Contrato a plazo fijo

Santiago, once de diciembre de dos mil catorce.

Vistos:

En estos autos Rol N° 658-2012, seguidos ante el Decimocuarto Juzgado Civil de Santiago, sobre juicio sumario de terminación de contrato de arrendamiento y cobro de rentas, caratulados “Inersa S.A. con Servicios de Proyectos Computacionales Ltda.”, por sentencia escrita a fojas 54 y siguientes, de diez de julio de dos mil doce, se rechazó la demanda de fojas 1.

La demandante interpuso recurso de apelación en contra de dicho fallo y una Sala de la Corte de Apelaciones de Santiago, por resolución de ocho de enero del año en curso, escrita a fojas 82 y siguientes, lo revocó, y en su lugar decidió acoger la demanda, sólo en cuanto se condena a la demandada al pago de las rentas de arrendamiento correspondientes al período de diciembre del año 2011 al 30 de abril del año 2012, con los reajustes establecidos en el artículo 21 de la Ley N° 18.101, sin costas.

En contra de esta última sentencia la demandada formula recurso de casación en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

Y teniendo en consideración:

Primero: Que la parte recurrente denuncia en su libelo de casación, primeramente, que el fallo impugnado ha transgredido el artículo 1976 del Código Civil que establece “El desahucio en los casos que tenga lugar deberá darse con la anticipación de un período entero de los designados por la convención o la ley para el pago de la renta”. Al respecto explica que el arrendamiento de los predios urbanos se encuentra regido por las disposiciones de la Ley N° 18.101 y, en forma supletoria, por las que el Código Civil contempla en el Título XXVI del Libro IV, específicamente las del párrafo 5°, denominado “Reglas particulares relativas al arrendamiento de casas, almacenes y otros edificios”.

Indica que esta preceptiva forma parte del llamado Orden Público de Protección, que puede definirse como el conjunto de normas que, aun siendo de derecho privado, no son disponibles por las partes, pues el legislador subentiende que una de ellas tiene un poder de negociación o una información significativamente menor que la otra. De su simple lectura, afirma, se puede sostener que regula particularmente los casos de desahucio por parte del arrendador para salvaguardar los derechos del arrendatario, que es la parte más débil del contrato.

En este escenario, relata que cabe tener en consideración que el desahucio, entendido como la voluntad unilateral de alguno de los contratantes de poner fin al contrato, es enteramente discrecional tanto para el arrendador como para el arrendatario. Respecto de ello, señala, el plazo de desahucio es bastante breve, pues de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1976 del Código Civil basta que se dé con una anticipación igual al período que regula el pago de la renta.

Asimismo, precisa, el régimen común del contrato de arrendamiento previsto en ese cuerpo de leyes dispone que el arrendatario queda obligado al pago de la renta por el período que falte hasta el día que desahuciado hubiere podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiere terminado sin desahucio -como se pretende por el demandante- sólo en el evento que dicha conclusión anticipada se haya producido por su culpa, pudiendo incluso eximirse de ese pago subarrendando bajo su responsabilidad y prestando garantía competente, de acuerdo al artículo 1945 del aludido Código.

De esta manera, sostiene, y no existiendo en la Ley N° 18.101 norma que regule la anticipación con la que el desahucio debe comunicarse a la contraparte, debe necesariamente aplicarse el citado artículo 1976 y no la supuesta en la ley del contrato, dado que la cláusula segunda de la convención que ligó a las partes sólo pone un límite temporal a los contratantes para evitar la renovación automática por un nuevo período, situación muy distinta al desahucio del contrato.

A continuación sostiene que se ha infringido el artículo 4° de la Ley N° 18.101. Al respecto explica que el aludido cuerpo legal destina su Título II a regular el desahucio y la restitución, y al efecto dispone distintas reglas según se trate de contratos en que el plazo se haya pactado mes a mes o de duración indefinida -artículo 3°- de plazo fijo que no exceda de un año -artículo 4°- y de plazo fijo superior a un año -artículo 5°-.

Sin embargo, asegura, una regla que es común a todas estas situaciones es la que se refiere al pago de la renta cuando el contrato ha sido desahuciado, sin distinción de la parte que haya tomado la iniciativa, obligación que subsiste para el arrendatario sólo hasta la restitución. Sólo el artículo 5° contempla una hipótesis especial, que no es del caso considerar, ya que el contrato de autos no resulta subsumible en ella. En la litis de marras, precisa, los sentenciadores fijaron como hecho de la causa, al no haber sido controvertido por las partes, que el plazo de duración del contrato que las ligó fue de un año, renovable por períodos iguales en las condiciones pactadas en la cláusula segunda, por lo cual la norma aplicable resulta ser el artículo 4° de la Ley N° 18.101. De acuerdo al inciso 1° de la norma señalada, advierte, en lo contratos a plazo fijo que no excedan de un año el arrendador sólo podrá solicitar judicialmente la restitución del inmueble, y en tal evento el arrendatario tendrá derecho a un plazo de dos meses, contados desde la notificación de la demanda. Agrega el inciso 2° que el arrendatario podrá devolver la propiedad antes de expirar el plazo fijado, caso en el que sólo estará obligado a pagar la renta hasta el día en que aquélla se efectúe.

Lo antes concluido, propone, se debe relacionar con la norma supletoria del Código Civil -artículo 1947- que en su inciso 1° establece que “el arrendatario es obligado a restituir la cosa al fin del arrendamiento”. De esta manera, remata, el hecho de haberse pactado un contrato por el plazo de un año no puede entenderse que importa renuncia del arrendatario de su derecho a desahuciarlo en los términos referidos en la norma señalada.

En seguida indica que se ha transgredido el artículo 19 de la Ley N° 18.101 por cuanto conforme al texto de esta norma, son irrenunciables los derechos que esta ley confiere a los arrendatarios, de manera que el desahucio efectuado en la forma que dispone este cuerpo legal es ineludible. Por ello, propone, ante la comunicación realizada por el arrendatario dentro del plazo legal que le confería el artículo 1976 del Código Civil, el demandante disponía del procedimiento establecido en el Título VI del Libro III del Código de Procedimiento Civil, referido a los juicios especiales del contrato de arrendamiento, de manera que lo que correspondía era que el arrendador enervara judicialmente el desahucio, al tenor de lo dispuesto en los artículos 588 y siguientes del cuerpo normativo señalado, en vez de aceptar tácitamente la restitución realizada en regla por la demandada, arrendar nuevamente el inmueble e iniciar el juicio de término de contrato de arrendamiento por no pago de las respectivas rentas.

Luego, la recurrente plantea que la sentencia ha conculcado el artículo 6° de la Ley N° 18.101 al sostener que no es aplicable al caso de autos porque ella opera siempre que se haya producido la terminación del contrato de arrendamiento, la que habría ocurrido el 30 de abril de 2012, de manera que hasta esa fecha el arrendatario está obligado a pagar las rentas. Se produce en este punto la aplicación de la solución normativa del artículo 1955 del Código Civil que expresa en relación al arrendamiento de cosas: “Cuando el arrendamiento debe cesar en virtud del desahucio de cualquiera de las partes, o por haberse fijado su duración en el contrato, el arrendatario será obligado a pagar la renta de todos los días que falten para que cese, aunque voluntariamente restituya la cosa antes del último día”, norma que no resulta aplicable al caso de marras dada la especialidad de la Ley N° 18.101. A mayor abundamiento, indica, el inciso 1° del artículo 6 del mismo cuerpo legal prescribe que cuando el arrendamiento termine por la expiración del tiempo estipulado para su duración, por la extinción del derecho del arrendador o por cualquier otra causa, el arrendatario continuará obligado a pagar la renta y los gastos por los servicios comunes que sean de su cargo, hasta que se efectúa la restitución del inmueble. En este caso, precisa, el término del contrato se produjo por el desahucio del arrendatario, que no fue objetado en sede judicial dentro de término legal, por lo tanto operó un mes después de la fecha de su comunicación, tras lo cual se efectuó la restitución de la propiedad.

Segundo: Que los jueces de la instancia dieron por establecidos como hechos de la causa, relevantes para la solución de la controversia sublite, los siguientes:

a).- La existencia de un contrato de arrendamiento entre las partes, suscrito el 8 de abril de 2005, respecto de la oficina N° 6 Lado B de domicilio reservado°, comuna de Santiago Centro, Región Metropolitana.

b).- La renta de arrendamiento ascendía a la cantidad equivalente a 25 Unidades de Fomento, la que debía pagarse los cinco primeros días de cada mes.

c).- La duración del contrato de arrendamiento se fijó en un plazo de doce meses, esto es, desde el día 1 de mayo de 2005 al 30 de abril del año 2006.

d).- Las partes convinieron la posibilidad de prorrogar el referido contrato, por períodos iguales y sucesivos de doce meses, siempre que ninguna de ellas manifestare su voluntad de ponerle término.

e).- Se estableció que para el caso que alguno de los contratantes no deseare renovar el contrato de arrendamiento debía comunicar a la otra por escrito dicha voluntad, con una anticipación mínima de 60 días, contados desde el término del contrato o la prórroga del mismo.

f).- El contrato de arrendamiento fue renovado en las siguientes oportunidades: Desde el día 1 de mayo del año 2006 al 30 de abril del año 2007; Desde el 1 de mayo del año 2007 al 30 de abril del año 2008; Desde el 1 de mayo del año 2008 al 30 de abril del año 2009; Desde el 1 de mayo del año 2009 al 30 de abril del 2010; Desde el 1 de mayo del año 2010 al 30 de abril 2011; y Desde el 1 de mayo del año 2011 al 30 de abril del año 2012.

g).- Mediante carta de 17 de octubre del año 2011, la arrendataria comunicó al arrendador su intención de desahuciar el contrato de arrendamiento y ponerle término al mismo, respecto de la propiedad correspondiente a la Oficina 6 ubicada en domicilio reservado, lado B, Santiago.

h) El arrendatario procedió a la entrega del inmueble arrendado el día 30 de noviembre del año 2011.

Tercero: Que, como se adelantó, se ha intentado en estos autos demanda en contra de Servicios de Proyectos Computacionales Ltda. solicitando la actora que se declare terminado el contrato de arrendamiento y se condene a la demandada a pagar, entre otras cuestiones, las rentas de arrendamiento pactadas por todo el tiempo estipulado para la duración del contrato y, por ende, más allá de la fecha en que la arrendataria hizo entrega del inmueble a la arrendadora.

Teniendo en consideración los hechos que han quedado asentados, los que no fueron atacados por el arbitrio en análisis, la controversia se centró en dilucidar la procedencia jurídica del cobro pretendido, teniendo en consideración que la demandada planteó su impertinencia en virtud de lo que dispone el artículo 4° de la Ley N° 18.101.

Cuarto: Que no fue materia de controversia que la cláusula segunda contenida en el contrato de arrendamiento de fecha 8 de abril de 2005 dispone que: “El presente contrato empezará a regir del 1 de mayo del año 2005 y tendrá una duración de un año, por lo que terminará el 30 de abril del año 2006, plazo que se renovará en forma tácita y automática, por períodos iguales y sucesivos de 12 meses cada uno, si ninguna de las partes comunicare a la otra, por escrito, su voluntad de poner término al mismo, con una anticipación mínima de 60 días, contados desde el día de término del contrato o de la prórroga en su caso. Dicha manifestación de voluntad deberá comunicarse a la otra por un instrumento hecho llegar por escrito, en forma directa o por carta certificada, a elección del arrendador”.

Quinto: Que los sentenciadores, al resolver la disyuntiva legal planteada en el arbitrio en análisis, han fundamentado su decisión sosteniendo: “Que no obstante lo actuado por la parte demandada es lo cierto que no ha cumplido con los términos del contrato de arrendamiento. En efecto, el desahucio -entendido como la manifestación de voluntad en orden a comunicar al otro contratante su intención de no perseverar en el contrato de arrendamiento-, a lo que efectivamente tiene derecho, no se ha ajustado a lo allí pactado, pues conforme a la última renovación del mismo, éste vencía el día 30 de abril del año 2012, de manera que la comunicación que efectuó a su arrendador, no puede surtir efectos de inmediato como pretende, sino sólo a contar del día 1 de mayo del año 2012”. (Considerando noveno) A continuación agregan: “Que así las cosas, sin perjuicio que la entrega del inmueble se verificó el día 30 de noviembre del año 2011, el arrendatario estaba obligado al pago de las rentas de arrendamiento hasta el día 30 de abril del año 2012, lo que no hizo, incumpliendo el contrato de arrendamiento, especialmente, su obligación de pagar las rentas de arrendamiento respecto del inmueble sublite, según lo dispone el inciso primero del artículo 1942 del Código Civil, encontrándose en mora del pago de las mismas, pues la terminación alegada por dicha parte fue unilateral, improcedente y no produjo efectos legales en la forma pretendida”. (Motivo décimo). Concluye que: “…no resulta aplicable lo dispuesto en el artículo 6 de la Ley 18.101, ni aún como derecho irrenunciable del arrendatario, toda vez que, la norma antes referida permite pagar las rentas de arrendamiento hasta que se efectúe la restitución del inmueble, pero siempre sobre la base que se haya producido la terminación del contrato de arrendamiento; y, aquí lo que se ha sostenido es que dicha terminación sólo se produjo el día 30 de abril del año 2012, de manera que es hasta esa fecha que el arrendatario está obligado al pago de las rentas”.

Sexto: Que con el sustrato fáctico pormenorizado en el considerando segundo de este fallo los sentenciadores consideraron que el contrato debe entenderse terminado a partir del 30 de abril de 2012, toda vez que el aviso en tal sentido se envió estando vigente el período que corría desde 1 de mayo de 2011 al 30 de abril de 2012, razón por la que tienen por verificado el incumplimiento contractual del arrendatario por la terminación unilateral por la que pretendió poner término al vínculo en la fecha en que envió la carta respectiva, sin respetar el período que restaba para el cumplimiento del plazo vigente, a consecuencia de lo cual hacen lugar a la demanda de cobro de rentas del período de noviembre de 2011 a 30 de abril de 2012, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1942 Código Civil.

Séptimo: Que el Código Civil sometió el contrato de arrendamiento de bienes raíces urbanos a las reglas generales del arrendamiento de cosas y a las especiales del párrafo 5º del Título XXVI, denominado “Reglas particulares relativas al arrendamiento de casas, almacenes y otros edificios”. Estas normas se caracterizan por la total libertad de las partes para convenir la renta; porque el desahucio, esto es, la manifestación de voluntad unilateral de los contratantes para poner fin al contrato, es enteramente discrecional, tanto para el arrendador como para el arrendatario. Por otra parte, el plazo del desahucio es brevísimo. Debe darse con una anticipación igual al período que regula los pagos; y como la renta es generalmente mensual, por lo común, requiere apenas un mes de anticipación. El contrato expira por el vencimiento del plazo convenido y porque se extingue el derecho del arrendador. El arrendatario es obligado a restituir la cosa al fin del arriendo. (nombre reservado, El nuevo régimen de los arrendamientos urbanos, Legislación Comentada, Universidad de Chile, Valparaíso, página 30).

El régimen común antes indicado agrega que el arrendatario queda obligado al pago de la renta y por el período que falte “hasta el día que desahuciado hubiere podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiere terminado sin desahucio”, sólo en el evento que dicha conclusión anticipada del contrato lo sea por su culpa, pudiendo eximirse de ese pago subarrendando bajo su responsabilidad y prestando garantía competente (artículo 1945).

El legislador, sin embargo, comenzó a dirigir este contrato mediante sucesivas normativas que se inician con la dictación del Decreto Ley 520, de 20 de agosto de 1932, prosiguiendo una numerosa legislación (Ley 6.844, de 4 de marzo de 1941; Ley 7.747, de 24 de diciembre de 1943; Ley 9.311, 4 de febrero de 1949; Ley 9.910, de 22 de marzo de 1951; Decreto con Fuerza de Ley 211, de 21 de julio y Decreto con Fuerza de Ley 424 de 27 de octubre, ambos de 1953, dictados en virtud de la Ley 11.151, de 5 de febrero de ese mismo año; Ley 11.622, de 25 de septiembre de 1954; Ley 12.006, de 23 de enero de 1956; Ley 12.432, de 1° de febrero de 1957; Ley 12.861 (art. 12), de 7 de febrero de 1958; Ley 13.305 (art. 212), de 6 de agosto de 1959; Ley 13.934 (art. 1°), de 13 de abril de 1960; Ley 14.602 (art. 1°), de 12 de agosto de 1961; Ley 15.140 (art. 1°), de 22 enero de 1963; Ley 15.228; Ley 14.419, de 18 de diciembre de 1963; Ley 15.575, de 31 de diciembre de 1964; Ley 16.068, de 22 de enero de 1965; Ley 16.273, de 1° de julio de 1965; Ley 16.392; Ley 16.451 (art. 2°), de 30 de marzo de 1966; Ley 16.617 (art. 167), de 31 de enero de 1967; Ley 16.840 (art. 141), de 24 de marzo de 1968; Ley 17.072 (art. 112), de 31 de octubre de 1968; Ley 17.332; Ley 17.410 y 17.600, de 17 de enero de 1972 Decreto Ley 964, de 12 de abril de 1975 y Decreto Ley 1505, entre otros textos legales) hasta la dictación de la Ley Nº 18.101, de 29 de enero de 1982, cuyo artículo 4° dispone: “En los contratos de plazo fijo que no exceda de un año el arrendador sólo podrá solicitar judicialmente la restitución del inmueble y, en tal evento, el arrendatario tendrá derecho a un plazo de dos meses, contados desde la notificación de la demanda. En los casos a que se refiere este artículo el arrendatario podrá restituir el inmueble antes de expirar el plazo de restitución y sólo estará obligado a pagar la renta de arrendamiento hasta el día en que aquélla se efectúe”. El artículo 6º agrega que en el evento que el contrato termine, incluso por “cualquier” causa, el arrendatario continuará obligado a pagar la renta de arrendamiento y los gastos por servicios comunes que sean de su cargo, sólo “hasta que efectúe la restitución del inmueble”.

Octavo: Que al tenor de lo referido en el considerando precedente, se puede sostener que la aludida Ley N° 18.101 destina su Título II a regular el desahucio y la restitución y, al efecto, en los artículos 3°, 4° y 5° otorga distintas reglas según se trate de contratos en que el plazo del arrendamiento se haya pactado mes a mes o de duración indefinida -artículo 3°- de plazo fijo que no exceda de un año -artículo 4°- y de plazo fijo superior a un año -artículo 5°-.

Sin embargo, una regla que es común a todas estas situaciones es la que se refiere al pago de la renta cuando el contrato ha sido desahuciado: esta obligación subsiste para el arrendatario sólo hasta que efectúa la restitución. Únicamente el artículo 5° contempla una hipótesis especial, que no viene al caso analizar porque el contrato de autos no resulta subsumible en ella.

Noveno: Que teniendo presente las claras disposiciones del artículo 1° de la citada Ley 18.101, que estatuye: “El contrato de arrendamiento de bienes raíces urbanos … se regirá por las disposiciones especiales de esta ley y, en lo no previsto por ella, por el Código Civil”, las estipulaciones de la ley cobran aplicación preferente respecto de las contempladas en el referido Código, entre las que se contempla un régimen según el cual la regla general es que el arrendatario continúa obligado al pago de la renta sólo hasta la restitución, situación que se mantiene en los contratos a plazo fijo que no excedan de un año.

Décimo: Que de acuerdo a lo expresado y por haber quedado asentado en el proceso que el contrato de arriendo celebrado entre las partes recayó en un bien raíz urbano; que se pactó a plazo fijo y con una duración no superior a un año, renovable por períodos iguales en las condiciones pactadas en la cláusula segunda de la convención; y que la arrendataria desocupó materialmente el inmueble materia del arrendamiento, entregándolo a la demandante, procede concluir que en el caso en estudio se cumplen todos los presupuestos que considera el artículo 4° de la Ley N° 18.101, de modo que le asiste al arrendatario la facultad de poner término anticipado al contrato sin la obligación de pagar la renta por el periodo que falte. Así lo entiende también el recurrente, quien denuncia vulnerado precisamente este precepto legal.

Pues bien, esta norma -ubicada, como se dijo, en el título de la ley referido al desahucio y la restitución- destina el inciso 1° a regular los efectos del desahucio del arrendador y el inciso 2° es bastante claro en permitir al arrendatario devolver el inmueble aún antes de vencer el plazo fijado primitivamente para la restitución, quedando obligado a pagar la renta hasta el día en que ella se materialice.

En este punto del razonamiento debe necesariamente recordarse lo dispuesto en el artículo 19 de la Ley N° 18.101, conforme al cual son irrenunciables los derechos que esta ley confiere a los arrendatarios. Por consiguiente, el hecho de haberse pactado un contrato de arrendamiento por un plazo no superior a un año, no puede entenderse que importa renuncia del arrendatario de su derecho a desahuciarlo, en los términos que prevé el aludido inciso 2° del artículo 4°.

En una situación como la propuesta únicamente cabría exigir al arrendatario que pretende ejercer el derecho irrenunciable que le confiere el precepto citado dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 1976 del Código Civil -aplicable en virtud de lo estatuido en la parte final del inciso 1° del artículo 1° de la Ley N° 18.101-, esto es, dar el aviso de desahucio con una anticipación de un periodo entero de los designados por la convención o la ley para el pago de la renta. Esta exigencia, conforme fijaron los magistrados como hecho de la causa, fue satisfecha por la demandada.

Undécimo: Que no puede dejar de hacerse presente que si bien uno de los principios fundamentales del derecho contractual es el de la autonomía de la voluntad, que importa la libertad de los particulares para celebrar contratos así como para determinar su contenido, efectos y duración, lo cierto es que tal autonomía no es, sin embargo, absoluta, desde que tratándose de casos extremos ha de ser limitada, reduciéndose en todo caso la intervención del legislador en esta materia únicamente a lo estrictamente indispensable.

Así, en los contratos de adhesión este principio esencial desaparece, toda vez que en ellos sólo una de las partes dicta las condiciones con arreglo a las cuales ha de celebrarse la convención, las que la otra se limita a aceptar sin poder discutir. Incluso en los llamados contratos de "libre discusión", en que las circunstancias del contrato son discutidas con libertad por las partes, es común que una de las voluntades se sobreponga a la otra, considerando que la motivación que lleva a contratar puede encontrarse en necesidades más o menos imperiosas. De manera que dejar a los particulares en absoluta libertad para que contraten puede dar lugar a situaciones abusivas o injustas, razón por la cual es deber del Estado evitarlas.

“El Estado tiene un derecho indiscutible e inalienable para dictar medidas que tiendan a asegurar el imperio de la justicia en las relaciones contractuales y a impedir que el contrato sea fuente de abusos e injusticias sociales o el instrumento de una clase o de un grupo de individuos para explotar a otra clase o grupo.” “Es precisamente en este sentido que se orienta la tendencia de las legislaciones contemporáneas. Para emplear una expresión feliz del Decano Josserand, y que ha tomado carta de ciudadanía en el Derecho, vivimos bajo el régimen del "contrato dirigido", es decir, del contrato reglamentado y fiscalizado por los Poderes Públicos en su formación, ejecución y duración. A un régimen de economía dirigida, como es el de la hora actual, no puede convenir sino un régimen de contrato dirigido. De otro modo, la economía dirigida no podría marchar: los contratos son los vehículos jurídicos de la circulación y distribución de las riquezas.”

Entonces, el legislador ha intervenido para remediar los excesos que pueden derivar de la aplicación del principio en análisis, mediante la figura del denominado “contrato dirigido”, que es aquél en que el legislador en términos imperativos impone sus condiciones, por lo menos respecto de determinadas cláusulas, como precisamente sucede, entre otros, con el contrato de arrendamiento. En efecto, tratándose de los contratos de arrendamiento de inmuebles urbanos, éstos son dirigidos, precisamente porque: a) cuando se pactan mes a mes o por plazo indefinido o a plazo fijo que no exceda de un año, el legislador, imperativamente, dispone que el arrendatario gozará de un plazo adicional para la restitución del inmueble, después que el arrendador le notifica el desahucio (artículos 3º y 4º de la Ley N° 18.101); b) si se trata de un contrato que recae en una vivienda y ha sido pactado a plazo fijo superior a un año, el legislador desconoce la “ley del contrato”, pues faculta al arrendatario para poner término anticipado al contrato sin la obligación de pagar la renta por el período que falte, derecho que puede ejercer si el arrendador le prohibió subarrendar (artículo 5º de la Ley N° 18.101) y c) son irrenunciables los derechos que la Ley N° 18.101 confiere a los arrendatarios (artículo 19º de la Ley N° 18.101). En relación a lo anterior, nombre reservado señala que “Atento a lo que dispone el artículo 12 del Código Civil, la cláusula del contrato en que el arrendatario renuncie a un derecho que la ley le acuerda, carecerá de todo valor y se tendrá por no escrita. (Celis Rodríguez Rubén, Normas especiales de arrendamiento de predios urbanos, Editorial Jurídica de Chile, Santiago, año 1982, pág. 25).

Duodécimo: Que la competencia de la Corte Suprema al conocer del recurso de casación en el fondo se refiere al establecimiento de un error de derecho, que al tener influencia substancial en lo dispositivo de la sentencia, permite sea acogido, puesto que es el legislador quien por este medio cuida se respete su voluntad, pero más que eso, la soberanía que importa la dictación de las leyes, agregando un objetivo unificador de la jurisprudencia que pretende dar certeza y seguridad jurídica a las personas al interior del Estado, todo lo cual no puede ser desatendido.

Decimotercero: Que luego, conforme a lo dicho en los motivos que anteceden, los errores adelantados constituyen trasgresión a las disposiciones legales indicadas como infringidas por la recurrente, en especial a los artículos 4, 6 y 19 de la Ley N° 18.101, yerro de derecho que ha influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo, desde que la equivocada aplicación efectuada de tales preceptos ha llevado a acoger la demanda, en circunstancias que procedía fuera desestimada. Circunstancia suficiente y que posibilita e impone acoger el recurso de casación en el fondo interpuesto por Servicios de Proyectos Computacionales Ltda., por haberse configurado los presupuestos que justifican anular el fallo impugnado.

Por estas consideraciones y de conformidad, además, con lo dispuesto en los artículos 764, 765, 767 y 785 del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casación en el fondo deducido en lo principal de fojas 86 por el abogado don Alfredo Silva Villarroel en representación de la demandada y, en consecuencia, se invalida la sentencia de ocho de enero de dos mil ocho, escrita a fojas 82 y siguientes, y acto continuo y sin nueva vista, pero separadamente, se dicta la sentencia que corresponde conforme a la ley.

Acordada con el voto en contra de la Ministra señora Rosa Egnem Saldías y del abogado integrante señor Ricardo Peralta Valenzuela, quienes fueron de opinión de rechazar el recurso de casación en el fondo interpuesto por la parte demandada, teniendo para ello en consideración las siguientes argumentaciones:

1°.- Que la cita de las disposiciones legales denunciadas por el recurrente, expuestas previamente en el motivo primero de esta sentencia, y los argumentos esgrimidos en apoyo de sus afirmaciones en tal sentido, tienen por objeto sustentar fundamentalmente que los sentenciadores del mérito habrían incurrido en error de derecho al concluir que la estipulación segunda del contrato de arrendamiento no otorgaba al arrendatario la facultad de ponerle término anticipadamente, en forma unilateral y sin expresión de causa, de manera que estaba obligado al pago de las rentas de arrendamiento hasta el vencimiento de la referida convención.

2°.- Que al respecto, los recurridos sostuvieron que lo obrado por la demandada no se habría ajustado a lo pactado por las partes, por cuanto la última renovación del contrato vencía el día 30 de abril de 2012, de manera que la comunicación que efectuó a su arrendador, no pudo surtir efectos de inmediato como lo pretende, sino que sólo a contar del día 1 de mayo de 2012, de forma tal que estaba obligado al pago de las rentas hasta esa fecha, y al no haberlo hecho, ha incurrido en incumplimiento del contrato de arrendamiento, pues la terminación alegada por dicha parte fue unilateral, improcedente y no produjo efectos legales en la forma pretendida.

3°.- Que no fue materia de controversia que la cláusula segunda contenida en el contrato de arrendamiento de fecha 8 de abril de 2005 dispone que: “El presente contrato empezará a regir del 1 de mayo del año 2005 y tendrá una duración de un año, por lo que terminará el 30 de abril del año 2006, plazo que se renovará en forma tácita y automática, por períodos iguales y sucesivos de 12 meses cada uno, si ninguna de las partes comunicare a la otra, por escrito, su voluntad de poner término al mismo, con una anticipación mínima de 60 días, contados desde el día de término del contrato o de la prórroga en su caso. Dicha manifestación de voluntad deberá comunicarse a la otra por un instrumento hecho llegar por escrito, en forma directa o por carta certificada, a elección del arrendador”.

4°.- Que asentado lo anterior, es menester, entonces, dilucidar la efectividad de la denuncia que propugna la existencia de error de derecho en la aplicación de los artículos 4, 6 y 19 de la Ley Nº 18.101, y de los artículos 1947, 1955 y 1976 del Código Civil, imputación mediante la cual el recurrente impugna el alcance que los sentenciadores dieron a la estipulación contractual que se analiza, cuyo real sentido habría sido desatendido, a su juicio, por la errónea determinación que se efectúa de ella, pretendiendo cambiar la naturaleza o calidad al contrato de arrendamiento, atribuyéndole los efectos de uno indefinido.

5º.- Que en este orden de ideas, es preciso tener en cuenta que la interpretación de los contratos queda dentro de las facultades propias de los magistrados de la instancia, los que pueden ser revisados por esta Corte de Casación en el evento que por tal labor se desnaturalice el acuerdo al que ellas han llegado, transgrediéndose con lo anterior la ley del contrato prevista en el artículo 1545 del Código Civil, además, de las disposiciones pertinentes a la interpretación de los contratos. Ello ocurre, ciertamente, cuando se alteran las consecuencias de sus cláusulas, desnaturalizándolas y, en tales circunstancias, “el poder soberano de los jueces del pleito para establecer los hechos de la causa, no puede extenderse a su apreciación jurídica y a la determinación de la ley que les sea aplicable; y por consiguiente la ilegal apreciación de las cláusulas del contrato y las erróneas consecuencias que de esta ilegal apreciación deduzcan los jueces del pleito deben ser sometidas a la censura de la Corte Suprema por medio del recurso de casación por violación del artículo 1545, o sea por violación de la ley del contrato.”. (Luis Claro Solar, "Derecho Civil Chileno y Comparado", pág. 474);

6º.- Que lo examinado en los fundamentos que preceden conduce a concluir que el recurso de casación en el fondo interpuesto por la demandada ve mermado el vigor de sus basamentos al no haber encaminado el error de derecho que le sirve de fundamento precisamente en una vulneración de las normas sobre interpretación de los contratos. En este punto de la reflexión vale poner de relieve que la particularidad que -en cuanto constituye su objetivo directo- define al recurso de casación en el fondo, es que éste permite la invalidación de determinadas sentencias que hayan sido pronunciadas con infracción de ley, siempre que ésta haya tenido influencia sustancial en su parte resolutiva o decisoria. Semejante connotación esencial de este medio de impugnación se encuentra claramente establecida en el artículo 767 del Código de Procedimiento Civil, que lo instituye dentro de nuestro ordenamiento positivo y se traduce en que no cualquier transgresión de ley resulta idónea para provocar la nulidad de la sentencia impugnada, la nulidad no se configura en el mero interés de la ley, sino sólo aquélla que haya tenido incidencia determinante en lo resuelto, esto es, la que recaiga sobre alguna ley que en el caso concreto ostente la condición de ser decisoria litis. En tal sentido, esta Corte ha dicho que las normas infringidas en el fallo para que pueda prosperar un recurso de casación en el fondo, han de ser tanto las que el fallador invocó en su sentencia para resolver la cuestión controvertida, como aquéllas que dejó de aplicar y que tienen el carácter de “normas decisoria litis”, puesto que en caso contrario, esta Corte no podría dictar sentencia de reemplazo, dado el hecho que se trata de un recurso de derecho estricto.

7º.- Que no debe perderse de vista que el recurso de casación en el fondo persigue instar por un examen del juicio conclusivo de la cuestión principal, desplegado en la sustancia misma de la sentencia definitiva o interlocutoria que se busca anular, cuyos desaciertos jurídicos sólo autorizarán una sanción procesal de esa envergadura, en la medida que hayan trascendido hasta la decisión propiamente tal del asunto, definiéndola en un sentido distinto a aquél que se imponía según la recta inteligencia y aplicación de la normativa aplicable. De este modo, entonces, aún bajo los parámetros de desformalización y simplificación que caracterizan a este arbitrio desde la entrada en vigencia de la Ley N° 19.374, no se exime a quien lo plantea de indicar y analizar la ley decisoria que ha sido vulnerada y en que la infracción ha tenido influencia sustancial en lo resolutivo de la sentencia cuya anulación se persigue.

8º.- Que lo razonado conduce derechamente a concluir que la imputación de desacato a lo dispuesto en los artículos denunciados en el arbitrio, no puede, por sí sola, servir de apoyo idóneo al remedio procesal que se examina, por ser una condición fundamental del mismo que el yerro jurídico invocado influya sustancialmente en lo dispositivo del fallo, exigencia que no se cumple en la especie, pues aún en el evento de ser acertada la interpretación que el impugnante otorga a los preceptos legales aludidos en su recurso, no puede entenderse que ella haya repercutido en forma determinante en la resolución del asunto de fondo que viene decidido, puesto que nada se ha objetado respecto de la normas cuya omisión se constata y que no han sido consideradas al puntualizar la infracción preceptiva descrita en el arbitrio procesal que se examina, esto es, aquellas que habrían permitido efectuar una interpretación distinta de la cláusula 2º del contrato que ligó a las partes. Dicho de otra manera, la lectura del libelo de casación muestra que el recurrente se mantiene asilado en la tesis de su defensa planteada en la contestación de la demanda, la que reitera y por cuyo acogimiento insiste, empero, sin extender el fundamento de su postulado de nulidad a las normas sustantivas de interpretación de los contratos, que en definitiva, y en virtud de su aplicación, fundaron la decisión cuya anulación se pretende, teniendo particularmente en consideración que lo que se impugna por la vía del arbitrio en análisis es el alcance que los sentenciadores dieron a la cláusula 2º del contrato de arrendamiento.

Regístrese.

Redacción a cargo del Ministro Señor Sergio Muñoz Gajardo y el voto en contra de sus autores.

N° 5.535-14.

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señores Sergio Muñoz G., Héctor Carreño S., señora Rosa Egnem S., y los Abogados Integrantes señores Jorge Lagos G., y Ricardo Peralta V. No firma el Abogado Integrante señor Lagos, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar ausente. Santiago, once de diciembre de dos mil catorce.

Autoriza la Ministra de Fe de la Excma. Corte Suprema.

En Santiago, a once de diciembre de dos mil catorce, notifiqué en Secretaria por el Estado Diario la resolución precedente.