Buena fe contractual

Santiago, catorce de enero de dos mil veinticinco.

VISTO:

En los autos Rol Nº 1301-2021 sobre término de contrato de arrendamiento por no pago de las rentas, seguidos ante el Vigésimo Juzgado Civil de Santiago, caratulado “Inversiones El Fogón Ltda. con ACCOR Chile S.A.” se dictó sentencia de primera instancia el veintiséis de julio de dos mil veintidós que rechazó la demanda, con costas.

Apelado el fallo por la demandante, la Corte de Apelaciones de esta ciudad por sentencia de fecha dieciocho de agosto de dos mil veintitrés lo confirmó.

En su contra, la misma parte dedujo recurso de casación en el fondo.

Se ordenó traer los autos en relación.

CONSIDERANDO:

Primero: Que la recurrente en su arbitrio de nulidad sustancial acusa que la sentencia aplica erróneamente los artículos 1915, 1942, 1958, 1545 y 1546 del Código Civil en relación con el inciso primero del artículo 6, y 8, Nº 7 de la Ley Nº 18.101 y artículos 686, 687, 1698, 1700, 1702 y siguientes del Código Civil.

Sostiene en síntesis, que la arrendataria debía pagar la renta de arrendamiento hasta el momento en el cual se extingue el derecho del arrendador, por la celebración del contrato de compraventa de fecha 5 de mayo de 2021, por medio de la cual INVERSIONES EL FOGÓN LIMITADA vendió, transfirió y enajenó el inmueble a la demandada ACCOR CHILE S.A., cláusula de carácter obligatorio para las partes conforme a los artículos 1545 y 1546 del Código Civil en relación con el artículo 1441 del mismo cuerpo legal, circunstancia que fue soslayada por los jueces del grado, no sólo violando el estatuto jurídico aplicable, sino que, además, alterando las normas regulatorias de la prueba.

Afirma que correspondía determinar cuándo efectivamente se extinguió el derecho del arrendador a la luz de lo previsto por los artículos 686 y 687 del mismo Código y ello ocurre una vez que el arrendatario pasa a ser propietario del inmueble, o bien, desde que el arrendador ha perdido el dominio, siendo la letra de la ley clara, el Tribunal invocando las normas de la sana crítica falla en contrario, además que consta en el proceso con el certificado notarial de que efectivamente la actora concurrió en el mes de diciembre de 2020 a firmar la escritura pública de compraventa suscribiéndose el 5 de mayo de 2021, lo que confirma que el actor fue diligente en el cumplimiento de la obligación impuesta en el fallo arbitral, entendiendo erróneamente la sentencia recurrida que la demandada durante todo ese tiempo intermedio era dueña del inmueble, por la sola existencia de la decisión del árbitro de disponer que las rentas se deben hasta el laudo, afirmación jurídica que implícitamente se comprende como parte integrante de los razonamientos, lo que por sí mismo constituye una interpretación y aplicación del todo errada del derecho vigente, que debe llevar a su nulidad ya que altera las reglas de la sana crítica por cuanto viola el principio de la razón suficiente.

Segundo: Que para una acertada resolución del recurso de nulidad sustancial resulta conveniente dejar constancia de las siguientes actuaciones del proceso:

1.- El 4 de febrero de 2021, comparece nombre reservado, en representación convencional de Inversiones El Fogón Limitada, quien interpone demanda en juicio sumario especial de reconvenciones de pago y de terminación inmediata de contrato de arrendamiento por no pago de las rentas en contra de Accor Chile S.A.

Señala que su representada era propietaria del inmueble ubicado en domicilio reservado, que también lleva por número 1.177, comuna de Providencia, Santiago, que dio en arriendo a la demandada, la que lo ocupó para fines comerciales, específicamente para el rubro hotelero, tal como consta en el contrato de arrendamiento, suscrito mediante escritura pública de fecha 21 de septiembre de 2009.

Fundamenta su acción en que la sociedad Ficap S.A. dio en arrendamiento el inmueble, a la sazón de su propiedad, a la demandada, y que mediante escritura pública el 8 de enero de año 2010, lo vendió a nombre reservado y por escritura pública de fecha 29 de diciembre de 2016, ésta, a su vez, lo transfirió a la demandante, inscribiéndose el dominio a su nombre a fojas 3.756 Nº 5.435 del Registro de Propiedad del año 2017 del Conservador de Bienes Raíces de Santiago.

Indica, que en vista de las compraventas recién señaladas, Accor concurrió con su firma en las cesiones del contrato de arrendamiento, en virtud de la cual la arrendadora pasó a ser Inversiones El Fogón Limitada, manteniéndose Accor como arrendataria del inmueble.

Añade, que tal como consta de la escritura pública de compraventa de fecha cinco de mayo del año dos mil veintiuno y del certificado de dominio vigente, la demandante vendió y transfirió el inmueble a la demandada, en cumplimiento de un fallo arbitral que así lo ordenó al acceder a una demanda de Accor que pretendió hacer efectiva la opción de compra de esta última estipulada en el contrato de arrendamiento.

Afirma que de acuerdo a lo estipulado en la cláusula decimotercera, “quedará resuelto de pleno derecho, sin necesidad de notificación o requerimiento judicial alguno”, entre otros casos: “Trece.cuatro.”: Por ejercicio de la Opción de Compra del Terreno: Si el Arrendatario ejerciere su opción de compra del Terreno, de conformidad con lo dispuesto en la cláusula décimo de esta escritura, el presente Contrato quedará sin efecto, de pleno derecho, al mismo momento de efectuada la compra del Terreno por parte del Arrendatario."

Menciona, que según lo establecido en la cláusula “TERCERO. Tres uno.-” del contrato de arrendamiento: “La renta mensual a pagar por concepto de arrendamiento será la suma equivalente a trescientas cincuenta Unidades de Fomento, mensuales, estableciéndose un mínimo anual garantizado de cuatro mil Unidades de Fomento”.

Argumenta, que la arrendataria no pagó a la demandante las rentas de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2020 y las de enero, febrero, marzo y abril de 2021, y la renta proporcional al mes de mayo también de 2021; por un monto de 350 Unidades de Fomento cada una, salvo la del mes de mayo de 2021, pues respecto de este mes la demandada solo adeuda el monto de 128,33 Unidades de Fomento, atendido a que adquirió el inmueble el 11 de mayo de 2021, terminando el contrato de arriendo en esa fecha, adeudando la cantidad de 2.578,33 Unidades de Fomento, equivalente al 7 de junio de 2021, a la suma de $76.421.598, según el valor de la Unidad de Fomento en ese día.

Solicita acoger la demanda de cobro de rentas de arrendamiento, y ordenar que la demandada Accor Chile S.A. deberá pagar al demandante las rentas de arrendamiento adeudadas por la suma de 128,33 Unidades de Fomento; lo que arroja un total de 2.578,33 Unidades de Fomento, todo más reajustes de acuerdo a la variación del valor de la Unidad de Fomento, e intereses pactados, con costas.

2.- Que, la demandada contestó la demanda solicitando su rechazo, fundada en que no adeuda ninguna renta de arrendamiento, ya que ha pagado diligentemente hasta el término de dicho contrato mediante el ejercicio de la opción de compra del inmueble, cuestión que fue confirmada además por un laudo arbitral firme. Señala que las partes originales acordaron una opción de compra en favor de Accor para adquirir el inmueble y que el 27 de noviembre de 2017, habiéndose cumplido el plazo estipulado en la cláusula décima del contrato, y cumpliendo además todos los otros requisitos establecidos en el documento, Accor comunicó a El Fogón su intención de hacer valer la opción de compra y ante su negativa obligó al demandado a iniciar un procedimiento arbitral según la cláusula décimo quinta del Contrato ante CAM Santiago, quien designó juez árbitro, en dicho proceso, Accor demandó el cumplimiento forzado de la opción de compra y durante todo el tiempo de duración del proceso arbitral, pagó las rentas de arrendamiento hasta que el 21 de septiembre de 2020 el Juez Árbitro dictó sentencia definitiva, mediante la cual acogió la demanda de Accor, ordenando a El Fogón cumplir la opción de compra y reconoció la validez de la opción de compra ejercida en noviembre de 2017.

Afirma que desde la dictación del Laudo arbitral, Accor dejó de pagar las rentas de arrendamiento, en tanto el contrato se encontraba terminado y sólo restaba que se le transfiriera el Inmueble, luego de casi 3 años desde el ejercicio de la opción de compra, El Fogón finalmente suscribió la escritura de compraventa del inmueble el 5 de mayo de 2021.

3.- El tribunal de primera instancia rechazó la demanda, decisión que fue confirmada por la Corte de Apelaciones de Santiago.

Tercero: Que en la sentencia impugnada se establecieron como hechos, los siguientes:

1º Que las partes celebraron un contrato de arrendamiento del cual se derivarían las obligaciones de pagar las rentas y demás prestaciones, actualmente terminado, toda vez que el demandado adquirió el inmueble de autos.

2º Que con fecha 11 de mayo de 2021 se inscribió la escritura de compraventa.

3º El demandado, hoy dueño del inmueble de autos, manifestó su voluntad de adquirir el inmueble con anterioridad al 10 de enero de 2019.

4º Con fecha 21 de septiembre de 2020, mediante un laudo arbitral, el Árbitro Arbitrador ordenó al demandante de autos a vender el inmueble arrendado, a partir de trigésimo día desde la última notificación de la sentencia y en el punto 7 de la parte resolutiva del laudo señaló que existió justa causa para el pago de rentas hasta la fecha del fallo arbitral.

5º Con fecha 17 de marzo de 2021, se ordenó mediante resolución, el cumplimiento forzado de la sentencia arbitral.

6º Que, el contrato de arriendo de fecha 21 de septiembre de 2009 dispone en su cláusula décima, que: “DECIMO: Opción de Venta y Compra.- Durante los primeros cinco años contados desde la apertura del hotel al público, el Arrendador gozará de una Opción de venta sobre el terreno que podrá ejercer en cualquier momento, durante la vigencia del plazo antes referido, en el precio único y total equivalente a ochenta y ocho mil novecientas setenta y seis Unidades de Fomento. Si el Arrendador deseara ejercer esta opción de venta, deberá comunicar esta circunstancia por escrito al Arrendatario con noventa días corridos de anticipación a la fecha en que desee materializar la venta. Si el Arrendador ejerce la opción de venta en los términos antes estipulados, el Arrendatario no podrá negarse y quedará obligado a comprar el terreno al precio aquí determinado dentro de los treinta días corridos siguientes al vencimiento de los noventa días de preaviso, o bien dentro del menor plazo posible en el que se pueda formalizar la operación de compraventa y cumplir con todos los requisitos exigidos por el notario público y la normativa local vigente. Así también, y a partir del primer día del sexto año de abierto el Hotel al público, el Arrendatario gozará de una Opción de Compra sobre el terreno, por el precio único y total equivalente a ochenta y ocho mil novecientas setenta y seis Unidades de Fomento, que podrá ejercer en cualquier momento, durante la vigencia del año sexto y hasta el año treinta, momento en el cual finalizará el plazo inicial del contrato de arrendamiento y se producirá lo acordado en la cláusula siguiente. Si el Arrendatario deseara ejercer esta Opción de Compra, deberá comunicar esta circunstancia por escrito al Arrendador con noventa días corridos de anticipación a la fecha en que desee materializar la compra. Si el Arrendatario ejerce la Opción de Compra en los términos antes estipulados, el Arrendador no podrá negarse y quedará obligado a vender el terreno al precio aquí determinado dentro de los treinta días corridos siguientes al vencimiento de los noventa días de preaviso, o bien dentro del menor plazo posible en el que se pueda formalizar la operación de compraventa y cumplir con todos los requisitos exigidos por el Notario Público y la normativa local vigente”.

Cuarto: Que la sentencia recurrida confirmó sin modificaciones el fallo de primer grado que rechazó la demanda. Para ello los jueces del grado reflexionaron que de la prueba analizada queda de manifiesto que el demandante tenía la obligación de vender el inmueble materia de autos, una vez que el demandado manifestara su voluntad de comprar; toda vez que mediante las cesiones adquirió la totalidad de derechos y obligaciones contenidas en el contrato original.

Enseguida establecen que en el contrato de autos las partes estipularon que: “Si el Arrendatario ejerciere su opción de compra del Terreno, de conformidad con lo dispuesto en la cláusula décimo de esta escritura, el presente Contrato quedará sin efecto, de pleno derecho, al mismo momento de efectuada la compra del Terreno por parte del Arrendatario”, concluyendo que el arriendo terminaba con la compraventa, pudiéndose afirmar que el vínculo contractual se extinguió en la fecha indicada por el demandante, pero no obstante, de los antecedentes que obran en autos, y de la prueba acompañada, se puede presumir de forma grave, precisa y concordante, en los términos de los artículos 426 del Código de Procedimiento Civil, y 1712 del Código Civil que el demandante conocía la intención del demandado de hacer efectiva la cláusula de compraventa, con anterioridad a la fecha del laudo arbitral, y se negó a realizarla, incurriendo en un incumplimiento contractual de las disposiciones contractuales que lo obligaban a vender.

Por último, sostiene que, del análisis y estudio del contrato de autos, las cesiones realizadas, el laudo arbitral y la normativa aplicable, no resulta ajustado a derecho el cobro de rentas por parte de la demandante, toda vez que dicha pretensión emana de un incumplimiento contractual, y de la inobservancia de lo resuelto por el Árbitro. Así, de haberse cumplido lo pactado, en los términos y plazos convenidos, el término del contrato de arriendo se hubiese producido 120 días desde la comunicación del hoy dueño del inmueble, de hacer efectiva la compraventa. Cabe destacar, que aun existiendo un laudo arbitral ejecutoriado, Inversiones El Fogón no realizó la venta del inmueble, debiéndose recurrir al procedimiento de cumplimiento incidental, según se desprende de la resolución de fecha 17 de marzo de 2021, acompañada por el demandado.

Agregaron, a mayor abundamiento, que el demandado pagó las rentas adeudadas hasta la fecha en que se dictó el fallo arbitral de fecha 21 de septiembre de 2020 y atendido que Inversiones El Fogón tenía la obligación de transferir el dominio del inmueble el día trigésimo desde la notificación de la sentencia, aparece que el retraso en la materialización de la compraventa se debió a la inobservancia de una sentencia de un tribunal competente, no resultando conforme a derecho el enriquecimiento fundado en un incumplimiento contractual, consideraciones por las cuales decidieron rechazar la demanda.

Quinto: Que, así expuestos los antecedentes del proceso y las alegaciones de la recurrente de casación, se observa que la controversia jurídica radica en determinar si era procedente como lo afirma la recurrente que la obligación de pago de las rentas debía cumplirse hasta la fecha que se suscribiera la compraventa del inmueble, por así haberlo estipulado las partes en el contrato de arrendamiento con opción de compra.

Sexto: Que un adecuado análisis del presente recurso, lleva a considerar que en el caso de estos autos, en el contrato de arriendo en la estipulación décimo denominada “Opción de Venta y Compra” en aquella parte que interesa a la discusión las partes estipularon que: “….Si el Arrendatario ejerce la Opción de Compra en los términos antes estipulados, el Arrendador no podrá negarse y quedará obligado a vender el terreno al precio aquí determinado dentro de los treinta días corridos siguientes al vencimiento de los noventa días de preaviso, o bien dentro del menor plazo posible en el que se pueda formalizar la operación de compraventa y cumplir con todos los requisitos exigidos por el Notario Público y la normativa local vigente”.

Asimismo convinieron en la cláusula DECIMO TERCERO: “Cláusula resolutoria.- El presente Contrato quedará resuelto de pleno derecho, sin necesidad de notificación o requerimiento judicial alguno, en los siguientes casos: (…) Trece. cuatro. Por ejercicio de la Opción de Compra del Terreno: Si el Arrendatario ejerciere su opción de compra del Terreno, de conformidad con lo dispuesto en la cláusula décimo de esta escritura, el presente Contrato quedará sin efecto, de pleno derecho, al mismo momento de efectuada la compra del Terreno por parte del Arrendatario".

Séptimo: Que por otra parte ha quedado establecido en el proceso que el actor al negarse a hacer efectiva la compraventa, incurrió en un incumplimiento contractual, vulnerando las disposiciones contractuales que lo obligaban a vender y el demandado debió recurrir a la justicia arbitral presentando una demanda de cumplimiento forzado de la opción de compra, y mediante el laudo arbitral dictado por el Árbitro Arbitrador don nombre reservado se acogió la acción, ordenando al demandante de autos vender el inmueble arrendado, a partir de trigésimo día desde la última notificación de la sentencia y el pago de las rentas hasta la dictación del fallo de fecha 21 de septiembre de 2020, cumpliendo Accor con dicha obligación y por su parte Inversiones El Fogón no cumplió con su deber de transferir la propiedad, debiéndo Accor recurrir al procedimiento de cumplimiento incidental, según se desprende de la resolución de fecha 17 de marzo de 2021, que ordenó el cumplimiento forzado de la sentencia arbitral, suscribiéndose en definitiva la escritura de compraventa el 5 de mayo de 2021, inscribiéndose la propiedad al nombre de la demandada el 11 de mayo de 2021.

Octavo: Que para resolver se debe consignar que, esta Corte ha reiterado que la interpretación de los contratos queda dentro de las facultades propias de la magistratura de la instancia y solamente procede que sean revisados en sede de casación cuando se desnaturalice el contenido y alcance de la convención, pues se incurriría así en una transgresión a la ley del contrato prevista en el artículo 1545 del Código Civil, como a las normas que reglan la interpretación de los mismos contempladas en los artículos 1560 y siguientes del mencionado cuerpo legal. Ello ocurrirá, ciertamente, cuando se alteran las consecuencias de las cláusulas pactadas respecto de las que no existe controversia en la forma en que se consintieron, desnaturalizándolas, puesto que en tales circunstancias se producirá como efecto que: “el poder soberano de los jueces del pleito para establecer los hechos de la causa, no puede extenderse a su apreciación jurídica y a la determinación de la ley que les sea aplicable; y por consiguiente la ilegal apreciación de las cláusulas del contrato y las erróneas consecuencias que de esta ilegal apreciación deduzcan los jueces del pleito deben ser sometidas a la censura de la Corte Suprema por medio del recurso de casación por violación del artículo 1545, o sea por violación de la ley del contrato” (nombre reservado, Derecho Civil Chileno y Comparado, pág. 474).

Noveno: Que, resulta pertinente expresar que en el derecho de los contratos en materia civil rige el principio base de la autonomía de la voluntad, según el cual las personas pueden concluir todos los actos y convenciones que no estén expresamente prohibidos por las leyes, lo que se traduce en la libertad contractual que permite decidir libremente si contratan o no, qué tipo de contrato celebran, la contraparte con quien se vinculan, el contenido de la convención y las cláusulas que reflejen de mejor forma la voluntad de las partes. El mismo principio de autonomía de la voluntad se expresa en la fuerza obligatoria de los contratos, en que los pactos deben honrarse y cumplirse puesto que toda convención legalmente celebrada es una ley para las partes contratantes.

Décimo: Que el referido artículo 1545 del Código Civil previene: “Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por el consentimiento mutuo o por causas legales”. Es una norma a través de la cual se consagra la fuerza obligatoria de los contratos, que implica que los pactos que las partes celebren –atendido el principio de la autonomía de la voluntad– deben cumplirse, constituyendo la fuente y medida de la obligación que contraen.

Undécimo: Que además es oportuno recordar que de conformidad al artículo 1546 del Código Civil, los contratos deben ejecutarse de buena fe y, por consiguiente, obligan no sólo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, o que por la ley o la costumbre se entienden pertenecerle. Esto se debe a que la buena fe es esencialmente un criterio de reciprocidad o como sostiene la doctrina más autorizada (nombre reservado “La responsabilidad contractual”, Civitas, Madrid, 1987, p. 140), que “la buena fe que desarrolla como norma de comportamiento una función integradora de la relación obligatoria, es aquella, de origen romanístico, de carácter contractual que opera entre sujetos situados en un plano de igualdad” Se trata entonces de conductas que las partes se deben una en favor de la otra y en vista de la conducta que una ha desplegado o desplegará en beneficio de la contraria de manera que a través del amparo del interés ajeno, las partes lograrán la consecución del interés propios. “La buena fe impone conductas consistente en esta actitud de cooperación encaminada a cumplir de modo positivo la expectativa de la otra parte; actitud que tiene como aspectos más destacados la confianza, la fidelidad, el compromiso, la capacidad de sacrificio, la prontitud en ayudar a la otra parte”. Debe anotarse por consiguiente, que en el caso en estudio, cobra relevancia este principio general del derecho, de la buena fe, entendida, como señala la Real Academia Española, como "Rectitud honradez. Convicción en que se halla una persona de que hace o posee alguna cosa con derecho legítimo". En otras palabras, es el modo sincero y razonable con que se procede, razón por la cual está íntimamente relacionado con la idea de rectitud, de intención y de lealtad. Bajo este prisma, como postula un reconocido autor (Jorge López Santa María "Los Contratos. Parte General.", págs. 288-289) se ha distinguido entre la buena fe subjetiva (la buena fe-creencia) y la buena fe objetiva (la buena fe-lealtad). "En sede no jurídica, la expresión "buena fe" designa una persuasión subjetiva interna (de carácter ético) de estar actuando o haber actuado correctamente. Representa un estado de ánimo. Proyectada al terreno del derecho civil, la buena fe asume dos direcciones. La primera, la buena fe subjetiva, conserva aquella fisonomía psicológica. La segunda, la buena fe objetiva”. En esta dirección el principio general de la buena fe concebida en esta última perspectiva objetiva, llamada también buena fe lealtad referida en el citado artículo 1546 del Código Civil, consiste en la creencia y confianza que tiene un sujeto en que una declaración surtirá en un caso concreto los mismos efectos que ordinaria y normalmente ha producido en casos iguales. Es decir, son las reglas objetivas de la honradez en el comercio o en el tráfico, que llevan a creer en la palabra empeñada y en que el acto sea concertado lealmente, obrando con rectitud. (Alejandro Borda, “La Teoría de Los Actos Propios”; Lexis Nexis, Cuarta Edición, año 2005; pág. 62). En otros términos, la buena fe objetiva debe ser mirada como elemento integrador de los contratos y, concebida de ese modo, sirve de fundamento al deber de garantía y, como se indica al deber de cooperación recíproca que asumen los contratantes. En síntesis, la buena fe como principio general de derecho integrado en todas sus aplicaciones, comportamientos y funcionalidades y más todavía en el ámbito de los contratos se desenvuelve, creando especiales reglas y deberes de conducta, limitando a la autonomía privada, desde luego a no desplegar conductas o comportamientos o hechos propios que en su objetiva manifestación, sean contrarios a estos deberes.

Similar postura se observa cuando se analiza el fundamental principio de respeto a la autonomía de la voluntad, el que si bien es ampliamente recogido en la cultura jurídica occidental, no puede elevarse a la categoría de dogma absoluto, de aplicación inexcusable y ciega. Si como quiere la tradición del derecho natural, la ley injusta no es ley sino violencia, lo mismo podría decirse de un principio jurídico que pretende erigirse por sobre imperativos morales y jurídicos superiores que impone la misma consideración del ser humano como un ser digno. Si la ley positiva debe ceder paso a la justicia, lo propio ha de suceder si la aplicación absoluta de un principio permite la producción de resultados gravemente injustos e inequitativos. De esta manera y como se ha señalado de manera aguda y precisa, una absolutización ideológica del principio de la intangibilidad contractual, que llevara a excluir a priori todo tipo de intervención en el contenido de un acuerdo contractual, correría un serio riesgo de transformar el contrato en un instrumento de explotación y dominio más que de expresión de la libertad personal. (Hernán Corral Talciani. “Contratos y Daños por Incumplimiento”, Ed. Abeledo Perrot. Legal Publishing, Santiago. Año 2010, págs. 291 y 292).

Duodécimo: Que la jurisprudencia de esta Corte ha tenido oportunidad de fallar que “(...) Conforme a los dictados de la buena fe contractual, las partes conjugan sus actos en una conducta de colaboración mutua en el cumplimiento de sus obligaciones, orientados a todo aquello que deriva de la naturaleza de la obligación. Mirado en ese contexto, el principio de la buena fe impone a las partes de un contrato el deber de lealtad y corrección frente a la otra durante todo el iter contractual. O sea, desde las conversaciones preliminares o fase precontractual, pasando por la celebración, hasta la ejecución del contrato y las relaciones post contractuales” (Corte Suprema. Primera Sala. Rol: 6307. Noviembre 10 de 2011). Así también ha sostenido que: “Conforme a los dictados de la buena fe contractual, las partes conjugan sus actos en una conducta de colaboración mutua en el cumplimiento de sus obligaciones, orientados a todo aquello que deriva de la naturaleza de la obligación que cada quien debe acatar. Mirado desde ese contexto, el principio de la buena fe impone a las partes de un contrato el deber de lealtad y corrección frente a la otra durante todo el iter contractual.” (Corte Suprema, 10 Nov.2011.Rol: 6307-10).

Décimo tercero: Que volviendo al caso que nos ocupa, encontrándose firme la sentencia arbitral que dispuso que las rentas se pagarán hasta la fecha del laudo y siendo un hecho de la causa que la presente acción se interpuso el 28 de septiembre de 2021, esto es, transcurrido un año del pago de la última renta, forzoso resulta concluir que existió una modificación de la voluntad escrita de las partes en ese sentido, no existiendo obligación de pagar rentas con posterioridad a dicho período, ya que interpretar el contrato como pretende la recurrente importaría dejar el cumplimiento de la obligación a la mera voluntad de la arrendadora, sobre quien los contratantes acordaron que pesaba el deber de transferir la propiedad, fecha hasta la cual según su postulado de nulidad la arrendataria debió solucionar los cánones de arriendo, lo que además resulta contrario a los dictámenes de la buena fe contractual que impone a las partes un deber de lealtad y corrección, durante todo el iter contractual, donde claramente el incumplimiento contractual reiterado de la obligación de transferir la propiedad no puede erigirse como fundamento de la contraprestación que se pretende, ello conforme al inciso 3º del artículo 1564 del Código Civil, que no es más que la aplicación del principio general del artículo 1560 del mismo cuerpo normativo que busca encontrar la intención real de los contratantes, y del principio de la buena fe recogido en el artículo 1546 del referido cuerpo legal.

Décimo cuarto: Que la exégesis desarrollada por la magistrartura en relación a las cláusulas en comento y al mérito del proceso de la obligación de pagar las rentas hasta la fecha del laudo arbitral, resulta claro que se aviene con la intención real de las partes y con la aplicación práctica que las mismas hicieron del contrato de arrendamiento con opción de compra y el juez arbitro que así lo declaró, todo además conforme al principio de la buena fe, de forma tal que no se han infringido los artículos 1545 y 1546 del Código Civil, ni alterado los términos del contrato. Como se señaló, el artículo 1545 del Código Civil dispone que todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por consentimiento mutuo o por causas legales, de lo que se sigue que si, como se indicó, las partes modificaron el contrato en cuanto a que la obligación de la arrendataria de pago de las rentas no podía quedar sujeta a la transferencia de la propiedad que pesaba sobre la actora, sino que a la fecha del laudo arbitral, hay que estarse a dicha manifestación de voluntad conjunta porque además respeta la buena fe contractual que debe primar en la ejecución de los contratos, circunstancia que llevará al rechazo de la nulidad de fondo deducida.

Décimo quinto: Que lo recientemente consignado hace inoficioso pronunciarse sobre las demás infracciones de ley denunciadas por el recurrente.

Por estas consideraciones y visto además lo dispuesto en los artículos 764 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido por el abogado Raúl San Martín Rodríguez, en representación de la parte demandante contra la sentencia dictada con fecha dieciocho de agosto de dos mil veintitrés por la Corte de Apelaciones de Santiago.

Regístrese, notifíquese y devuélvase.

Redacción a cargo del Ministro (S) sr. Muñoz Pardo.

Rol N° 223.117-2023

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Arturo Prado P., señor Mauricio Silva C., señora María Angélica Repetto G., señora María Soledad Melo L. y señor Juan Manuel Muñoz P. (S).