Contrato de arrendamiento

Santiago, veintisiete de abril de dos mil veinte.

Vistos:

En autos Rol C-27.697-2016, caratulados “Bozzo S. A. con nombre reservado”, seguidos ante el Vigesimosexto Juzgado Civil de Santiago, por sentencia de ocho de agosto de dos mil diecisiete, se rechazó la demanda de precario.

Se alzó la demandante y una de las salas de la Corte de Apelaciones de Santiago, por sentencia de veintiuno de junio de dos mil dieciocho, la revocó y acogió la demanda, ordenando la restitución del inmueble.

En contra de esta última decisión, los demandados dedujeron recurso de casación en el fondo.

Se ordenó traer los autos en relación.

Considerando.

Primero: Que en el recurso se denuncia la vulneración a lo dispuesto en los artículos 588, 688, 700, 722 inciso primero, 1545, 1950 número 3 y 2195 inciso segundo del Código Civil y artículos 6, 7 y siguientes de la Ley N°18.101.

En lo que concierne a la demandada doña nombre reservado, sostiene que la sentencia desestimó la existencia de un título que justificaba su ocupación, que fundó en su calidad de heredera del anterior propietario del inmueble que habita, alegación que fue desatendida porque no presentó el decreto o resolución que declarara la posesión efectiva sobre él. Sin embargo, considera que la posesión de la herencia del causante comenzó luego que falleciera, hecho que le confirió, por el solo ministerio de la ley, la legitimidad necesaria para ocupar el inmueble pretendido, alegación que, agrega, tiene directa relación con la adquisición del dominio por prescripción por haber transcurrido un plazo superior a cinco años, para lo cual, hace presente que la muerte de su padre se produjo el 1 de mayo de 2010 y el título en que la demandante sustenta su pretensión, es de 21 de julio de 2016, resultando de esta forma inoponibles las actuaciones que posteriormente fueron celebradas a su respecto, por lo que debe preferirse su posesión a aquellas que, como califica a la de la demandante, es simplemente de papel, ya que, a diferencia de ésta, ejerció actos materiales, de forma que debe declararse que su permanencia en el inmueble, se justifica en un título, razones por las que debe rechazarse la demanda.

En cuanto al demandado don nombre reservado, se indica que la sentencia incurrió en un error, ya que no consideró la calidad de arrendatario que legitima su ocupación, por cuanto celebró un contrato de arrendamiento con su anterior propietario, don nombre reservado, a lo que añade, como argumento adicional, que la demandante no logró acreditar su dominio, por cuanto existen, como fue expuesto, dos posesiones contrapuestas, de las que debe preferirse la material que ejerce la demandada, calificando de errados los razonamientos que se desarrollan en el fallo, que plantea que el término del contrato de arrendamiento se produjo de pleno derecho y sin necesidad de que la nueva propietaria ejerciera la acción que el ordenamiento contempla, alegando que no corresponde que aquí sea declarada, ya que se requiere la realización del juicio declarativo correspondiente, de forma que el aludido contrato, aún vigente según lo consignado, es suficiente para los efectos de rechazar la acción de precario.

Por las razones expuestas, solicitan la invalidación del fallo y se dicte el de reemplazo que confirme el de primera instancia que rechazó la demanda de precario.

Segundo: Que en la sentencia se establecieron los siguientes hechos:

1.- La sociedad Bozzo S. A. es poseedora inscrita del inmueble ubicado en domicilio reservado, que adquirió por tradición tras celebrar un contrato de compraventa con su anterior propietaria, Fundación de Beneficencia Hogar de Cristo, que suscribieron el 21 de julio de 2016.

2.- La Fundación de Beneficencia Hogar de Cristo adquirió el dominio del inmueble sub iúdice por tradición, tras ser donado por su anterior poseedora inscrita, doña nombre reservado, contrato celebrado el 3 de julio de 1987, quien, a su vez, lo adquirió por sucesión por causa de muerte de don nombre reservado, según auto de posesión efectiva de 31 de agosto de 1978, en el que no se hizo mención a otro heredero del fallecido.

3.- En contra de doña nombre reservado, los herederos del anterior dueño del inmueble interpusieron el 20 de abril de 1981 una acción de petición de herencia, entre quienes se encontraba don nombre reservado, a los que se reconoció la calidad de legitimarios y herederos abintestato mediante sentencia pronunciada el 16 de mayo de 1991, que ordenó la ampliación del auto de posesión efectiva.

4.- La demandada, doña nombre reservado, es hija de don nombre reservado y ocupa el inmueble ubicado en domicilio reservado.

5.- El demandado, don nombre reservado, es arrendatario del inmueble ubicado en domicilio reservado, según contrato suscrito el 28 de septiembre de 2002 con don nombre reservado, lugar donde reside.

6.- Don nombre reservado falleció el 1 de mayo de 2010.

La judicatura del fondo acogió la demanda, tras considerar que la alegación de la demandada no podía ser acogida, debido a la falta de antecedentes escritos, en especial, de algún decreto o resolución en que constara la concesión de la posesión efectiva de una herencia, dentro de cuyo acervo se encontrara el inmueble o derechos sobre éste, en tanto que la demandante aportó prueba instrumental consistente en las inscripciones de la compraventa que sirvió de título para adquirir el dominio, agregando, en relación al demandado, que si bien suscribió un contrato de arrendamiento con un anterior propietario del inmueble, al tenor de lo dispuesto en el artículo 1950 número 3 del Código Civil, la traslación del dominio a la actual propietaria y demandante, puso término al vínculo, por lo que carece de justificación para permanecer en el inmueble, concluyendo, respecto de ambos, que la ocupación se justifica únicamente por la mera tolerancia de la propietaria, razones por las que se acogió al demanda.

Tercero: Que el artículo 2195 inciso segundo del Código Civil, al tratar la institución del precario, dispone: "Constituye también precario la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño". De su tenor, es claro que la acción que consagra es aquella que permite al propietario de la cosa tenida por una tercera persona, recuperarla en cualquier momento, en la medida que acredite la concurrencia de los siguientes requisitos copulativos: a) que el demandante sea dueño de la cosa cuya restitución solicita, b) que el demandado ocupe ese bien, y c) que tal ocupación sea sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño.

Cuarto: Que conforme se afirma por la doctrina, la figura del precario comprende a una situación meramente fáctica, referida al caso concreto por el cual una persona mantiene en su poder, sin título que lo ampare, una cosa ajena careciendo de la autorización de su dueño, sea porque simplemente se resigna, o porque lo ignora.

La consecuencia jurídica que la ley prevé se enerva en caso que el tenedor acredite que cuenta con alguna justificación para ocupar la cosa objeto del litigio, aparentemente seria o grave, sea que vincule al actual dueño con el ocupante o a este último con la cosa, aunque sea de lo aparentemente ajeno. En virtud de aquello, es posible sostener que el título al que se refiere el inciso segundo del artículo 2195 del código citado, corresponde a uno que permita constatar la presencia de una determinada situación jurídica que descarte que la ocupación de la cosa sea simplemente sufrida o soportada por su actual dueño y no que emane de éste ni que se trate de uno que cumpla con la ritualidad que le sea aplicable, por ende, es suficiente que permita desvirtuar que el origen de la ocupación de la cosa se sustenta en una situación de hecho exclusivamente soportada por el dueño que exige recuperarla, elemento en torno al cual, gira la discusión según las alegaciones desarrolladas por los demandados.

Quinto: Que debe resaltarse que la ausencia de título como presupuesto de procedencia de la acción de precario se relaciona íntimamente con la idea de mera tolerancia que establece el citado artículo 2195, por cuanto dicho elemento dice relación directa con el origen y eventual justificación de una determinada tenencia de cosa ajena, que puede ser considerada como precaria.

En consecuencia, se hace necesario dilucidar el sentido y alcance de la expresión “sin previo contrato” y, al respecto, es dable señalar que si bien la ley define lo que es contrato en el artículo 1438 del Código Civil como el “acto por el cual una parte se obliga con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa”, en la especie debe dársele un sentido más amplio, comprensivo de la voz “título”, esto es, un antecedente jurídico al que la ley reconozca la virtud de justificar la ocupación.

Por su parte, la expresión “mera tolerancia” no denota otra cosa que la actitud indulgente del dueño de una cosa, que permite -sin aprobarlo expresamente- actos del demandado, por los cuales ejerce la tenencia de una cosa de su propiedad, en resumen, se trata de la simple condescendencia del propietario de la cosa que luego trata de recuperar.

Sexto: Que en relación a la demandada y considerando las alegaciones que efectúa en el recurso y de acuerdo con los hechos que se tuvieron por acreditados, se debe colegir que demostró contar con derechos en la herencia de los bienes quedados al fallecimiento de su padre, mas no el cumplimiento de los trámites prescritos en el artículo 688 del Código Civil, que señala las condiciones para que la sucesión pueda disponer del bien, por tanto, improcedente para ser considerado cuando se trata de resolver una acción de precario, conforme se razonó, por lo que se debe concluir que se mantiene en el inmueble amparada por su calidad de heredera, sin que pueda afirmarse, por tanto, que resida en él por ignorancia o mera tolerancia de la demandante.

Séptimo: Que, por otra parte, no se discute el hecho que el demandado ocupa el inmueble reclamado desde que, con fecha 28 de septiembre de 2002, celebró un contrato de arrendamiento con don nombre reservado, anterior propietario del inmueble, actualmente fallecido.

Al tratarse el precario de un asunto de hecho, constituye un impedimento a que se establezca la circunstancia que el tenedor tenga alguna clase de justificación para ocupar la cosa cuya restitución se solicita, aunque sea de lo aparentemente ajeno, cuyo es el caso, pues se tuvo por acreditado que ocupa el inmueble en virtud de un contrato de arrendamiento en los términos consignados en el motivo segundo, por lo que su permanencia es consecuencia de esta convención, vínculo jurídico que, tal como se explicó, tiene la entidad suficiente para descartar el tercer requisito del artículo 2195 inciso segundo del Código Civil, por cuanto inició la ocupación con motivo de un acuerdo de voluntades, acto que por sí solo constituye la antítesis de la mera tolerancia, puesto que no puede entenderse que una situación que nació contractual puede transformarse en un asunto de hecho, salvo que se aplique la correcta forma para declararlo terminado que no es, por cierto, en este juicio, sino que ejerciendo las acciones que para estos efectos se contienen en el ordenamiento, en particular, en la Ley N°18.101 en relación con el artículo 1962 del citado código, que regulan las hipótesis referidas a los casos en que el arrendador no se encuentra en la obligación de respetar el arriendo, vía procesal propicia para contener un pronunciamiento como el impugnado.

Octavo: Que, de esta manera, se puede concluir que la tenencia u ocupación de la propiedad por parte de los demandados no deriva de “una actitud permisiva, de transigencia, aquiescencia o condescendencia” de la actora, sino que de actos jurídicos previos, títulos que, por tratarse el precario de una cuestión de hecho, son suficientes para justificar la ocupación que llevan a cabo, pues en lo meramente fáctico, permanecen en el bien raíz no por ignorancia ni por mera tolerancia de la actual dueña, sino por una causa jurídicamente relevante, de manera que no se configuran los presupuestos del referido artículo 2195 del Código Civil, por lo que se debe concluir, que la acción de precario no es la idónea para reclamar la restitución del inmueble.

Noveno: Que, por lo antes explicado, el tribunal de segundo grado infringió lo dispuesto en el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil, toda vez que no encontrándose acreditados todos los presupuestos de hecho de la acción de precario, hizo lugar a la demanda, de modo que el recurso en análisis debe necesariamente acogerse, sin que sea necesario abordar los restantes capítulos de nulidad desarrollados en el recurso.

Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en los artículos 764, 765 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casación en el fondo deducido por la parte demandada contra la sentencia de veintiuno de junio de dos mil dieciocho, dictada por la Corte de Apelaciones de Santiago, la que se invalida y se reemplaza por la que se dicta acto continuo, sin nueva vista, pero separadamente.

Regístrese.

N° 20.368-2018.-

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., señor Mauricio Silva C., el ministro suplente señor Hernán González G., y el abogado integrante señor Antonio Barra R. No firma el ministro suplente señor González, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por haber terminado su periodo de suplencia. Santiago, veintisiete de abril de dos mil veinte.