Buena fe contractual

Santiago, ocho de mayo de dos mil veinticuatro.

VISTO:

En este procedimiento ordinario de mayor cuantía, seguido ante el Primer Juzgado Civil de Temuco, bajo el Rol C-1778-2021, caratulado “Inversiones Los Alerces SpA con Inmobiliaria Amec Limitada y nombre reservado”, por sentencia de trece de junio de dos mil veintidós, el tribunal de primer grado rechazó la demanda principal de cumplimiento forzado de contrato de gestión inmobiliaria e indemnización de perjuicios, acogió la demanda de nulidad absoluta del acto de aporte en sociedad y de inscripción de dominio resultante de este último, y rechazó la demanda reconvencional de resolución de contrato e indemnización de perjuicios, sin costas.

Apelada dicha decisión por la parte demandante, sólo respecto de aquella parte que desestimó la demanda principal, una sala de la Corte de Apelaciones de Temuco, mediante sentencia de quince de noviembre de dos mil veintidós, la confirmó en lo apelado, con costas del recurso.

En contra de este último pronunciamiento, la parte demandante dedujo recurso de casación en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

CONSIDERANDO Y TENIENDO PRESENTE:

PRIMERO: Que la recurrente de casación denuncia que la sentencia recurrida, en primer término, infringe los artículos 1489, 1545, 1546, 1556, 1558, 1560 y 1999 del Código Civil.

En síntesis, indica que el error de derecho se produce porque el fallo recurrido rechaza la demanda principal de cumplimiento forzado de contrato e indemnización de perjuicios, pese a concurrir los presupuestos de la condición resolutoria tácita, esto es, la existencia de un contrato bilateral de gestión inmobiliaria celebrado entre las partes, el incumplimiento culpable del deudor demandado, así como la ejecución de las que emanan para la actora del referido pacto. Acusa que la decisión adoptada ha desnaturalizado la acción ejercitada, confundiéndola el tribunal con una de cobro de honorarios, en circunstancias que esta última jamás se ha deducido por su parte; además de hacerse caso omiso de la fuerza obligatoria de los contratos. Alega que de mantenerse el fallo recurrido, su parte no podría jamás perseguir la ejecución del convenio, dado que existiría cosa juzgada; máxime si también se ha desestimado la acción reconvencional de resolución de contrato promovida por la contraria quedando así en una especie de “limbo jurídico”. Unido a lo anterior, sostiene que el fallo recurrido desconoce la mala fe y dolo con que ha obrado el demandado en la ejecución del contrato en comento, así como los perjuicios ocasionados por su conducta a su parte a título de daño emergente y lucro cesante.

Acto seguido, acusa la vulneración de las normas reguladoras de la prueba y, en particular, la transgresión de los artículos 346, 352 y 426 del Código de Procedimiento Civil, y del artículo 1712 del Código Civil, en relación a la cuantificación de los daños sufridos por su parte y cuya indemnización se reclama. Indica que el fallo recurrido no consigna, ni valora la prueba instrumental rendida para acreditar los gastos en que ha incurrido su parte para la ejecución del contrato de gestión inmobiliaria y su cuantía, a título de daño emergente, pese a que aquellas probanzas constituyen plena prueba para tales efectos; mientras que tampoco han sido considerados los demás antecedentes que obran en el proceso y, en especial, una tabla de valores de venta de los lotes resultantes de la subdivisión que su parte cita y que el demandado sólo califica como arbitraria, unido a la suma en que el propio demandado cifra la utilidad del negocio, lo que a su juicio permite configurar una presunción acerca de la cuantía del lucro cesante que se pide, a propósito de las ganancias y utilidades que dejó de percibir su parte a causa del incumplimiento contractual del demandado.

Solicita que se invalide la sentencia recurrida dictando, acto seguido, sin nueva vista, pero separadamente, sentencia de reemplazo que revoque el fallo recurrido de primer grado y, en su lugar, se acoja la demanda de cumplimiento forzado de contrato e indemnización de perjuicios, con costas.

SEGUNDO: Que para la adecuada comprensión del conflicto jurídico planteado es necesario tener en consideración los siguientes antecedentes del proceso:

1. Con fecha 04 de junio de 2021, Inversiones Los Alerces SpA dedujo demanda de cumplimiento forzado de contrato e indemnización de perjuicios y, conjuntamente, demanda de nulidad absoluta de acto de aporte en sociedad y de cancelación de inscripción de dominio, en contra de nombre reservado e Inmobiliaria Amec Limitada, solicitando que se declare la nulidad del acto de aporte en sociedad de inmueble efectuado por el demandado nombre reservado a la demandada Inmobiliaria Amec Limitada, se ordene la cancelación de la inscripción de dominio surgida como consecuencia de dicho acto, y se condene al demandado nombre reservado a cumplir el contrato de gestión inmobiliaria, y a pagar a título de daño emergente y lucro cesante la suma de $381.750.000.-, con costas.

Funda su pretensión señalando que mediante escritura pública, de fecha 16 de mayo de 2019, su parte celebró con el demandado nombre reservado un contrato de gestión inmobiliaria, en cuya virtud la actora Inversiones Los Alerces SpA, se obligó a ejecutar todas las gestiones, trámites y actuaciones necesarias para la subdivisión predial y posterior venta de los lotes resultantes respecto de la parcela N° 18 del Fundo Tranapuente ubicado en la comuna de Carahue, de una superficie aproximada de 86,2 hectáreas, y de propiedad del demandado; mientras que este último, como contraprestación, se obligó a pagar a la actora el 50% del precio de venta de cada de los lotes; estipulándose además que si el demandado, por sí o por medio de otra persona, vendiera la propiedad o parte de ella dentro de la vigencia del citado contrato, se obliga a pagar a la demandante el precio o remuneración correspondiente por cada lote.

Indica que Inversiones Los Alerces SpA ejecutó todas las obras a que se obligó para la subdivisión del predio, y concretó algunos contratos de promesa de compraventa, e incluso la compraventa de uno de los lotes resultantes; sin embargo, alega que encontrándose vigente el contrato de gestión inmobiliaria, el demandado nombre reservado, mediante escritura pública de aporte en sociedad, de fecha 26 de agosto de 2020, transfirió el inmueble en cuestión a la demandada Sociedad Inmobiliaria Amec Limitada, de la que son socios aquél y su cónyuge nombre reservado; de todo lo cual su parte sólo tomó conocimiento cuando se disponía a efectuar los trámites de inscripción de la subdivisión predial y sus planos ante el Conservador de Bienes Raíces.

Refiere que a causa del incumplimiento en que incurrió de mala fe el demandado nombre reservado, se hizo imposible el cumplimiento del citado contrato de gestión inmobiliaria, sufriendo su parte perjuicios a título de daño emergente, asociados a lo invertido para las labores de subdivisión y venta de los lotes resultantes, los que avalúa en la suma de $50.000.000.-; y, asimismo, a título de lucro cesante, la pérdida de las ganancias que hubiera obtenido de la venta de los lotes en que se subdividió el predio, cuya cuantía estima que asciende a $381.750.000.- según tabla que incorpora.

Finalmente, previas citas legales, explica que la única forma de cumplir el contrato de gestión inmobiliaria en cuestión es que se declare la nulidad del acto de aporte en sociedad del inmueble por carecer de causa real y lícita, y corresponder a un acto más bien aparente y simulado; unido a la cancelación de la inscripción de dominio a que dio origen aquel acto; y además se condene al demandado nombre reservado al cumplimiento del convenio celebrado, y a la indemnización de los perjuicios causados.

2. El demandado nombre reservado, contestó ambas demandas y solicitó el rechazo de éstas, con costas. Previas consideraciones sobre la ineptitud del libelo y la incompatibilidad de las acciones de cumplimiento forzado de contrato, y de nulidad del acto de aporte en sociedad, hace presente que desde la suscripción del contrato de gestión inmobiliaria no tuvo noticias de las labores efectuadas por la demandante, hasta que en el mes de marzo del año 2020 visitó el predio de su propiedad, percatándose que la actora no había ejecutado las obras a que se obligó, e incluso había celebrado promesas de compraventa y la venta de uno de los lotes resultantes, sin su consentimiento, en circunstancias que lo pactado no le habilitaba para ello.

En particular, respecto a la acción de cumplimiento forzado de contrato e indemnización de perjuicios, y sin perjuicio de cuestionar como abusivas e ilegales las cláusulas del contrato en cuanto a la cuantía de los honorarios pactados, opone la excepción de contrato no cumplido, dado que ha sido la demandante quien no ha ejecutado las obligaciones emanadas del mismo, y además se ha excedido de las facultades que le fueron concedidas, por lo que aquélla no se encuentra en condiciones de demandar su cumplimiento y, consecuencialmente, tampoco los perjuicios que indica. Asimismo, expresa que la cuantía de estos últimos en cuanto al daño emergente es antojadiza y desproporcionada, toda vez que la actora no ejecutó las obras convenidas, o bien lo hizo en forma tardía; mientras que la avaluación del lucro cesante, señala que es hipotética, pues no puede pretenderse obtener los honorarios pactados si los lotes no han sido vendidos, además de no existir claridad sobre el valor de los mismos para cuantificar la supuesta retribución que habría dejado de percibir la demandante.

Por su parte, sobre la acción de nulidad del acto de aporte en sociedad y la cancelación de la inscripción de dominio, aclara que la mala fe que se reprocha a su parte debe probarse, lo que no podrá ocurrir en este caso porque el contrato de gestión inmobiliaria no contiene ninguna prohibición para que haya podido disponer del inmueble como lo hizo; y que, asimismo, la causa que induce a su celebración es real y lícita a razón que está determinada por el contrato de sociedad en que se acordó el pago del aporte societario mediante la transferencia del inmueble, sin que exista tampoco ninguna prohibición legal o contractual para ello. Finalmente, alega la improcedencia de la solicitud de nulidad del aporte en sociedad, sin que se haya peticionado la nulidad del pacto social.

3. En el mismo acto, el demandado ya individualizado, sobre la base de similares fundamentos, dedujo demanda reconvencional de resolución de contrato e indemnización de perjuicios en contra de Inversiones Los Alerces SpA, solicitando se declare la resolución del contrato de gestión inmobiliaria por incumplimiento grave de las obligaciones que emanan de éste para la demandada reconvencional, y se le condene al pago de $30.000.000.- a título de daño moral y de $300.000.000.- a título de lucro cesante, más reajustes, intereses y costas.

4. Por su parte, la demandada Inmobiliaria Amec Limitada contestó los libelos de autos, solicitando también su denegación, con costas. Previa alegación de la ineptitud del libelo y de la incompatibilidad de las acciones ejercidas por la contraria, indica que la acción de cumplimiento forzado de contrato e indemnización de perjuicios no le empece porque su parte no ha concurrido a la celebración del citado contrato de gestión inmobiliaria cuya ejecución se persigue por la demandante; mientras que respecto de la acción de nulidad del acto de aporte en sociedad, reitera los mismos argumentos expuestos por el co-demandado.

5. Contestando la demanda reconvencional, la demandante principal pidió su desestimación, con costas. Recalca que su parte ejecutó de buena fe todas las obras de subdivisión acordadas, y también inició la publicidad y gestión de venta de los lotes resultantes de la misma, quedando la etapa de asignación de roles y posterior escrituración individual de cada lote estancada única y exclusivamente por la voluntad del demandante reconvencional quien, encontrándose vigente el contrato de gestión inmobiliaria, enajenó el inmueble mediante su aporte en sociedad a la demandada Sociedad Inmobiliaria Amec Limitada, haciéndose con ello imposible de ejecutar el contrato suscrito entre ambas partes. Además manifiesta que lo relativo a las cláusulas abusivas e ilegales del contrato, no es una cuestión de competencia de los tribunales civiles, sino que de Policía Local; y del mismo modo cuestiona la procedencia y cuantía de los perjuicios reclamados a título de lucro cesante y daño moral por carecer de toda base y sustento.

6. Por sentencia de fecha 13 de junio de 2022, el tribunal de primer grado rechazó la demanda principal de cumplimiento forzado de contrato e indemnización de perjuicios, acogió la demanda de nulidad absoluta del acto de aporte en sociedad y de la consecuente inscripción de dominio, y rechazó la demanda reconvencional de resolución de contrato e indemnización de perjuicios.

Para resolver del modo que lo hizo, en lo que interesa a la acción de cumplimiento forzado de contrato e indemnización de perjuicios, el juez de la instancia precisó que el incumplimiento fundante de la acción en estudio ha sido la transferencia que efectuó el demandado nombre reservado del inmueble objeto del contrato de gestión inmobiliaria, mientras dicho convenio estaba vigente. Razona al respecto que, si bien la transferencia de aquel predio no importa el incumplimiento de alguna de las obligaciones que, de forma expresa, se hayan pactado en el citado contrato, éste debe ejecutarse de buena fe extendiéndose su contenido más allá de lo expresamente estipulado, a todo aquello que emana de su propia naturaleza.

En tal sentido, explica que la interpretación del contrato al alero de la buena fe contractual prevista en el artículo 1546 del Código Civil, permite colegir que, en este caso, para el desarrollo del contrato y su concreción era necesario que el predio se mantuviera dentro del patrimonio del demandado propietario, toda vez que para la materialización de la subdivisión predial de cargo de la demandante, era necesario que el certificado del Servicio Agrícola y Ganadero, y los planos de subdivisión fueran inscritos en el Conservador de Bienes Raíces del lugar, lo que no aconteció en la especie a causa de la enajenación del predio.

En el mismo orden de ideas, explica que la cláusula quinta del contrato de gestión inmobiliaria, junto con otorgar exclusividad a la demandante para ofrecer los lotes, estipula que si el demandado propietario vende por sí o por otra persona el inmueble, dentro de la vigencia del contrato, se obliga a pagar el precio de cada lote a la demandante; de lo que fluye que la posibilidad de disposición del referido inmueble por parte del demandado propietario, sólo podía tener lugar en la medida que los lotes existieran formalmente; por lo que el demandado propietario tenía la obligación de no disponer del predio en cuestión hasta que la subdivisión predial estuviera aprobada y debidamente inscrita en el registro conservatorio. Así concluye que al haberse enajenado el inmueble por el demandado sin que la subdivisión predial estuviera inscrita en el Conservador de Bienes Raíces, aquél ha incumplido con su obligación.

Sin embargo, establecido que ha sido el incumplimiento contractual de una obligación de no hacer de parte del demandado, el tribunal estima que las peticiones por las que optó la demandante al ejercer la acción de cumplimiento forzado, esto es, la nulidad del acto de aporte en sociedad, la cancelación de la inscripción de dominio y, de modo general, el cumplimiento del contrato de gestión inmobiliaria, no resultan admisibles. Así explica, al efecto, que si la obligación incumplida es de no hacer, como la de la especie, cobra aplicación lo dispuesto en el artículo 1555 del Código Civil, en cuya virtud la solución a su infracción es la indemnización de perjuicios, si es que no puede deshacerse lo hecho; o si, por el contrario, lo hecho puede deshacerse, deshaciéndolo; más no en la forma propuesta por la demandante en su libelo.

Asimismo, estima que no puede admitirse la declaración de nulidad de un acto de aporte en sociedad, fundado en el incumplimiento de un contrato diverso, como lo es el de gestión inmobiliaria; y menos puede exigirse por esta vía el pago de gastos en que haya incurrido la actora y el cobro de honorarios pactados, si el fin buscado por ésta es precisamente la subsistencia de aquel convenio para la subdivisión y posterior venta de los lotes resultantes, y de cuya ejecución podrá obtenerse la remuneración acordada en contraprestación de los gastos que debió cubrir la actora por aquellas gestiones.

Finalmente, acerca de la pretensión indemnizatoria, y sin perjuicio que su descarte es consecuencial a la desestimación de la acción de cumplimiento forzado, por tratarse de una petición accesoria, expresa que aquélla tampoco puede ser acogida dado que los perjuicios que se reclaman son de carácter compensatorios, en circunstancias que los únicos compatibles con la demanda de cumplimiento forzado, son los de carácter moratorios.

Por su parte, sobre la acción de nulidad absoluta del acto de aporte en sociedad del inmueble, establecida la legitimación activa de la demandante para impugnar aquel acto en calidad de tercero interesada, explica que en el proceso existen indicios que conducen a que aquel acto ha sido simulado. En efecto, expone que la demandante cumplió con gran parte de sus obligaciones emanadas del contrato de gestión inmobiliaria, y que encontrándose ésta en posición mejorada para hacerse acreedora del pago de los honorarios pactados, el demandado con su cónyuge constituyeron la sociedad demandada aportando el inmueble a ésta, sin que se haya ofrecido una tesis alternativa para justificar dicho acto por los demandados, más allá de negar la existencia de vicios de nulidad, no obstante que el mismo demandado propietario del inmueble había manifestado de modo expreso su disconformidad con las gestiones realizadas por la demandante, calificando el contrato que los une incluso de abusivo. Por lo anterior, concluye que es evidente la simulación o apariencia del acto de aporte en sociedad, por cuanto los indicios mencionados son, en su conjunto, concluyentes y configuran una presunción que reúne caracteres de gravedad, precisión y concordancia, en cuanto a que el citado aporte en sociedad fue fingido, al no existir una voluntad real y encontrarse motivado únicamente por un ánimo defraudatorio con la finalidad de sustraer el inmueble del patrimonio del demandado.

7.

Interpuesto recurso apelación por la parte demandante, sólo respecto de la decisión del tribunal de primer grado que rechazó la demanda principal del cumplimiento forzado de contrato e indemnización de perjuicios, la Corte de Apelaciones de Temuco, mediante sentencia de fecha 15 de noviembre de 2022, la confirmó en lo apelado, por sus propios fundamentos, con costas del recurso.

TERCERO: Que de los antecedentes expuestos y los fundamentos del recurso de casación en estudio, surge que la controversia radica en determinar si en la especie concurren los presupuestos de la condición resolutoria tácita para exigir el cumplimiento forzado con indemnización de perjuicios del contrato de gestión inmobiliaria celebrado por las partes; y si, en su caso, se ha incurrido en infracción a las normas reguladoras de la prueba al ponderar las probanzas rendidas por la demandante para acreditar la existencia y cuantía de los daños reclamados.

CUARTO: Que para emprender el análisis del recurso de casación en el fondo, en relación con su primer capítulo, cabe precisar algunos conceptos básicos relativos a la materia asociada a los errores de derecho denunciados en el citado arbitrio.

El contrato es una convención generadora de derechos y obligaciones, de lo que se sigue que su virtud es la de generar efectos jurídicos para quienes han intervenido como partes, lo cual deriva de lo estatuido en el artículo 1437 del Código Civil. Así, tal como ha tenido esta Corte oportunidad de señalar, el contrato es concebido como un medio para la satisfacción de necesidades particulares de los sujetos que lo celebran, constituyéndose en un instrumento que debe gozar de viabilidad práctica a través de conductas que los propios contratantes se comprometen a desplegar (Corte Suprema Rol N° 100780-2020).

De este modo, del contrato se generan tanto prestaciones específicas que han sido definidas y detalladas expresamente en él, como también todos los deberes que emanan de la naturaleza del vínculo, del motivo que induce a las partes a contratar y de su intención. Todas esas conductas se relacionan entre sí, de modo que si se constata que uno de los contratantes ha cumplido lo prometido o se encuentra en disposición de cumplir, y su contraparte incurre en una omisión culpable en la ejecución de sus deberes, esa infracción genera responsabilidad contractual para la parte incumplidora.

Bajo dicho escenario, el artículo 1489 del Código Civil es el que se ocupa de regular aquella circunstancia, al establecer la condición resolutoria tácita en relación con los contratos bilaterales. En efecto, ésta puede ser definida como la que va envuelta en todo contrato bilateral para el caso de no cumplirse por la otra parte lo pactado, y se funda en la falta de cumplimiento por el deudor, otorgando un derecho alternativo al acreedor para exigir el cumplimiento forzado o pedir la resolución del contrato y, en ambos casos, la indemnización de los perjuicios causados.

Al decir de la doctrina “(…) el hecho constitutivo de la condición resolutoria tácita es la infracción de la obligación por una de las partes, lo que significa que si ese hecho se produce, la condición se cumple (Víctor Vial del Río, “Manual de las Obligaciones en el Código Civil Chileno”, Editorial Biblioteca Americana , 2° Edición, noviembre 2007, pág. 67).

QUINTO: Que, en este orden de ideas, una vez ejercitada la acción alternativa de cumplimiento forzado o de resolución contractual, corresponde al órgano jurisdiccional analizar la naturaleza de las obligaciones emanadas de la convención y determinar la existencia de un incumplimiento imputable al deudor que habilite su ejercicio; y en ese estudio cobra particular relevancia el principio de la buena fe contractual, uno de los más relevantes en materia de obligaciones y contratos, de manera que para la solución de los conflictos que se presentan entre los diversos intereses que subyacen al derecho de contratos, el juez puede valerse de la buena fe, entendida como un principio general del derecho.

En armonía con lo anterior, se ha dicho que la buena fe “(…) al ser un principio que informa e integra a todo el ordenamiento jurídico, impone la obligación al intérprete -juez- de determinar el sentido y alcance de un contrato, quien debe tener en consideración los conceptos de lealtad, honradez, fidelidad y rectitud; parámetros de conducta que los contratantes deben seguir durante toda la vida del negocio, expandiendo su aplicación incluso a las etapas preparatorias o preliminares del contrato y también una vez concluido, influyendo a su vez de manera determinante en su interpretación (Cristian Boetsch Gillet, “La Buena Fe Contractual”, Ediciones UC, diciembre 2015, pág. 89).

En consecuencia, la buena fe pasa a integrar el contrato, creando ciertos deberes de conducta que son plenamente exigibles por ambas partes del convenio; y estos deberes encuentran su fundamento en el hecho de que cada una de las partes, sea acreedora o deudora, tiene la obligación de cooperar para lograr que se satisfaga el interés contenido en el contrato, sea el propio o de contrario; deberes que además tienen una existencia propia e imponen a quien debe la prestación, a hacer todo cuanto sea necesario -se haya o no pactado expresamente- para asegurar a la otra parte el resultado útil de la misma (Corte Suprema, 29 de mayo de 2014, publicado en Gaceta Jurídica 407, 133, N° 407).

SEXTO: Que analizadas las probanzas rendidas en la instancia, los jueces del fondo han establecido que las partes celebraron un contrato de gestión inmobiliaria, en cuya virtud la demandante Inversiones Los Alerces SpA se obligó a efectuar todas las gestiones de subdivisión predial del inmueble de propiedad del demandado nombre reservado, así como la posterior venta de los lotes resultantes, pactándose como contraprestación del demandado el pago a la demandante del 50% del precio de venta de cada uno de dichos lotes; además de estipularse que, en caso de verificarse por aquel demandado la venta de todo o parte del inmueble, por sí o por medio de otras personas, éste deberá pagar a la actora la remuneración correspondiente a cada lote.

Luego, también se ha determinado, sobre lo debatido, que si bien no existe en el contrato estipulación alguna que prohíba o limite al demandado la enajenación del inmueble de su propiedad, la interpretación del convenio al alero de la buena fe contractual exige para su ejecución que el referido inmueble debe encontrarse dentro del patrimonio del demandado, a lo menos hasta una vez hecha la subdivisión predial; por lo que al haberse transferido el inmueble antes que aquello sucediera, mediante un acto de aporte en sociedad, aquél ha incurrido en la hipótesis de incumplimiento de orden contractual.

SÉPTIMO: Que, sin perjuicio de haberse establecido por los jueces del fondo la infracción contractual anotada en el motivo anterior, ésta no resulta suficiente por sí misma, en este caso, para acceder a la pretensión de cumplimiento forzado, tal como acertadamente ha sido resuelto en el fallo objeto de estudio. En efecto, la acción de cumplimiento forzado contractual del caso de marras, se ha fundado en el incumplimiento en que ha incurrido el demandado al enajenar el predio de su propiedad mediante un acto de aporte en sociedad, haciéndose con ello imposible el cumplimiento del convenio de gestión inmobiliaria para la concreción de la subdivisión predial y posterior venta de los lotes resultantes.

Sin embargo, dicha infracción no ha tenido la virtud de justificar la acción de cumplimiento forzado por cuanto –más allá que sus peticiones no se avienen con la acción deducida según se cuestiona en el mismo fallo revisado– conjuntamente con ésta, la actora solicitó la nulidad absoluta del acto de aporte en sociedad que, precisamente, ha constituido la infracción contractual que acusa, así como la cancelación de la inscripción de dominio a que éste dio origen; pretensión de invalidación a la que los jueces del fondo accedieron tras haberse acreditado que aquel acto de aporte en sociedad era más bien aparente o simulado, carecía de voluntad real, y se encontraba únicamente motivado por un ánimo defraudatorio de sustraer el inmueble en cuestión del patrimonio del demandado; retrotrayéndose las cosas al estado anterior a su celebración como causa de la declaración de ineficacia, esto es, retornando el inmueble que había sido aportado en sociedad al dominio del demandado.

Corolario de lo anterior, es que tras la declaración de nulidad del acto de aporte en sociedad y la cancelación de la inscripción de dominio respectiva, la infracción contractual constatada ha perdido el efecto virtuoso de permitir a la actora exigir el cumplimiento forzado del contrato, toda vez que por efecto de la nulidad se han extinguido los efectos de aquel acto de aporte en sociedad que generó el incumplimiento contractual, careciendo así su acción del motivo primitivo que la justificó y del presupuesto básico que ha servido de sustento a su pretensión. Lo anterior, desde luego, no obsta en caso alguno a que pueda exigirse por la misma demandante la ejecución del contrato en comento, pero esta vez motivada por una causa diversa de aquélla que ha servido de fundamento a la acción de marras.

OCTAVO: Que, de todo lo expuesto, aparece que los jueces del fondo al confirmar la sentencia de primer grado, haciendo propios los argumentos de aquélla, no han incurrido en ninguno de los yerros jurídicos que se les imputa al haber rechazado la acción principal de ejecución forzada con indemnización de perjuicios; y más aún cuando, por el contrario, fluye que éstos han efectuado una correcta aplicación de la normativa aplicable al caso.

En efecto, tal como ha sido analizado previamente, no concurren en este caso los presupuestos de la condición resolutoria, a falta de la pervivencia de la infracción contractual que se reprocha al demandado, y que habilite a la demandante a perseguir su cumplimiento forzado. Tampoco la conclusión anterior, conduce a confundir la acción ejercida con la de cobro de honorarios, como se ha señalado por la recurrente, dado que la circunstancia básica de análisis tenida en cuenta por los jueces del fondo para descartar la acción de ejecución forzada, no ha sido esencialmente la falta de pago o solución a la actora de los honorarios pactados en el contrato de gestión inmobiliaria, sino el hecho infraccional denunciado, esto es, la enajenación del inmueble en cuestión, en circunstancias de encontrarse vigente el referido contrato, y que le estaba vedado hacer al demandado por la propia naturaleza del convenio.

Asimismo, menos puede afirmarse que de mantenerse lo resuelto, la actora no podría jamás perseguir la ejecución forzada del convenio que une a las partes, pues tal como se ha explicado en el motivo anterior, la acción ejercida se basa en la infracción contractual de haberse enajenado el inmueble por el demandado durante la vigencia del contrato; cuestión que no obsta a la opción de la demandante para ejercitar la acción de cumplimiento forzado sustentada en una “causa petendi” diversa a la que ha servido de fundamento a la acción de marras, a lo que no empece el efecto de cosa juzgada que ha de producir la sentencia que se pronuncie en este proceso.

Finalmente, descartada que ha sido la subsistencia de la infracción contractual del demandado tras la declaración de nulidad del acto de aporte en sociedad, la pretensión indemnizatoria promovida por la demandante a título de daño emergente y lucro cesante, ha quedado desprovista de su presupuesto infraccional básico, en tanto más allá de la mala fe o dolo con que hubiera obrado el demandado, a falta en el presente del hecho ilícito contractual, la referida petición resarcitoria asociada directamente a la infracción contractual que se imputa al demandado no puede prosperar.

NOVENO: Que, por su parte, abordando el examen del segundo capítulo del recurso de invalidación en estudio, queda en evidencia que la denuncia de infracción a las normas reguladoras de la prueba, carece de toda influencia en lo dispositivo del fallo, desde que habiendo quedado descartada la concurrencia de los presupuestos de la condición resolutoria tácita para exigir el cumplimiento forzado del contrato de gestión inmobiliaria celebrado entre las partes, consecuencialmente la pretensión indemnizatoria desplegada por la actora corresponde que sea desestimada, tal como lo hicieron los jueces del fondo.

Sobre dicha cuestión valga ilustrar que la responsabilidad civil de tipo contractual requiere como presupuesto básico el incumplimiento contractual, sea que el deudor no haya cumplido con la obligación, o lo haya efectuado de forma tardía o imperfecta; sin embargo, ninguna de estas hipótesis concurre en la especie, por cuanto el acto a través del cual el demandado incurrió en la infracción contractual de no enajenar el inmueble objeto del contrato de gestión inmobiliaria, fue declarado nulo, retornando así el inmueble al patrimonio del demandado y quedando, entonces, las partes de aquel convenio, por el efecto de la declaración de ineficacia, en condiciones de cumplir con las obligaciones emanadas del pacto; máxime si la intención de la actora ha sido la subsistencia del mismo.

Bajo dicho contexto, la pretensión indemnizatoria de la actora surgida como consecuencia directa e inmediata del incumplimiento contractual del demandado, no tiene cabida en la especie; y por añadidura menos tiene trascendencia en la resolución del asunto la supuesta infracción a las reglas reguladoras de la prueba que la recurrente vincula, a propósito de la ausencia de ponderación de la documental y de los antecedentes que podrían a su juicio constituir presunción para la determinación de la cuantía del daño emergente y lucro cesante que se reclama como resultado del incumplimiento contractual.

A mayor abundamiento, analizado el fallo de primer grado que hizo suyo la sentencia recurrida, el sentenciador en su motivo sexto consigna todas y cada una de las probanzas que rindió la actora en el proceso y, en particular, la abundante documental destinada a acreditar los gastos en que incurrió para las labores de subdivisión predial a su cargo, según el contrato de gestión inmobiliaria; y si bien es efectivo, tal como lo plantea en su arbitrio, que no ha existido una valoración particular de dichas probanzas, así como de los antecedentes del proceso que pudieran configurar una presunción sobre la cuantía de los daños que reclama, lo cierto es que el propio tribunal del grado se hace cargo en su motivo trigésimo tercero de los mismos, previniendo que toda la demás prueba no analizada no ha tenido la virtud de modificar lo resuelto en definitiva; lo que resulta coherente con la improcedencia de la reclamación de perjuicios, según se ha venido explicando.

Sin perjuicio de lo anterior, menester es señalar que más que reclamarse por la recurrente, en este acápite de invalidación, una infracción a las reglas reguladoras de la prueba, lo que impugna ciertamente es más bien la falta de ponderación de la prueba rendida por su parte para acreditar la cuantía de los perjuicios demandados; situación que dista ostensiblemente de las hipótesis que constituyen una vulneración de aquellas reglas.

En reiteradas oportunidades esta Corte ha expresado que dichas normas se entienden vulneradas, fundamentalmente, cuando los sentenciadores invierten el “onus probandi”, rechazan las pruebas que la ley admite, aceptan las que la ley rechaza, desconocen el valor probatorio de las que se produjeron en el proceso cuando la ley les asigna uno determinado de carácter obligatorio o alteran el orden de precedencia que la ley les diere; alternativas que no concurren en este caso, pues lo que se impugna estrictamente es la falta de fundamentación del fallo a causa de no haberse valorado la referida prueba, cuestión que podría obedecer a una causal de invalidación adjetiva, y no de fondo como se ha invocado erróneamente.

DÉCIMO: Que, en virtud de todo lo antes razonado, no cabe sino concluir que el presente recurso de nulidad sustancial no puede prosperar y, en consecuencia, deber ser desestimado en ambos capítulos invalidatorios, tal como se dirá en su parte resolutiva.

Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en las normas legales citadas y en los artículos 764, 765, 767 y 805 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido por la abogada Daniela Henríquez Urtasun, en representación de la parte demandante, contra la sentencia de quince de noviembre de dos mil veintidós, dictada por la Corte de Apelaciones de Temuco, en causa Rol Civil N° 1033-2022.

Regístrese y devuélvase vía interconexión.

Redacción a cargo de la Ministra (S) Sra. María Loreto Gutiérrez A.

Rol N° 162.224-2022

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros Sr. Mauricio Silva C., Sra. María Soledad Melo L., Sra. María Loreto Gutiérrez A., (S) y los Abogados Integrantes Sr. Héctor Humeres N., y Sra. Leonor Etcheberry C.

No obstante, haber concurrido a la vista de la causa y al acuerdo, no firman la Ministra señora Melo, por estar con permiso y el Abogado integrante señor Humeres, por haber cesado sus funciones.