Contrato de arrendamiento

Santiago, veintisiete de julio de dos mil veintiuno.

VISTO:

En este procedimiento sumario tramitado ante el Vigésimo Quinto Juzgado Civil de Santiago bajo el rol N°16697-2018, caratulado “Artel S.A.I.C. con Farmacias Ahumada S.A.”, por sentencia de fecha treinta y uno de diciembre de dos mil dieciocho el tribunal de primer grado rechazó tanto la acción principal de terminación de un contrato de subarrendamiento como la demanda reconvencional de resolución del mismo subarrendamiento, sin costas.

Apelada esta decisión, fue confirmada por la Corte de Apelaciones de Santiago mediante sentencia de veinticuatro de septiembre de dos mil diecinueve.

Contra este último pronunciamiento la parte demandante reconvencional dedujo recurso de casación en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

Y TENIENDO EN CONSIDERACIÓN:

PRIMERO: Que el recurrente de casación atribuye a la sentencia impugnada un error de derecho en el razonamiento que condujo a los juzgadores a rechazar la demanda reconvencional de resolución de contrato de subarrendamiento con indemnización de perjuicios, denunciando infringidos los artículos 1545, 1546, 1931 y 1945 del Código Civil.

La primera infracción de ley se produciría al estimar los juzgadores que el contrato de subarrendamiento materia del pleito había terminado en forma previa a este litigio, mediante la entrega de las llaves que hizo el subarrendatario en un juicio seguido ante el 20° Juzgado Civil de Santiago, entre arrendador y arrendatario. En su parecer tal consideración transgrede el artículo 1545 del Código Civil, pues el contrato de subarrendamiento subsistió, y fue en este juicio ante el 25° Juzgado Civil de Santiago donde las partes solicitaron la terminación y resolución del subarrendamiento, atribuyéndose incumplimientos contractuales. Por lo tanto, yerran los sentenciadores al considerar que el contrato estaba terminado con la sola entrega de las llaves que había realizado el subarrendatario ante el 20° Juzgado Civil de Santiago, pues de aceptarse ese razonamiento, ello importa entonces que bastaría con el acto unilateral de entregar las llaves del inmueble subarrendado para poner término a un contrato de subarrendamiento.

En un segundo capítulo infraccional, quien recurre apunta que la sentencia impugnada desatiende los incumplimientos contractuales en que habría incurrido el subarrendatario. Primero, de la obligación de respetar el plazo del contrato y de pagar las rentas hasta su terminación el 31 de octubre del año 2023, conforme al artículo 1945 del Código Civil. Y segundo, el incumplimiento por parte del subarrendatario de su deber de noticiar a la subarrendadora sobre cualquier acción judicial dirigida en su contra, conforme al artículo 1931 del Código Civil, atribuyéndole en este punto un actuar de mala fe al no comunicarle la notificación de la demanda presentada ante el 20° Juzgado Civil de Santiago, para luego concurrir a entregar las llaves a sabiendas que el subarrendador no tenía conocimiento de ese juicio. Es decir, habría ocultado la existencia del litigio para así propiciar que este avanzara en rebeldía a una sentencia condenatoria, y luego, aprovechándose de la situación, hacer entrega de las llaves del local y así eludir el cumplimiento de su obligación de respetar el plazo del contrato de subarrendamiento.

Por lo expuesto concluye señalando que, de no mediar los yerros denunciados, la sentencia debió acoger la acción reconvencional de resolución de contrato y condenar a la subarrendataria a pagar, a título de indemnización de perjuicios, la suma equivalente a las rentas que restaban del contrato hasta el 31 de octubre del año 2023, más intereses.

SEGUNDO: Que para una adecuada comprensión del recurso que se trae a conocimiento de esta Corte, resulta necesario consignar los siguientes antecedentes del proceso:

a) Artel S.A.I.C. interpuso demanda en contra de Farmacias Ahumada S.A., para que se declare la terminación de un contrato de subarrendamiento más indemnización de perjuicios. Expuso que por escritura pública de fecha 28 de septiembre de 2016 las partes celebraron un contrato de subarrendamiento sobre el local comercial de domicilio reservado, cuya vigencia sería desde el 8 de agosto 2016 hasta el 31 de octubre de 2023, a cambio de una renta de 170 Unidades de Fomento mensuales. En este contexto contractual, explica, su parte fue notificada judicialmente el día 25 de octubre 2017 -en su condición de subarrendataria- de una demanda entablada por el arrendador -dueño del local- en contra de la arrendataria Farmacias Ahumada S.A., solicitando la terminación del contrato de arrendamiento del local comercial por no pago de rentas. Dicha acción civil se tramitó ante el 20° Juzgado Civil de Santiago bajo el rol N°25731-17, dictándose sentencia favorable al arrendador el 23 de enero de 2018, por la cual se declaró terminado el arrendamiento y se ordenó la restitución del inmueble por el arrendatario y los subarrendatarios. Ejecutoriada esta decisión judicial y notificada la resolución de lanzamiento a la subarrendataria Artel S.A.I.C., esta última dio cumplimiento a lo resuelto y con fecha 29 de marzo 2018 restituyó el local comercial mediante la entrega de las llaves ante el 20° Juzgado Civil de Santiago.

En virtud de lo expuesto concluye señalando que el subarrendador incumplió con su obligación de asegurar la tenencia pacífica del inmueble subarrendado, motivo por el cual solicita se declare terminado el contrato de subarrendamiento junto con una indemnización de $188.304.763, por el daño patrimonial derivado de los gastos de instalación, pérdida de maduración del punto de venta y lucro cesante, más la suma de $200.000.000 a título de daño moral causado por la afectación de la imagen comercial de la compañía al verse obligada a cerrar un local a solo 18 meses de abrir, más las costas del juicio.

b) Contestando, la demandada solicitó el rechazo de la demanda asegurando que no se configuró un incumplimiento contractual que haga procedente la terminación del subarrendamiento. En su defensa expuso que Farmacias Ahumada S.A. no tuvo conocimiento de la demanda entablada en su contra por el arrendador, ante el 20° Juzgado Civil de Santiago, ya que la notificación se practicó en el mismo local comercial subarrendado, y fue la propia subarrendataria Artel S.A.I.C. quien incumplió su deber de comunicarle dicha situación. Añade que, no obstante la sentencia condenatoria, Farmacias Ahumada S.A. igualmente logró un avenimiento con el arrendador que fue presentado al tribunal el 14 de mayo 2018, de suerte tal que tanto el contrato de arriendo como el de subarrendamiento se mantienen vigentes. En virtud de lo expuesto, solicita el rechazo de la demanda por los siguientes motivos: i) No se habría configurado un incumplimiento contractual que haga procedente la terminación del subarrendamiento, ya que la cosa no ha dejado de servir para el fin que fue subarrendada, y, en cuanto su parte tomó conocimiento del juicio seguido en su contra, dio inicio a las negociaciones para lograr un avenimiento. Y si bien existía una resolución que ordenaba el lanzamiento, lo cierto es que la subarrendataria siempre estuvo en conocimiento que no se ejecutaría en razón de las avanzadas conversaciones con el arrendador para solucionar las diferencias; ii) La subarrendataria siempre pudo enervar la acción ante el 20° Juzgado Civil de Santiago pagando las rentas cobradas por el arrendador, y después descontarlas del pago al subarrendador, considerando que lo adeudado eran tan solo $7.477.305, en comparación con el perjuicio de $388.304.763 que dice haber sufrido con la situación. Muy por el contrario, asegura que Artel S.A.I.C. optó por ocultar la existencia de este juicio a Farmacias Ahumada S.A., evidenciando mala fe ya que su verdadera intención era poner término al contrato antes del plazo pactado; iii) No concurren los elementos que hagan procedente una indemnización de perjuicios, ya que no hubo incumplimiento contractual y la subarrendataria nunca fue privada de la cosa arrendada; iv) Fue Artel S.A.I.C. quien incumplió el contrato al transgredir lo dispuesto en el artículo 1931 del Código Civil, actuando de mala fe al no comunicar a Farmacias Ahumada S.A. sobre la demanda entablada en su contra ante el 20° Juzgado Civil de Santiago, ya que estaba consciente de las repercusiones que tendría un juicio seguido adelante en su rebeldía.

c) Reconvencionalmente, Farmacias Ahumada S.A. demandó a Artel S.A.I.C. la resolución del contrato de subarrendamiento con indemnización de perjuicios, apuntando que esta última incumplió la obligación contenida en el artículo 1931 del Código Civil. Funda su pretensión en que la subarrendataria habría omitido comunicar a la subarrendadora sobre la acción judicial entablada por el arrendador ante el 20° Juzgado Civil de Santiago, en circunstancias que la notificación se practicó en el mismo local subarrendado. Es más, añade, actuó de mala fe ya que ocultó la existencia del juicio para que Farmacias Ahumada S.A. quedara en indefensión, y luego abandonó el local mediante la entrega de las llaves ante el tribunal a sabiendas que arrendador y subarrendador estaban muy avanzados en las negociaciones de un avenimiento para mantener la vigencia del contrato, todo ello con la sola intención de eludir el cumplimiento del plazo del subarrendamiento. En virtud de lo expuesto, y previas citas legales, concluye solicitando que se declare la resolución del contrato más una indemnización de perjuicios equivalente a las rentas de subarrendamiento restantes hasta el término de la vigencia del contrato, esto es, hasta el vencimiento del plazo pactado el día 31 de octubre de 2023.

d) Contestando la demanda reconvencional, Artel S.A.I.C. señaló que no se ha configurado infracción alguna del artículo 1931 del Código Civil, ya que la acción judicial contra Farmacias Ahumada S.A. no fue notificada en el local subarrendado, sino en el local de domicilio reservado que ocupa otro subarrendatario. Niega haber ocultado la notificación, como asimismo, haber tenido conocimiento de las negociaciones con el arrendador para lograr un avenimiento, de manera que el único incumplidor del contrato fue el subarrendador, quien con su negligencia grave de no pagar las rentas al arrendador provocó una sentencia judicial que declaró la terminación del arrendamiento y ordenó el lanzamiento de los locales 378 y 380. Por lo expuesto solicita el rechazo de la demanda reconvencional, ya que el abandono del local comercial obedeció únicamente al acatamiento de una resolución judicial de lanzamiento que fue provocada por Farmacias Ahumada S.A. al no pagar las rentas de arrendamiento.

e) El tribunal de primera instancia rechazó tanto la demanda principal como la reconvencional, decisión que fue confirmada en alzada por la Corte de Apelaciones de Santiago.

TERCERO: Que llegados a este punto conviene señalar que el recurso de casación en examen ataca únicamente la decisión de rechazar la acción reconvencional de resolución de contrato de subarrendamiento.

CUARTO: Que para desestimar la demanda reconvencional el fallo impugnado tuvo en consideración que, “en cuanto a la terminación del contrato de subarrendamiento, entiende esta corte que las partes estuvieron de acuerdo con ella cuando, Artel S.A.I.C. una entregó las llaves ante un tribunal de la República, con pleno conocimiento y sin reparos de la parte demandada en dichos autos, quien incluso con posterioridad a dicho acto perseveró en el contrato de arriendo existente con la demandante en aquella causa.” Siguiendo esta misma línea de razonamiento, el motivo décimo de alzada concluye que “el contrato de subarrendamiento suscrito entre las partes terminó cuando en el juicio ante el 20 Juzgado Civil se pusieron a disposición las llaves del local de Artel S.A., esto es en el mes de abril de 2018, a saber varios meses antes de la presentación de la demanda de autos, lo que descarta la resolución de contrato solicitada.”

QUINTO: Que, no obstante el fundamento del razonamiento judicial transcrito precedentemente, quien recurre de nulidad sustantiva omite extender la infracción de ley al artículo 1489 del Código Civil, en circunstancias que dicho precepto fue el sustento jurídico para la pretensión reconvencional. Es decir, el libelo de casación prescinde en su argumentación de la normativa que invocó el propio recurrente en su demanda de resolución de contrato con indemnización de perjuicios, y que tiene, de tal modo, carácter decisorio litis.

SEXTO: Que de lo señalado surge un aspecto que es necesario examinar en esta etapa del análisis, cual es, definir si procede encarar el estudio de la impugnación sobre la base de una normativa ausente en el planteamiento que formula el recurrente. Dicho de otro modo, resulta ineludible resolver previamente si el vacío que denota el recurso de casación sustancial, al prescindir de las normas que sirven de sustento a la decisión judicial, permite a estos juzgadores valerse de ellas para dirimir lo pendiente.

SÉPTIMO: Que en la tarea antes anotada cabe recordar que el recurso de casación en el fondo tiene como objetivo directo la invalidación de determinadas sentencias que hayan sido pronunciadas con infracción de ley, siempre que tal vulneración haya tenido influencia sustancial en su parte resolutiva o decisoria. Tal connotación esencial de este medio de impugnación se encuentra claramente establecida en el artículo 767 del Código de Procedimiento Civil, que lo instituye dentro de nuestro ordenamiento positivo y se traduce en que no cualquier transgresión de ley resulta idónea para provocar la invalidación de la sentencia impugnada, pues la nulidad no se configura en el mero interés de la ley, sino sólo aquella que ha tenido incidencia determinante en lo resuelto, esto es, la transgresión que recaiga sobre alguna ley que, en el caso concreto, ostente la condición de ser decisoria litis.

OCTAVO: Que siguiendo esta línea de razonamiento la omisión normativa constatada en el recurso aparece de suma relevancia, pues al no extender la infracción de ley a las normas cruciales en la decisión del conflicto ello significa, implícitamente, que el recurrente acepta su correcta aplicación en el fallo. Por ende, se genera un vacío insoslayable para dirimir lo pendiente ya que esa normativa debe ser considerada en la sentencia de reemplazo que se dicte en el evento de ser acogido el presente arbitrio. Y, en tales condiciones, aun cuando esta Corte concordara con los yerros que el libelo acusa, ello carecería de influencia en lo dispositivo en el fallo impugnado toda vez que las normas decisorio litis han de tenerse como bien aplicadas.

NOVENO: Que el carácter extraordinario del recurso de casación exige que su interposición cumpla con las formalidades a que debe sujetarse el libelo, entre las cuales destaca la necesidad de expresar en qué consiste el o los errores de derecho de que adolecería la sentencia recurrida, y señalar de qué modo influyeron sustancialmente en lo decidido. De manera que, aun bajo los parámetros de desformalización y simplificación incorporados desde la entrada en vigencia de la Ley N°19.374, ello no exime a quien lo plantea de indicar la ley que se denuncia como vulnerada y que ha tenido influencia sustancial en lo resolutivo de la sentencia cuya anulación se persigue.

DÉCIMO: Que las razones expresadas en las motivaciones que anteceden conducen a concluir que el recurso de casación sustancial debe ser desestimado, resultando inoficioso efectuar cualquiera otra clase de consideraciones.

Y de conformidad además con lo dispuesto en los artículos 764 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo interpuesto por el abogado Ricardo Espina Vio, en representación de la parte demandante reconvencional, contra la sentencia de veinticuatro de septiembre de dos mil diecinueve, dictada por la Corte de Apelaciones de Santiago en el ingreso rol N°2790-2019.

Regístrese y devuélvase, vía interconexión.

Redacción a cargo del Ministro señor Arturo Prado Puga.

Rol N°33.233-2019.-

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sra. Rosa María Maggi D., Sr. Arturo Prado P., Sr. Rodrigo Biel M. (s), Sr. Juan Manuel Muñoz P. (s) y Sr. Juan Pedro Shertzer D. (s)

No firma el Ministro (s) Sr. Shertzer, no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por haber cesado en sus funciones.