Venta de cosa ajena

SEQ CHAPTER \h \r 1Santiago, tres de junio de dos mil quince.

VISTOS:

En este juicio ordinario sobre nulidad de contrato con indemnización de perjuicios, tramitado ante el Juzgado de Letras en lo Civil de Quintero bajo el rol Nº 4.621-2009, caratulado “nombre reservado con nombre reservado”, el juez titular del referido tribunal, mediante sentencia de veinticinco de marzo de dos mil catorce, que se lee a fojas 481 y siguientes, acogió la acción deducida y declaró la nulidad absoluta del contrato de compraventa de bien raíz celebrado el 6 de noviembre de 2006 entre don nombre reservado, representado por su hijo nombre reservado y la demandada doña nombre reservado, disponiendo la cancelación de la inscripción dominical practicada a favor de esta última en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Quillota, desestimando también la acción reconvencional destinada al pago de las expensas necesarias efectuadas para la conservación de ese inmueble.

Apelado el fallo por la parte demandada, una Sala de la Corte de Apelaciones de Valparaíso, en sentencia de uno de agosto de ese mismo año, escrita a fojas 577 y siguiente, lo confirmó.

En contra de esta última decisión la demandada dedujo recursos de casación en la forma y en el fondo y mediante resolución de dieciocho de diciembre de dos mil catorce, agregada a fojas 625, se declaró inadmisible el primer arbitrio y se dispuso traer los autos en relación para conocer el recurso de nulidad sustantiva.

Y TENIENDO EN CONSIDERACIÓN:

PRIMERO: Que en su pretensión de nulidad de fondo la impugnante asevera que los jueces quebrantan los artículos 704 n° 2, 1445 n° 5 (sic), 1682 inciso 1°, 1815 y 2163 N° 5 del Código Civil, afirmando que los sentenciadores se equivocan al declarar la nulidad absoluta del contrato de autos sobre la base de concluir la ausencia de consentimiento en esa convención, porque a ese acto, según explica la demandada, compareció don nombre reservado actuando en representación de don nombre reservado como vendedor, en virtud del mandato que este último le confirió el 5 de diciembre de 2001 el que, a la época de otorgamiento del contrato, ya había terminado por la muerte del mandante. En consecuencia, señala que no es acertado sostener la carencia de consentimiento que declaran los jueces porque sí existió un concierto de voluntades entre los otorgantes de la escritura. Lo que sucede, en cambio, es que la circunstancia de haberse invocado un mandato terminado o extinguido hace inoponible el contrato a los actores, en tanto herederos del vendedor, ya que de acuerdo a lo previsto en el artículo 1815 del Código Civil, la venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del dueño de la cosa vendida, mientras no se extingan por el transcurso del tiempo. Así, al no existir la representación invocada, la voluntad del mandante no existe y, por lo mismo, el acto no le afecta, pero el contrato es válido ya que no adolece de ningún vicio del consentimiento. Así se desprende de lo estatuido en el artículo 704 del Código Civil, cuando al enumerar cuáles no son justos títulos diferencia entre el conferido por una persona en calidad de mandatario o representante legal sin serlo y el que adolece de un vicio de nulidad, ya que una cosa es la nulidad del título y otra distinta es su inoponibilidad, interpretación que encuentra acogida en el artículo 1815 del mismo texto legal, que reconoce la validez de la venta de cosa ajena, contemplando el caso de un acto ejecutado por una persona sobre los bienes de otra que no lo ha consentido, por no ser parte del acto o contrato, lo que es perfectamente aplicable a la situación del mandatario que obra fuera o en exceso de las facultades del mandato o, aún más, en virtud de un mandato fenecido;

SEGUNDO: Que en lo que incumbe al recurso recién reseñado, conviene advertir que en estos antecedentes comparecieron doña nombre reservado, doña nombre reservado, don nombre reservado, todos nombre reservado y doña nombre reservado, hijos y cónyuge sobreviviente de don nombre reservado, demandando a don nombre reservado, también parte de la sucesión del causante, y a su hija, doña nombre reservado, solicitando se declarara la nulidad absoluta, por falta de consentimiento, del contrato de compraventa celebrado entre los demandados con fecha 6 de Noviembre de 2006, instrumento en el que don nombre reservado compareció en representación de su padre nombre reservado, propietario del inmueble, invocando un mandato general que le había otorgado el 5 de diciembre de 2001 y que terminó por la muerte del mandante, acaecida el 11 de junio de 2002, fallecimiento que fue conocido por los demandados;

TERCERO: Que sin haberse controvertido la existencia del contrato censurado -en el cual se indica que don nombre reservado, representado por su hijo nombre reservado, vende, cede y transfiere a doña nombre reservado el inmueble ubicado en domicilio reservado, rol 223/001- el hecho de haberse celebrado dicha compraventa a través de un mandato otorgado por don nombre reservado a don nombre reservado con fecha 5 de Diciembre del año 2001 y que el primero falleció el 11 de Junio de 2002, en la sentencia censurada los jueces determinan, en primer lugar, que de conformidad a lo dispuesto en el artículo 2163 N° 5 del Código Civil, a la fecha de celebración de la compraventa la representación derivada del mandato ya no surtía efecto, pues el encargo había terminado, coligiendo de ello, seguidamente, que “no se puede entender concurrente en dicha compraventa la voluntad de quien figura en ella como vendedor, atendido que se encontraba fallecido, lo que permite concluir la ausencia de consentimiento en el contrato de compraventa, requisito que la ley exige concretamente los artículos 1445 N° 2 y 1801, entre otros, del Código Civil para el valor de dicho contrato en consideración a su naturaleza; omisión sancionada con nulidad absoluta, conforme a lo dispuesto en el artículo 1682 del Código Civil”, añadiendo el pronunciamiento de segundo grado que la terminación del mandato por muerte del mandante no permite entender subsistente la voluntad que su cónyuge plasmó en él, porque la expiración de dicho contrato no está sujeto a condiciones, restricciones ni interpretaciones de ningún tipo, según el claro tenor del artículo 2163 Nº 5 del Código Civil, aclarando, además, que la voluntad de la cónyuge de autorizar a su marido para enajenar un bien raíz social no tiene relación alguna con la que ésta deba manifestar posteriormente como vendedora del mismo bien;

CUARTO: Que el mandato, de acuerdo al artículo 2116 del Código Civil, "es un contrato en que una persona confía la gestión de uno o más negocios a otra, que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la primera. La persona que confiere el encargo se llama comitente o mandante, y la que lo acepta, apoderado, procurador, y en general, mandatario".

El artículo 2163 de ese mismo texto legal prevé que este contrato termina, entre otras razones, por aquella prevista en su número 5, esto es, la muerte del mandante o del mandatario.

Sobre el particular es necesario recordar que la muerte del mandatario siempre pone fin al mandato, pero que la muerte del mandante produce por regla general este mismo efecto. Excepcionalmente el mandato continúa vigente pese al fallecimiento del mandante en las siguientes circunstancias:

a) En el caso regulado por el artículo 2168 del Código Civil, que señala que conocida la muerte del mandante, cesará el mandatario en sus funciones; salvo que de suspender las mismas se siguiera perjuicio a los herederos del mandante, pues en esta hipótesis el mandatario está obligado a finalizar la gestión principiada.

b) De acuerdo al artículo 2169 del Código Civil, el mandato destinado a ejecutarse después de que acontezca la muerte del mandante subsiste con posterioridad a dicho evento.

c) Tampoco termina con la muerte del mandante el mandato judicial, tal como lo prescribe el artículo 396 del Código Orgánico de Tribunales, y

d) En el caso del mandato mercantil, regulado por el artículo 240 del Código de Comercio.

Empero, ninguna de las situaciones reseñadas concurre en el caso sub judice, de modo que sólo puede concluirse que el mandato a que se refiere la escritura cuestionada había terminado con anterioridad al momento en que fue invocado.

En concepto de la parte demandante, esa circunstancia amerita la declaración de nulidad absoluta del contrato de compraventa celebrado por escritura pública de 6 de noviembre de 2006, pues la falta de vigencia del mandato acarrea la ausencia de voluntad del vendedor, postulando la recurrida, en cambio, que el acto no ha perdido validez sino que sólo resulta inoponible a la actora;

QUINTO: Que la nulidad absoluta es la sanción impuesta por la ley a la omisión de los requisitos prescritos para el valor de un acto o contrato en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las partes que los ejecutan o acuerdan.

El artículo 1682 del Código Civil dispone que: "La nulidad producida por un objeto o causa ilícita, y la nulidad producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan, son nulidades absolutas. Hay asimismo nulidad absoluta en los actos y contratos de personas absolutamente incapaces. Cualquiera otra especie de vicio produce nulidad relativa, y da derecho a la rescisión del acto o contrato".

Luego, son características especiales de la nulidad absoluta las contempladas en el artículo 1683 del Código Civil, que establece que: "La nulidad absoluta puede y debe ser declarada por el juez, aun sin petición de parte, cuando aparece de manifiesto en el acto o contrato; puede alegarse por todo el que tenga interés en ello, excepto el que ha ejecutado el acto o celebrado el contrato, sabiendo o debiendo saber el vicio que lo invalidaba; puede asimismo pedirse su declaración por el ministerio público en el interés de la moral o de la ley; y no puede sanearse por la ratificación de las partes, ni por un lapso de tiempo que no pase de diez años".

En cuanto a la inoponibilidad, nuestro Código Civil no establece una teoría general al respecto, como lo hace con la nulidad, pero aquélla se encuentra establecida en numerosos preceptos y su existencia es reconocida por la doctrina y la jurisprudencia, entendiéndosela como una sanción de ineficacia jurídica respecto de los terceros ajenos al acto o contrato, en cuya virtud se les permite desconocer los derechos emanados de ellos.

Así, no obstante su amplia aplicación, la inoponibilidad es de interpretación restrictiva, toda vez que es la ley la que, por su intermedio, priva de eficacia a un acto;

SEXTO: Que la diferencia fundamental entre inoponibilidad y nulidad consiste en que en la primera la generación del acto o contrato es irreprochable, pero, por determinadas circunstancias, pierde su eficacia frente a terceros; mientras que la segunda supone un vicio en el nacimiento del acto jurídico, una falla en sus elementos constitutivos. En la nulidad hay un interés público comprometido y de ahí que se límite su renuncia, pueda en ciertos casos ser declarada de oficio y se permita invocarla, cuando es absoluta, a todo el que tenga interés en ello.

En la inoponibilidad, en cambio, hay que distinguir entre el acto o contrato y sus efectos, pues son éstos los comprometidos. El contrato es perfectamente válido y las partes siguen obligadas por él; son los terceros quienes quedan liberados de sufrir las consecuencias del contrato que no le es oponible. Ello no sucede con la nulidad, pues cuando ha sido declarada desaparece el acto o contrato tanto respecto de las partes como de terceros, salvo los casos de excepción en que ella no puede oponerse a éstos;

SÉPTIMO: Que, a la luz de las precisiones efectuadas, ha de concluirse que en el contrato de compraventa otorgado por los demandados el 6 de noviembre de 2006, a diferencia de lo declarado en la sentencia redargüida, sí ha existido voluntad y ésta ha sido manifestada por el demandado invocando la calidad de mandatario pese a la terminación de su mandato.

Se trata, en consecuencia, de un título que fue conferido por una persona en una calidad de mandatario que no ostentaba.

Ese acto, entonces, no adolece de nulidad por falta de consentimiento, aun cuando deba ser sancionado con su ineficacia respecto de los actores, en su calidad de continuadores del verdadero dueño. Así lo previene el artículo 1815 del Código Civil, según el cual: "La venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del dueño de la cosa vendida, mientras no se extingan por el lapso de tiempo".

En efecto, en nuestra legislación la venta de cosa ajena no es nula. Lo que acontece es que esta venta no es oponible al verdadero dueño, quien puede reivindicar el inmueble mientras su acción no se extinga por la prescripción adquisitiva a favor del comprador;

OCTAVO: Que, en consecuencia, en la especie existe inoponibilidad por falta de concurrencia y no nulidad absoluta por falta de voluntad, de modo que al declarar los sentenciadores que la sanción aplicable al caso de autos corresponde a aquella estatuida en el primer inciso del artículo 1682 del Código Civil y no a la prevista en el artículo 1815 del mismo código sustantivo han violado ambas disposiciones, incurriendo en una errónea aplicación de la ley que ha tenido influencia substancial en lo dispositivo del fallo, pues se acogió una acción de nulidad absoluta que debió ser desestimada al no referirse a una de las situaciones que el legislador reprime con dicha sanción civil, por lo que corresponde hacer lugar a la casación en el fondo interpuesta.

Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en los artículos 764, 767 y 768 del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casación en el fondo deducido en el primer otrosí de la presentación de fojas 579 en contra de la sentencia de uno de agosto de dos mil catorce que se lee a fojas 577 y siguiente, la que en consecuencia se invalida y se la reemplaza por la que se dicta separadamente y a continuación, sin nueva vista.

Regístrese.

Redacción a cargo del Ministro señor Valdés A.

Nº 24.967-14.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, por los Ministros Sres. Patricio Valdés A., Héctor Carreño S., Guillermo Silva G., Sra. Rosa Maggi D. y Abogado Integrante Sr. Juan Figueroa V.

Autorizado por la Ministra de fe de la Corte Suprema.

En Santiago, a tres de junio de dos mil quince, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.