Contrato de promesa

Santiago, veintisiete de febrero de dos mil veinte.

VISTO:

En este procedimiento ordinario tramitado ante el Primer Juzgado Civil de Concepción bajo el rol C-445-2014, caratulado “Constructora La Toscana nombre reservado E.I.R.L con nombre reservado”, por sentencia de treinta de abril de dos mil dieciséis, complementada por resoluciones de once de enero de dos mil diecisiete y veinticinco de enero de dos mil dieciocho, el tribunal de primer grado rechazó la demanda principal de resolución de contrato de promesa de compraventa celebrado el 16 de mayo de 2013, y acogió la acción subsidiaria, declarando resuelto el contrato de compraventa celebrado el 9 de octubre de 2013 y dictaminando que la obligación de restituir la suma de $30.000.000, que fuera entregada en parte del precio, recae exclusivamente en el demandado nombre reservado –en su calidad de juez partidor- con reajustes e intereses en la forma que indica, sin costas.

Apelada dicha decisión, por sentencia de alzada de fecha 1º de agosto de dos mil dieciocho, una Sala de la Corte de Apelaciones de Concepción la revocó en aquella parte complementaria que condenó al juez partidor a la restitución de los dineros y, en su lugar, ordenó que se procederá a la devolución de la suma de $30.000.000 más reajustes e intereses por los demandados nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado y nombre reservado; confirmándola en lo demás.

Contra este último pronunciamiento recurren de casación en el fondo la parte demandante y la demandada.

Se trajeron los autos en relación.

Y TENIENDO EN CONSIDERACIÓN:

EN CUANTO AL RECURSO DE CASACIÓN EN EL FONDO DEDUCIDO POR LA DEMANDANTE.

PRIMERO: Que esta recurrente de nulidad sustancial atribuye a la sentencia impugnada diversos errores de derecho en el razonamiento que condujo a los juzgadores a desestimar la demanda principal de resolución de contrato de promesa de compraventa, denunciando infracción de los artículos 1545, 1546, 1551, 1554, 1557, 1560, 1562 y 1793 del Código Civil. Así, a efectos de fundamentar el recurso, en su libelo expone -en síntesis- que los jueces contravienen la ley al rechazar la acción resolutoria del contrato de promesa de compraventa, reflexionando equivocadamente que la obligación esencial de la promesa no es otra que otorgar el contrato prometido y, como ello se cumplió con la celebración de la compraventa de fecha 9 de octubre 2013, entonces no cabría la resolución de un contrato que se encuentra cumplido. Esta conclusión es errada, según afirma esta recurrente, porque la obligación de hacer que contrajo el promitente vendedor, esto es, la sucesión demandada, fue la de transferir el dominio del inmueble objeto del contrato y ello no ocurrió, de suerte tal que los jueces del grado yerran al tener por cumplida la promesa con la sola suscripción de la compraventa definitiva. En su parecer, los demandados nunca estuvieron en condiciones de cumplir lo prometido porque no eran los únicos dueños del inmueble prometido vender y al no lograrse la inscripción de la compraventa en el respectivo registro conservatorio, los promitentes vendedores incumplieron su obligación de transferir el dominio.

Por lo expuesto estima que, de haberse aplicado correctamente la ley, los jueces debieron declarar resuelto el contrato de promesa de compraventa y condenar a los demandados a la restitución de la suma de $30.000.000 que fuera entregada por la demandante en parte del precio, junto con una indemnización de perjuicios que las partes avaluaron anticipadamente en el equivalente al 20% del precio de la compraventa, como multa para el evento de incumplimiento.

SEGUNDO: Que para la adecuada resolución del asunto que el recurso de casación en estudio trae al conocimiento de esta Corte, es necesario tener en consideración los siguientes antecedentes del proceso:

a) Constructora La Toscana nombre reservado E.I.R.L demandó la resolución de un contrato de promesa de compraventa y, subsidiariamente, la resolución del contrato definitivo de compraventa, en ambos casos, con indemnización de perjuicios, contra los comuneros nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado y nombre reservado y el juez partidor don nombre reservado.

En dicha demanda se expone, en síntesis, que el 16 de mayo de 2013 las partes celebraron un contrato de promesa de compraventa respecto del inmueble denominado “Lote 1”, ubicado dentro del predio Santa Lucía, con una superficie aproximada de dos hectáreas, que fue creado por la sucesión como una hijuela pagadora destinada a solventar los gastos en honorarios del juez partidor y de los abogados intervinientes en el proceso particional. El contrato definitivo de compraventa fue suscrito el día 09 de octubre de 2013 y el precio fue $85.000.000, de los cuales $30.000.000 habían sido entregados contra la promesa y el saldo, de $55.000.000, quedó en Notaría con instrucciones de ser entregado contra la inscripción del inmueble. Sin embargo, la compraventa no pudo ser inscrita en el Conservador de Bienes Raíces porque los comuneros comparecientes no eran los únicos dueños del predio Santa Lucía, sino que solo tenían derechos en el inmueble objeto de la compraventa. Por lo tanto, la parte demandada incumplió la obligación de transferir el dominio contraída en el contrato de promesa, como también el deber de entregar la cosa, pues sin la inscripción no ha podido lograrse la tradición del inmueble. Termino pidiendo que se declarara resuelto el contrato de promesa condenando a los demandados a pagar una indemnización de perjuicios de $31.000.000, por concepto de daño emergente derivado del precio abonado más los honorarios de su abogada y la suma de $30.000.000, a título de lucro cesante, por no poder ocupar y explotar el inmueble; en subsidio, demandó la resolución del contrato de compraventa, con las mismas indemnizaciones. En subsidio de todo lo anterior, pretendió la nulidad del contrato de promesa y de la compraventa, fundado en que los promitentes vendedores nunca estuvieron en condiciones de transferir el dominio del inmueble y el acto celebrado nunca pudo producir sus efectos jurídicos.

b) Los demandados nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado y nombre reservado, quienes forman la comunidad hereditaria quedada al fallecimiento de don nombre reservado (QEPD), contestaron la demanda solicitando su rechazo, en primer término, en base a la excepción de falta de legitimación pasiva fundada en que, tanto el juez partidor como los abogados de los herederos, se habrían extralimitado en sus facultades. Explican que, en su condición de comuneros, actuaron representados en la partición por los abogados Raúl Sepúlveda y Ana Cifuentes; sin embargo, ellos no sabían de la formación de esta hijuela pagadora de dos hectáreas y de esta operación de compraventa cuya única finalidad era pagar los honorarios de la partición. Luego, alegaron la inoponibilidad por fraude, argumentando que no tuvieron conocimiento de estos actos y no recibieron dinero alguno, mientras que la demandante sí tuvo conocimiento del reparo en los títulos al momento de celebrar la compraventa y aun así persistió. Concluyeron solicitando el rechazo de la demanda principal asegurando que el contrato de promesa se cumplió con la suscripción del contrato prometido, pidiendo el rechazo de la acción subsidiaria señalando que en la compraventa las partes renunciaron a las acciones resolutorias y que la pretensión subsidiaria de invalidación tampoco podría prosperar porque la misma demandante sabía o debía saber del vicio que ahora reclama.

c) El demandado nombre reservado, juez partidor de la comunidad habida entre los demandados, se mantuvo en rebeldía.

d) La sentencia de primer grado -con sus complementos a fojas 721 y 769- resolvió desestimar las excepciones de falta de legitimación pasiva e inoponibilidad y, acogiendo la excepción de contrato cumplido, rechazó la demanda principal de resolución de contrato de promesa de compraventa; luego, hizo lugar a la acción subsidiaria declarando resuelto el contrato de compraventa y decretando que la pretensión restitutoria se admitía solo respecto del demandado nombre reservado, recayendo en él -no en los comuneros- la condena a restituir a la demandante la suma de $30.000.000 que fue entregada en parte del precio, más reajustes e intereses en la forma que indica, sin costas.

e) El fallo del tribunal de alzada revocó la sentencia complementaria de fojas 769 y, en su lugar, declaró resuelto el contrato de compraventa de 9 de octubre de 2013, debiendo procederse a la devolución de la suma de $30.000.000 que fuera entregada a cuenta del precio por los demandados nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado y nombre reservado; confirmando en lo demás el fallo de primera instancia.

TERCERO: Que, analizando el mérito del recuro en estudio, cabe consignar que las normas cuya infracción se denuncia por la recurrente, esto es, los artículos 1545, 1546, 1551, 1554, 1557, 1560, 1562 y 1793 del Código Civil, en su conjunto, configuran el estatuto general en materia de responsabilidad contractual, en particular, en lo relativo al efecto de las obligaciones.

En dicho contexto, el artículo 1554 se refiere, expresamente, a la hipótesis consistente en la promesa de celebrar un contrato, estableciendo que la misma no genera obligación alguna, salvo en cuanto –en el caso concreto- se cumpla con las cuatro circunstancias que el mismo legislador señala en esa norma. Ahora bien, si tales circunstancias se cumplen y, en definitiva, se produce un incumplimiento del contenido obligacional de esa clase de contratos, se debe estar a lo dispuesto por el artículo 1553 que se refiere al cumplimiento de las obligaciones de hacer.

Del análisis de ambas normas surge que la obligación que nace de la celebración de un contrato de promesa es, precisamente, la de otorgar el contrato prometido, esto es, una típica obligación de hacer y es por eso que el legislador, luego de establecer los elementos que deben concurrir para la validez de un contrato de promesa, se remite a lo previsto para el caso de las obligaciones de hacer ante el evento que se produzca un incumplimiento de dicho contrato.

De esta manera, no es correcto el planteamiento de la recurrente en cuanto sostiene que la obligación asumida por la comunidad demandada fue la de transferir efectivamente el dominio del inmueble objeto de la promesa, toda vez que dicha trasferencia de dominio es un efecto, eventualmente, que puede darse en virtud del contrato prometido, esto es, la compraventa y en la medida que –atendidas las características del sistema dominical chileno- opere el respetivo modo de adquirir, en el caso, la tradición. Por el contrario, centrándonos en el contrato de promesa que fuera celebrado entre las partes, resulta que el mismo fue cumplido en la medida que los promitentes vendedores celebraron, con fecha 9 de octubre de 2013, el respectivo contrato de compraventa siendo, en derecho, una cuestión distinta determinar si este último contrato fue o no válido o produjo o no los efectos esperados por las partes.

En este contexto, siendo un hecho establecido en autos que el contrato prometido fue oportunamente celebrado por los promitentes vendedores, los jueces de la instancia no incurrieron en error de derecho al establecer que la acción de resolución del contrato de promesa que fuera su antecedente, debía ser rechazada toda vez que no es posible decretar la resolución, por incumplimiento, respecto de un contrato que, a todas luces, fue cumplido. Así, extinguida la obligación de hacer surgida del contrato de promesa, en virtud del otorgamiento del contrato prometido, los jueces fallaron correctamente al rechazar la resolución del referido contrato de promesa.

EN CUANTO AL RECURSO DE CASACIÓN EN EL FONDO DEDUCIDO POR LOS DEMANDADOS.

CUARTO: Que estos recurrentes de nulidad sustancial acusan como infringidos los artículos 2157 y 2160 del Código Civil, argumentando que el error de derecho se produce al condenar a la sucesión vendedora -y no al juez partidor que actuó en su representación- a restituir a la demandante la suma de $30.000.000 que fuera entregada, a la suscripción del contrato de promesa, en parte del precio del contrato de compraventa que fuera prometido.

Fundamentando su recurso, sostienen que es un hecho de la causa que la comunidad hereditaria compareció a la celebración del contrato de compraventa representada por el juez partidor don nombre reservado y que fue éste último quien recibió el abono del precio para, luego, distribuirlo entre él mismo y los abogados intervinientes, a título de honorarios de la partición, por lo que se encontraría acreditado que la comunidad hereditaria no tuvo conocimiento de la formación de una hijuela pagadora como, tampoco, de los contratos de promesa y compraventa materia de la controversia, sin perjuicio que, además, los comuneros no percibieron suma de dinero alguna de esta operación. Por lo tanto, afirman, estaríamos frente a una hipótesis de extralimitación del mandatario ya que el juez partidor, junto con los abogados intervinientes, obraron fuera del marco de sus atribuciones y en beneficio propio, debiendo recaer solo en el demandado nombre reservado la obligación de restituir la suma de dinero que percibió como parte del precio de la compraventa cuya resolución se declara.

QUINTO: Que, al examinar las alegaciones del recurso en revisión junto con el mérito del proceso, se observa que el reproche de ilegalidad planteado por este recurrente se circunscribe, únicamente, a la decisión contenida en el fallo de alzada en orden a condenar a la comunidad hereditaria y no al juez partidor, a restituir la suma de $30.000.000 que fue entregada en parte del precio del contrato de compraventa declarado resuelto.

SEXTO: Que la sentencia cuestionada declaró resuelto el contrato de compraventa y, al abordar la discusión sobre la restitución de los dineros, dio por establecido que “en el contrato de compraventa de fecha 09 de octubre de 2013 figura como parte vendedora don nombre reservado, en su calidad de juez partidor y en representación legal de la comunidad hereditaria formada por nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado y nombre reservado.”

Sobre la base de lo anterior, los juzgadores de alzada consideraron aplicables al caso los artículos 2116 y 1448 del Código Civil, apuntando que, el primero de ellos, define el mandato como un contrato en que una persona confía la gestión de uno o más negocios a otra, que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la primera, mientras que, conforme al segundo precepto, lo que una persona ejecuta a nombre de otra, estando facultada por ella o por la ley para representarla, produce respecto del representado iguales efectos que si hubiese contratado él mismo.

Siguiendo esta línea de razonamiento, el motivo vigésimo octavo del pronunciamiento de alzada consideró que “los actos jurídicos celebrados por el mandatario obligan al mandante, desde el momento que el primero no actúa, por regla general, a nombre propio, sino a nombre del segundo. Serán entonces para el mandante los beneficios y soportará las pérdidas provenientes del acto jurídico celebrado por el mandatario, igual que si el mandante lo hubiere celebrado personalmente. No es el patrimonio del mandatario el que se beneficiará o perjudicará frente a quien contrató con él y los terceros, sino el del mandante.”

En virtud de lo reflexionado en los considerandos antes citados, los sentenciadores arribaron a la conclusión que, declarado resuelto el contrato de compraventa, la parte compradora tiene derecho a que se le restituya el precio que hubiere pagado y, a la vez, los vendedores se encuentran obligados a restituirle la parte del dinero que recibieron a cuenta de la compraventa del inmueble.

SÉPTIMO: Que así expuesto el razonamiento jurisdiccional cuestionado, no puede pasar inadvertido que el recurso de nulidad sustancial omite extender la denuncia infraccional a los artículos 2116 y 1448 del Código Civil, pese a que sirvieron de sustento a la decisión que se impugna. Esta anomalía es relevante al analizar la casación de fondo ya que el recurso debe, por mandato legal, denunciar la contravención de aquella normativa que tiene el carácter de decisorio litis, y, en este caso, los referidos preceptos son, precisamente, el basamento jurídico de la decisión que se pretende impugnar por vía de casación. En consecuencia, al no enderezar correctamente la infracción de ley denunciada, el recurso queda desprovisto de la fundamentación necesaria para abordar un adecuado examen de la controversia y ello, necesariamente, debe llevar a su rechazo.

OCTAVO: Que en estrecha relación con el defecto antes apuntado cabe recordar que el recurso de casación en el fondo tiene como objetivo directo la invalidación de determinadas sentencias que hayan sido pronunciadas con infracción de ley, siempre que esta haya tenido influencia sustancial en su parte resolutiva o decisoria. Tal connotación esencial de este medio de impugnación se encuentra claramente establecida en el artículo 767 del Código de Procedimiento Civil, que lo instituye dentro de nuestro ordenamiento positivo y se traduce en que no cualquier transgresión de ley resulta idónea para provocar la invalidación de la sentencia impugnada, pues la nulidad no se configura en el mero interés de la ley, sino sólo aquella que haya tenido incidencia determinante en lo resuelto, esto es, la que recaiga sobre alguna ley que en el caso concreto ostente la condición de ser decisoria litis.

NOVENO: Que al no extenderse la infracción de ley a aquella normativa que resulta crucial en la decisión del conflicto, implícitamente, significa que el impugnante reconoce su adecuada aplicación y, por lo mismo, en el presente caso, los artículos 2116 y 1448 del Código Civil deben tenerse como correctamente aplicados, generándose un vacío insoslayable para dirimir lo pendiente ya que esa normativa debe ser considerada en el fallo de reemplazo que se dicte en el evento de ser acogido el presente arbitrio. De ello se sigue que, aun en el evento de concordar esta Corte con los reproches que se formulan en el recurso, no existiría influencia de ellos en lo dispositivo del fallo impugnado.

DÉCIMO: Que aun, bajo los parámetros de desformalización y simplificación incorporados desde la entrada en vigencia de la Ley N°19.374, ello no exime a quien plantea un recurso de casación en el fondo de indicar la ley que se denuncia como vulnerada y que ha tenido influencia sustancial en lo resolutivo de la sentencia cuya anulación se persigue. El carácter extraordinario del recurso de casación exige que su interposición cumpla con las formalidades a que debe sujetarse el libelo, entre las cuales destaca la necesidad de expresar en qué consiste el o los errores de derecho de que adolecería la sentencia recurrida y señalar de qué modo influyeron sustancialmente en lo decidido.

UNDÉCIMO: Que las razones expresadas en las motivaciones que anteceden conducen a concluir que el recurso de casación deducido por la parte demandada no puede prosperar y debe ser desestimado, resultando inoficiosa cualquier otra consideración.

Y visto además lo preceptuado en los artículos 764, 767 y 768 del Código de Procedimiento Civil, se rechazan los recursos de casación en el fondo deducidos por el abogado Remberto Valdés Hueche, en representación de la demandante Constructora La Toscana nombre reservado E.I.R.L, y del abogado Eduardo Contreras Lagos, por los demandados nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado y nombre reservado, contra la sentencia de uno de agosto de dos mil dieciocho dictada por la Corte de Apelaciones de Concepción en el ingreso rol N°1545-16.

Se previene que la ministra Sra. Egnem estuvo por rechazar el recurso de casación en el fondo deducido por el abogado Remberto Valdés Hueche, en representación de la demandante Constructora La Toscana nombre reservado E.I.R.L, teniendo únicamente en consideración que el recurrente circunscribe su reproche de ilegalidad a las normas aludidas en el motivo primero de este fallo, obviando que la acción de resolución de un contrato se encuentra estatuida en el artículo 1489 del Código Civil, precepto que no solo fue invocado en sustento de la demanda, sino que también fue considerado por los jueces del fondo en apoyo jurídico de su determinación.

En el contexto recién descrito el defecto apuntado importa que el artículo 1489 del Código Civil debe tenerse como correctamente aplicado en la decisión jurisdiccional de rechazar la pretensión resolutoria del contrato de promesa, generándose un vació insalvable al abordar las infracciones de ley que se denuncian en el recurso, pues dicho precepto debe necesariamente ser considerado en el fallo de reemplazo que se dicte en el evento de ser acogido el presente arbitrio. Por lo tanto, aun si esta Corte concordara con los reproches que se formulan en el recurso, no existiría influencia en lo dispositivo.

Regístrese y devuélvase, con sus agregados.

Redacción del abogado integrante Sr. Ricardo Abuauad D.

Rol Nº22.753-18

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sr. Guillermo Silva G., Sra. Rosa María Maggi D., Sra. Rosa Egnem S., Sr. Juan Fuentes B. y Abogados Integrante Sr. Ricardo Abuauad D.

No firman los Ministros Sra. Maggi y Sr. Fuentes no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar en comisión de servicios la primera y con feriado legal el segundo.