Demanda reconvencional

Santiago, veintiséis de agosto de dos mil quince.

VISTOS:

En estos autos Rol 6.901-2013 del Primer Juzgado Civil de Puente Alto, juicio sumario sobre término de contrato por extinción del derecho del arrendador, caratulado “Importadora Indra S.A. con Premium S.A”, don Pablo Ponce Guerrero, abogado, en representación de la Sociedad Importadora “Indra” S.A., dedujo demanda en contra de la Sociedad “Premium” S.A., representada por doña nombre reservado, para que se le condene a restituir el inmueble (casa quinta) ubicado en Virginia Subercaseaux Nº 2.305, ubicada en la comuna de Pirque, correspondiente a parte de la Hijuela Tercera o Hijuela “Las Casas” del Antiguo Fundo Cruceral de Pirque de la Región Metropolitana, señalando que su inscripción se encuentra a fojas 17.468 vuelta Nº 12.233 del Registro de Propiedades del Conservador de Bienes Raíces de Puente Alto correspondiente al año 2006.

Fundó su demanda en el hecho de haberse extinguido el derecho del arrendador, don nombre reservado, y pidió que sea acogida ordenándose la restitución del inmueble dentro de tercero día de dictada la sentencia o en el plazo que el sentenciador establezca.

Señaló, en síntesis, que Importadora “Indra” es dueña del predio ya individualizado, afirmando que su representada lo adquirió de Bansa Santander S.A., según consta de la escritura pública de fecha 29 de noviembre del año 2006, a su vez, Bansa Santander S.A. lo adquirió por tradición, a la que sirvió de título la compraventa efectuada con el Banco Santander Chile, según consta en la escritura pública de fecha 19 de mayo de 2005 y Banco Santander Chile, a su vez, se adjudicó el inmueble en pública subasta llevada a cabo ante el 30° Juzgado Civil de Santiago, en el marco del juicio caratulado “Banco Santander con nombre reservado”, lo que consta en escritura pública de adjudicación de remate de 08 de octubre de “1992” (sic), otorgada ante el Notario Público de Santiago, don Félix Jara Cadot. Expuso que su parte accionó en contra de don nombre reservado a través de una querella de restitución y una demanda de precario, procesos roles 2630-2010 y 2632-2010, las que se tramitaron ante el Primer Juzgado Civil de Puente Alto, en los que el demandado se defendió argumentando que el 26 de febrero de 2002 celebró un contrato de arrendamiento con la Sociedad “Premium” S.A, y que, en consecuencia, las demandas debían ser rechazadas, porque no estaba en posesión del inmueble ni era un mero tenedor, toda vez que quien detentaba esa calidad era la Sociedad “Premium” S.A., en virtud del contrato referido. Agrega que como no logró que se le restituyera dicha propiedad, demanda ahora a la Sociedad “Premium” S. A., solicitando la restitución del inmueble por haberse extinguido el derecho del arrendador.

Asimismo, la parte demandada, Sociedad “Premium” S.A., contestó la demanda solicitando su rechazo, sosteniendo, en síntesis, y en lo que interesa a este recurso, la improcedencia de interponer la demanda y ejercer la acción de terminación deducida bajo el amparo de la Ley Nº 18.101, pues las acciones posibles son aquellas que emanan del Decreto Ley Nº 993.

Además alegó la improcedencia de la acción de restitución deducida, atendido el deber del comprador, Importadora “Indra” S.A., de respetar el contrato de arrendamiento de que se trata, que está vigente y fue otorgado por escritura pública.

La demandada interpuso demanda reconvencional en contra de la Sociedad Importadora “Indra” S.A., para que se le condene al pago de la multa ascendente a 6.000 Unidades de Fomento a que se refiere la cláusula novena del contrato de arrendamiento, afirmando que, ya sea aplicable la Ley Nº 18.101 o el Decreto Ley Nº 993, dicha sociedad ha pasado a ocupar el mismo lugar jurídico de don nombre reservado, quien aparece como arrendador en el contrato de arrendamiento de que se trata, siendo entonces la actual arrendadora y, por ende, debe respetar el contrato de arrendamiento actualmente vigente y sus disposiciones, en especial, su vigencia, como también la multa en caso de solicitar, por cualquier causa, la terminación del contrato de arrendamiento antes del vencimiento del plazo.

El tribunal de primera instancia, por sentencia de 15 de enero de 2012, escrita a fojas 45 y siguientes, acogió la demanda interpuesta y condenó a la parte demandada a restituir el inmueble ya singularizado, rechazando la demanda reconvencional.

Recurrida la referida sentencia de casación en la forma y de apelación por la parte demandada, una de las salas de la Corte de Apelaciones de San Miguel, en fallo de 23 de julio de 2014, según se lee a fojas 117 y siguientes, rechazó el recurso de casación en la forma y, con mayores argumentos, confirmó la sentencia de primer grado.

En contra de este último fallo, la parte demandada ha deducido recursos de casación en la forma y en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

CONSIDERANDO:

I.- EN CUANTO AL RECURSO DE CASACIÓN EN LA FORMA:

1°) Que el recurso de casación en la forma se sustenta en las causales contempladas en los números 1 y 5 del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil; la primera en relación con el artículo 109 del Código Orgánico de Tribunales y la segunda, con el artículo 170 Nº 6 del Código de Procedimiento Civil.

En cuanto al primer motivo de nulidad, la recurrente expone que el vicio se produce al haberse pronunciado la sentencia por un tribunal incompetente, pues no obstante ser el predio de carácter agrícola, se aplicó el procedimiento especial de la Ley N° 18.101 en lugar del contemplado en el Decreto Ley Nº 993.

Expone que su parte dedujo oportunamente un incidente de nulidad de previo y especial pronunciamiento, fundado en que siendo agrícola el inmueble objeto de la demanda y tener una superficie de más de 6 hectáreas, no era procedente aplicar el procedimiento establecido en la Ley Nº 18.101, sino el contemplado en el Decreto Ley N° 993, cuerpo normativo que determina un procedimiento diverso para los bienes agrícolas.

Agrega que la sentencia definitiva de primer grado rechazó la nulidad opuesta, argumentando que el contrato de arrendamiento otorgado por escritura pública (agregado a fojas 3) no cumple los requisitos para la aplicación del Decreto Ley Nº 993, al no haberse dado cumplimiento a lo dispuesto en su artículo 5° y, además, por no tener el contrato ninguna finalidad agrícola, al tenor del giro comercial de la arrendataria que aparece en su escritura social.

Expone que, de esa forma, la sentencia no se hizo cargo de los argumentos de la nulidad, por lo que dedujo recurso de apelación y de casación en la forma, fundado en la causal del Nº 1 del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, en relación al artículo 109 del Código Orgánico de Tribunales, al incurrir el fallo en el vicio de incompetencia denunciado.

Señala que la infracción denunciada se produce por cuanto no se respetó una de las reglas de competencia contenidas en la ley, específicamente en el artículo 109 del Código Orgánico de Tribunales, de la radicación o fijeza, que dispone que radicado con arreglo a la ley el conocimiento de un negocio ante tribunal competente, no se alterará esta competencia por causa sobreviniente.

Agrega que el vicio fundante de la causal de casación invocado respecto del fallo de primer grado, ha permanecido, pues la Corte de Apelaciones lo confirmó, rechazando el recurso de casación deducido, reconociendo expresamente la calidad de agrícola del inmueble objeto del arrendamiento, característica que, por lo demás, es coincidente con la prueba rendida por ambas partes en el proceso.

Señala que la sentencia de primera instancia resolvió que los derechos y obligaciones que emanan del contrato de arrendamiento no encuentran amparo en el Decreto Ley N° 993, atendida la omisión de no haberse señalado en dicho contrato el sistema tributario al que se encuentra acogido el arrendador (artículo 5° del mismo), no obstante que deja sentado la calidad de agrícola del inmueble objeto del arrendamiento, pero le negó importancia a este aspecto y a su cabida de más de seis hectáreas, siendo confirmado dicho predicamento por la sentencia de segunda instancia en el segundo párrafo de su considerando duodécimo que transcribe. A lo anterior, añade que la Corte de Apelaciones no se hizo cargo del especial ámbito de aplicación de la Ley Nº 18.101, esto es, bienes raíces urbanos, excluyendo los de aptitud agrícola superior a una hectárea, limitándose a rechazar la procedencia de aplicar el D.L. N° 993 bajo un infundado argumento.

Agrega que la omisión que la sentencia le imputa al contrato de arrendamiento, contenida en el artículo 5° del D.L. N° 993 – en cuanto no se especifica en el contrato el sistema tributario del arrendador-, no cambia la calidad de agrícola a urbana de la propiedad objeto del arrendamiento, ni anula el contrato que tiene dicha omisión, pues el efecto que dicha norma consagra es que no se puede hacer valer el contrato ante las autoridades judiciales y administrativas, pero en ningún caso genera una derogación del D.L. N° 993, ni provoca que el procedimiento que contempla (Procedimiento Sumario a que se refiere el Título XI del Libro III del Código de Procedimiento Civil, conforme lo expresa el artículo 2 del Decreto Ley N° 993), quede sin aplicación, ya que aun cuando se verifique la omisión contenida en el artículo 5° antes referido, el marco regulatorio de dicho bien y de las acciones respectivas, continuará siendo el consagrado en el D.L. N° 993, pudiendo las partes hacer valer el contrato ante los tribunales, acreditando el contenido de sus cláusulas por otros medios probatorios, explicando que la única sanción de la omisión en comento es de carácter probatorio, pudiendo incluso subsanarse mediante la declaración posterior, en la forma que la misma norma dispone.

Concluye señalando que la sentencia de segunda instancia adolece del vicio de nulidad por incompetencia, al confirmar el fallo de primer grado en un procedimiento y bajo el marco de una ley diversa a la que ordena nuestro procedimiento jurídico, puesto que no basta que se produzca la radicación como regla de la competencia, sino que además el tribunal debe ser competente y producirse la intervención con arreglo a derecho, esto es, aplicando el procedimiento que señala la ley, conforme lo dispone el artículo 109 del Código Orgánico de Tribunales.

2°) Que el otro vicio de casación es el contemplado en el Nº 5 del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, el que relacionó con el artículo 170 Nº 6 del mismo Código, porque la sentencia no decidió el asunto controvertido, al no pronunciarse respecto de todas las excepciones y defensas opuestas por la parte demandada, entre ellas, la improcedencia de interponer la acción del Nº 4 del artículo 7 de la Ley Nº 18.101, al ser agrícola el inmueble cuya restitución se demanda.

Señala que el vicio se produce por cuanto la sentencia de primera instancia -confirmada por el fallo de la Corte de Apelaciones- omite la decisión del asunto controvertido, pues sólo se limitó a acoger en todas sus partes la demanda deducida, sin pronunciarse respecto de las excepciones y defensas opuestas por su parte, ni siquiera la basada en la circunstancia de ser improcedente la demanda opuesta por el actor, al fundarla en la acción correspondiente a la terminación del contrato de arrendamiento por extinción del derecho del arrendador a que se refiere el Nº 4 del artículo 7 de la Ley 18.101, no obstante ser agrícola la propiedad, como tampoco se pronunció respecto de la excepción de ser improcedente la acción deducida, al estar obligado el actor a respetar el contrato de arrendamiento otorgado por escritura pública.

Afirma que el fallo impugnado no acogió ni rechazó las alegaciones indicadas, como tampoco se pronunció determinadamente respecto de tales excepciones y defensas, que consisten en la improcedencia de ejercer la acción de terminación de contrato bajo el amparo de la Ley N° 18101, cuando las acciones posibles son aquellas que emanan del D.L. N° 993, al ser agrícola y tener la propiedad más de seis hectáreas y estar, por ello, expresamente excluida de la aplicación de dicha ley. Agregó que el artículo 2° de la Ley Nº 18.101 excluye a los predios agrícolas de cabida superior a una hectárea que tenga una aptitud agrícola, ganadera o forestal, o destinada a ese tipo de explotación, a lo que la sentencia, si bien enuncia dicha defensa, omite toda consideración a su respecto, limitándose, en el considerando primero, a resolver la nulidad impetrada y, en el motivo segundo, a referirse sólo a la otra defensa, fundada en el hecho de haber sido celebrado mediante escritura pública el contrato de arrendamiento entre el ex propietario, como arrendador, y su parte como arrendataria, omitiendo también en lo resolutivo pronunciarse determinadamente acerca de las dos excepciones o defensas, ni para su aceptación ni para su rechazo. Reconoce que si bien la sentencia de segunda instancia incorporó la excepción referida en el Nº 1 del escrito respectivo, señaló que no era necesario determinar, en lo resolutivo, las excepciones o defensas opuestas, bastando sólo las acciones. Estima el recurrente que de esa forma no se encontraría satisfecha la exigencia impuesta, relativa a la determinación de la decisión del asunto controvertido, debiendo, en su concepto, emitirse un pronunciamiento en relación a las defensas deducidas por su parte, en cuanto a su aceptación o rechazo. Opina que al no hacerlo de esa forma, se habría omitido la decisión del asunto controvertido. En suma, expone que la sentencia de segunda instancia no observó las normas formales que la ley procesal impone, agregando que cualquiera de los vicios denunciados son sólo reparables con la invalidación de la sentencia, desde que han tenido influencia decisiva en su parte resolutoria, pues se aplicó un marco regulatorio y un procedimiento más “alevoso” (sic) que el consagrado en el ordenamiento jurídico correspondiente, atendida la calidad agrícola de la propiedad objeto del arrendamiento;

3°) Que, en cuanto a la primera de las causales invocadas, esto es, la del artículo 768 Nº 1 del Código de Procedimiento Civil, cabe señalar que se refiere a haber sido la sentencia pronunciada por un tribunal incompetente o integrado en contravención a lo dispuesto por la ley.

Como ya se dijo, el recurrente la hace consistir en el hecho que no obstante que el inmueble sería de carácter agrícola, el procedimiento que se aplicó no fue el contemplado en el Decreto Ley N° 993, establecido para los predios agrícolas, sino el regulado para los bienes raíces urbanos en la Ley N° 18.101;

4°) Que debe decirse desde ya que los hechos que sustentan el referido vicio no constituyen la causal invocada, toda vez que se refiere a la competencia del tribunal que conoció la causa, no al procedimiento que se haya aplicado al tramitar el proceso, aspecto este último que fue discutido a través de un incidente de nulidad, que fue expresamente rechazado por los sentenciadores del fondo.

Sin perjuicio de ello, se debe tener presente que el juicio se tramitó ante el Primer Juzgado de Letras en lo Civil de Puente Alto, cuyo territorio jurisdiccional comprende a la comuna de Pirque, por lo cual era competente, tanto absoluta como relativamente, para conocer de este juicio, independientemente del procedimiento aplicable, esto es, conforme al Decreto Ley N° 993 o a la Ley N° 18.101;

5°) Que en cuanto a la segunda causal invocada, a saber, la del número 5 del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, en relación al artículo 170 N° 6 del mismo Código, esto es, la falta de decisión del asunto controvertido, cabe señalar que resulta evidente que el fallo impugnado ha cumplido debidamente con la exigencia señalada en el último precepto, puesto que la sentencia de primera instancia, en lo que interesa, emitió las siguientes decisiones fundamentales; por una parte, acogió la demanda y ordenó la restitución del inmueble de autos, rechazando el incidente de previo y especial pronunciamiento opuesto por la parte demandada y, por otra, rechazó la demanda reconvencional y el derecho legal de retención solicitado, decisiones que fueron confirmadas por la de segundo grado, y basta leer la parte resolutiva del fallo impugnado para comprobar que se resolvieron las pretensiones de las partes, en el sentido indicado, de manera que sí se decidió el asunto controvertido;

6°) Que, en consecuencia, no concurriendo ninguna de las causales invocadas en el recurso de casación en la forma debe ser rechazado.

II.- EN CUANTO AL RECURSO DE CASACIÓN EN EL FONDO:

7°) Que el recurrente acusa la existencia en el fallo de tres grupos de errores de derecho: el primero está constituido por la infracción a los artículos 1°, 2° N° 1 y 7° N° 4 de la Ley N° 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos. El segundo se configuraría por la vulneración de los artículos 1°, 2°, 5° y 10° del Decreto Ley N° 993 sobre arrendamiento de predios rústicos. Y el tercero concurriría por el quebrantamiento de los artículos 1961, 1962 N° 2 del Código Civil, en relación a los mismos artículos y al 10° del referido Decreto Ley N° 993;

8°) Que en cuanto al primer grupo de errores de derecho o de normas legales infringidas, esto es, los artículos 1°, 2° N° 1 y 7° N° 4 de la Ley N° 18.101, el recurrente lo hace consistir en el hecho de haber permitido el fallo impugnado que el procedimiento de autos se tramite y quede regulado al tenor de dicha ley, no obstante que excluye expresamente de su aplicación a los arrendamientos de predios agrícolas superiores a una hectárea, como lo es el inmueble de autos.

Agrega que la Ley N° 18.101 contiene una normativa de carácter especial que rige el contrato de arrendamiento de bienes raíces urbanos y que, supletoriamente, en lo no regulado, se aplican las disposiciones del Código Civil (Libro IV, Título XXVI. artículos 1916 a 1977).

Señala que esta ley define lo que debe entenderse por bienes raíces urbanos, y dice que son tales: “los ubicados dentro del radio urbano respectivo”, al tenor de lo preceptuado en su artículo 1° inciso 1°.

Excepcionalmente dicha ley se aplicará al arrendamiento de viviendas situadas fuera del radio urbano, aunque incluyan terreno, siempre que su superficie no exceda de una hectárea, al tenor de lo establecido en su artículo 1° inciso 2o. Escapan, también, a la aplicación de la Ley N° 18.101, los contratos de arrendamientos que recaigan sobre los siguientes bienes raíces urbanos: “Predios de cabida superior a una hectárea y que tengan aptitud agrícola, ganadera o forestal, o estén destinados a ese tipo de explotación”, todo conforme lo dispone su artículo 2o, № 1.

Según el recurrente, ni la sentencia de primera instancia ni la de segunda, en cuanto la confirma, se pronunció derechamente sobre el argumento de fondo de las defensas y alegaciones de su parte, fundadas precisamente en no ser aplicables el procedimiento ni la acción de restitución en el marco de la Ley N° 18.101, al excluir las propiedades agrícolas. Expresa que la sentencia recurrida sólo se limita a señalar por qué no es aplicable el D.L. N° 993, pero no se hace cargo del por qué si el predio perdió su calidad de agrícola para dicho cuerpo normativo, lo habría perdido también para la aplicación de la Ley N° 18.101, porque esta ley expresamente excluye del ámbito de su aplicación a los inmuebles agrícolas superiores a una hectárea, corno el de autos, al tenor de las normas señaladas como infringidas.

Dice que la sola circunstancia de ser agrícola la propiedad de que se trata, cuestión que habría reconocido expresamente el tribunal de segunda instancia, es argumento suficiente para entender que se han infringido los artículos 1o, 2o, y 7o de la Ley N° 18.101, independientemente que en forma paralela se infringen también las disposiciones del D.L. N° 993, “porque lo que ha debido excluirse por expresa disposición de la Ley 18.101, se ha debido incluir también por expresa disposición del DL 993” (sic).

Así, según el recurrente, se prescindió de considerar en lo resuelto las normas que se acusan infringidas, toda vez que, atendida la calidad de agrícola de la propiedad al tener más de seis hectáreas, ésta y la pretensión del actor estaban excluidas del marco regulatorio de la Ley N° 18.101, a la que pertenecen cada una de las normas contenidas en el primer grupo de normas infringidas.

Insiste en que al ser agrícola el inmueble de autos, ubicado fuera de la zona urbana de la comuna de Pirque, y que, en todo caso, es superior a una hectárea, el marco regulatorio del contrato de arrendamiento como las pretensiones del actor estaban especialmente excluidos de la Ley N° 18.101, conforme expresamente lo disponen los artículos 1o, 2o № 1 y 7o№4 de dicha ley;

9°) Que en relación al segundo grupo de errores de derecho, los hace consistir en la infracción a los artículos 1°, 2o y 5o del D.L. N° 993, sobre arrendamiento de predios rústicos, porque el arrendamiento de la propiedad de que se trata, en cuanto es un bien raíz agrícola superior a una hectárea, debe considerar un procedimiento judicial diverso al de autos. Explica que este segundo grupo de normas infringidas se encuentra íntimamente relacionado con el conjunto de normas mencionadas precedentemente como quebrantadas, puesto que al no aplicar las disposiciones de la Ley N°18.101, se ha negado también dar aplicación a las normas del D.L. N° 993 que, según el recurrente, sí es el cuerpo normativo que el ordenamiento jurídico considera para un inmueble que es agrícola y, por tanto, excluido de la Ley N° 18.101.

Indica que el artículo 5° del recién mencionado decreto ley ha sido infringido por el fallo impugnado, por cuanto ha impuesto una sanción no considerada en la ley por la omisión en el contrato de la declaración del régimen tributario del arrendador, consistente en que pierde toda relevancia la circunstancia que el inmueble objeto del contrato es agrícola o superior a una hectárea.

Dice que la infracción a la ley es evidente, puesto que la omisión de la declaración a que se refiere el ya mencionado artículo 5o no hace que la propiedad pierda su calidad o aptitud agrícola y, por lo tanto, sigue quedando sujeta al marco regulatorio del D.L. N° 993; sólo provoca que “el contrato físico” no pueda hacerse valer ante las autoridades judiciales o administrativas, pero en ningún caso, impide que sus clausulas o su misma existencia no pueda hacerse valer mediante otros medios probatorios. Asimismo, al desnaturalizar la calidad y aptitud agrícola de la propiedad, mediante una errada e improcedente aplicación de la sanción contenida en el art. 5o del D.L. N° 993, se deja de aplicar ese cuerpo normativo que establece que el procedimiento aplicable es el sumario;

10°) Que en lo que respecta al tercer grupo de errores de derecho o de normas legales infringidas, señala como vulnerados los artículos 1950, 1961, 1962 № 2 del Código Civil, ya en relación a si mismos, ya en relación con el artículo 10° y 4o del D.L. N° 993, en cuanto hace inoponible el contrato de arrendamiento respecto del actor y actual propietario, por no haber adquirido el predio del primitivo arrendador sino sólo de uno posterior, no obstante que se trata de uno que se otorgó por escritura pública y con respecto a un bien agrícola

Explica que el artículo 1961 del Código Civil da la pauta para determinar la extensión de los efectos de la protección legal que al arrendatario otorga el artículo 1962 № 2 del Código Civil. Indica que el primero de los artículos refiere las formas en que se puede extinguir el derecho de dominio uso y goce de la cosa arrendada y que la segunda establece quiénes estarán obligados a respetar el arriendo, a pesar de haberse extinguido el derecho de propiedad del arrendador sobre la cosa arrendada, siendo en el caso del N° 2 “Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador a título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública; exceptuados los acreedores hipotecarios”

Expresa que, por su parte, el art 1950 del Código Civil, que es citado en el fallo de primera instancia, señala que el arrendamiento concluye por extinción del derecho del arrendador. A su turno, el artículo 10° del DL N° 993, que es la normativa que debe resolver los asuntos cuando el contrato se refiere a una propiedad agrícola, expresamente señala: “Si el arrendador vendiere o transfiriere a cualquier título el predio arrendado, el nuevo propietario estará obligado a mantener los términos del contrato de arrendamiento, salvo acuerdo de éste con el arrendatario.”

Dice que las primeras dos normas se encuentran infringidas, desde el momento que existiendo una norma especial como lo es el artículo 10 del DL N° 993, ha debido ser esa norma la aplicada y no las del Código Civil, por aplicación subsidiaria a la Ley N° 18.101, la que en forma mucho más clara, precisa y determinante, establece que el nuevo adquirente estará obligado a mantener los términos del contrato. De esta manera, toda la disquisición en cuanto a la interpretación de los artículos 1961 y 1962 del Código Civil pierde absoluta fuerza con ocasión de no ser los que han debido aplicarse, al tratarse de un contrato de arrendamiento otorgado por escritura pública referido a una propiedad agrícola, excluida del marco regulatorio de la Ley N° 18.101, e incluida dentro del marco del D.L.N° 993.

Agrega que sin perjuicio de lo anterior, es posible advertir que tanto en el fallo de primera instancia como en el confirmatorio existe un evidente error en la aplicación e interpretación de los artículos 1961 y 1962 del Código Civil, en cuanto restringen su aplicación haciendo inoponible el contrato al demandante, tercer adquirente del inmueble, al entender que no se encuentra obligado a respetarlo, carga que sí tenía el primer adquirente y que se extinguió por la enajenación del dueño adquirente que no suscribió el contrato de arrendamiento, (considerandos 7o, 8°, 10° del fallo de primera instancia y décimo tercero de la sentencia confirmatoria impugnada). Tal interpretación restrictiva es un evidente error, aún cuando se refiriera al contrato de arrendamiento de un bien raíz urbano celebrado mediante escritura pública, toda vez que la protección legal que cubre el artículo 1962 N°2 del Código Civil no se encuentra restringido para el primer adquirente, sino que también al segundo, si el arrendamiento se mantuvo al tenor de las cláusulas del mismo contrato.

Añade que resulta evidente la infracción legal incurrida, ya que es claro que está obligado a respetar el arrendamiento “Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública”. Según el recurrente, conforme a lo anteriormente expuesto, existe infracción de ley cuando se restringe el ámbito de protección y los efectos de la obligación de respetar el contrato de arrendamiento por parte uno o más adquirentes sucesivos, a sólo el adquirente del arrendador primitivo.

Finalmente en cuanto a este grupo de errores de derecho, señala que el artículo 4o del D.L. N° 993 establece el derecho legal de retención, norma que se encuentra abiertamente infringida al no respetarse el marco regulatorio a que debió someterse el presente juicio, en atención a la calidad de agrícola de la propiedad;

11°) Que al explicar el modo en que los errores de derecho influyeron sustancialmente en lo dispositivo del fallo impugnado, el recurrente señala, en síntesis, en lo que dice relación con la infracción a los artículos 1°, 2° N° 1 y 7o N° 4 de la Ley N° 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, que de no haberse infringido dichas disposiciones no se le habría dado curso ni mucho menos acogido la acción entablada en autos, debiendo haberse declarado nulo todo lo obrado con ocasión de la apelación interpuesta por su parte en contra de la sentencia, en cuanto se pronuncia respecto del incidente de previo y especial pronunciamiento o, en su defecto, revocar el fallo de primera instancia y, por ello, rechazar la acción de restitución interpuesta por el demandante bajo el amparo del artículo 7 № 4 de la Ley N° 18.101.

En relación al segundo grupo de normas infringidas, esto es, los artículos 1°, 2° y 5° del Decreto Ley N° 993, el recurrente indica que de no haberse infringido el alcance y efecto del artículo 5°, se habría acogido el incidente de nulidad de previo y especial pronunciamiento, por no ser el procedimiento utilizado aplicable para la acción de restitución basada en un contrato de arrendamiento de predio agrícola, y negado lugar a la acción de restitución interpuesta precisamente por ser improcedente la acción de restitución deducida respecto de un bien agrícola que se encuentra sujeto a las disposiciones del D.L. N° 993.

Por último, en cuanto al tercer conjunto de normas infringidas, esto es, los artículos 1950, 1961 y 1962 N° 2 del Código Civil, en relación con el artículo 10° y 4o del D.L. N°993, indica el recurrente que de no haberse incurrido en la infracción, se habría rechazado la acción de restitución por extinción del derecho del arrendador, al tener el actor la calidad de arrendador respecto de su representada, pesando sobre él la obligación de respetar las normas contenidas en el contrato de arrendamiento;

Finaliza el recurso pidiendo que sea acogido, se invalide la sentencia recurrida y se dicte, acto continuo y sin nueva vista de la causa, pero separadamente, otra que rechace la acción de restitución interpuesta por el demandante y acoja las excepciones y defensas deducidas por su parte, con costas;

12°) Que la sentencia de primera instancia, confirmada sin modificaciones por la de segundo grado, estableció como hechos probados, los siguientes:

a) nombre reservado el 26 de febrero de 2002, celebró un contrato de arrendamiento con Sociedad Premium S.A. respecto del inmueble objeto del juicio, contrato que se celebró por escritura pública;

b) La propiedad objeto del pleito fue rematada en un juicio en que fue ejecutante el Banco Santander y ejecutado nombre reservado, adjudicándoselo en pública subasta, quien posteriormente lo vendió a Bansa Santander S.A durante el año 2005 y, finalmente, fue vendida a la actora de este juicio, quien inscribió la propiedad a su nombre el 29 de diciembre de 2006;

c) La demandada no acreditó la renovación del contrato de arriendo;

d) El inmueble de que se trata no está destinado a fines agrícolas, sino comerciales;

También es un hecho pacífico, por no existir controversia entre las partes, que el Banco Santander tenía la calidad de acreedor hipotecario;

13°) Que sobre la base de tales presupuestos fácticos, los sentenciadores concluyen que pese a que el contrato de arrendamiento se celebró por escritura pública, el actual dueño, Sociedad Importadora “Indra” S.A., no está obligado a respetar el arrendamiento, dado que esa carga ni siquiera la tenía el primer adquirente Banco Santander, quien en la calidad de acreedor hipotecario, adquirió el inmueble en pública subasta;

14°) Que, para resolver este asunto, esta Corte debe esclarecer el sentido que tiene lo establecido en el artículo 1962 del Código Civil, cuando dispone que: “Estarán obligados a respetar el arriendo:…N° 2. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador, a título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública; exceptuados los acreedores hipotecarios”.

Al respecto, el apoderado del recurrente estima que esta norma no ha debido ser aplicada, sino que una norma especial como lo es el artículo 10 del Decreto Ley N° 993, disposición que, en lo que interesa, establece que si el arrendador vendiere o transfiriere a cualquier título el predio arrendado, el nuevo propietario estará obligado a mantener los términos del contrato de arrendamiento, salvo acuerdo de éste con el arrendatario. De lo anterior, el recurrente concluye, como ya se dijo, que no debieron aplicarse los artículos 1961 y 1962 del Código Civil, al tratarse el contrato de autos de un contrato de arrendamiento de predio agrícola, ya que el inmueble de que se trata tiene más de seis hectáreas y está ubicado fuera de la zona urbana de Pirque, por lo que es aplicable el Decreto Ley N° 993;

15°) Que los incisos 1° y 2° del artículo 1° del Decreto Ley N° 993 dispone, en lo que interesa a este recurso, que el contrato de arrendamiento de predios rústicos y cualquiera otra convención que tenga por objeto su explotación por terceros, así como las medierías o aparecerías, se someterán a las disposiciones de dicho decreto ley; agregando que para tales efectos se entenderá por predio rústico el definido como tal por la Ley N° 16.640, norma que establece que lo es todo inmueble susceptible de uso agrícola, ganadero o forestal, esté comprendido en zonas rurales o urbanas;

16°) Que el artículo 2° de la Ley N° 18.101 señala que sus disposiciones no serán aplicables a los siguientes bienes raíces urbanos: 1.- “Predios de cabida superior a una hectárea y que tengan aptitud agrícola, ganadera o forestal, o estén destinados a ese tipo de explotación”, y se fijó como hecho de la causa que el inmueble sub lite, a raíz del contrato de arrendamiento en comento, no tiene ninguna finalidad agrícola, sino, por el contrario, está destinado a la prestación de servicios intelectuales y comerciales;

Como no se acusó infringidas leyes reguladoras de la prueba, el referido presupuesto fáctico y los demás fijados son inamovibles para esta Corte, atento a lo dispuesto en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil y, por ende, no puede entenderse que haya habido un error de derecho al aplicar las normas de la Ley N° 18.101 y no las del D.L. N° 993;

17°) Que en relación a la alegación de la parte recurrente relativa a que el contrato de arrendamiento le empece a todos los que adquieran el dominio del predio, el artículo 1962 Nº 2 del Código Civil establece que están obligados a respetar el arriendo ….Nº 2 : todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador, a título oneroso, si el arrendamiento ha sido celebrado por escritura pública, exceptuados los acreedores hipotecarios y, al respecto, este tribunal de casación no puede sino coincidir con lo sustentado por el fallo cuya nulidad se pretende, toda vez que dicha norma exceptúa de la inoponibilidad que establece, a los acreedores hipotecarios, calidad que tenía el Banco Santander, quien se adjudicó el inmueble en pública subasta y lo vendió a Bansa Bansander y éste, a su vez, a la demandante Importadora Indra S.A., hechos que quedaron asentados por los jueces de la instancia, por lo que el tercer adquirente no está obligado a respetar el arrendamiento.

Abona la conclusión anterior, la circunstancia que también se estableció como hecho de la causa que no se renovó tácitamente el contrato de arrendamiento;

18°) Que, concluido que no ha existido violación a las disposiciones señaladas como infringidas, el recurso necesariamente debe ser rechazado.

Por estas consideraciones y lo dispuesto, además, en los arts. 764, 765, 767, 771, 772 y 783 y 808 del Código de Procedimiento Civil, se rechazan, sin costas, los recursos de casación en la forma y en el fondo, interpuestos en lo principal y en el otrosí de la presentación deducida a fojas 122, contra la sentencia de veintitrés de julio de dos mil catorce, que se lee a fojas 117 y siguientes.

Redacción a cargo del Abogado Integrante señor Arturo Prado Puga.

Regístrese y devuélvanse con sus agregados.

ROL Nº 23.210-2014.-

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señora Gloria Ana Chevesich R., señor Carlos Aránguiz Z., Ministro Suplente señor Julio Miranda L., y los Abogados Integrantes señores Jorge Lagos G., y Arturo Prado P. No firma el Ministro Suplente señor Miranda y el Abogado Integrante señor Prado, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por haber terminado su periodo de suplencia el primero y por estar ausente el segundo. Santiago, veintiséis de agosto de dos mil quince.

Autoriza la Ministra de Fe de la Excma. Corte Suprema.

En Santiago, a veintiséis de agosto de dos mil quince, notifiqué en Secretaria por el Estado Diario la resolución precedente.