Cosa juzgada

Santiago, dieciocho de diciembre de dos mil veinticinco.

VISTOS:

En este juicio sumario especial de la Ley N° 18.101 de cobro de rentas y servicios, tramitado ante el Décimo Cuarto Juzgado Civil de Santiago, bajo el Rol C-3173-2023, caratulado “Inmobiliaria Centros Comerciales I SpA con nombre reservado”, el tribunal a quo, por sentencia de veintidós de febrero de dos mil veinticuatro -en lo que interesa a los recursos- rechazó la excepción de cosa juzgada y acogió la demanda, condenando a los demandados a pagar en forma solidaria a la demandante las siguientes sumas y conceptos: 1) Al pago de seis rentas de arrendamiento por el monto total de 509,124 U.F. más IVA por concepto de rentas devengadas y no pagadas respecto del local comercial subarrendado correspondiente a los meses de enero a junio de 2021, ambos inclusive, más los intereses máximos que la ley permite estipular sobre el total de las rentas vencidas y no pagadas hasta la fecha de su pago efectivo; 2) Al pago de seis rentas de arrendamiento por el monto total de 112,5 U.F. más IVA por concepto de rentas devengadas y no pagadas respecto de la terraza subarrendada correspondiente a los meses de enero a junio de 2021, ambos inclusive, más los intereses máximos que la ley permite estipular sobre el total de las rentas vencidas y no pagadas hasta la fecha de su pago efectivo; 3) Al pago del 7% de la facturación neta mensual del local comercial más IVA, correspondiente a los períodos de enero a junio de 2021, más los intereses máximos que la ley permite estipular sobre el total de las rentas vencidas y no pagadas hasta la fecha de su pago efectivo, lo cual deberá acreditarse por la actora, suma que será determinada conforme a la liquidación que se practique en la etapa de cumplimiento de la respectiva sentencia.

Recurrida de casación en la forma y de apelación la decisión de primer grado por el demandado nombre reservado, una Sala de la Corte de Apelaciones de esta ciudad, mediante pronunciamiento de cuatro de noviembre de dos mil veinticuatro, invalidó de oficio el fallo por la causal formal del artículo 768 N° 4 del Código de Procedimiento Civil, dictando a continuación, separadamente y sin nueva vista, sentencia de reemplazo que confirmó la de primera instancia con declaración que los demandados son condenados únicamente al pago de seis rentas de arrendamiento correspondientes a los meses de enero a junio de 2021, que ascienden a la suma de $16.492.926 más los intereses máximos convencionales para operaciones reajustables, calculadas al vencimiento de cada una de esas cuotas y hasta la fecha de su pago efectivo.

En contra de este último pronunciamiento, el demandado nombre reservado dedujo recursos de casación en la forma y en el fondo.

Se ordenó traer los autos en relación.

CONSIDERANDO:

EN CUANTO AL RECURSO DE CASACIÓN EN LA FORMA:

PRIMERO: Que el recurrente esgrime -en primer lugar- como causal de nulidad formal aquella contemplada en el artículo 768 N° 5 en relación con el artículo 170 N° 6, ambos del Código de Procedimiento Civil, al omitir los sentenciadores de segundo grado pronunciarse sobre la excepción de cosa juzgada alegada en primera instancia.

En segundo lugar, el impugnante esgrime como causal de nulidad formal aquella contemplada en el artículo 768 N° 6 del Código de Procedimiento Civil, al haber sido dictada contra otra pasada en autoridad de cosa juzgada, atendido que la sentencia recurrida incurrió en el mismo vicio que la de primera instancia al denegar la concurrencia de la triple identidad con el juicio ejecutivo de cobro de pagaré tramitado bajo el Rol C-7079-2021, caratulado “Inmobiliaria Centros Comerciales I SpA con nombre reservado” del Primer Juzgado Civil de Santiago, seguido entre las mismas partes, con idéntica causa de pedir (incumplimiento de las obligaciones del contrato de subarrendamiento) y el mismo objeto pedido (el cumplimiento forzado de las obligaciones emanadas del contrato de subarrendamiento).

Sostiene, además, que en la causa ejecutiva se tuvo por establecido ciertos hechos que resultan inamovibles por el tribunal por el efecto de cosa juzgada, a saber: que entre las partes se suscribió un finiquito amplio y total con relación al inmueble materia de autos; que la Inmobiliaria Centros Comerciales I SpA (ejecutante) declaró poner término, fin o finiquito al contrato de subarriendo y recibir el inmueble “sin reclamo alguno”, y; desde el momento que Danés SpA hace entrega del local sin realizar el retiro de la habilitación (que se avaluó en 3.045 UF), recibe como contrapartida del arrendador o subarrendador y ejecutante el fin del contrato sin reclamo alguno, esto es, renunciando a todo aquello derivado de aquel contrato.

Finaliza pidiendo que se invalide la sentencia y se dicte una de reemplazo que rechace la demanda, con costas.

SEGUNDO: Que, en cuanto a la primera causal denunciada, fundada en la omisión de la decisión del asunto controvertido, resulta necesario para zanjar su procedencia, esclarecer si el fallo se hizo cargo de todas las cuestiones discutidas, sea por la vía de las acciones o de las excepciones ventiladas en cada una de las etapas del proceso. En consecuencia, el vicio de nulidad adjetivo invocado en este juicio sumario especial de cobro de rentas consistente en la omisión de la excepción de cosa juzgada, se ha de producir únicamente cuando la sentencia no contenga pronunciamiento respecto de la procedencia de acoger o rechazar dicha excepción.

TERCERO: Que, en el caso en estudio, la sentencia cuestionada, en su parte resolutiva, confirma el fallo de primera instancia que rechazó la excepción de cosa juzgada, agregando incluso fundamentos para adoptar tal decisión, según se puede leer en el motivo segundo; decidiendo de tal manera la controversia planteada, por lo que no puede atribuírsele el vicio formal invocado. Por lo demás, el argumento que otorga el impugnante relativo a una falta de consideraciones de hecho y de derecho para fundamentar el rechazo de la excepción no es parte de la decisión del asunto controvertido, siendo argumento de otra causal formal de nulidad.

CUARTO: Que, por consiguiente, procede rechazar el recurso de nulidad formal, puesto que ha quedado demostrado que -en la especie- la resolución censurada satisface el requisito cuya falta se alega y que los fundamentos que esgrime el impugnante no configuran la causal invocada en estudio.

QUINTO: Que en lo referente a la segunda causal formal esgrimida, cabe recordar que la cosa juzgada es una institución que se vincula con el principio non bis in ídem, por el cual se pretende que no exista un pronunciamiento judicial sobre un asunto ya resuelto por la judicatura, para asegurar la certidumbre y la estabilidad de los derechos, estableciéndose para ello en nuestro ordenamiento procesal civil la excepción del artículo 177 del Código de Procedimiento Civil, norma que contempla la clásica triple identidad necesaria para que opere esta institución: a) identidad de partes; b) identidad de objeto pedido; c) identidad de causa de pedir.

Dicho lo anterior, es procedente que se analice si los hechos alegados por el recurrente son constitutivos de la causal invocada y para ello se hará un paralelo entre los dos juicios invocados a fin de determinar si existe o no la infracción a la res iudicata alegada.

SEXTO: Que en los autos Rol C-7079-2021 del Primer Juzgado Civil de Santiago sobre juicio ejecutivo, consta que el 23 de agosto de 2021, Inmobiliaria Centros Comerciales I SpA dedujo demanda ejecutiva de cobro de pagaré en contra de nombre reservado y de nombre reservado´brien, en sus calidades de avales, fiadores y codeudores solidarios de Danés SpA, por la suma de 3.045 U.F. más intereses y costas.

En dicho proceso consta que se dictó sentencia en primera instancia el 30 de agosto de 2022, por medio de la cual se acogió parcialmente la excepción de prescripción y se rechazaron las demás excepciones opuestas, entre ellas, la de falta de mérito ejecutivo, ordenando seguir adelante con la ejecución respecto de las cuotas no prescritas, hasta el entero y cumplido pago de lo adeudado al ejecutante, en capital e intereses.

Apelada la decisión de primer grado por la parte ejecutada, una Sala de la Corte de Apelaciones de esta ciudad, por fallo de 1 de agosto de 2023, la revocó en la parte que denegó la excepción de falta de mérito ejecutivo y, en su lugar, la acogió, denegando la ejecución de autos.

En contra de este último pronunciamiento, la ejecutante dedujo recurso de casación en la forma y en el fondo, siendo ambos arbitrios denegados por la Corte Suprema por sentencia de 11 de septiembre de 2024.

SÉPTIMO: Que, por su parte, en los presentes autos, con posterioridad al inicio del juicio ejecutivo señalado precedentemente, el 21 de febrero de 2023, Inmobiliaria Centros Comerciales I SpA dedujo en procedimiento sumario especial de la Ley N° 18.101, demanda de cobro de rentas de subarrendamiento y de servicios, en contra de nombre reservado y de nombre reservado´Brien, en sus calidades de avales, fiadores y codeudores solidarios de la subarrendataria Danés SpA a fin de que se ordenara el cumplimiento forzado de las obligaciones contractuales con indemnización de perjuicios, condenando a los demandados al pago de las rentas de arrendamiento impagas y devengadas desde enero de 2021 hasta junio del mismo año, por la suma de $16.492.926, más intereses pactados y costas.

OCTAVO: Que de lo antes señalado y tal como lo resolvieron los jueces del fondo, es posible tener por establecido que efectivamente existe una identidad legal de partes, puesto que en ambos juicios el demandante es Inmobiliaria Centros Comerciales I SpA y los demandados nombre reservado y nombre reservado´brien.

NOVENO: Que en cuanto a la identidad de objeto pedido y causa a pedir, cabe puntualizar ciertos conceptos.

La cosa pedida se ha definido como “[…] el beneficio jurídico o inmediato que se reclama y al cual se pretende tener derechos. La identidad ha de buscarse en el beneficio jurídico y no en la materialidad de las prestaciones, sin que pueda pretenderse que sean iguales en sustancia y accidentes.” (C. Suprema, 28 enero 1970, R., t.67, sec. 1ª, p. 56)

Por su parte, la causa de pedir es el fundamento inmediato del derecho que se invoca o el hecho jurídico o material en que la ley se asienta, para obtener el beneficio jurídico. Al respecto, esta Corte ha dicho que “La causa de pedir es el fundamento determinante de la acción deducida en juicio. Se constituye por el hecho material o jurídico que crea y hace nacer el derecho deducido en juicio.” (C. Suprema, 1 octubre 1946, R., t.44, sec. 1ª, p. 166)

DÉCIMO: Que, a partir de lo ya expresado, solo cabe concluir que no concurre, en la especie, la identidad en la causa de pedir ni en el objeto pedido entre ambos procesos, puesto que en el juicio ejecutivo la actora accionó en virtud de su calidad de acreedora de un título ejecutivo a fin de que ordenara compulsivamente el pago de la obligación contenida en el pagaré de 3.045 U.F. En cambio, en el presente procedimiento declarativo, la misma demandante demandó de cobro de rentas en su calidad de subarrendadora de locales comerciales y terraza, a fin de que se declarara el incumplimiento de las obligaciones que emanan del contrato de subarriendo, se ordenara su cumplimiento forzado y se condenara al pago de $16.492.926.- por concepto de rentas adeudadas.

UNDÉCIMO: Que, en consecuencia, no concurriendo los requisitos exigidos por el artículo 177 del Código de Procedimiento Civil, respecto de los dos procesos invocados para fundar la excepción de cosa juzgada, habrá de desestimarse, también, el recurso de casación en la forma por la causal en estudio por no configurarse.

EN CUANTO AL RECURSO DE CASACIÓN EN EL FONDO:

DUODÉCIMO: Que el recurrente en su arbitrio de nulidad sustancial -en primer lugar- sostiene que la sentencia infringe los artículos 1473, 1479 y 1545 del Código Civil en relación con los artículos 1562, 1563 y 1564 del mismo cuerpo legal, al acoger la demanda y ordenar el pago de las rentas adeudadas, no obstante que el actor no acreditó el cumplimiento de los requisitos necesarios para cobrar la renta en el valor mensual mínimo, ya que se pactó en la cláusula cuarta N° 3 del contrato de subarriendo que la obligación de pagar la renta mensual estaba sujeta a una condición suspensiva de que se obtuviera por parte de la subarrendataria Danés SpA la correspondiente patente de expendio de alcoholes, y mientras no se cumpliera dicha condición, la subarrendataria solo se encontraba obligada al pago del valor porcentual mensual como concepto de renta; vulnerándose de esta forma las normas que regulan las condiciones suspensivas y la ley del contrato.

Añade que -por lo expuesto- también se contravienen las reglas sobre interpretación del contrato, en específico, la de utilidad de las cláusulas que se deben preferir por sobre las que no produzcan efecto (artículo 1562), debiendo haber sido interpretado el contrato de acuerdo con el sentido natural y obvio (artículo 1563) y en armonía con las demás cláusulas (artículo 1564).

En segundo lugar, el impugnante denuncia transgresión a los artículos 1545, 1546, 1560, 1563, 1564 y 1565 del Código Civil en relación con los artículos 174, 175 y 176 del Código de Procedimiento Civil, al realizar los jueces del fondo una interpretación que no se condice con el espíritu del término del contrato de subarrendamiento suscrito entre Inmobiliaria Centros Comerciales I SpA y Danés SpA, esta última representada por la liquidadora concursal.

Explica que las referidas partes (subarrendadora y subarrendataria) firmaron un finiquito en que pusieron término al contrato de subarriendo y declararon que nada se adeudaban, además la actora en el proceso de liquidación verificó crédito por el mismo monto que hoy demanda, por lo que ahora no puede desconocer su propio actuar en virtud de la teoría de los actos propios y la buena fe contractual.

Agrega que el fallo desconoce los efectos de cosa juzgada puesto que en la causa ejecutiva se tuvieron por establecidos ciertos hechos que resultan inamovibles por el tribunal, a saber: (i) que entre las partes se suscribió un finiquito amplio y total con relación al inmueble materia de autos; (ii) que la Inmobiliaria Centros Comerciales I SpA (ejecutante) declaró poner término, fin o finiquito al contrato de subarriendo y recibir el inmueble “sin reclamo alguno”, y; (iii) desde el momento que Danés SpA hace entrega del local sin realizar el retiro de la habilitación (que se avaluó en 3.045 UF), recibe como contrapartida del arrendador o subarrendador y ejecutante el fin del contrato sin reclamo alguno, esto es, renunciando a todo aquello derivado de aquel contrato.

Afirma que a partir de estas declaraciones de verdad judicial inamovibles no puede otra sentencia -como lo hizo el fallo recurrido- reinterpretar el contrato de finiquito referido al inmueble sublite y ordenar a los avales de Danés SpA realizar el pago de las rentas de arrendamiento adeudadas respecto de un contrato de subarriendo terminado entre las partes y en donde, además, se renunció a todo derecho derivado de aquel contrato.

Finaliza pidiendo que se invalide la sentencia y se dicte una de reemplazo que rechace la demanda, con costas.

DÉCIMO TERCERO: Que, para la acertada inteligencia del asunto y resolución del recurso de casación en el fondo interpuesto, cabe tener presente los siguientes antecedentes del proceso:

1) A folio 1, el 21 de febrero de 2023, la sociedad Inmobiliaria Centros Comerciales I SpA dedujo demanda de cobro de rentas en contra de nombre reservado y de nombre reservado´brien, en sus calidades de fiadores y codeudores solidarios de la subarrendataria Danés SpA.

La fundó en que por escritura pública de 9 de septiembre de 2019, la actora celebró un contrato de subarriendo con la empresa Danés SpA, representada por nombre reservado´Brien, sobre tres locales comerciales N° 320, N° 321 y N° 322 con una superficie conjunta aproximada de 203 m2 y la terraza contigua de una superficie aproximada de 125 m2, todos ubicados en el sector Boulevard del Centro Comercial “Paseo Los Trapenses”.

Refirió que se pactó un plazo de vigencia de 8 años y 4 meses contados desde la fecha de entrega del local conforme la cláusula tercera.

Se acordó una renta mensual consistente en el mayor valor mensual entre los siguientes conceptos: i) La Renta Mínima Mensual para el local comercial de 0,418 U.F. por metro cuadrado de superficie del local más IVA, lo que arroja un total mensual de 84,854 U.F. más IVA, y para la terraza, 0,15 U.F. por metro cuadrado de superficie más IVA, esto es, un total mensual de 18,75 UF más IVA; ii) Valor Porcentual Mensual, consistente en una suma equivalente al 7% de la facturación neta mensual del local comercial, más IVA.

Indicó que los demandados se constituyeron en fiadores y codeudores solidarios de las obligaciones contraídas por la subarrendataria Danés SpA y contenidas en el contrato de subarriendo.

En cuanto a las sumas adeudadas, afirma que la subarrendataria pagó sólo hasta la cuota del mes de diciembre de 2020, encontrándose vencidas y morosas las seis rentas correspondientes a los meses de enero a junio de 2021, que suman un total de $16.492.926.

Por último, hizo presente que no pide en este juicio el término del contrato y la restitución de los inmuebles, porque tal solicitud ya fue requerida en el procedimiento de liquidación forzosa que se sigue en contra de la subarrendataria Danés SpA.

Dado lo expuesto, pidió que se acogiera la demanda de cumplimiento forzado de obligaciones contractuales con indemnización de perjuicios, condenando a los demandados al pago de las rentas de arrendamiento impagas por la suma de $16.492.926.- más los intereses máximos convencionales para operaciones reajustables, calculadas al vencimiento de cada cuota, sobre el total de la obligación insoluta y hasta la fecha de su pago efectivo.

2) El demandado nombre reservado´Brien no contestó la demanda.

3) A folio 38, el demandado nombre reservado A. contestó la demanda, pidiendo su total rechazo, con costas.

En lo que interesa al recurso, negó los hechos contenidos en la demanda, en especial, que le deba a la actora las rentas que se cobran.

Alegó la existencia de un procedimiento de liquidación forzosa en contra de la subarrendataria Danés SpA, en el que la demandante verificó el crédito que hoy cobra y en el mismo proceso, la liquidadora concursal en representación de la empresa deudora procedió el 17 de enero de 2022, a restituir los locales subarrendados a la subarrendadora con todos los muebles que lo guarnecían avaluados en 3.045 U.F., quien los recibió sin reparo ni reclamo alguno, acordándose una dación en pago y el otorgamiento de un finiquito amplio entre las partes.

Por lo anterior, opuso la excepción de cosa juzgada fundada en que lo que reclama en el presente juicio ya fue resuelto en una causa ejecutiva de cobro de pagaré seguida entre las mismas partes, Rol C-7079-2021 del Primer Juzgado Civil de Santiago, en que la Corte de Apelaciones de esta ciudad, conociendo de un recurso de apelación de la sentencia definitiva que rechazó las excepciones opuestas, estableció la existencia de una dación en pago y el correspondiente finiquito y renuncia por parte de la subarrendadora de todos los derechos y acciones derivados del contrato, entre los cuales, lógicamente, ha de incluirse la pretendida deuda por concepto de rentas de arrendamiento, que ahora se busca cobrar improcedentemente, contraviniendo sus actos propios al firmar el finiquito y recibir el mobiliario del local.

En esta línea de razonamiento, sostuvo que existe una triple identidad legal al tenor del artículo 177 del Código de Procedimiento Civil, ya que ambos juicios son entre las mismas partes, el objeto pedido es el pago de una suma de dinero y la causa de pedir es el incumplimiento que emana del contrato.

4) El tribunal a quo, por sentencia de 22 de febrero de 2024 -en lo que interesa al recurso- rechazó la excepción de cosa juzgada y acogió la demanda, condenando a los demandados a pagar a la demandante las siguientes sumas y conceptos: 1) Al pago de seis rentas de arrendamiento por el monto total de 509,124 U.F. más IVA por concepto de rentas devengadas y no pagadas respecto del local comercial subarrendado correspondiente a los meses de enero de 2021 a junio de 2021, ambos inclusive, más los intereses máximos que la ley permite estipular sobre el total de las rentas vencidas y no pagadas hasta la fecha de su pago efectivo; 2) Al pago de seis rentas de arrendamiento por el monto total de 112,5 U.F. más IVA por concepto de rentas devengadas y no pagadas respecto de la terraza subarrendada correspondiente a los meses de enero de 2021 a junio de 2021, ambos inclusive, más los intereses máximos que la ley permite estipular sobre el total de las rentas vencidas y no pagadas hasta la fecha de su pago efectivo; 3) Al pago del 7% de la facturación neta mensual del local comercial más IVA, correspondiente a los períodos de enero de 2021 a junio de 2021, más los intereses máximos que la ley permite estipular sobre el total de las rentas vencidas y no pagadas hasta la fecha de su pago efectivo, lo cual deberá acreditarse por la actora y suma que será determinada conforme a la liquidación que se practique en la etapa de cumplimiento de la respectiva sentencia.

5) El demandado nombre reservado recurrió de casación en la forma y de apelación en contra de la decisión de primer grado, a fin de que la revocare y rechazara la demanda. Fundó este último recurso, entre otros motivos, en que se acogió la acción, ordenando el pago de la renta en su valor mínimo mensual, sin que previamente el actor haya acreditado el cumplimiento de los requisitos necesarios para cobrar la renta en el valor mensual mínimo, por cuanto la propia demandante reconoció en su libelo lo pactado en numeral 3° de la cláusula cuarta relativo a que la obligación de pagar la renta se encontraba sujeta a una condición suspensiva de obtener por la subarrendataria la patente de alcoholes, lo que nunca aconteció.

6) La Corte de Apelaciones de esta ciudad, mediante pronunciamiento de 4 de noviembre de 2024, invalidó de oficio el fallo de primer grado por la causal formal del artículo 768 N° 4 del Código de Procedimiento Civil, dictando a continuación, separadamente y sin nueva vista, sentencia de reemplazo.

DÉCIMO CUARTO: Que, la sentencia recurrida deja salvo los hechos acreditados en primera instancia, que son los siguientes:

1) La existencia de un contrato de subarrendamiento celebrado por escritura pública el 9 de septiembre de 2019, por medio del cual Inmobiliaria Centros Comerciales I SpA le entrega en subarriendo a Danés SpA, los locales comerciales N° 320, N° 321 y N° 322 ubicados en el sector Boulevard del Centro Comercial denominado “Paseo Los Trapenses”, por un plazo de 8 años y 4 meses, contados desde la fecha de entrega del local y por la renta del mayor valor mensual entre los siguientes conceptos: a) renta mínima mensual de 84,854 UF más IVA por los locales y de 18,75 UF más IVA por la terraza; b) Valor Porcentual Mensual de 7% de la facturación neta mensual del local comercial más IVA.

2) Por escritura pública de 17 de enero de 2022, suscrita por la liquidadora titular Alejandra Massis Valencia, en representación de la empresa deudora Danés SpA y por la actora, las partes ponen término al contrato de subarriendo, haciendo entrega material de los inmuebles sin tener reclamo alguno que formular a su respecto, sin ningún tipo de deudas por rentas de arrendamiento devengadas durante el periodo de dictación de la liquidación desde el 5 de octubre de 2021 hasta el 17 de enero de 2022.

3) Los demandados en calidad de fiadores y codeudores solidarios no han acreditado el pago de las rentas convenidas, correspondiente a los meses de enero a junio de 2021.

Bajo tales supuestos fácticos, el fallo comienza denegando la alegación hecha por el demandado en su escrito de apelación, relativa a la existencia de una condición suspensiva consistente en sujetar el pago de la renta mínima mensual a la obtención de una patente de expendio de alcohol por la subarrendataria, teniendo para ello en consideración que como se colige del numeral 3° de la cláusula cuarta del contrato de subarriendo, mientras no se obtuviera dicha patente la subarrendataria no estaba liberada del pago de la renta, sino que podría pagar como tal el valor porcentual mensual bajo el supuesto de que éste, precisamente por carecerse de esa patente, sería inferior a la renta mínima mensual pactada.

Continúa razonando que confirma lo anterior, lo expresado en el numeral 4° de la misma cláusula que establece que se devengaría la renta, sea como mínimo mensual o valor porcentual mensual, a los cuatro meses contados desde la fecha de entrega del local o desde la apertura del local al público, lo que ocurra primero, sin supeditarlo a condición alguna.

Indica que, en ese orden, siendo -según el contrato- de cargo de la subarrendataria la tramitación y obtención de la mencionada patente, lo que propone el apelante supondría liberar a aquélla del pago de toda la renta hasta que decida iniciar esa gestión, lo que se opone a una lectura conjunta y armónica de las distintas cláusulas del contrato que apuntan claramente en sentido contrario, como ya se ha evidenciado.

Expresa que -sólo a mayor abundamiento- los demandados no han demostrado, primero, que a enero de 2021 la subarrendataria aún no obtenía la patente de alcoholes, teniendo además en cuenta que pagó las rentas hasta diciembre de 2020, lo que es indicativo de lo opuesto, y segundo, que el valor porcentual mensual en los meses de enero a junio de 2021 fuese menor que la renta mínima mensual pactada y, por ende, que haya que estarse a ésta y no a aquélla para determinar la obligación insoluta.

En lo referido a la excepción de cosa juzgada fundada en la sentencia, firme y ejecutoriada, dictada por la Corte de Apelaciones de Santiago el 1 de agosto de 2023, en causa ejecutiva, la magistratura indica que no concurre la triple identidad que exige el artículo 177 del Código de Procedimiento Civil, porque si bien se dicta respecto de las mismas partes, tienen un objeto y causa distinta, ya que en dicho juicio se cobra un pagaré entregado por la subarrendataria a la actora de autos en garantía de devolución de las sumas que debía recibir de ésta para la habilitación de los locales comerciales, cantidades que no se percibieron y circunstancias que desnaturalizaban el referido instrumento mercantil.

Añade que en la escritura de 17 de enero de 2022 suscrita por nombre reservado, liquidador titular, en representación de la empresa deudora Danés SpA, por una parte, y por la otra, la actora, acuerdan poner término al contrato de subarrendamiento, haciendo entrega material del inmueble, el cual es recibido conforme por la subarrendadora, sin tener reclamo alguno que formular a su respecto, sin ningún tipo de deuda por rentas de arrendamiento devengadas durante el período de dictación de la liquidación el día 5 de octubre de 2021 a la fecha de celebración del acuerdo el 17 de enero de 2022, es decir, el acuerdo al que se refiere el fallo citado, comprende expresamente un período de subarriendo distinto al que es objeto del presente juicio.

En lo tocante a las alegaciones del demandado basadas en la aplicación de la teoría de los actos propios y el principio de la buena fe contractual, por las cuales pretende que la actora sea sancionada con la declaración de ineficacia o rechazo a sus pretensiones de cobro, la judicatura también las rechaza, teniendo para ello presente que no se encuentra acreditada la habilitación, sus características y valor de los locales comerciales supuestamente realizadas por la subarrendataria y a la que habría renunciado en favor de la subarrendadora, atendido que en el acuerdo de término de contrato de 17 de enero de 2022, nada se dijo sobre ello; máxime si las declaraciones contenidas en dicho acuerdo se efectúan en el marco de los asuntos así discutidos y resueltos, esto es, el cobro de las rentas de arrendamiento devengadas entre el 5 de octubre de 2021 y el 17 de enero de 2022, sin que por ende, pueda postularse razonablemente que los suscriptores del documento entienden que de haberse realizado las obras de habilitación, con las mismas se pagaba o compensaba las rentas del período anterior, entre enero y junio de 2021.

En cuanto al fondo, el fallo sanciona que habiéndose establecido la existencia del contrato de subarriendo, sus modalidades y obligaciones, les correspondía a los deudores acreditar el pago de las rentas, lo que no hicieron; motivo por el cual procede a acoger la acción.

Por último, en lo referido a la determinación de los montos adeudados, no obstante lo acreditado en la causa, en el petitorio de la demanda se ha pedido la condena por una suma menor en pesos ($16.492.926), más intereses y, en consecuencia, monto que no puede ser superado en esta sentencia a riesgo de incurrir en el vicio de ultra petita.

En definitiva, el fallo impugnado confirmó el de primera instancia que acogió la demanda, con declaración que los demandados son condenados únicamente al pago de seis rentas de arriendo correspondiente a los meses de enero a junio de 2021, que asciende a la suma de $16.492.926, más intereses y sin costas.

DÉCIMO QUINTO: Que, entrando al análisis del primer capítulo de nulidad sustancial que aduce el recurrente, resulta necesario apuntar que, en sus alegaciones, postula una línea argumentativa que no manifestó en la etapa procesal pertinente, pues de los antecedentes aparece que recién al momento de recurrir de apelación contra el fallo de primer grado, sostuvo que las rentas pactadas no se devengaron y, por lo mismo, no se adeudan, al encontrarse sujetas a una condición suspensiva relativa a que la subarrendataria requiriera la patente de expendio de alcoholes, lo que no ocurrió; alegaciones que ahora reitera en sede de casación.

DÉCIMO SEXTO: Que lo anterior cobra relevancia al momento de analizar la procedencia del recurso de casación en el fondo, por cuanto queda de manifiesto que el recurrente funda las infracciones de derecho en postulados que no fueron planteados en la oportunidad procesal pertinente. En efecto, ya finalizada la etapa de discusión y prueba, el impugnante introdujo elementos ajenos a la controversia en su recurso de apelación, y sobre la base de esos nuevos elementos no formulados oportunamente construyó su alegato de nulidad sustancial. Por lo mismo, los argumentos del recurrente no pueden configurar un error de derecho en que haya incurrido el fallo, deviniendo ajeno e inaceptable a los contornos de un recurso de este tipo, pues de acogerse, ello atentaría contra el principio de bilateralidad de la audiencia; motivos por los cuales se denegará el arbitrio de nulidad en este acápite.

DÉCIMO SÉPTIMO: Que, en cuanto al segundo capítulo del recurso de casación en el fondo, el impugnante alega que los jueces desconocieron los efectos de cosa juzgada de la sentencia firme y ejecutoriada, dictada en el juicio ejecutivo de cobro de pagaré, seguido ante el Primer Juzgado Civil de Santiago bajo el Rol C-7079-2021, que acogió la excepción de falta de mérito ejecutivo del pagaré, denegando la ejecución.

Como ya se explicó y razonó en el considerando décimo de este fallo, en la especie, no concurre la triple identidad legal entre el juicio ejecutivo y el presente sumario de cobro de rentas adeudadas, por lo que resolvieron acertadamente los sentenciadores al rechazar la excepción de cosa juzgada; no vislumbrándose infracción a los artículos 174, 175 y 176 del Código de Procedimiento Civil.

Por lo demás, las alegaciones del impugnante persiguen establecer supuestos fácticos no fijados por los sentenciadores, como es que la demandante y la subarrendataria Danés SpA suscribieron un finiquito amplio y total respecto del inmueble de autos y, en especial, respecto de las rentas devengadas y adeudadas entre enero y junio de 2021.

En este sentido, resulta pertinente recordar que solamente los jueces del fondo se encuentran facultados para fijar los hechos de la causa y, efectuada correctamente dicha labor en atención al mérito de las probanzas aportadas, ellos resultan inamovibles conforme a lo previsto en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, no siendo posible su revisión por la vía de la nulidad que se analiza, salvo que se haya denunciado de modo eficaz la vulneración de las leyes reguladoras de la prueba que han permitido establecer el presupuesto fáctico que viene asentado en el fallo, lo que no acontece en el caso de autos, ya que en el arbitrio de nulidad la impugnante no menciona que exista transgresión a dicha normativa.

Finalmente, en cuanto a la transgresión a los artículos 1560, 1563, 1564 y 1565 del Código Civil en relación con los artículos 1545 y 1546 del mismo cuerpo normativo, ello tampoco es efectivo, siendo necesario recordar que la interpretación de los contratos pertenece a la esfera de las facultades propias de los jueces de la instancia, sujeta a la revisión de esta Corte de Casación sólo en el evento que por tal labor se desnaturalice lo acordado por los contratantes, lo que no ha acontecido en este caso, ya que los sentenciadores han realizado una interpretación correcta del acuerdo de término de contrato de subarriendo suscrito el 17 de enero de 2022 entre la demandante y la liquidadora concursal, en representación de la subarrendataria Danés SpA, por medio del cual le ponen término de común acuerdo al contrato de subarriendo, haciendo entrega material de los inmuebles sin tener reclamo alguno que formular a su respecto, sin ningún tipo de deudas por rentas devengadas durante el periodo de dictación de la liquidación concursal desde el 5 de octubre de 2021 hasta el 17 de enero de 2022, no comprendiendo el periodo que se cobra en este juicio, que va desde enero a junio de 2021.

DÉCIMO OCTAVO: Que por último, esta Corte si bien puede apreciar que la actora no explica en el libelo de folio 1 cómo llega a la suma única que demanda de $16.492.926, por rentas adeudadas de los meses de enero a junio de 2021, ello no fue alegado por la parte demandada como excepción dilatoria y, por lo demás, con una simple operación aritmética de los meses adeudados por la renta mensual, el resultado es menor a lo pedido, por lo que no cabía más que acoger la demanda por la cantidad requerida, como acertadamente razonaron los sentenciadores de segundo grado en el motivo séptimo.

DÉCIMO NOVENO: Que lo razonado lleva a concluir que el recurso de casación en el fondo será desestimado, por no configurarse los errores de derecho alegados por el recurrente.

Por estas consideraciones y visto además lo dispuesto en los artículos 764, 765, 766, 767 y 768 del Código de Procedimiento Civil, se rechazan los recursos de casación en la forma y en el fondo interpuestos por el abogado Germán Pfeffer Urquiaga, en representación del demandado, en contra de la sentencia de cuatro de noviembre de dos mil veinticuatro, dictada por la Corte de Apelaciones de Santiago.

Regístrese y devuélvase, vía interconexión.

Redacción a cargo de la ministra Sra. Melo.

Nº 59.054-2024

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Arturo Prado P., señor Mauricio Silva C., señora María Angélica Repetto G., señora María Soledad Melo L. y la Ministra (S) señora Eliana Quezada M.