Acción de precario

Santiago, trece de diciembre de dos mil veinticuatro.

VISTOS:

En este procedimiento sumario tramitado ante el Segundo Juzgado de Letras de Buin, bajo el Rol C-320-2022, caratulado “nombre reservado y nombre reservado y la construcción SpA con nombre reservado”, por sentencia definitiva de veintisiete de diciembre de dos mil veintidós, se acogió la acción de precario, condenando al demandado a la restitución del inmueble dentro de décimo día de ejecutoriada la sentencia, sin costas por estimar que hubo motivo plausible para litigar.

Esta decisión fue objeto de un recurso de apelación por la parte demandada, y una sala de la Corte de Apelaciones de San Miguel, mediante sentencia de doce de marzo del año en curso, la confirmó sin más.

Contra este último pronunciamiento la demandada dedujo un recurso de casación en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que, en su recurso de nulidad sustancial, la demandada denunció la infracción de los artículos 2195, 1698 y 1702 del Código civil, estos últimos en relación con el artículo 160 del Código de Procedimiento Civil.

En sus fundamentos expresó que la sentencia recurrida, que confirmó la de primera instancia, determinó la existencia de un contrato de comodato celebrado entre la empresa Inversiones Dimanche Limitada, dueña anterior del inmueble objeto del pleito y la demandada, que fue suscrito el 30 de noviembre de 2017, y con una vigencia de 5 años. Tal contrato, precisó, obsta la existencia de un precario en los términos del inciso 2° del 2195 del Código Civil, ya que constituye un título que habilita la ocupación de la propiedad y el documento en que consta fue reconocido en la causa por la declaración testimonial de quien lo suscribió.

A lo anterior, agregó que en la escritura de compraventa del inmueble que suscribió la demandante, consta que lo recibió con todos sus usos y gravámenes y en el estado que se encontraba a la fecha de adquirirla, situación conocida por el comprador, además, de haberse celebrado con quien era el propietario en su momento. Lo anterior, precisó, consta en expediente del Juzgado de Buin, Rol C-1035-2022, sobre resolución de contrato caratulados “Inversiones Dimanche Limitada con nombre reservado y nombre reservado y la construcción SpA”.

No obstante lo anterior, precisó el recurrente, a pesar de tener prueba suficiente y haberse establecido en la misma sentencia la existencia de un contrato de comodato, concluye que éste no le resulta oponible al actor, toda vez que se trata de un instrumento privado que no se encuentra inscrito en el Conservador de Bienes Raíces

SEGUNDO: Que para un acertado examen de las alegaciones que postula el recurrente, resulta útil consignar los siguientes antecedentes del proceso:

a) La presente causa se inició por demanda de precario de 25 de marzo de 2022, entablada por Ferco Máquinas y Herramientas para la agricultura y la construcción SpA en contra de doña nombre reservado, abogada, quien ocupa un inmueble que es de su dominio, ubicado en domicilio reservado, comuna de Buin, Región Metropolitana, inscrito a su nombre a fojas 2195, número 2497 del Registro de Propiedad del año 2020, del Conservador de Bienes Raíces de Buin.

Refiere que la demandada no ha entregado el bien raíz a pesar de habérsele solicitado.

Fundó su acción en los artículos 2194 y 2105 del Código Civil pidió la restitución del inmueble, con costas.

b) La demandada contestó la demanda de forma verbal en la audiencia de estilo y solicitó el rechazo de aquella. Indicó que conforme el inciso final del artículo 2195 del Código Civil, el precario es una acción residual que tiene el propietario de un inmueble para solicitar la restitución cuando carece del conocimiento de la persona y el motivo de la ocupación. Agregó que su parte tiene un contrato de comodato suscrito en el año 2017 con el anterior propietario del inmueble, en el cual se fija como fecha de restitución en diciembre del año 2022, de modo que habiendo adquirido la demandante la propiedad el año 2020 debía conocer la situación fáctica existente, de modo que no tiene la condición de precarista que se la atribuye, careciendo la demanda de todo fundamento.

c) Por decisión de primera instancia, de veintisiete de diciembre de dos mil veintidós, la demanda fue acogida, sin costas por estimar que la demandada tuvo motivo plausible para litigar.

Luego de precisar los requisitos de la acción contenida en el artículo 2195 del Código Civil, indicó que efectivamente la demandante es dueña del inmueble cuya restitución solicita, lo que se acredita con la inscripción correspondiente, y que tiene su antecedente en un contrato de compraventa con Inversiones Dimanche Limitada, celebrado el 14 de agosto de 2020.

Agregó la sentencia en el considerando noveno que la jurisprudencia y la doctrina han entendido que “si el titular del derecho real no usa la cosa por tener la tenencia de ésta otra persona sin título para ello, debe presumirse que dicha tenencia es por mera liberalidad o ignorancia del dueño, y quien desea revertir esta situación debe acreditar un título que justifique dicha tenencia.”, y si bien se reconoció que la demandada presentó como prueba un contrato de comodato firmado con Inversiones Dimanche Limitada, de 30 de noviembre de 2017, época en la que la suscriptora era dueña del inmueble de autos, el que contaba con una vigencia de cinco años a contar del 01 de diciembre de 2017 para finalizar el 30 de noviembre de 2022, expresó que se trata de un instrumento privado “… que no se encuentra inscrito en el Conservador de Bienes Raíces, siendo inoponible al actual dueño al no haberse probado que existía una obligación del nuevo dueño a mantener la vigencia del contrato celebrado con la demandada, no existiendo un justo título en relación al actual dueño y demandada de autos con la demandada, que justifique el uso de la propiedad.”.

Concluyó que aún cuando se considera que la tenencia se justifica en la existencia de un contrato de comodato previo, al haberse cumplido el plazo establecido en su cláusula segunda el día 30 de noviembre de 2022, este ya no se encuentra vigente, por lo que no existe antecedente jurídico que permita la ocupación del inmueble.

TERCERO: Que la decisión de primera instancia fue objeto de un recurso de apelación por la parte demandada y una sala de la Corte de Apelaciones de San Miguel, la confirmó sin más.

CUARTO: Que así expuestos los antecedentes del proceso y las alegaciones de la recurrente de casación, se observa que la controversia jurídica radica en determinar la naturaleza y alcance del título que invoca la demandada y si los hechos asentados en la causa se encuadran dentro de la hipótesis de mera tolerancia que habilita al dueño de una propiedad para accionar de precario contra el o los ocupantes.

QUINTO: Que para emprender el análisis propuesto conviene tener presente que el artículo 2195 del Código Civil es del siguiente tenor: “Se entiende precario cuando no se presta la cosa para un servicio particular ni se fija tiempo para su restitución.

Constituye también precario la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño.”

Conforme al precepto antes transcrito, constituye un precario el goce gratuito de una cosa ajena, no amparado en un título que le sirva de fundamento y explicable solo por la ignorancia o mera tolerancia de su dueño, como indica el inciso segundo del referido artículo; y, en tal situación, el propietario de la cosa tenida por una tercera persona puede recuperarla en cualquier momento, ejerciendo la acción correspondiente, con arreglo al procedimiento sumario, según el artículo 680 N°6 del Código de Procedimiento Civil.

Pues bien, para que exista precario es necesaria la concurrencia de los siguientes requisitos copulativos: a) que el demandante sea dueño de la cosa cuya restitución solicita; b) que el demandado ocupe ese bien; y c) que tal ocupación sea sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño.

SEXTO: Que sobre la materia esta Corte Suprema ha tenido la oportunidad de señalar que el precario es una cuestión de hecho, y constituye un impedimento para su establecimiento que el tenedor tenga alguna clase de justificación para ocupar la cosa cuya restitución se solicita, aparentemente seria o grave, sea que vincule al actual dueño con el ocupante o a este último con la cosa, aunque sea de lo aparentemente ajeno. Así entonces, cuando el inciso 2° del artículo 2195 del Código Civil señala que constituye precario la tenencia de una cosa ajena sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño, debe entenderse que la expresión mera tolerancia está aludiendo a la ausencia de un título que justifique la tenencia, mas no necesariamente referida a la existencia de una convención celebrada entre las partes. En este punto resulta pertinente tener en especial consideración que la reseñada disposición señala que constituye también precario la tenencia de una cosa ajena sin previo contrato, por ende, es un presupuesto de la esencia del precario la absoluta y total carencia de cualquier relación jurídica entre el propietario y los ocupantes de la cosa, es decir, una tenencia meramente sufrida, permitida, tolerada o ignorada, sin fundamento, apoyo o título jurídicamente relevante. Consecuencialmente, la cosa pedida en la acción de precario, esto es, la restitución o devolución de una cosa mueble o raíz, encuentra su justificación en la ausencia absoluta de nexo jurídico entre quien tiene u ocupa esa cosa y su dueño o entre aquél y la cosa misma. (Corte Suprema, Rol Nº 2570-2020, Rol Nº 11.143-2020, reiterado ello en Rol 25.997-2023).

SÉPTIMO: Que volviendo al caso que nos ocupa, y particularmente al título que invoca la demandada como justificación de su tenencia, éste está constituido por un contrato de comodato que la habilitaría para la ocupación del predio, que habría sido suscrito el 30 de noviembre de 2017 y con una vigencia hasta el 30 de noviembre de 2022.

Los jueces del fondo, en análisis del mismo instrumento, indicaron que aún cuando pudiera entenderse que justifica la tenencia del inmueble, a la fecha de la sentencia de primera instancia ya no se encontraba vigente por haberse cumplido el plazo establecido el mismo, esto es, el día 30 de noviembre de 2022, por lo que no existe ningún antecedente jurídico que permita la ocupación.

OCTAVO: Que, como se ha expresado en diversos pronunciamientos de esta Corte, la figura del precario trasunta una situación meramente fáctica, en la cual una persona mantiene en su poder una cosa ajena, sin título que lo justifique, esto es, careciendo de la autorización de su dueño, sea porque éste simplemente se resigna o porque lo ignora. Contrario sensu, dicha acción se enerva y no puede prosperar cuando el ocupante o tenedor acredita o aparece de los antecedentes del juicio la existencia de alguna justificación para ocupar o detentar la tenencia de la cosa, aparentemente seria o grave, sea que vincule al actual dueño con el ocupante o a este último con la cosa, aunque sea de lo aparentemente ajeno.

Sin embargo, en el presente caso, como se advierte del motivo noveno de la sentencia de primera instancia, el contrato de comodato se encuentra finalizado, de modo que la calidad de título de ocupación carece de pertinencia para los efectos del presente procedimiento, no encontrándose el demandante en posición de respetar un contrato que se encuentra concluido.

NOVENO: Que, por lo demás, no hay antecedentes en el proceso que den cuenta que el demandante haya tenido conocimiento del contrato de comodato, ya que sólo se trata de un instrumento privado, y es por ello que ante su no registro en el Conservador de Bienes Raíces -que lo sería únicamente para los efectos de publicidad del acto-, no es posible atribuir un conocimiento del mismo al demandante sólo en mérito de las declaraciones que formuló en el contrato de compraventa del inmueble que suscribió en 2020.

DÉCIMO: Que, en consecuencia, no cabe sino concluir que las alegaciones del demandado no constituyen circunstancias que tengan incidencia en los requisitos de la acción entablada, la que si bien supone la inexistencia de una vinculación jurídica entre el demandado y el inmueble, aquello que se invoca como fundamento de la ocupación debe tener condiciones de veracidad y pertinencia que no se verifican en la especie, tal y como lo han asentado los jueces del fondo, lo que no hace sino confirmar que el recurso de nulidad sustancial en estudio busca únicamente que este Corte efectué una nueva apreciación de las cuestiones probatorias que efectuaron los jueces del fondo, lo que no resulta pertinente a un recurso de derecho estricto como el que se analiza, y por lo mismo debe ser desestimado.

Por estas consideraciones y visto además lo dispuesto en los artículos 764 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido por el abogado Eduardo Álvarez Mora, en representación de la demandada, contra la sentencia de doce de marzo del año en curso, dictada por la Corte de Apelaciones de San Miguel.

Regístrese y devuélvase en su oportunidad.

Redacción a cargo del abogado integrante Sr. Carlos Urquieta S.

Rol N° 13.618-2024.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señora María Angélica Repetto G., señor Mario Carroza E., señora María Soledad Melo L. y los Abogados integrante señor Raúl Patricio Fuentes M. y Carlos Urquieta S.

No obstante, haber concurrido a la vista de la causa y al acuerdo, no firma la Ministra señora Melo, por estar con permiso.