Contrato de promesa de compraventa

Santiago, veintitrés de enero de dos mil veintiséis.

VISTO:

En los autos arbitrales tramitados ante el juez árbitro arbitrador mixto don nombre reservado, caratulados “nombre reservado con Inmobiliaria Los Bravos S.A.” seguidos por acción de resolución de contrato, por sentencia de primera instancia de treinta de marzo de dos mil veintidós, se acogió la demanda de resolución del contrato de promesa de compraventa celebrado por las partes con fecha treinta de septiembre de 2019, y condenó a la demandada al pago de la cantidad estipulada en dicho contrato a título de cláusula penal, ascendente a 2.765 Unidades de Fomento al día del pago efectivo, condenándose a cada parte al pago de las costas.

El demandado apeló de dicho fallo y, por sentencia de veintiuno de noviembre de dos mil veinticuatro, una Sala de la Corte de Apelaciones de Santiago lo confirmó.

En contra de esta última sentencia la parte demandada dedujo recurso de casación en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

CONSIDERANDO:

Primero: Que fundamentando su pretensión invalidatoria, el recurrente señaló que el fallo infringe los artículos 346 N°3, 384 N°1 y 426 del Código de Procedimiento Civil, y el artículo 1713 del Código Civil y artículo 45 e inciso 1° del artículo 1554 del mismo cuerpo legal.

Sostiene en síntesis, que la sentencia recurrida no tuvo por acreditado un acuerdo acaecido entre las partes para prorrogar la época de suscripción del contrato prometido, en circunstancias que éste se encontraba probado con un documento no objetado, con la declaración de un testigo y con la confesión espontánea del demandante en su escrito de réplica, infringiéndose por tanto lo dispuesto en los artículos 346 N°3, 384 N°1 y 426 del Código de Procedimiento Civil, y el artículo 1713 del Código Civil.

Afirma que su parte acompañó una cadena de 13 correos electrónicos que contienen modificaciones al contrato de promesa, y en el de fecha 26 de marzo de 2020, remitido por el actor dejando constancia escrita respecto de lo que las partes habían acordado en una llamada telefónica previa “planificar la firma de la compraventa en una fecha posterior a la preentrega”, lo que fue ratificado por el testigo Sr. nombre reservado, ejecutivo de la inmobiliaria que durante el proceso de venta atendió personalmente los requerimientos del Sr. nombre reservado, quien declaró en el mismo sentido del correo electrónico, testimonio que, valorado en conformidad al numeral 1° del artículo 384 en relación con el artículo 426, ambos del Código de Procedimiento Civil, permitía tener por acreditado el acuerdo de voluntades en orden a modificar los términos de la promesa, en cuanto a la época de suscripción del contrato prometido, toda vez que existiendo un documento emanado de la contraria en el mismo sentido, debería haberse establecido una presunción con caracteres suficientes de gravedad y precisión para los efectos de constituir plena prueba, lo que no hicieron los jueces del grado incurriendo en los errores a las normas reguladoras que se denuncian.

A mayor abundamiento, asegura que la contraria reconoció en su réplica (punto 37) la existencia de “la comunicación del 26 de marzo, por lo demás, iniciada a instancias de don nombre reservado”, y que dicha confesión espontánea de la contraria por medio de su apoderado y relativa a un hecho personal de la parte debió haber producido plena fe en contra de ella, más aún cuando existía al menos un principio de prueba por escrito, conforme a lo estipulado en el artículo 1713 del Código Civil, no obstante lo cual el fallo recurrido razonó que no se había acompañado un “instrumento público o privado” en el que constara la modificación de la época en que debía suscribirse el contrato prometido.

Señala que conforme a los requisitos de existencia del contrato de promesa regulados en el numeral 1 del artículo 1554 del Código Civil, la solemnidad sólo consiste en que ha de constar por escrito y esto último debe entenderse todo documento, sin fórmulas sacramentales, y no necesariamente una “escritura pública o privada”, por lo que la modificación del plazo acordada por las partes para la celebración del contrato prometido al constar en un correo electrónico, acompañado a los autos y no objetado por la contraria, permitía tener por acreditada que las partes prorrogaron la fecha de entrega de la propiedad y suscripción del contrato prometido, lo que no fue considerado por los jueces del grado, infringiendo lo dispuesto en la referida norma.

Reclama que tampoco fue posible llevar a efecto la referida preentrega atendido el acaecimiento de un caso fortuito o fuerza mayor en este caso, por acto de autoridad, conforme a lo dispuesto en el artículo 45 del Código Civil, fundado en la situación sanitaria excepcional derivada de la pandemia por Covid-19 que provocó desde fines del mes de marzo de 2020 la dictación de resoluciones exentas que dispusieron diversas medidas sanitarias de cuarentena en la comuna de Lo Barnechea en que se encontraba emplazado el inmueble prometido, que provocaron que solo se pudiera ejecutar el empalme de la vivienda a la red pública de electricidad hasta el día 8 de junio de 2020, después de vencido el plazo, fecha a partir de la cual debía tener lugar la suscripción del contrato prometido, en conformidad al acuerdo de prórroga alcanzado por las partes, al no haberse tenido por acreditado el acaecimiento de un caso fortuito o fuerza mayor se infringió el artículo 45 del Código Civil.

Segundo: Que, para una adecuada resolución del recurso, conviene tener presente algunos antecedentes del proceso:

1.- Comparece don nombre reservado quien dedujo demanda de resolución del contrato de promesa con ejecución de la cláusula penal compensatoria en contra de la Inmobiliaria Los Bravos S.A.

Expone que el 30 de septiembre de 2019 las partes suscribieron un contrato de promesa por medio del cual el demandante prometió comprar el inmueble correspondiente a la casa N° 824, ubicada en domicilio reservado, del proyecto habitacional “Vista Los Bravos II”, en la suma de 27.650 Unidades de Fomento.

Expone que en la citada promesa se estipuló que la compraventa prometida debía otorgarse dentro de un plazo de 30 días corridos contados desde que la demandada comunicara al Sr. nombre reservado que la respectiva escritura pública de compraventa se encontraba en notaría lista para su firma, una vez obtenida la recepción final y el archivo de los planos de copropiedad inmobiliaria en el Conservador de Bienes Raíces respectivo y la referida escritura de compraventa debía otorgarse y suscribirse por las partes antes del 31 de mayo de 2020 y era responsabilidad de la parte promitente vendedora agotar las instancias razonables para dar cumplimiento a lo señalado. Por otro lado, se pactó en la cláusula séptima del referido contrato de promesa que la entrega material del inmueble podía tener lugar hasta 60 días después de suscrita la compraventa prometida.

Indica que en la cláusula novena las partes estipularon una cláusula penal compensatoria para el caso que las partes incumplieran el contrato, fijada en la suma de 10% del precio de compraventa. Además, si quien incumplía era la inmobiliaria, debía restituir las sumas que hubiese recibido como anticipo del precio.

Afirma que la demandada incumplió el contrato, ya que nunca estuvo llana a cumplirlo, a pesar que durante cuatro meses insistió en suscribirlo, no obstante que la recepción final data del 27 de diciembre de 2019 a inicios del 2020, la demandada envió el borrador de la escritura que fue aprobado sin objeción, en marzo de 2020 le señalaron que firmarían la escritura el 30 de abril de 2020, pero el contrato no llegó a celebrarse en el plazo acordado, lo que fue ratificado además por el informe de liquidación del seguro cuya póliza se hizo efectiva pagando una indemnización equivalente a la parte del precio pagado.

Peticiona que se acoja la demanda y se declare resuelto el contrato y sea condenada la demandada al pago de la cláusula penal compensatoria que asciende a la suma de 2765 Unidades de Fomento.

2.- La demandada contestó la demanda alegando -en lo que interesa al recurso- el rechazo de la acción fundado en que, según consta de la cadena de correos electrónicos, las partes modificaron la fecha de entrega de la propiedad; así es como se contactaron el 26 de marzo de 2020 para reunirse para firmar la escritura, pero comenzó la cuarentena por el COVID y no fue posible entregar la vivienda hasta el 8 de junio de 2020, ya que al 30 de abril de 2020 la casa no tenía conexión a la red pública de electricidad y como la suscripción de la compraventa solo se celebraría una vez que se realizara la entrega, por vía telefónica se le solicitó prórroga y el demandante no contestó los llamados y envió un correo el 1 de junio de 2020 solicitando poner término al contrato por incumplimiento de la demandada en las fechas de entrega, y paralelamente activó la póliza de seguro de compra en verde, por incumplimiento contractual de la demandada, obteniendo el pago de la indemnización por el monto de 2.765 Unidades de Fomento equivalente a lo que había pagado al suscribir el contrato de promesa como parte del precio. Agrega que el 8 de julio de 2020 el actor adquirió una casa en otro condominio cercano por un precio y un metraje inferior.

Alega el caso fortuito o fuerza mayor fundado en la existencia de la emergencia sanitaria causada por el COVID que impidió a su parte la entrega del inmueble durante los periodos de cuarentena a causa de la falta de provisión del servicio eléctrico.

3.- El tribunal arbitral acogió la demanda, decisión que fue confirmada por la Corte de Apelaciones de Santiago.

Tercero: Que para efectos de ordenar el raciocinio que se desarrollará y contextualizar las infracciones que denuncia la recurrente, es pertinente considerar los hechos asentados en la sentencia:

1°. Existencia del contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes relativo a la casa número 824 del condominio en cuya cláusula octava pactaron que: “la escritura pública que contenga el contrato de compraventa deberá otorgarse y firmarse dentro de un plazo no superior a 30 días corridos desde que la inmobiliaria comunique al promitente comprador que la escritura se encuentra en notaría y siempre que la inmobiliaria haya obtenido la recepción final y los planos de copropiedad inmobiliaria si correspondiere y se encuentren archivados en el conservador de Bienes Raíces, lo que deberá comunicarse mediante carta certificada y el plazo de 30 días comenzará a contabilizarse desde el envío de dicha carta. Con todo, la escritura de compraventa deberá otorgarse y suscribirse antes del 31 de mayo de 2020. Será responsabilidad de la promitente vendedora agotar todas las instancias razonables que estén a su alcance para dar cumplimiento al plazo.” (sic)

2° La demandante no fue notificada en los términos que obliga la cláusula octava.

3° La demandada promitente vendedora no puso a disposición, en el plazo estipulado, 31 de mayo de 2020, la matriz de escritura pública que debía firmar su contraparte para celebrar el contrato de compraventa prometido.

Cuarto: Que sobre la base de los antedichos presupuestos fácticos, la sentencia de segundo grado confirmó la de primera que acogió la demanda, reflexionando en cuanto a la alegación del caso fortuito o fuerza mayor que, conforme a los requisitos del artículo 1554 del Código Civil, las modificaciones al contrato de promesa debieron constar por escrito, y no se acompañó instrumento público o privado que dé cuenta de dicha modificación, por lo que debe tenerse por inexistente, venciendo el plazo para dejar la matriz el 31 de mayo de 2020.

Luego señala que la excusa de impedimento en la entrega de la propiedad podría serlo para el contrato de compraventa mas no para la promesa y, en consecuencia, la debida diligencia lo era para celebrar el contrato prometido no para la entrega del objeto del contrato, razones por las cuales accede a la demanda de resolución de contrato, ya que resultó acreditado que el promitente vendedor no cumplió su deber contractual de extender el borrador del contrato prometido y ponerlo a disposición del promitente comprador en notaría, lo que satisface los requisitos del incumplimiento y la mora y es posible al actor demandar la resolución del contrato y la pena compensatoria, porque la pena equivale a la compensación.

Quinto: Que de lo expuesto precedentemente aparece que las disposiciones legales denunciadas por la recurrente y sus alegaciones tienen por objeto cuestionar -en lo medular- la conclusión a la que arriban los sentenciadores después de efectuar el análisis de los antecedentes del juicio respecto que la promitente vendedora no puso a disposición en el plazo estipulado -31 de mayo de 2020- la matriz de escritura pública que debía firmar su contraparte para celebrar el contrato de compraventa prometido. Así, su reproche de ilegalidad se circunscribe a la supuesta inobservancia de las normas sustantivas que cita, las que, aplicadas correctamente, debieron llevar a los jueces del fondo a rechazar la demanda de resolución del contrato de promesa.

Sexto: Que, así planteado el recurso de nulidad sustancial, sus alegaciones conciernen a la esfera de los hechos de la contienda en los términos que fueron asentados por los jueces de la instancia. En efecto, la recurrente pretende imponer un razonamiento que no se sustenta en la situación fáctica establecida por el fallo, esto es, que la promitente vendedora no puso a disposición en el plazo estipulado -31 de mayo de 2020- la matriz de escritura pública que debía firmar su contraparte para celebrar el contrato de compraventa prometido. Luego, para tener éxito en su pretensión, forzoso sería tener que modificar los hechos asentados y establecer otros nuevos que permitan configurar la tesis que propugna, esto es, que existió una prórroga del plazo estipulado en el contrato de promesa y que las cuarentenas decretadas por la autoridad sanitaria impidieron a la demandada promitente vendedora suscribirlo, lo que debió llevar a los jueces al rechazo de la acción.

Séptimo: Que la doctrina y la jurisprudencia han caracterizado al recurso de casación como un medio de impugnación de carácter extraordinario, que no constituye instancia jurisdiccional, pues no tiene por finalidad propia revisar las cuestiones de hecho del pleito ya tramitado. Antes que ello, se trata de un recurso de derecho, ya que la resolución del mismo debe limitarse en forma exclusiva a examinar la correcta o incorrecta aplicación de la ley en la sentencia que se trata de invalidar, respetando los hechos establecidos en el fallo por los jueces sentenciadores. Como se sabe, esa limitación a la actividad judicial de esta Corte se funda en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, al disponer que la Corte Suprema al invalidar una sentencia por casación en el fondo debe dictar acto continuo y sin nueva vista, pero separadamente, la sentencia que zanje el asunto que haya sido objeto del recurso de la manera que crea conforme a la ley y al mérito de los hechos, tal como se han establecido en el fallo recurrido. Solo en forma excepcional es posible la alteración de los hechos asentados por los tribunales de instancia, en el caso que la infracción de ley responda a la transgresión de una o más normas reguladoras de la prueba, mas no respecto de la apreciación de las probanzas que se hubiesen rendido, que es facultad privativa del juzgador.

Octavo: Que, al respecto, cabe recordar que las leyes reguladoras de la prueba se entienden vulneradas, fundamentalmente, cuando los sentenciadores invierten el onus probandi, rechazan las pruebas que la ley admite, aceptan las que la ley rechaza, desconocen el valor probatorio de las que se produjeron en el proceso cuando la ley le asigna un determinado carácter obligatorio o alteran el orden de precedencia que la ley le diere.

Se ha dicho que ellas constituyen normas básicas de juzgamiento, que contienen deberes, limitaciones o prohibiciones a que deben sujetarse los sentenciadores. Luego, los jueces del fondo son soberanos para apreciar las pruebas, dentro del marco establecido por las normas pertinentes. Por ello, no son susceptibles de ser revisadas por la vía de la casación las decisiones de los sentenciadores basadas en disposiciones que entregan libremente la justipreciación de los diversos elementos probatorios.

Noveno: Que, asignándole el carácter de norma reguladora de la prueba, el recurso da por vulnerado el artículo 384 N°1 del Código de Procedimiento Civil, disposición que, no obstante, no presenta tal naturaleza, sino que forma parte de un marco normativo desde el cual los jueces del fondo pueden ejercer una facultad privativa de comparación de la prueba rendida, correspondiendo tal actuación a un proceso racional del tribunal que no se sujeta al control del recurso de casación en el fondo, por lo que debe desestimarse dicha vulneración

En cuanto a la infracción al artículo 346 N° 1 del Código de Procedimiento Civil denunciada, por tratarse de una norma ordenatoria litis y al no venir denunciada en el libelo la vulneración a los artículos 1702 y 1706 del Código Civil que contienen las disposiciones regulatorias de la prueba, asimismo será rechazada.

Décimo: Que, el recurso de nulidad además se sustenta en la vulneración del artículo 426 del Código de Procedimiento Civil, no debiendo olvidarse que la fuerza probatoria de las presunciones judiciales debe ser apreciada por los jueces de instancia, dado que su convicción debe fundarse en la gravedad, precisión y concordancia que derive del mérito de los antecedentes, escapando del control del recurso de casación.

Undécimo: Que sobre una eventual vulneración del artículo 1713 del Código Civil, resulta oportuno recordar que dicha norma, en su inciso primero, dispone que la confesión relativa a un hecho personal de la misma parte que la presta por sí, o por medio de apoderado especial, o de su representante legal, producirá plena fe contra ella, aunque no haya principio de prueba por escrito; salvo que se dé alguno de los casos reglados en el primer inciso del artículo 1701 de la citada codificación u otro que las leyes exceptúen.

Duodécimo: Que, en cuanto a las normas aludidas por el impugnante, su contravención supone, en términos bastante simples, no otorgar valor de plena prueba al reconocimiento de hechos personales del confesante y que le sean perjudiciales o, por la inversa, otorgar ese valor en circunstancias que no se verifique el mismo presupuesto.

Pues bien, del análisis de los fundamentos del fallo recurrido no aparece en lo absoluto que los magistrados hubieran incurrido en la falta antes descrita en cualquiera de sus modalidades, debiendo consignarse que la conclusión a la cual arribaron, de acoger la acción de resolución, lo fue en base a la prueba documental en virtud de la cual estimaron que el contrato de promesa no había sido objeto de la prórroga del plazo que sustenta la recurrente. En consecuencia, el razonamiento derivó de la ponderación que los sentenciadores efectuaron -con ocasión de las facultades que les son propias- de las probanzas aportadas por las partes al pleito, en especial -como ya se dijo- de la prueba instrumental, en cuanto a que la promitente vendedora no puso a disposición en el plazo estipulado -31 de mayo de 2020- la matriz de escritura pública que debía firmar su contraparte para celebrar el contrato de compraventa prometido.

Décimo tercero: Que constatada la inexistencia de infracción de leyes reguladoras de la prueba, y habida cuenta de lo anotado en el motivo séptimo, resulta pertinente recordar que solamente los jueces del fondo se encuentran facultados para fijar los hechos de la causa y que efectuada correctamente dicha labor, al determinar éstos con sujeción al mérito de los antecedentes, probanzas aportadas por las partes, la interpretación y aplicación de las normas atinentes al caso en estudio, ellos resultan inamovibles para este tribunal, conforme a lo previsto en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, no siendo posible su revisión por la vía de la nulidad que se intenta;

Décimo cuarto: Que no obstante que lo dicho resulta de por sí suficiente para rechazar el recurso, la preceptiva legal citada en el motivo primero de este fallo -el numeral 1 del artículo 1554 del Código Civil- sobre la cual viene construido el alegato de casación de fondo, no es bastante para abordar el examen de la controversia de la forma en que se hizo por los juzgadores al no venir denunciada la conculcación de las normas que en la especie tienen el carácter de decisoria de la litis, es decir, aquellos preceptos que al ser aplicados sirvieron para resolver el fondo de la cuestión controvertida, particularmente, el artículo 1489 del Código Civil, desde que en aquella disposición encontramos la regulación de la acción resolutoria interpuesta, por tratarse, precisamente, de la normativa que sustenta la decisión de acoger la demanda.

Décimo quinto: Que, en esas condiciones, al no venir acusado en el libelo de casación el quebrantamiento de la preceptiva sustantiva básica en comentario, el tribunal no puede alterar lo decidido.

En efecto, en este punto de la reflexión vale poner de relieve la particularidad que, en cuanto constituye su objetivo directo, define al recurso de casación en el fondo y es que este permite la invalidación de determinadas sentencias que hayan sido pronunciadas con infracción de ley, siempre que haya tenido influencia sustancial en su parte resolutiva o decisoria.

Semejante connotación esencial de este medio de impugnación se encuentra claramente establecida en el artículo 767 del Código de Procedimiento Civil, que lo instituye dentro de nuestro ordenamiento positivo y se traduce en que no cualquier transgresión de ley resulta idónea para provocar la nulidad de la sentencia impugnada, sino solo aquella que haya tenido incidencia determinante en lo resuelto, esto es, la que recaiga sobre alguna ley que en el caso concreto ostente la condición de ser decisoria litis.

En tal sentido, esta Corte ha dicho que las normas infringidas en el fallo, para que pueda prosperar un recurso de casación en el fondo, han de ser tanto las que el fallador invocó en su sentencia para resolver la cuestión controvertida, como aquellas que dejó de aplicar, puesto que en caso contrario esta Corte no podría dictar sentencia de reemplazo, dado el hecho que se trata de un recurso de derecho estricto. (Así, entre otros, en fallo de 14 diciembre de 1992, RDJ, T. 89, secc. 1ª, pág. 188).

Décimo sexto: Que lo razonado conduce derechamente a concluir que los errores denunciados en el recurso, aún de ser efectivos, en caso alguno pueden sustentar un recurso como el de la especie, pues no pueden por sí solos servir de apoyo idóneo al remedio procesal que se examina, por ser una condición fundamental del mismo que el yerro jurídico invocado influya sustancialmente en lo dispositivo del fallo, exigencia que no se cumple en la especie, pues aún en el evento de ser acertada la interpretación que el impugnante otorga al precepto legal aludido, no puede entenderse que ella haya repercutido en forma determinante en la resolución del asunto de fondo que viene decidido, puesto que nada se ha objetado respecto de las normas nutrientes de la decisión.

Décimo séptimo: Que las circunstancias descritas en los razonamientos que anteceden traen por consecuencia inevitable que el recurso de casación en el fondo deberá ser desestimado.

Y de conformidad además con lo dispuesto en los artículos 764 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo interpuesto por la abogada Viviana Brito Chacano, por la demandada, en contra de la sentencia de veintiuno de noviembre de dos mil veinticuatro de la Corte de Apelaciones de Santiago.

Regístrese y devuélvase.

Redacción a cargo del abogado integrante Sr. Urquieta.

Nº 60.646-2024

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Mauricio Silva C., señor Gonzalo Ruz L., señora Eliana Quezada m. (S) y los Abogados integrantes señor Álvaro Vidal O. y señor Carlos Urquieta S.