Ocupación ilegal

Santiago, nueve de diciembre de dos mil diecinueve.

Vistos:

En autos Rol C-1788-2015, caratulados “Sociedad Agrícola Machicura Spa con nombre reservado”, seguidos ante el Segundo Juzgado de Letras de Linares, por sentencia de tres de noviembre de dos mil diecisiete, escrita a fojas 345 y siguientes, se rechazó la demanda de precario interpuesta por la Sociedad Agrícola Machicura Spa en contra de don nombre reservado.

Se alzó la actora y una de las salas de la Corte de Apelaciones de Talca, por sentencia de veintitrés de agosto de dos mil dieciocho, que rola a fojas 401 y siguientes, la revocó y, de consiguiente, acogió la demanda, condenando al demandado a restituir los inmuebles objeto del juicio dentro de tercero día de ejecutoriado, bajo apercibimiento de lanzamiento con auxilio de la fuerza pública, con costas.

En contra de esta última decisión, el demandado dedujo recurso de casación en el fondo, que pasa a analizarse.

Se ordenó traer los autos en relación.

Considerando:

Primero: Que el recurrente sostiene que la sentencia impugnada infringió el artículo 2195 inciso segundo del Código Civil, en relación con los artículos 1703 y 1915 del mismo cuerpo legal y artículos 5 y 10 del Decreto Ley Nº 993, pues se acogió la demanda en circunstancias que cuenta con un título que justifica la ocupación del inmueble, pues celebró con la sociedad demandante sendos contratos de arrendamiento sobre los inmuebles objeto de juicio, que cumplen con todos los requisitos referidos en el artículo 5 del Decreto Ley Nº 993 sobre arrendamiento de predios rústicos, esto es, el haberse celebrado por escritura privada con la presencia de dos testigos.

Agrega que, no obsta lo anterior, el hecho que se hayan celebrado dichos contratos de arrendamiento bajo la modalidad de auto contratación, pues, tal como ha sido ratificado por la doctrina y la jurisprudencia, es válida y procede en todos aquellos casos en que no existan reglas excepcionales de prohibición, como las contempladas en los artículos 2144 y 2145 del Código Civil y 271 del de Comercio.

Agrega que lo anterior resulta corroborado si se analizan los estatutos de la antecesora en el dominio de los inmuebles, la Sociedad Agrícola San José Limitada, a la que perteneció el demandado junto a su hermano, actual representante legal de la actora, que lo facultaba, como representante legal y administrador de la sociedad, a contratar con cualquiera de los socios, estipulándose que en caso de duda, si respecto del administrador asiste o no una determinada facultad no indicada, debe entenderse expresamente conferida e incluida en sus atribuciones, por lo que en nada afecta la validez de los contratos de arrendamiento que constituyen los títulos que justifican su ocupación.

Denuncia, asimismo, la falta de aplicación del artículo 10 del Decreto Ley Nº 993 y artículos 1915 y 1962 del Código Civil, al concluir que no existen elementos en el proceso de que la anterior propietaria y arrendadora haya dado a la actual noticia cierta sobre la existencia de los contratos de arrendamiento para que se respetaran, pues en dicha disposición no se exige una notificación de esa naturaleza, incorporando elementos adicionales no referidos por el legislador, máxime si la demandante es una sociedad espejo de otras en la que el demandado y su hermano eran socios, explotando negocios agro industriales.

Afirma que el fallo impugnado infringió el artículo 1703 del Código Civil, pues los contratos de arrendamiento que constituyen los títulos que justifican su ocupación se otorgaron con las solemnidades que exige el referido artículo 5 del Decreto Ley Nº 993, siendo protocolizados el 29 de agosto de 2014, adquiriendo fecha cierta con anterioridad a que la sociedad demandante adquiriera los predios arrendados.

Finaliza solicitando que se invalide la sentencia impugnada, dictando una de reemplazo que rechace la demanda, con costas.

Segundo: Que la judicatura del fondo tuvo por acreditados los siguientes hechos:

1.- La sociedad por acciones Agrícola Machicura Spa es poseedora inscrita de las parcelas números 19, 20 , 21 y 72, junto a un retazo de 305 metros cuadrados denominado Lote A, todos del Proyecto de Parcelación San Luis, de la comuna de Colbún, provincia de Linares, Región del Maule, Roles de avalúo 32-193, 32-199, 32-201 y 32-164, respectivamente. Los adquirió por tradición, en virtud de un contrato de compraventa celebrado el 20 de agosto de 2015, con la Sociedad Agrícola Machicura Limitada.

2.- Con fechas 22 de agosto de 2003 y 26 de agosto de 2004 la Sociedad Agrícola San José Limitada, antecesora en el dominio de los inmuebles, celebró con el demandado don nombre reservado, sendos contratos de arrendamiento, por medio del cual éste recibió en arriendo los inmuebles objeto de juicio. En dicho contratos se pactó una vigencia de 30 años, compareciendo don nombre reservado en calidad de representante legal de la arrendadora, Sociedad Agrícola San José Limitada, y como persona natural, en calidad de arrendatario, con la presencia de dos testigos y protocolizados ante notario el 29 de agosto de 2014.

3.- Según la escritura de constitución de la antecesora en el dominio de los inmuebles, la Sociedad Agrícola San José Limitada, sus socios son el demandado nombre reservado junto a su hermano nombre reservado, ambos de apellidos nombre reservado, siendo éste el actual representante legal de la actora. En dicho documento se facultó a ambos socios a contratar, en calidad de representantes legales y administradores, con cualquiera de ellos como persona natural, estipulándose que en caso de duda si respecto del administrador asiste o no una determinada facultad no indicada, debe entenderse expresamente conferida e incluida en sus atribuciones.

4.- El demandado ocupa actualmente los inmuebles objeto de juicio.

Sobre la base de los hechos reseñados precedentemente, acogió la demanda, razonando que los contratos de arrendamiento celebrados entre el demandado y la antecesora en el dominio deben analizarse a la par de los cambios de dominio de los inmuebles sobre los cuales recae la demanda, en atención a las épocas en las que se realizaron esos actos jurídicos y a las personas que intervinieron, y, atendido lo dispuesto en el artículo 10 del Decreto Ley N° 993, como calidad de arrendador y arrendatario concurrió la misma persona, antecesor en el dominio de las propiedades, no existen elementos suficientes que den cuenta que, al momento de desprenderse de ellas, se hubiere dado noticia cierta sobre la existencia de dichos contratos, para que posteriormente debieran ser respetados, concluyendo que la ocupación actual del demandado se realiza por mera tolerancia de su dueño, configurándose los presupuestos del precario.

Tercero: Que como esta Corte ha sostenido reiteradamente, el artículo 2195 inciso 2° del Código Civil, al tratar la institución del precario, dispone que: "Constituye también precario la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño". De su tenor es claro que la acción que se consagra es aquella que permite al propietario de la cosa tenida por una tercera persona recuperarla en cualquier momento, en la medida que acredite la concurrencia de los siguientes requisitos copulativos: a) que el demandante sea dueño de la cosa cuya restitución solicita; b) que el demandado ocupe ese bien; y c) que tal ocupación sea sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño.

Cuarto: Que conforme se afirma por la doctrina, la figura del precario comprende una situación meramente fáctica, referida al caso concreto por el cual una persona mantiene en su poder, sin título que lo ampare, una cosa ajena careciendo de la autorización de su dueño, sea porque simplemente se resigna, o porque lo ignora.

La consecuencia jurídica que la ley prevé se enerva en caso que el tenedor acredite que milita a su favor alguna justificación para ocupar la cosa objeto del litigio, aparentemente seria o grave, sea que vincule al actual dueño con el ocupante o a este último con la cosa, aunque sea de lo aparentemente ajeno. En virtud de aquello, es posible sostener que el título al que se refiere el inciso 2° del artículo 2195 del código ya mencionado, corresponde a uno que permita constatar la presencia de una determinada situación jurídica que descarte que la ocupación de la cosa sea simplemente sufrida o soportada por su actual dueño, y no que emane de éste ni que se trate de uno que cumpla con la ritualidad que le sea aplicable, por ende, es suficiente que permita desvirtuar que el origen de la ocupación de la cosa se sustenta en una situación de hecho exclusivamente soportada por el dueño que exige recuperarla (así se sostiene en las sentencias dictadas en los procesos número 8.054-17, 11.720-17, 34.172-17 y 37.898-17).

Quinto: Que, en el caso de autos, la controversia gira en torno a la concurrencia del último elemento de la figura en análisis, esto es, la determinación del alcance de los términos en que debe excluirse la existencia de una vinculación jurídica entre las partes, en relación a la ausencia de título del demandado, pues sostiene que, por el hecho de haber celebrado dos contratos de arrendamiento con la sociedad antecesora en el dominio de los inmuebles, su ocupación no carece de título, por lo que la tenencia precaria que se le reprocha no está desprovista de título jurídico, enervándose con ello la acción impetrada en su contra.

Sexto: Que, al respecto, debe resaltarse que la ausencia de título como presupuesto de procedencia de la acción de precario, se relaciona íntimamente con la idea de mera tolerancia que establece el artículo 2195 del código de Bello, y que la actora reclama, por cuanto dicho elemento dice relación directa con el origen y eventual justificación de una determinada tenencia de cosa ajena, que eventualmente puede ser considerada como precaria.

En consecuencia, se hace necesario dilucidar el sentido y alcance de la expresión “sin previo contrato”, y al respecto es dable señalar que si bien la ley define lo que es contrato en el artículo 1438 del Código Civil como el “acto por el cual una parte se obliga con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa”, en la especie debe dársele un sentido más amplio, comprensivo de la voz “título”, esto es, un antecedente jurídico al que la ley reconozca la virtud de justificar la ocupación.

Por su parte, la expresión “mera tolerancia” no denota otra cosa que la actitud indulgente del dueño de una cosa, que permite -sin aprobarlo expresamente- actos del demandado, por los cuales ejerce la tenencia de una cosa de su propiedad; en resumen, se trata de la simple condescendencia del propietario de la cosa que luego trata de recuperar.

Séptimo: Que se tuvo por establecido como hecho que el demandado ocupa los inmuebles reclamados desde el 22 de agosto de 2003 y el 26 de agosto de 2004, fechas en la que celebró dos contratos de arrendamientos con la Sociedad Agrícola San José Limitada, respecto de los mismos, de modo que ingresó a los inmuebles con motivo del vínculo jurídico que lo ligó con la antecesora en el dominio.

Octavo: Que, de esta manera, se puede concluir que la tenencia u ocupación de la propiedad por parte del demandado no deriva de “una actitud permisiva, de transigencia, aquiescencia o condescendencia” de la actora, sino que de una relación contractual previa, título que, en opinión de esta Corte, por tratarse el precario una cuestión de hecho, es suficiente para justificar la ocupación que lleva a cabo, pues en lo meramente fáctico, ocupa los bienes raíces no por ignorancia ni por mera tolerancia de la actual dueña, sino por una causa jurídicamente relevante, de manera que no se configuran los presupuestos del referido artículo 2195 del Código Civil, de tal manera, que la acción de precario no es la idónea para reclamar la restitución del inmueble.

Noveno: Que, por lo antes explicado, el tribunal de segundo grado infringió lo dispuesto en el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil, toda vez que no encontrándose acreditados todos los presupuestos de hecho de la acción de precario, estimó la demanda, de modo que el recurso en análisis debe necesariamente acogerse, sin que sea necesario pronunciarse respecto de los demás errores de derecho denunciados.

Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en los artículos 764, 765, 767, 772, 785 y 805 del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casación en el fondo deducido por la parte demandada, contra la sentencia de veintitrés de agosto de dos mil dieciocho, escrita a fojas 401 y siguientes, dictada por la Corte de Apelaciones de Talca, la que se invalida y se reemplaza por la que se dicta acto continuo, sin nueva vista, pero separadamente.

Regístrese.

N° 25.125-2018.-

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., señor Mauricio Silva C., señora María Angélica Cecilia Repetto G., y la abogada integrante señora Leonor Etcheberry C. No firma el Ministro señor Silva, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar con permiso. Santiago, nueve de diciembre de dos mil diecinueve.