Error de derecho

Santiago, cinco de enero de dos mil diecisiete.

Vistos:

En estos autos Rol 11326-2014, seguidos ante el Primer Juzgado Civil de Puente Alto, sobre juicio sumario de precario, caratulado “nombre reservado con nombre reservado” por sentencia de veintisiete de abril de dos mil quince, escrita a fojas 51 y siguientes, se acogió la demanda, ordenando la restitución del inmueble, libre de todo ocupante de cualquier especie, dentro de tercero día desde que la sentencia quede ejecutoriada, con costas. Apelada dicha sentencia por la parte demandada, la Corte de Apelaciones de San Miguel, por fallo de primero de octubre de dos mil quince, escrito a fojas 87 y siguientes, la confirmó en todas sus partes.

En contra de esta última decisión, la demandada deduce recurso de casación en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

Considerando:

Primero: Que la recurrente denuncia la infracción del artículo 2195 inciso 2° del Código Civil. Señala que los elementos del precario son la tenencia de cosa ajena, la ausencia o inexistencia de contrato y que la ocupación se deba a simple ignorancia o mera tolerancia del dueño, y que la infracción se produce en cuanto no se da en el presente caso la ocupación sin previo contrato, que previene la disposición mencionada, la cual, además, se encuentra redactada en términos amplios, sin exigir en momento alguno que el contrato haya debido ser específicamente celebrado con el actor, siendo en consecuencia irrelevante para el legislador si el contrato fue celebrado con el demandante o con un tercero, y conforme al aforismo “donde la ley no distingue no le corresponde al intérprete distinguir”, no es procedente requerir un título vigente como, en definitiva, lo exige el fallo impugnado.

Termina señalando cómo lo anterior influyó en lo dispositivo del fallo.

Segundo: Que, para un adecuado análisis de los errores de derecho que se imputan a la sentencia recurrida resulta indispensable referirse a los hechos que se tuvieron por acreditados. En primer lugar, la demandante es poseedora inscrita del bien raíz cuya restitución reclama. En segundo lugar, la demandada ocupa el referido inmueble. En tercer lugar, la demandada ocupa el inmueble por un contrato de arrendamiento celebrado con la anterior dueña de la propiedad, doña nombre reservado, hermana de la demandante. En cuarto lugar, el contrato de arriendo no se encuentra en la situación prevista en el artículo 1950 N°3 en relación con el artículo 1962 del Código Civil.

Tercero: Que, a partir de los hechos reseñados, en la sentencia recurrida se acogió la acción de precario estimando que se cumplen las condiciones previstas en el artículo 2195 inciso 2º del Código Civil, ordenando la restitución del inmueble. La actora acreditó ser poseedora inscrita, lo que conforme al artículo 700 inciso 2º, habilita para presumirla propietaria. También se probó la ocupación del inmueble por la demandada, y respecto al título esgrimido los jueces del fondo señalaron que no se encontraba vigente, al haber operado la extinción de los derechos del arrendador, al transferir el dominio del inmueble al demandante, no encontrándose el contrato de arriendo en la situación del artículo 1950 N°3 en relación con el artículo 1962 del Código Civil, siendo consecuencialmente inoponible al actor, careciendo el demandado de un título que justifique el uso del inmueble objeto de la demanda.

Cuarto: Que la recurrente se asila en la infracción del artículo 2195 inciso 2º del Código Civil. Al momento de explicar la vulneración a esta regla, indica que quedó establecido como un hecho de la causa, la existencia del contrato de arrendamiento que celebró con la anterior dueña, hermana de la demandante, por lo que existe un contrato que justifica la ocupación.

Quinto: Ante todo, ha de resultar correcto que la existencia de un título no se predica en abstracto, sino en relación a quien interpone la acción de precario. Como resulta sabido, los hechos de este caso corresponden precisamente a la figura del precario sobrevenido propio del derecho romano. Es decir aquella en que el título que justificaba la detentación del mero tenedor se agotaba.

Por lo cual, al momento en que se interpuso la acción de precario no existía título alguno que justificara la detentación material del mero tenedor.

La razón de esta falta fluye con perfecta naturalidad de lo dispuesto en el artículo 1961 del Código Civil. Una vez que se extingue el derecho del arrendador lo mismo sucede con el contrato de arrendamiento. No es producto del azar que el artículo 1961 se encuentre al interior del Párrafo Cuarto del Título XXXVI del Libro IV del Código Civil, bajo el epígrafe: De la expiración del arrendamiento de cosas.

Siendo así las cosas, si el contrato de arrendamiento se ha extinguido, la detentación material de la cosa no puede justificarse por dicho negocio y, por lo mismo, no quedará más que afirmar que la tenencia es sin previo contrato.

El problema en este caso no se relaciona con la satisfacción de los requisitos de la acción de precario, la cuestión se encuentra en otro lugar. Específicamente en el artículo 7º de la ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos.

El precepto en cuestión dispone, en lo que aquí es de interés, lo siguiente: “Las normas de que trata este Título se aplicarán a los juicios relativos a los contratos de arrendamiento de inmuebles a que se refiere el artículo 1º de esta ley:

Deberán aplicarse, en especial, a los juicios siguientes:

(…)

4. Restitución de la propiedad por extinción del derecho del arrendador”

Dos cosas deben advertirse. La primera, es que la legitimación activa en un juicio de restitución de propiedad por extinción del derecho del arrendador, no corresponde a este último, sino que al dueño de la cosa.

La segunda, es el carácter marcadamente imperativo de la voz “deberán” que emplea el precepto.

En conformidad a lo que se ha dicho, lo que parece existir aquí es un concurso entre el inciso 2° del artículo 2195 y el numeral 4 del artículo 7 de la ley 18.101. Siendo así, la siguiente pregunta es cómo ha de resolverse. Y, aunque en ciertas circunstancias la respuesta no sea sencilla, en esta lo es.

Lo es en virtud de lo dispuesto en el artículo 13 del Código Civil: la ley especial deroga a la general. Y sobre dos cosas no ha de caber duda. La primera es que, en este caso, el numeral 4 del artículo 7 de la ley 18.101 constituye una regla especial respecto del inciso 2° del artículo 2195 del Código Civil. La segunda, es que el uso de la expresión “deberán”, por la segunda de estas reglas, impide que el intérprete acuda al procedimiento que origina el inciso 2° del artículo 2195 del Código antes citado.

Sexto: Que, en las condiciones antedichas, ha quedado de manifiesto que los jueces del fondo al acoger la demanda de precario por considerar que a pesar de haber existido un contrato de arrendamiento, era procedente la acción de precario, incurrieron en el error de derecho denunciado. Por último, cabe señalar que esta errónea aplicación de la ley ha tenido influencia substancial en lo dispositivo del fallo, pues determinó que se acogiera la demanda.

Y visto, además, lo dispuesto en las normas legales citadas y en los artículos 764, 765 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casación en el fondo deducido por la demandada en contra de la sentencia de uno de octubre de dos mil quince, escrita a fojas 87 y siguientes, la que se invalida y se reemplaza por la que se dicta acto continuo, sin nueva vista, pero separadamente.

Se previene que el ministro Cerda no comparte los cuatro primeros y los dos últimos párrafos del considerando 5° y tiene, además, presente que:

1) Lo que Bello codificó en el inciso segundo del artículo 2195 es una situación especialísima, concebida para aquellas realidades en que no existe causa para el inquilinaje o, dicho de otra manera, donde la incorporación del ocupante ha sido enteramente ajena a la poseedora titular.

2) La figura en examen requiere que la presencia de la demandada lo sea “sin previo contrato”.

La palabra “previo” es sintácticamente un adjetivo, lo que aquí quiere decir que califica o determina al substantivo “contrato”, respecto del que expresa una cualidad o accidente.

“Previo” significa “anticipado, que va adelante o que sucede primero” (DLE).

Hasta ahí, constituye precario la tenencia de una cosa ajena, siempre y cuando comparezca su condición esencial, vale decir, que al hecho de la ocupación no se le haya anticipado, adelantado o antecedido un acto legitimante, como podría serlo cualquier tipo de contrato, lato sensu; incluso, uno innominado, bastando para ello que resulte del libre ejercicio del consentimiento o de una legítima manifestación unilateral de voluntad.

3) Caso contrario, imposible se hace concebir la situación descrita en el precepto que se comenta, dado que recién comprobada la concurrencia de dicho presupuesto, es decir, que no hay contrato previo, entra a tallar el complemento de la oración, esto es, si la presencia es ignorada por el propietario o si, siendo por él advertida, la ha prácticamente aceptado.

4) La conjunción copulativa “y” refuerza este discurrir semántico, al unir dos oraciones o varios elementos de una oración.

El análisis lógico del discurso del legislador empuja a una conclusión según la cual denota haber creído que, de haber mediado “contrato”, se hace inconcebible el resto de su mensaje, como quiera que la tiniebla y la paciencia quedan por aquél desterradas.

La voz “y” tiene la función de coordinar adictivamente la pluralidad de oraciones o los varios elementos de una oración, lo que conduce a concluir que, siendo aquí adictiva la oración introducida por la conjunción “y”, entra a jugar únicamente cuando no ha habido contrato previo.

5) Si es un hecho de la causa que la demandada tiene la cosa que se le demanda en virtud de un contrato aparentemente de legítimo otorgamiento, nacido con antelación al derecho que aquí se esgrime como fundamento de pedir, es el parecer de quien previene, que no califica en el presente caso el descriptor normativo que cimenta la acción.

Regístrese.

Redactó la abogada integrante Leonor Etcheberry C. y la prevención, su autor.

N° 21.899-2015.

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., señor Carlos Cerda F., y los abogados integrantes señor Carlos Pizarro W., y señora Leonor Etcheberry C. No firma la Ministra señora Muñoz y el Abogado Integrante señor Pizarro, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar en comisión de servicios la primera y por estar ausente el segundo. Santiago, cinco de enero de dos mil diecisiete.