Hechos no establecidos por el juez del fondo

Santiago, diez de diciembre de dos mil quince.

Vistos:

Ante el Segundo Juzgado Civil de Viña del Mar, en autos rol 218-2013, Inmobiliaria Los Quillayes S.A., representada por don nombre reservado, dedujo demanda en juicio sumario especial de restitución de inmueble arrendado por expiración del plazo estipulado en contra de Sociedad Educacional Colegio Franco-Inglés S.A., representada por doña nombre reservado, a fin que se declare que el contrato de arrendamiento terminó por expiración del plazo estipulado, a saber, el día 31 de diciembre de 2012; la demandada deberá restituir el inmueble arrendado, totalmente desocupado, dentro de tercero día desde que la sentencia cause ejecutoria, bajo apercibimiento de lanzamiento con auxilio de la fuerza pública; el arrendatario deberá pagar las rentas y demás perjuicios que se devenguen durante el devenir del presente juicio hasta la restitución, más reajustes e intereses, con costas. En subsidio, interpuso demanda de desahucio del contrato de arrendamiento.

La demandada contestó el libelo a fojas 37, solicitando su rechazo. En el primer otrosí, dedujo demanda reconvencional de indemnización de perjuicios.

A fojas 103, la actora evacuó el traslado de la demanda reconvencional, pidiendo su rechazo.

El tribunal de primera instancia, mediante fallo de siete de abril de dos mil catorce, que se lee a fojas 433 y siguientes, aclarado por resolución de treinta del mismo mes y año, escrita a fojas 523, rechazó tanto la demanda principal como la subsidiaria, sin costas. Por otra parte, acogió la demanda reconvencional de indemnización de perjuicios, en cuanto condenó a la demandada reconvencional a pagar a la actora reconvencional las sumas de: $21.997.452, por concepto de daño emergente, más reajustes; $1.400.000, a título de arriendo de departamento por el período de tres meses, más intereses; y $57.115.380 por lucro cesante, más reajustes.

El tribunal de segunda instancia, conociendo de las apelaciones deducidas por las partes, por fallo de doce de noviembre de dos mil catorce, escrito a fojas 577 y siguientes, revocó la sentencia en alzada y, en su lugar, acogió la demanda principal y, en consecuencia, declaró terminado el contrato de arrendamiento celebrado por escritura pública de 3 de julio de 2002, por expiración del plazo convenido, esto es, el 31 de diciembre de 2012; que la demandada deberá restituir el inmueble arrendado -ubicado en domicilio reservado de Viña del Mar-, dentro de tercero día desde que la presente sentencia cause ejecutoria, bajo apercibimiento de lanzamiento con auxilio de la fuerza pública; y que deberá pagar las rentas de arrendamiento que se devenguen hasta la entrega del inmueble, más los reajustes e intereses señalados en el artículo 21 de la Ley N° 18.101, si procediere. Asimismo, rechazó la demanda reconvencional y condenó en costas a la demandada principal.

En contra de dicha sentencia, la demandada deduce recurso de casación en el fondo, por haberse incurrido, en su concepto, en infracción de ley que ha influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo, pidiendo que este tribunal la invalide y dicte la de reemplazo que rechace la demanda de restitución y la subsidiaria de desahucio y, acoja la demanda reconvencional de indemnización de perjuicios.

Se trajeron estos autos en relación.

Considerando:

Primero: Que la demandada fundamenta su recurso sosteniendo que los jueces, al revocar la sentencia de primer grado, acogiendo la demanda principal y rechazando la reconvencional, infringieron los artículos 1546, 1560, 1563, 1564, 1566 inciso primero, 1924 N° 3, 1928, 1929, 1937 y 1552 del Código Civil, y artículos 31 y 40 de la Ley N° 18.046 sobre Sociedades Anónimas.

En primer término, en relación con el artículo 1546 del Código Civil, señala que la actora tiene la calidad de arrendadora -a través de tres contratos de arrendamiento-, respecto de tres inmuebles que forman una unidad económica, que se encuentran físicamente unidos, comparten espacios comunes y en los que funciona el establecimiento educacional denominado Colegio Franco-Inglés desde el año 1990, año en que se celebró el primer contrato. Indica que en los tres contratos se estipuló que los bienes raíces arrendados serían destinados al funcionamiento del referido Colegio. Asimismo, expresa que se encuentra acreditado en autos que la sociedad arrendadora desde la fecha en que adquirió los tres inmuebles, cobró y percibió de la sociedad demandada, las rentas de arrendamiento de los tres bienes raíces como una suma única y total, y lo siguió haciendo durante la tramitación del presente juicio, de manera que la sociedad demandante tiene la calidad de arrendadora de los tres inmuebles en que funciona el Colegio Franco-Inglés de Viña del Mar, y, por su parte, la demandada tiene, respecto de todos ellos, la calidad de arrendataria (artículo 1919 del Código Civil). En ese sentido, asevera que si se analizan las conductas desplegadas por las partes, aparece de manifiesto que la arrendadora infringió lo dispuesto por el artículo 1546 del Código Civil, y el principio de la "buena fe objetiva" o de los “actos propios”, puesto que, trabada la litis, pretende accionar de una manera diversa a como lo hizo con anterioridad, sosteniendo en el juicio que sólo ha celebrado un contrato de arrendamiento con la demandada sobre un inmueble y que en lo que atañe a los otros bienes raíces, en los cuales también funciona el Colegio, la “arrendadora” es una persona distinta. Del mismo modo, aduce que la conducta anterior de la demandante fue estimar que en relación con el inmueble cuya restitución no solicitó judicialmente, la arrendadora era también la sociedad demandada, puesto que a esta sociedad le envió carta con fecha 18 de marzo de 2013, solicitando autorización para la ejecución de los trabajos de reparación de los daños ocasionados; y, posteriormente, trabada la litis, señala al contestar la demanda reconvencional, que el inmueble que resultó con daños era arrendado por un tercero -doña nombre reservado- y no por la demandada.

En segundo lugar, la recurrente afirma que la sentencia impugnada infringe el artículo 1560 del Código Civil, al concluir que sólo uno de los contratos habría vencido, y, por consiguiente, declarar que se debe restituir uno de los inmuebles y que los contratos no se encuentran vinculados entre sí. Señala que se incurre en la infracción, pues se encuentra acreditado en el proceso que demandada tiene la calidad de arrendataria respecto de tres inmuebles, actualmente de propiedad de la actora, según consta en contratos de arrendamiento celebrados por escritura pública, los que deben ser respetados (artículo 1962 N° 2 del Código Civil). Reitera que los tres inmuebles se encuentran físicamente unidos y constituyen una unidad, con espacios comunes, funcionando en ellos desde hace 23 años a la fecha el Colegio Franco-Inglés. Agrega, que las partes de los tres contratos de arrendamiento estipularon que las propiedades arrendadas serían destinadas al funcionamiento del aludido establecimiento educacional. A mayor abundamiento, hace presente que según consta de la Resolución N° 350, dictada por la Dirección de Obras de la Municipalidad de Viña del Mar, se autorizó el cambio de destino de los tres inmuebles, de habitacional a comercial, y se autorizó su fusión para que en ellos funcionara el establecimiento educacional. En ese sentido, aduce que aparece de manifiesto que la intención de las partes fue siempre que en los tres inmuebles funcionara el referido establecimiento educacional, la que se mantuvo después de ser adquiridos por la sociedad demandante.

En tercer término, refiriéndose a la contravención del artículo 1563 del Código Civil, señala nuevamente los hechos expuestos precedentemente y añade que, en la práctica, la demandante, en calidad de arrendadora, cobró y percibió de la demandada, la renta de arrendamiento como suma única y total por los tres inmuebles. También reitera que en los tres contratos aparece de manifiesto que la intención de los contratantes fue siempre que en los tres bienes raíces funcionara el Colegio Franco-Inglés, como una sola unidad y no como inmuebles independientes.

A continuación, señala que la sentencia impugnada vulnera el artículo 1564, inciso tercero, del Código Civil, puesto que las partes contratantes, de acuerdo a la aplicación práctica que han hecho de los tres contratos, han entendido que la arrendataria de los tres inmuebles es la sociedad demandada, ya que desde la fecha en que la actora los adquirió, ha cobrado y percibido de la referida compañía las rentas de arrendamiento, e incluso solicitó autorización a la demandada para efectuar reparaciones en uno de los inmuebles que había sido arrendado originalmente por doña nombre reservado.

Enseguida, la impugnante expresa que el fallo atacado infringe el artículo 1566 del Código Civil, al concluir en el considerando tercero que los contratos son independientes entre sí, toda vez que si existiera alguna cláusula ambigua en cualquiera de los tres contratos, lo que no ocurre, corresponde que se interpreten en favor de la arrendataria. Agrega que, aplicando una interpretación finalista y de acuerdo al destino de los inmuebles arrendados, el que fue aprobado por la autoridad municipal, y la clara voluntad de las partes, no es pertinente solicitar la restitución de una propiedad en forma separada de las otras.

Luego, en lo que toca al quebrantamiento de los artículos 1924 N° 3°, 1928, 1929, 1937 y 1552 del Código Civil, señala que el fallo recurrido no considera los incumplimientos en que incurrió la demandante. Al respecto, indica que la sociedad demandante adquirió no sólo los tres inmuebles que arrienda a la demandada, sino, además, propiedades contiguas o vecinas, entre las cuales dos estaban ubicados en domicilio reservado, y entre los meses de enero y febrero de 2013, la actora procedió a demolerlas, sin la debida diligencia y cuidado, sin cumplir con las medidas de prevención exigidas por la Dirección de Obras de la Municipalidad de Viña del Mar; trabajos que causaron daños estructurales serios en el inmueble arrendado, viéndose afectada la sociedad arrendataria en el normal ejercicio de los derechos de uso y goce. Manifiesta que los deterioros fueron reconocidos por la propia demandante en carta enviada con fecha 18 de marzo de 2013 a la demandada, después de notificada la demanda de autos, a través de la cual solicitó autorización, por escrito, para la realización de los trabajos de reparación. Asegura que esa carta demuestra que la demandante ha incumplido su obligación de no turbar o embarazar a la arrendataria en el goce de la cosa arrendada. Precisa que la sentencia impugnada infringe también lo dispuesto por el artículo 1928 del Código Civil, ya que desestimó los daños estructurales causados a uno de los inmuebles arrendados, perturbando y embarazando el legítimo derecho que tenía su representada de explotar el inmueble como establecimiento educacional; haciendo presente, también, que el referido incumplimiento se produjo además por el hecho de la colocación de letreros de demolición y de propaganda de construcción de un edificio en el mismo lugar.

En este punto, agrega que al existir un incumplimiento por parte de la arrendadora de sus obligaciones, concurre en el caso la situación descrita en el artículo 1552 del Código Civil, por lo que, encontrándose en mora en el cumplimiento íntegro y oportuno de sus obligaciones, la sociedad demandante no tiene acción para demandar la restitución del inmueble por el supuesto vencimiento del plazo. Aclara que, la institución de la excepción de contrato no cumplido se encuentra consagrada respecto del contrato de arrendamiento, en los artículos 1925, 1926, 1928, 1929 y 1937 del Código Civil.

Por último, afirma que la sentencia impugnada infringe los artículos 30 y 40 de la Ley N° 18.046 sobre Sociedades Anónimas, en sus considerandos sexto y séptimo. Al efecto, señala que de acuerdo a esas disposiciones, el órgano en el cual recaen todas las facultades de administración de las sociedades anónimas es el Directorio, pudiendo delegar parte de sus facultades en los ejecutivos principales, gerentes, subgerentes o abogados de la sociedad, en un director o en una comisión de directores y, para objetos especialmente determinados, en otras personas. De esta manera, indica que la actuación individual de doña nombre reservado, solicitando por carta certificada la restitución del inmueble arrendado, no tiene validez alguna y no ha producido el efecto de poner término al contrato de arrendamiento materia de autos, porque el Directorio no le ha delegado facultades de poner término a contratos de arrendamiento. Por lo anterior, asegura que la actuación realizada individualmente por la señora nombre reservado, al suscribir la carta que sirve de fundamento a la acción de restitución deducida, y no cumplir con la formalidad establecida por el Directorio para su validez, es nula absolutamente y, consecuencialmente, el contrato de arrendamiento, que es una ley para las partes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1545 del Código Civil, se prorrogó automáticamente por el período de doce meses, de conformidad con lo estipulado en la cláusula tercera del mismo. Considera que es tan evidente lo expuesto, que la parte demandante acompañó una escritura pública suscrita con fecha 8 de abril de 2013, de ratificación de la carta enviada el 13 de diciembre de 2012 poniendo término al contrato.

En lo que respecta a la condena en costas, aduce que la sentencia impugnada las impone a la demandada, no obstante que conforme lo dispone el artículo 144 del Código de Procedimiento Civil el tribunal podrá eximir a la parte que haya sido vencida totalmente, si aparece que ha tenido motivos plausibles para litigar, que es lo que ocurre en autos, desde que la sentencia de primera instancia acogió en todas sus partes las defensas y alegaciones esgrimidas al contestar la demanda y, además, acogió la demanda reconvencional, razón por la que debió haberla eximido del pago de las costas.

Finaliza desarrollando la influencia que los errores de derecho denunciados habrían tenido en lo dispositivo del fallo.

Segundo: Que la sentencia estableció como hechos de la causa, en lo que interesa al recurso, los siguientes:

a)Con fecha 29 de agosto de 1990, doña nombre reservado arrendó a don nombre reservado, el inmueble ubicado en domicilio reservado, el cual sería destinado y ocupado por el arrendatario como local de funcionamiento del establecimiento educacional “Colegio Franco–Inglés”, siendo el plazo de duración de cinco años y, en consecuencia, comenzó a regir el día 15 de septiembre de 1990, entendiéndose renovado automáticamente por un período igual y sucesivo si ninguna de las partes manifestaba a la otra la intención de poner término al contrato, con aviso anticipado de seis meses por parte del propietario y de tres meses por el arrendatario, por carta certificada, a la fecha de término del contrato pactado. La referida propiedad fue vendida a la sociedad demandante por escritura pública de fecha 13 de julio de 2012;

b) Con fecha 28 de diciembre de 1993, doña nombre reservado, arrendó a la Sucesión Córdova González el inmueble ubicado en domicilio reservado, por un plazo de cuatro años a contar del 1 de enero de 1994, entendiéndose renovado automáticamente y bajo los mismos términos por un plazo similar, si la arrendadora no manifiesta su voluntad de ponerle fin con una anticipación de a lo menos un año al vencimiento del contrato. El inmueble arrendado sería destinado y ocupado por la arrendataria como local de funcionamiento del establecimiento educacional denominado “Colegio Franco–Inglés”, en el que, además, se detallaba una serie de trabajos y mejoras que se realizarían por la arrendataria y que se autorizaban por la arrendadora para su adecuado funcionamiento. Dicho inmueble fue adquirido por la demandante, según consta de escritura pública de fecha 25 de julio de 2012;

c) Mediante escritura pública de fecha 3 de julio de 2002, la Sociedad Educacional Colegio Franco–Inglés, representada por doña nombre reservado, arrendó a don nombre reservado, el inmueble ubicado en domicilio reservado, el cual sería destinado a establecimiento educacional, siendo el plazo de duración de dieciocho meses a contar del 1 de julio de 2002, expirando en consecuencia el 31 de diciembre de 2003, fecha a partir de la cual se renovaría por períodos anuales, en forma sucesiva, si cualquiera de los contratantes no expresara su intención de poner término al contrato por medio de carta certificada despachada al domicilio de la otra, con a lo menos tres meses de anticipación del período que se encuentre vigente, indicándose en su cláusula sexta que el inmueble arrendado sería destinado y ocupado por la arrendataria como local de funcionamiento del establecimiento educacional “Colegio Franco–Inglés”. La referida propiedad fue adquirida por la demandante con fecha 10 de julio de 2012, a quien se cedió el contrato de arrendamiento con fecha 9 de julio de 2012;

d) El Colegio Franco-Inglés ocupa tres inmuebles para su funcionamiento, dos de ellos arrendados por doña nombre reservado en fechas distintas -29 de agosto de 1990 y 28 de diciembre de 1993- a propietarios distintos de la actora de autos. El tercer inmueble que ocupa el referido Colegio, fue arrendado por la demandada de estos autos - Sociedad Educacional Colegio Franco-Inglés S.A., representada por doña nombre reservado-, a don nombre reservado, contrato celebrado por escritura pública de 3 de julio de 2002, con una duración inferior a la de los otros contratos y condiciones distintas a aquéllos;

e) La parte arrendadora del inmueble cuya restitución se solicita en esta causa, es distinta de la arrendadora de los otros dos inmuebles, quien no es parte en el presente juicio. En ninguna parte del contrato sub-lite se estipuló alguna consideración en torno a alguna vinculación con los contratos de arriendo de los otros dos inmuebles, por el contrario, se dejó expresa constancia en la cláusula décimo sexta lo siguiente: “… que la relación contractual entre las partes que suscriben este instrumento se inicia en este acto. En consecuencia, no existe ningún tipo de continuidad con el contrato de arrendamiento respecto de la misma propiedad que suscribieran don nombre reservado y doña nombre reservado, actuando por sí, en julio de mil novecientos noventa y cinco, el cual expiró en abril del presente año”;

f) El contrato de arrendamiento materia de la presente acción, es independiente de los contratos celebrados respecto de los otros dos inmuebles que son ocupados también por el Colegio Franco-Inglés. Además, la pasarela que une el segundo piso de la propiedad materia de autos con el segundo piso de otro inmueble, fue construida luego de la demolición de las propiedades contiguas y, en consecuencia, con posterioridad a la interposición de la demanda de autos, ello, con el fin de habilitar otras salas atendido el estado en que habrían quedado algunas dependencias, producto de los trabajos de demolición;

g) La arrendadora dio aviso de su intención de poner término al contrato mediante carta certificada de fecha 13 de septiembre de 2012, esto es, con más de tres meses de anticipación al término del período que se encontraba vigente -31 de diciembre de 2012-;

h) Las actuaciones realizadas por doña nombre reservado, en representación de la Sociedad Inmobiliaria Los Quillayes S.A., fueron ratificadas mediante escritura pública de fecha 8 de abril de 2013;

i) Las mejoras realizadas por la demandada para facilitar la comunicación entre los tres inmuebles que arrienda para el funcionamiento del establecimiento educacional, no aparecen autorizadas por el arrendador. Tampoco se rindió prueba en cuanto a la existencia de alguna orden de la autoridad respectiva en el sentido que el Colegio “debe” funcionar en una sola unidad. Tampoco se acompañó autorización alguna que con posterioridad hubiere dado al efecto la arrendadora;

j) Un edificio aledaño al inmueble arrendado fue objeto de demolición y como consecuencia de los trabajos ejecutados, se produjeron daños en algunas dependencias del inmueble sub-lite. La actora con fecha 18 de marzo de 2013 solicitó a la demandada la autorización para la realización de los trabajos de reparación de los daños ocasionados, lo que no fue aceptado por la demandada;

k) Si bien se estableció que se produjo una merma en la cantidad de alumnos matriculados en 2014, no se rindió prueba alguna que permita vincular tal disminución con los trabajos de demolición;

l) No se rindió prueba respecto de las reparaciones locativas por un total de $50.000.000, como tampoco en relación con posibles reparaciones no locativas.

Tercero: Que sobre la base de los hechos reseñados precedentemente, atendiendo al principio de la buena fe y a las normas de interpretación de los contratos, los sentenciadores del grado estimaron que los contratantes pactaron el arrendamiento sobre el inmueble materia del mismo, con la finalidad de albergar al establecimiento educacional Colegio Franco-Inglés, independiente de los otros dos contratos de arriendo celebrados por una arrendataria diferente, con el mismo objeto. Asimismo, concluyeron que, habiendo dado la arrendadora aviso de su intención de poner término al contrato mediante carta certificada con la debida anticipación al término del período que se encontraba vigente -31 de diciembre de 2012-, corresponde acoger la demanda de restitución por expiración del plazo estipulado. Al efecto, consideraron, en primer término, que lo prevenido en el artículo 3°, inciso primero, de la Ley N° 18.101, vigente a la época de celebración del contrato, no obsta a que en virtud del principio de la autonomía de la voluntad, las partes pactaran libremente una forma diversa de manifestar su decisión en orden a concluir la relación contractual que las unía, como ocurrió en la especie, puesto que los contratantes estipularon la notificación por carta certificada, sin que se alegara dentro de plazo la nulidad de dicha estipulación o del contrato. En segundo lugar, en cuanto a la falta de personería o representación de la sociedad demandante, tuvieron presente que las actuaciones realizadas por doña nombre reservado, en representación de la sociedad Inmobiliaria Los Quillayes S.A., que no serían válidas por no estar premunida de las facultades necesarias para ello, fueron ratificadas mediante escritura pública de fecha 8 de abril de 2013, por lo que no corresponde acoger esta alegación. En tercer lugar, en lo que toca a la tesis de la demandada referente a que los tres inmuebles conformarían una unidad, discurrieron en el sentido que la arrendataria del bien raíz cuya restitución se solicita en esta causa es distinta de la arrendataria de los otros dos inmuebles, quien no es parte en el presente juicio, y por tanto, sus efectos no pueden afectarla o beneficiarla. Asimismo, establecieron que en ninguna parte del contrato sub-lite se estipuló alguna consideración en torno a alguna vinculación con los contratos de arriendo de las otras dos propiedades; y que el contrato de arrendamiento materia de la presente acción es independiente de los contratos celebrados respecto de los otros dos inmuebles que son ocupados también por el Colegio Franco-Inglés. Por otra parte, en cuanto a la circunstancia que los tres inmuebles se encontrarían físicamente unidos y compartirían espacios comunes, tuvieron presente que la pasarela que une el segundo piso de la propiedad materia de autos con el segundo piso de otro inmueble, fue construida luego de la demolición de las propiedades contiguas y, en consecuencia, con posterioridad a la interposición de la demanda de autos. En lo que concierne a la demanda reconvencional, los jueces estimaron que, atendido que se accederá a la demanda de restitución, no se divisa razón para pagar al arrendatario el daño emergente que demanda por concepto de reparación del inmueble arrendado. Por igual razón, consideraron la improcedencia de lo demandado por concepto de reacondicionamiento de dependencias en otro de los inmuebles de la demandada reconvencional y por concepto de arriendo de un departamento por tres meses a fin de reubicar dependencias mientras duren los trabajos de reparación. En cuanto al lucro cesante, determinaron que si bien se estableció que se produjo una merma en la cantidad de alumnos matriculados en 2014, no se rindió prueba alguna que permita vincular tal disminución con los trabajos de demolición. En lo que atañe a las reparaciones locativas, tuvieron en consideración que, por expresa disposición de los contratantes, dichas reparaciones no dan derecho a reembolso; y que en todo caso, no se rindió al efecto, como tampoco respecto de las no locativas.

Por lo anterior, acogieron la demanda principal de término de contrato de arrendamiento por expiración del plazo convenido, ordenaron la restitución del inmueble arrendado y el pago de las rentas que se devenguen hasta su entrega, más los reajustes e intereses señalados en el artículo 21 de la Ley N° 18.101, si procediere. Asimismo, rechazaron la demanda reconvencional, y condenaron en costas a la demandada principal.

Cuarto: Que, en primer lugar, se debe señalar que como se aprecia de los términos en que se ha estructurado el recurso, éste aparece construido al margen y, en cierta forma, en contra de los hechos establecidos en la causa, los que evidentemente se intenta modificar.

En efecto, del tenor del recurso que en síntesis se ha reseñado en el motivo primero de esta resolución, se desprende que los errores de derecho denunciados se sustentan en que se habría acogido la demanda principal, no obstante que la actora tiene la calidad de arrendadora –a través de tres contratos de arrendamiento-, sobre tres inmuebles que forman una sola unidad, y que se encuentran físicamente unidos; que la Dirección de Obras de la Municipalidad de Viña del Mar autorizó el cambio de destino de los tres inmuebles, de habitacional a comercial, y autorizó su fusión para que funcionara el establecimiento educacional; que la arrendataria de los tres inmuebles es la Sociedad Educacional Colegio Franco-Inglés S.A.; que en enero y febrero de 2013, la actora procedió a demoler bienes raíces cercanos, sin la debida diligencia y cuidado, sin cumplir con las medidas de prevención y seguridad que le había exigido la Dirección de Obras referida, trabajos que causaron daños estructurales serios en el inmueble arrendado, y colocó letreros de demolición y de propaganda de construcción de un edificio en el mismo lugar, viéndose afectada la sociedad arrendataria en el normal ejercicio de los derechos de uso y goce; y que la actuación individual de doña nombre reservado, solicitando por carta certificada la restitución del inmueble arrendado, no tiene validez alguna y no ha producido el efecto de poner término al contrato de arrendamiento materia de autos, el que se prorrogó automáticamente por el período de doce meses. Sin embargo, esas circunstancias no quedaron asentadas en la sentencia, motivo por el cual la recurrente debió invocar normas reguladoras de la prueba que apuntaran al establecimiento de los hechos mencionados, lo que no hizo.

Quinto: Que este tribunal ha señalado con anterioridad que los hechos asentados por los jueces del fondo son inamovibles, a menos que la recurrente haya denunciado de modo eficiente infracción a las normas reguladoras de la prueba pertinentes, lo que no puede estimarse que haya ocurrido en la especie, de modo que resulta imposible decidir en sentido contrario.

Es necesario tener presente que el objeto del recurso de casación en el fondo se circunscribe a la revisión y análisis de la legalidad de la sentencia, es decir, a la correcta aplicación del derecho, sobre la base de los hechos tal y como soberanamente han dado por probados los jueces del grado en uso de las facultades que son de su exclusiva competencia.

Sexto: Que de lo expuesto, se infiere que los capítulos del recurso de casación en el fondo interpuesto se sustentan sobre la base de hechos no establecidos por los sentenciadores, pero sin que se hayan dado por infringidas de manera eficiente las normas reguladoras de la prueba aplicables al caso, por lo que no pueden prosperar.

Séptimo: Que en lo que concierne a la supuesta vulneración del artículo 144 del Código de Procedimiento Civil, cabe tener presente que la condenación en costas es una medida de orden económico que no forma parte del asunto controvertido, razón por la que la resolución que decide sobre esta materia no tiene el carácter de sentencia definitiva o interlocutoria que ponga término al juicio o haga imposible su continuación. En este sentido, el supuesto yerro denunciado no puede prosperar y deberá ser desestimado.

Octavo: Que, en virtud de lo razonado y concluido, el recurso de casación en el fondo examinado deberá ser rechazado.

Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en los artículos 764, 765, 767 y 783 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza, sin costas, el recurso de casación en el fondo deducido por la parte demandada a fojas 585, contra la sentencia de doce de noviembre del año dos mil catorce, que se lee a fojas 577 y siguientes.

Redacción a cargo del abogado integrante señor Jorge Lagos Gatica.

Regístrese y devuélvase, con sus documentos.

Nº 32.146-2014.

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señora Andrea Muñoz S., señor Carlos Cerda F., y los Abogados Integrantes señor Jorge Lagos G., y señor Rodrigo Correa G. No firma el Abogado Integrante señor Correa, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar ausente. Santiago, diez de diciembre de dos mil quince.

Autoriza el Ministro de Fe de la Excma. Corte Suprema.

En Santiago, a diez de diciembre de dos mil quince, notifiqué en Secretaria por el Estado Diario la resolución precedente.