bases de remate debidamente aprobadas, suscribiendo la escritura pública correspondiente el ocho de noviembre de 2017, inscribiéndose a su nombre el predio y los derechos de agua correspondientes.

Alegó falta su falta de legitimación pasiva, por cuanto el cumplimiento del contrato es una acción de carácter personal que empece a los que lo han suscrito, lo que no ocurre a su respecto; también alegó la ausencia de solemnidad del acto por cuanto el artículo 5 del Decreto Ley Nº 993 requiere la concurrencia de dos testigos mayores de 18 años, lo que no aconteció con las modificaciones formuladas al contrato.

Alegó igualmente, como excepción de fondo, la inoponibilidad del contrato de arriendo al acreedor hipotecario, ya que el contrato fue suscrito por Agrícola Frucol Ltda, representada por nombre reservado y Comercial Machicura Ltda, representada también por aquel, omitiéndose en la demanda el hecho que en 2009 la misma propiedad y derechos de aprovechamiento de aguas fueron vendidos al mismo Banco, sin referencia alguna a la existencia del contrato de arriendo, luego, los mismos bienes fueron dados en arriendo con opción de compra a Exportadora Frucol Ltda, representada también por el señalado nombre reservado. Esta última empresa, en 2013, en cumplimiento del contrato de arriendo con opción de compra señalado, adquirió el inmueble y las aguas, constituyendo una hipoteca y una prenda sin desplazamiento a favor del Banco Santander sobre estos mismos bienes.

Por último, agregó que, en el proceso de liquidación voluntaria ventilado ante el Octavo Juzgado Civil de Santiago, la demandante realizó iguales planteamientos a los formulados en esta demanda, los que fueron rechazados.

TERCERO: Que, la sentencia de primera instancia asentó como hecho la efectividad de existir un contrato de arriendo entre Comercial Machicura Limitada, hoy la demandante Agroindustrial Machicura SpA, y Agrícola Frucol Limitada, suscrito el siete de abril de 2006 cuyos objetos fueron el predio y los derechos de aprovechamiento de aguas ya indicados, con una vigencia de 20 años y que fue firmado por dos testigos. Se indicó, además, que el contrato tiene dos anexos de fecha 8 y 15 de febrero de 2016 respectivamente.

Determinó que en proceso Rol C-20.346-2018 del Octavo Juzgado Civil de Santiago se declaró la liquidación de Exportadora Frucol Limitada -propietaria de los bienes arrendados- y que la junta de acreedores acordó su venta como unidad económica, adquiriéndolos el Banco Santander, en pública subasta, con cargo a su crédito, e inscribiéndose luego a su nombre en 2017.

En sus fundamentos, la sentencia señaló que conforme los principios del procedimiento concursal, la liquidación decretada produce el desasimiento del deudor, pasando las facultades de administración y disposición de los bienes al liquidador y a la junta de acreedores, y conforme dicho efecto, no resulta aplicable en la especie el artículo 10 del Decreto Ley Nº 993, cuyo alcance, además, se refiere a la ventas voluntarias hechas por el vendedor, a diferencia de lo ocurrido en este caso donde se verificó una venta forzada efectuada por un órgano concursal.

En consecuencia, rechazó totalmente la demanda, con costas.

CUARTO: Que, la sentencia de primera instancia fue objeto de un recurso de casación en la forma y de apelación por la demandante. El primero, se fundamentó en las causales del artículo 768 Nº 4 y Nº 5 del Código de Procedimiento Civil, en razón que la decisión se habría fundado en hechos y consideraciones no alegadas por la demandada referidas al desasimiento del deudor y a la inoponibilidad del contrato de arriendo.

La apelación se basó fundamentalmente en que habiéndose acreditado la existencia del contrato de arriendo correspondía aplicar la disposición del artículo 10 del Decreto Ley Nº 993 que prima, en tanto disposición especial, por sobre las contenidas en la Ley Nº 20.720.

QUINTO: Que, la sentencia de segunda instancia rechazó el recurso de casación formal señalando que la decisión de primera instancia ha hecho aplicación del principio iura novit curia, centrando su análisis la circunstancia de ser oponible o no el contrato de arriendo al Banco demandado, de modo que estableciéndose como hecho la existencia de un proceso de liquidación concursal, el juez estaba facultado para aplicar las disposiciones de la Ley Nº 20.720.

En el análisis del recurso de apelación, indicó que, habiéndose celebrado el contrato de arriendo por instrumento privado con la presencia de dos testigos, ni la junta de acreedores ni el liquidador ni el Banco demandado pudieron tener conocimiento de dicho contrato al momento de realizar y adquirir el predio, a menos que las partes que lo suscribieron lo hicieran público. Luego de analizar el alcance conceptual y doctrinario de la inoponibilidad, indicó que el artículo 10 del Decreto Ley Nº 993 dispone que el nuevo propietario estará obligado a mantener los términos del contrato de arrendamiento, disposición que debe interpretarse de manera armónica con las demás normas del ordenamiento jurídico, y de acuerdo con ello, no resulta aplicable a los casos de venta forzada, pues la dictación de la resolución de liquidación produce el desasimiento del deudor y la administración de sus bienes se traspasa al liquidador, más aún si la existencia del contrato no era accesible a terceros.

Concluye que teniendo presente que el Banco demandado adquirió los bienes en publica subasta en el contexto de un procedimiento de liquidación, hacerle oponible el contrato de arriendo afectaría los principios de circulación de la riqueza y de la administración y disposición del nuevo dueño que inspiran dichos procedimientos, más aún si en el caso el contrato las partes decidieron sustraerlo al conocimiento de terceros al haberlo suscrito por instrumento privado.

De esta forma, confirmó con costas, la sentencia apelada.

SEXTO: Que previo al análisis del recurso es necesario agregar a la relación de hechos asentados por los sentenciadores del grado, que en el proceso constan los antecedentes de la causa Rol C-20.346-2016 del Octavo Juzgado Civil de Santiago, que decretó la liquidación de la empresa Exportadora Frucol Ltda, propietaria del inmueble objeto del contrato de arriendo objeto del presente juicio. En dicho proceso la actual demandante, Agroindustrial Machicura SpA, compareció en calidad de tercero solicitando respetar el contrato de arriendo, lo que fue rechazado en una audiencia de resolución de controversias por tratarse de materias no propias del procedimiento de insolvencia, conforme se dictó en resolución de 19 de enero de 2018. Además, ya en audiencia de 23 de agosto de 2017 se había rechazado la objeción de la empresa solicitante a las bases de remate sustentada en la existencia de este contrato de arriendo, en razón de no haberse dado cumplimiento a las formalidades del artículo 5 del Decreto Ley Nº 993 en relación a los anexos del acuerdo de arriendo ya mencionado.

SÉPTIMO: Que, del texto de recurso, se advierte que lo discutido dice relación con la obligación del Banco demandado de respetar un contrato de arrendamiento suscrito por la demandante y la empresa Agrícola Frucol Ltda, reconocido luego por la empresa Exportadora Frucol Limitada, esta última en liquidación ordenada por el Octavo Juzgado Civil de Santiago en causa Rol C-20.346-2016, donde aquel adquirió con cargo a su crédito, en pública subasta, el predio rustico y los derechos de aprovechamiento de aguas objeto del arriendo.

Al respecto es necesario indicar que el artículo 10 del Decreto Ley Nº 993 señala que: “Si el arrendador vendiere o transfiriere a cualquier título el predio arrendado, el nuevo propietario estará obligado a mantener los términos del contrato de arrendamiento, salvo acuerdo de éste con el arrendatario.”, agregando luego el artículo 11 que “En todo lo no previsto en este título, se aplicarán las disposiciones legales comunes que rigen los contratos, en especial las contenidas en el Título XXVI, Libro IV, del Código Civil.”

OCTAVO: Que, del contexto legal indicado puede afirmarse que las normas del Decreto Ley Nº 993 están destinadas a regir entre el arrendador y el arrendatario, sin que sus términos alcancen a terceros, de ahí la obligación de mantener los términos del contrato de arrendamiento.

Conforme lo dicho, el alcance de la norma contenida en el artículo 10 del Decreto Ley señalado, no puede sino referirse a la enajenación voluntaria del predio, más a no a las ventas forzadas del mismo, efectuadas por ministerio de la justicia, situación que esta normativa especial no ha referido expresamente, en razón de lo cual es necesario recurrir a las normas pertinentes del Código Civil, conforme el artículo 11 que indica que “en todo lo no previsto en este Título, se aplicarán las disposiciones legales comunes que rigen los contratos…”.

El Banco demandado adquirió el predio en un remate verificado en el procedimiento de liquidación de la arrendadora, conforme consta en la causa Rol C-20.346-2018 del Octavo Juzgado Civil de Santiago, produciéndose, en consecuencia, la expiración del contrato de arriendo por extinción del derecho del arrendador, conforme el artículo 1950 Nº 3 del Código Civil. (Sentencia CS de 20 de diciembre de 1990, Fallos del Mes, diciembre de 1990, N| 385, pág 732.)

NOVENO: Que, como se dijo, la venta forzada en la cual el Banco demandado adquirió el inmueble y los derechos de aprovechamiento de aguas se dio en el contexto de un procedimiento de liquidación ordenado por el Octavo Juzgado Civil de Santiago, donde la recurrente intervino haciendo valer la existencia del contrato de arriendo que fundamenta su acción en la presente causa. Al respecto se hace necesario indicar que, conforme se advierte en las presentaciones formuladas en la causa de insolvencia, el contrato permaneció en las sombras para los demás interesados, compareciendo a la suscripción del mismo nombre reservado, en representación tanto de Agrícola Frucol Limitada y Comercial Machicura Limitada (ahora Agroindustrial Machicura SpA), arrendador y arrendatario respectivamente. La existencia de este acuerdo no fue develada en la escritura pública de compraventa de 30 de abril de 2009 donde el predio arrendado fue vendido al mismo Banco Santander, y que ese mismo día fue dado en arriendo con opción de compra a Exportadora Frucol Limitada, también representada por nombre reservado, ni luego, habiéndose ejercido la opción de compra, en la hipoteca y prenda sin desplazamiento suscritas a favor del mismo Banco por escritura pública de 16 de diciembre de 2013.

De esta forma, como se advierte, la recurrente pretende por esta vía obtener el cumplimiento de un contrato suscrito sin publicidad alguna, utilizado para vulnerar los legítimos intereses de sus acreedores, afectando los objetivos del procedimiento concursal iniciado por la misma Exportadora Frucol Limitada, relaciona con la demandante que ahora pretende el cumplimiento del contrato de arriendo.

DÉCIMO: Que, en consecuencia, los jueces del grado han efectuado una correcta interpretación y aplicación de las normas que sirvieron de fundamento a la decisión objeto del recurso de casación, el que será rechazado.

De conformidad, además, con lo dispuesto en los artículos 764 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo interpuesto por el abogado Felix Rodríguez Aladro, en representación de la parte demandante, en contra de la sentencia de veintiuno de julio de dos mil veinte dictada por la Corte de Apelaciones de Talca.

Acordado con el voto en contra de la Ministra Sra. Maggi y Ministro Sr. Silva C, quienes estuvieron por acoger el presente recurso en virtud de los siguientes fundamentos:

1º.- Que el alcance del artículo 10 del Decreto Ley Nº 993 no puede ser limitado únicamente a las enajenaciones voluntarias, desde que la expresión “…Si el arrendador vendiere o transfiriere a cualquier título…” no contiene la excepción de las ventas forzadas, donde la calidad jurídica del vendedor -titular del derecho de dominio- no muta en razón de la representación que legalmente es entregada al liquidador para la concreción de la venta forzada.

2º Por otra parte, y sobre la base que la enajenación se produce en el contexto de un procedimiento de liquidación voluntaria de la arrendadora, las normas y principios contenidos en la Ley Nº 20.720 obligan a la comprensión de los diversos intereses en juego, especialmente al principio de tutela laboral, que ampara o resguarda los derechos de los trabajadores que legítimamente ejercen funciones bajo la dependencia de la demandante, debiendo, por tanto, en la diversidad de interpretaciones, preferir aquellas que mantienen las condiciones económicas sustentadas en el contrato de arriendo cuya vigencia y cumplimiento se demanda en esta causa. Aquella actividad económica fue observada por el juez en primera instancia, a través de una diligencia de inspección personal del tribunal, como se indicó en su fallo.

3º.- A más de lo dicho, debe agregarse que no resulta verosímil que el Banco demandado no haya tenido cabal conocimiento de las actividades económicas desarrolladas por la demandante, desde que consta en el proceso la celebración por su parte de diversos actos jurídicos, como la hipoteca y la prenda sin desplazamiento suscritas por medio de escritura pública de 16 de diciembre de 2013, las que suponen necesariamente la verificación material de las actividades desarrolladas en el predio y su factibilidad económica; constatación que no pudo menos que desarrollar más adelante, en el curso del procedimiento concursal, una vez aprobada la subasta de los bienes como unidad económica, donde participó con cargo a su crédito, adjudicándosele por el mínimo establecido de $3.717.000.000, los bienes que integran el contrato de arriendo.

Abona lo anterior que la demandante se apersonó en el proceso llevado en el Octavo Juzgado Civil de Santiago y planteó un incidente precisamente en los mismos términos que los formulados en su demanda en este caso, de modo que la actividad económica desarrollada por la recurrente no podía menos que ser conocida por el Banco para participar en la subasta posterior en la cual se adjudicó el inmueble y los derechos de aprovechamiento de aguas.

Regístrese y devuélvase.

Redacción a cargo del Ministro Suplente Sr. Rodrigo Biel M., y el voto en contra, sus autores.

Rol N°97.374-2020.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sra. Rosa María Maggi D., Sr. Arturo Prado P. Sr. Mauricio Silva C., Sr. Rodrigo Biel M. y Sr. Juan Manuel Muñoz P.

No firma la Ministra Sra. Maggi no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por haber cesado en sus funciones.