Rentas de arrendamiento

Santiago, veintitrés de abril de dos mil quince.

Vistos:

Por sentencia de nueve de mayo de dos mil trece, escrita a fojas 107 y siguientes, complementada por la de veintitrés de septiembre del mismo año, escrita a fojas 162, dictada en los autos seguidos ante el Tercer Juzgado Civil de Concepción caratulados “Comunidad Edificio Tribunales con nombre reservado”, número de rol C-7079-2012, se acogió la demanda de terminación de contrato de arrendamiento por culpa del arrendatario, condenándolo a pagar la suma equivalente a 420 Unidades de Fomento, por su valor en moneda nacional al día del pago, con costas; la que fue confirmada por una sala de la Corte de Apelaciones de Concepción por sentencia de seis de enero de dos mil catorce, escrita a fojas 181 y siguientes, previo rechazo del recurso de casación en la forma deducido por la parte demandada.

En contra de dicha sentencia la demandada dedujo recurso de casación en el fondo, denunciando la infracción de una serie de normas legales que indica, y solicita que se lo acoja e invalidándosela se dicte una de reemplazo, en acto separado y sin nueva vista, que revoque el dictamen que la condenó a pagar la suma equivalente a 420 Unidades de Fomento, liberándosela, como del pago de las costas de la instancia.

Se trajeron los autos en relación.

Considerando:

1° Que el recurrente señala que la condena al pago de la suma equivalente a 420 Unidades de Fomento se justifica por los sentenciadores con el razonamiento contenido en el motivo décimo quinto de la sentencia de primer grado, reproducido por la de segunda instancia, en particular por la aplicación del artículo 1945 del Código Civil, pero como lo arrendado corresponde a un bien raíz urbano no rige dicha norma sino lo dispuesto en el artículo 6, inciso 1°, de la Ley N° 18.101, y, por lo tanto, el arrendatario solo está obligado a pagar la renta de arrendamiento y los gastos por servicios comunes que sean de su cargo, hasta que efectúe la restitución del inmueble.

En ese contexto, afirma que se infringió lo que disponen dichas disposiciones y lo que previene el artículo 4° del Código Civil, ya que señala que la normativa contenida en leyes especiales debe aplicarse con preferencia a las del estatuto civil.

Añade que, como es sabido, el artículo 19 de la Ley N° 18.101 establece la irrenunciabilidad de los derechos consagrados en esta ley a favor de los arrendatarios; por lo que habiéndose restituido el inmueble arrendado durante el proceso, tal como quedó fijado por los jueces de la

instancia, nunca debió condenarse al arrendatario a pagar las rentas de arrendamiento que faltaban hasta la terminación del plazo de arriendo, ya que pugna con lo dispuesto en el artículo 6 de la citada ley.

Por lo señalado, añade, que por haberse aplicado incorrectamente las normas citadas, se transgredió, además, las contenidas en los artículos 19 a 24 del Código Civil.

Concluye que es patente la influencia de los errores de derecho denunciados sobre lo dispositivo de la sentencia, toda vez que la única razón por la cual se impuso la condena al pago de la suma equivalente a 420 Unidades de Fomento, correspondiente a la solución de las rentas de arrendamiento hasta el término del contrato, tiene como fundamento la aplicación, incorrecta, del artículo 1945 del Código Civil. Si se hubiera aplicado correctamente el derecho, esto es, la norma del artículo 6, inciso 1, de la Ley N° 18.101, por imperativo de lo dispuesto en el artículo 1, inciso 1, de la misma ley, y artículo 4 del Código Civil, y habiéndose constatado la restitución del inmueble durante el curso del proceso, jamás se habría dado lugar al pago de la pretendida suma. Por la misma razón, se habría liberado a la demandada del pago de las costas, ya que no habría sido totalmente vencida.

Solicita, en definitiva, se acoja el recurso y anulándose la sentencia de segunda instancia se dicte una de reemplazo, separadamente y sin nueva vista, que rechace la demanda en la parte que condenó a la demandada al pago de la suma mencionada, liberándoselo del pago de las costas;

2° Que, en forma previa, corresponde considerar que el recurso que se analiza no da origen a una instancia, razón por la que esta Corte tiene una competencia limitada y, por lo mismo, el análisis que debe efectuar no puede explayarse a cuestiones ajenas a la controversia y al debate, y, en consecuencia, debe velar por la correcta aplicación del derecho conforme con los antecedentes y alegaciones que las partes formularon en los escritos principales del pleito. En ese contexto, como lo sostiene la doctrina autorizada, no es “…lícito proponer en el recurso de casación en el fondo, por primera vez, asuntos o problemas nuevos jurídicos o de hecho que no hayan sido materia de discusión entre los litigantes y sobre los cuales no haya recaído pronunciamiento alguno en el fallo reclamado, cuestiones todas que han de terminar con la sentencia en alzada…”(Mosquera R. Mario y Maturana M. Cristián, Los Recursos Procesales, Ed. Jurídica, Santiago de Chile, 2010, p. 290-291.)

Lo indicado no es el resultado de una mera elucubración doctrinaria, pues el artículo 771 del Código de Procedimiento Civil dispone que el recurso debe ser interpuesto por el agraviado, esto es, por el pleiteador a quien no se atendieron, en todo o en parte, las alegaciones y defensas que invocó en las etapas procesales respectivas.

Así, en todo caso lo ha resuelto esta Corte de manera reiterada, en la medida que ha señalado que “…la recurrente intenta introducir, vencida la etapa de discusión, alegaciones nuevas basadas en presupuestos fácticos no presentados a la demandante en la etapa probatoria del juicio, tal como la existencia de una concesión anterior a la de la actora, que se superpone a ésta, impidiéndole de esta manera controvertir tales argumentos y circunstancias y, por ende, rendir la prueba que fuere necesaria para desvirtuar los dichos de la contraparte…” (15 de mayo de 2013, rol 2817-2013) ; “…el recurso de nulidad sustantivo planteado en esos términos, atenta contra la naturaleza de derecho estricto de este arbitrio, que tiene por objeto revisar el derecho aplicado a la solución de la controversia, pero en los términos en que fue deducida y con los márgenes delimitados en las etapas pertinentes…”(25 de marzo de 2013, rol 10.396-2011); “…la impugnación desarrollada en el recurso de apelación e igualmente, ahora, en el arbitrio de nulidad sustantiva, importa el planteamiento de una alegación nueva y, como tal, resulta inaceptable una causal de casación fundada en la infracción de disposiciones legales que, se alega, debiesen haber sido interpretadas y aplicadas en función de materias distintas de las discutidas en el juicio, las que, por lo demás, no fueron esgrimidas por la demandada en la etapa de discusión, para efectos de conceder a la contraria la posibilidad de manifestar su parecer sobre la pertinencia de aplicarlas al caso sublite, lo que obviamente, de aceptarse, atentaría contra el principio de bilateralidad de la audiencia. Esta inadmisibilidad se impone, además, por cuanto no ha podido ser infringida por los magistrados del fondo una disposición legal que no ha sido impetrada por las partes al sustentas sus acciones o excepciones y defensas…” (21 de junio de 2012, rol 4086-2012). En el mismo sentido, las dictadas con fechas 27 de julio y 24 de agosto de 2011; 30 de enero, 21 de agosto, 14 de diciembre, 24 de diciembre de 2012, y 23 y 20 de mayo y 5 de junio de 2013, en los autos número de rol 4916-2011, 6422-2010, 1156-2011, 2712-2012, 573-2012, 5777-2012, 1565-2013, 8702-2012 y 1858-2013, respectivamente;

3° Que la exigencia señalada tiene su sustento en la noción de “derecho a la tutela judicial”, que deriva de la garantía constitucional consagrada en el artículo 19, numeral 3, inciso 1, de la Constitución Política de la República, que asegura a todas las personas “la igual protección de la ley en el ejercicio de sus derechos”, para cuya finalidad el legislador, según la orden consagrada en el inciso 5 del citado precepto, debe establecer un procedimiento y una investigación racionales y justos; y debe ser “…racional para configurar un proceso lógico y carente de arbitrariedad. Y justo para orientarlo a un sentido que cautele los derechos fundamentales de los participantes en un proceso…” (sentencia dictada por el Tribunal Constitucional con fecha 7 de julio de 2011 en los autos número de rol 1838);

4° Que la parte demandada, según se advierte de la lectura del recurso de apelación que dedujo en contra de la sentencia de primera instancia, y en lo que concierne a la decisión que hizo lugar a la demanda principal en todos sus extremos, solo la impugnó porque, según expresa, sus testigos acreditaron debidamente que el contrato de arrendamiento terminó por culpa del arrendador y no por su culpa, y, por lo tanto, no procede que pague ninguna suma de dinero; en razón de lo anterior solicitó que se declarara terminado el contrato de arrendamiento por culpa del demandante;

5° Que, en consecuencia, como los jueces de segunda instancia tenían limitada su competencia a los términos del recurso de apelación deducido por la parte demandada, que están referidos a una cuestión diversa a aquella que ahora enarbola, se debe concluir que el que se examina está fundamentado en una alegación nueva; razón por la que corresponde que sea desestimado, sin costas.

Por estas consideraciones y de conformidad, además, con lo que disponen los artículos 764 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido en contra de la sentencia de seis de enero de dos mil catorce, escrita a fojas 181 y siguientes, sin costas.

Se previene que la ministra señora Muñoz y el abogado integrante señor Correa fueron de opinión de rechazar el recurso, por las siguientes consideraciones:

1° Que, en lo que interesa, se encuentran establecidos como hechos de la causa, los siguientes: que las partes con fecha 1 de abril de 2011 celebraron un contrato de arrendamiento referido a una pared de cuatro metros de ancho por veinte metros de alto, del edificio ubicado en calle Barros Arana esquina Tucapel, Concepción, para la instalación de un letrero publicitario; que la renta de arrendamiento era el equivalente a 140 Unidades de Fomento anuales; que el plazo de duración del contrato se fijó en cinco años, entrando en vigencia el 1 de noviembre de 2011, renovable automáticamente si ninguna de las partes comunicaba su término, con sesenta días de anticipación; que el bien arrendado fue restituido durante el curso del proceso; y que el cese del goce de la cosa arrendada derivó del incumplimiento en que incurrió el arrendatario de las obligaciones que asumió, lo que motivó que se dictara el decreto alcaldicio de demolición con fecha 7 de septiembre de 2012;

2° Que los sentenciadores del fondo para hacer lugar a la demanda en lo que concierne al pago de la suma equivalente a 420 Unidades de Fomento, esto es, la solución de las rentas por todo el tiempo que falte hasta el término de vigencia originalmente pactado, tuvieron en consideración lo que establece el artículo 1945 del Código Civil, que al, efecto, señala: “Cuando por culpa del arrendatario se pone termino al arrendamiento será el arrendatario obligado a la indemnización de perjuicios, y especialmente al pago de la renta por el tiempo que falte hasta el día en que desahuciado el contrato hubiera podido hacer cesar el arriendo o en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio”;

3° Que la parte recurrente sostiene que dicha norma no rige el caso de autos sino aquella contenida en el artículo 6 de la Ley N° 18.101, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 4 del Código Civil; normativa especial que señala que la obligación que asume el arrendatario es la de pagar las rentas hasta la restitución de la propiedad, cualquiera que sea la causa de la terminación del contrato; disposición que es irrenunciable según lo preceptúa el artículo 19 de la misma ley;

4° Que no existe incompatibilidad entre lo dispuesto en el artículo 6° de la ley 18.101 y lo previsto en el artículo 1945 del Código Civil, desde que conforme a lo señalado en el artículo 1° de la ley 18.101, las normas del Código Civil siguen vigentes en todo aquello que no sea regulado en dicha ley especial, que es lo que ocurre en el caso que se analiza. En efecto, de la lectura del artículo 6° de la le 18.101 se desprende que la norma regula la situación que se produce en el evento que, no obstante haber expirado el contrato de arrendamiento – cualquiera sea la causa – el arrendatario continúa gozando del inmueble, estableciendo que en tal caso continuará obligado al pago de las rentas hasta la época de la restitución. El artículo 1945 del Código Civil, en tanto, se refiere a un hecho distinto, cual es que, faltando un tiempo para que el contrato termine – por la llegada del plazo, por ejemplo – se le pone término por culpa del arrendatario, de suerte que la restitución debe llevarse a cabo antes del plazo previsto, situación frente a la cual la norma dispone que el arrendador tiene derecho a exigir las rentas que se habrían devengado hasta la expiración del plazo, además de la indemnización de perjuicios que corresponda. Como es posible observar, la hipótesis consultada en la ley 18.101 tiene por objeto impedir que el disfrute de la cosa por parte del arrendatario - en los hechos y después de expirado el contrato - perjudique al arrendador, razón por la cual le impone la obligación de pagar la renta mientras ello ocurra; mientras que la situación prevista en el citado artículo 1945, prevé que la restitución anticipada del inmueble, por una situación imputable al arrendatario, sea la que le provoque el perjuicio, para lo cual lo obliga a continuar pagando hasta la época en que estaba previsto su término.- Esta última regla, por lo demás, es plenamente concordante con lo dispuesto en el artículo 1545 del Código Civil, en la medida que respeta la ley del contrato, ya que pretender lo contrario, implicaría que éste puede terminar por voluntad unilateral de uno de los contratantes.

Redactada por la ministra señora Gloria Ana Chevesich Ruiz.

Regístrese y devuélvanse.

Rol N° 9498-14

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., señor Carlos Cerda F., y el Abogado Integrante señor Rodrigo Correa G. No firma el Ministro señor Cerda y el Abogado Integrante señor Correa, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar con licencia médica el primero y por estar ausente el segundo. Santiago, veintitrés de abril de dos mil quince.

Autoriza la Ministra de Fe de la Excma. Corte Suprema.

En Santiago, a veintitrés de abril de dos mil quince, notifiqué en Secretaria por el Estado Diario la resolución precedente.